με όλες τις πολιτικές ακίνητης περιουσίας που εφαρμόζονται βασικά, πόσο καιρό θα χρειαστεί για να σταματήσει η πτώση και η ανάκαμψη της αγοράς;
2024-09-30
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
(ο συγγραφέας αυτού του άρθρου είναι ο ma guangyuan, αναπληρωτής διευθυντής της κεντρικής οικονομικής επιτροπής του δημοκρατικού εθνικού συνδέσμου κατασκευών)
στις 27 σεπτεμβρίου, η συνεδρίαση του πολιτικού γραφείου της κεντρικής επιτροπής του κκκ έθεσε τον τόνο για την πολιτική ακινήτων:για να προωθήσουμε την αγορά ακινήτων να σταματήσει να πέφτει και να σταθεροποιηθεί, πρέπει να ελέγξουμε αυστηρά την αύξηση της κατασκευής εμπορικών κατοικιών, να βελτιστοποιήσουμε το απόθεμα, να βελτιώσουμε την ποιότητα, να αυξήσουμε την προσφορά δανείων για έργα «λευκής λίστας» και να υποστηρίξουμε την αναζωογόνηση της υπάρχουσας αδρανούς γης. . είναι απαραίτητο να ανταποκριθούμε στις ανησυχίες των μαζών, να προσαρμόσουμε την πολιτική περιορισμού της αγοράς κατοικιών, να μειώσουμε το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων, να επιταχύνουμε τη βελτίωση της γης, τη φορολογία, τις τραπεζικές και άλλες πολιτικές και να προωθήσουμε την κατασκευή ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων.
αυτή είναι μακράν η πιο σαφής και αναμενόμενη προσαρμογή της πολιτικής σε αυτόν τον γύρο της πολιτικής ακινήτων.
λαμβάνοντας υπόψη τον ασυνήθιστο χαρακτήρα αυτής της συνεδρίασης του πολιτικού γραφείου, αναμένουμε ότι η πολιτική θα εφαρμοστεί πριν από τις πολύωρες διακοπές. πραγματικά:
στις 29 σεπτεμβρίου, η κεντρική τράπεζα, η κρατική διοίκηση χρηματοπιστωτικής εποπτείας και άλλοι εξέδωσαν ανακοινώσεις που αφορούσαν συγκεκριμένες προσαρμογές στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων, ενοποίηση των ποσοστών προκαταβολής για πρώτη και δεύτερη κατοικία και άλλες οικονομικές πολιτικές που αφορούν την ακίνητη περιουσία.
ειδικότερα, όλοι ανησυχούν για τις συγκεκριμένες μεθόδους προσαρμογής και τον χρόνο για τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων η κεντρική τράπεζα έδωσε μια σαφή απάντηση:
πρώτον, τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια που πληρούν ορισμένες προϋποθέσεις επιτρέπεται να επαναδιαπραγματεύονται το επιτόκιο αύξησης της μονάδας για να προωθήσουν τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων.η κεντρική τράπεζα καθοδηγεί τον μηχανισμό αυτορρύθμισης της τιμολόγησης των επιτοκίων της αγοράς για την έκδοση της «πρωτοβουλίας για προσαρμογές παρτίδων στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων», η οποία ορίζει ότι καταρχήν, όλες οι εμπορικές τράπεζες πρέπει να εφαρμόζουν ομοιόμορφα κατά παρτίδες προσαρμογές στα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων (συμπεριλαμβανομένου του πρώτου, του δεύτερου και άνω) πριν από τις 31 οκτωβρίου 2024. .
μετά την προσαρμογή κατά παρτίδα, το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων του δανειολήπτη θα μειωθεί κατ' αρχήν σε όχι λιγότερο από το επιτόκιο δανείου που αναφέρεται στην αγορά (lpr) μείον 30 μονάδες βάσης, δηλαδή "lpr-30 μονάδες βάσης", με αποτέλεσμα το επίπεδο επιτοκίου να κλείσει στο εθνικό νέο επιτόκιο στεγαστικών δανείων αναμένεται ότι η μέση μείωση είναι περίπου 0,5 ποσοστιαίες μονάδες.
