wenn alle immobilienrichtlinien grundsätzlich umgesetzt sind, wie lange wird es dauern, bis der markt nicht mehr fällt und sich erholt?
2024-09-30
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(der autor dieses artikels ist ma guangyuan, stellvertretender direktor des zentralen wirtschaftsausschusses der democratic national construction association)
am 27. september gab die sitzung des politbüros des zentralkomitees der kp chinas den ton für die immobilienpolitik vor:um zu verhindern, dass der immobilienmarkt fällt und sich stabilisiert, müssen wir die zunahme des gewerblichen wohnungsbaus streng kontrollieren, den bestand optimieren, die qualität verbessern, das kreditangebot für „white-list“-projekte erhöhen und die revitalisierung vorhandener ungenutzter grundstücke unterstützen . es ist notwendig, auf die anliegen der massen zu reagieren, die politik zur beschränkung des wohnungskaufs anzupassen, den zinssatz bestehender hypothekendarlehen zu senken, die verbesserung der grundstücks-, steuer- und steuer-, bank- und anderen richtlinien zu beschleunigen und den bau eines zu fördern neues modell der immobilienentwicklung.
dies ist mit abstand die deutlichste und am meisten erwartete politische anpassung in dieser runde der immobilienpolitik.
angesichts des ungewöhnlichen charakters dieser politbürositzung gehen wir davon aus, dass die richtlinie noch vor den langen feiertagen umgesetzt wird. wirklich:
am 29. september veröffentlichten die zentralbank, die staatliche finanzaufsichtsbehörde und andere ankündigungen, die konkrete anpassungen der bestehenden hypothekenzinsen, eine vereinheitlichung der anzahlungsquoten für erst- und zweitwohnungen sowie andere finanzpolitiken im immobilienbereich beinhalteten.
insbesondere sind alle besorgt über die konkreten anpassungsmethoden und -zeiten der bestehenden hypothekenzinsen. die zentralbank gab eine klare antwort:
erstens dürfen bestehende hypothekendarlehen, die bestimmte bedingungen erfüllen, den punkterhöhungsbereich neu aushandeln, um die senkung der bestehenden hypothekenzinsen zu fördern.die zentralbank leitet den selbstregulierungsmechanismus für die marktzinsfestsetzung an, um die „initiative zu batch-anpassungen bestehender hypothekenzinsen“ herauszugeben, die vorsieht, dass grundsätzlich alle geschäftsbanken einheitlich