δεύτερον, καθιερώστε έναν κανονικό μηχανισμό προσαρμογής: από την 1η νοεμβρίου 2024, όταν το επιτόκιο των εμπορικών προσωπικών στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου αποκλίνει σε κάποιο βαθμό από αυτό των νεοεκδοθέντων εμπορικών προσωπικών στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο, ο δανειολήπτης μπορεί να διαπραγματευτεί με τραπεζικά οικονομικά τα τραπεζικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα εκδώσουν νέα εμπορικά προσωπικά στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο για να αντικαταστήσουν τα υπάρχοντα δάνεια.το επανασυμφωνημένο εύρος αύξησης των μονάδων θα πρέπει να αντικατοπτρίζει τις αλλαγές στην προσφορά και τη ζήτηση της αγοράς, το ασφάλιστρο κινδύνου δανειολήπτη και άλλους παράγοντες, και το εύρος αύξησης της μονάδας δεν πρέπει να είναι χαμηλότερο από το κατώτερο όριο του σημείου αύξησης επιτοκίου για εμπορικά προσωπικά στεγαστικά δάνεια στην πόλη όπου αντικαταστάθηκε το δάνειο.
εδώ, θα ήθελα να σημειώσω ιδιαίτερα ότι όσον αφορά τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων, ανέκαθεν υποστήριζα τη δημιουργία ενός κανονικού μηχανισμού προσαρμογής για τη σταθεροποίηση των προσδοκιών της αγοράς.το μεγαλύτερο χαρακτηριστικό της προσαρμογής των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων από την κεντρική τράπεζα αυτή τη φορά είναι η καθιέρωση ενός κανονικοποιημένου μηχανισμού προσαρμογής.
σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα: τον αύγουστο του 2023, προκειμένου να ανταποκριθεί πλήρως στις απαιτήσεις των μαζών και με βάση την αρχή του επείγοντος, η κεντρική τράπεζα, μαζί με την κρατική διοίκηση χρηματοπιστωτικής εποπτείας, καθοδήγησαν τις εμπορικές τράπεζες να προσαρμόσουν τους υπάρχοντες τόκους στεγαστικών δανείων επιτόκια σε παρτίδες με τη διαπραγμάτευση αλλαγών στα επιτόκια συμβολαίων και άλλων μεθόδων, και πέτυχε καλά αποτελέσματα. ωστόσο, επειδή το επιτόκιο αύξησης της μονάδας δεν μπορεί να προσαρμοστεί ανεξάρτητα με τον τρέχοντα μηχανισμό τιμολόγησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η αντίφαση μεταξύ των επιτοκίων των νέων και των παλαιών στεγαστικών δανείων συσσωρεύτηκε και διευρύνθηκε ξανά πρόσφατα. οι εμπορικές τράπεζες θα συντονιστούν μέσω της αυτοπειθαρχίας του κλάδου για να πραγματοποιήσουν άλλη μια παρτίδα προσαρμογής των επιλέξιμων υφιστάμενων στεγαστικών δανείων, μειώνοντας το επιτόκιο γύρω από το νέο εθνικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων.
ωστόσο, οι προαναφερθείσες μέθοδοι αντιμετωπίζουν τα συμπτώματα και όχι τη βασική αιτία για να λύσουμε ουσιαστικά το πρόβλημα των διαφορών επιτοκίων μεταξύ νέων και παλαιών στεγαστικών δανείων, πρέπει να εμβαθύνουμε τη μεταρρύθμιση των επιτοκίων με γνώμονα την αγορά, διατηρώντας παράλληλα τη σοβαρότητα των συμβολαίων. , να καταρρίψουν τα θεσμικά εμπόδια και να προωθήσουν προσεγγίσεις που βασίζονται στην αγορά τόσο για τις εμπορικές τράπεζες όσο και για τους δανειολήπτες η αρχή της ανεξάρτητης διαπραγμάτευσης και της δυναμικής προσαρμογής.
με αυτόν τον τρόπο, μετά τη δημιουργία ενός μηχανισμού προσανατολισμένου στην αγορά, τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων μπορούν να προσαρμοστούν δυναμικά σύμφωνα με τα επιτόκια της αγοράς, γεγονός που λύνει πλήρως αυτό το πρόβλημα από μηχανική άποψη.
σε αυτή την προσαρμογή της πολιτικής ακινήτων, η κεντρική τράπεζα πρέπει να επαινείται.
στη συνεδρίαση του πολιτικού γραφείου αναφέρθηκε επίσης η ανάγκη προσαρμογής της πολιτικής περιορισμού της αγοράς κατοικιών, μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, επιτάχυνση της βελτίωσης της γης, φορολογικής και φορολογικής, τραπεζικής και άλλων πολιτικών και προώθηση της καθιέρωσης ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων.
αυτή τη φορά, οι μεγάλες πόλεις δεν έσερναν τα πόδια τους:
το βράδυ της 29ης σεπτεμβρίου, η σαγκάη βελτιστοποίησε για πρώτη φορά την πολιτική της για τα ακίνητα και προσάρμοσε την πολιτική περιορισμού των αγορών. το αναμενόμενο στο παρελθόν, το ακύρωσε πλήρως σε μη βασικούς τομείς. η περίοδος απαλλαγής από τον φόρο προστιθέμενης αξίας έχει επίσης αναπροσαρμοστεί από πέντε έτη σε δύο έτη.
μεταξύ των τεσσάρων πόλεων πρώτης κατηγορίας, παρόλο που το πεκίνο δεν έχει κάνει ακόμη τις τελευταίες προσαρμογές, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να εισαχθούν αντίστοιχες πολιτικές πριν από τις μεγάλες διακοπές.
μετά από αυτήν την προσαρμογή, προσωπικά πιστεύω ότι από μια ευρεία οπτική γωνία, όλες οι βασικές πολιτικές έχουν εφαρμοστεί βασικά, λαμβάνοντας υπόψη την ένταση αυτής της πολιτικής, η αγορά πρέπει να ανταποκριθεί θετικά.
｜προσωπικά έχω αρκετές κρίσεις για το επόμενο βήμα της αγοράς ακινήτων:
πρώτον, οι απαισιόδοξες προσδοκίες της αγοράς θα αντιστραφούν, οι θετικοί παράγοντες της αγοράς θα αυξηθούν και υπάρχει μεγάλη πιθανότητα βραχυπρόθεσμης ανάκαμψης του όγκου συναλλαγών:
δεύτερον, λαμβάνοντας υπόψη τις τρέχουσες θεμελιώδεις αρχές της αγοράς ακινήτων, δεν θα είναι εύκολο να σταματήσουμε πραγματικά την πτώση και την ανάκαμψη στο τέλος του έτους. για παράδειγμα, τα θέματα κινδύνου των εταιρειών ακινήτων.
τρίτον, όλοι πρέπει να συνειδητοποιήσουν ότι η αγορά ακινήτων έχει εισέλθει σε έναν νέο κύκλο και οι πολιτικές που περιλαμβάνουν περιορισμούς αγορών έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από το στάδιο της ιστορίας των ακινήτων. η κατασκευή νέων μοντέλων και συστημάτων είναι η κορυφαία προτεραιότητα στο μέλλον.
τέταρτον, όσον αφορά τη ζήτηση της αγοράς, η αγορά μετακινείται από την επαυξητική εποχή στην εποχή των μετοχών η ζήτηση βελτίωσης είναι η κύρια τάση και το σύστημα πολιτικής πρέπει να βελτιστοποιηθεί περαιτέρω για τη βελτίωση της ζήτησης.
(αυτό το άρθρο αντιπροσωπεύει μόνο τις προσωπικές απόψεις του συγγραφέα)
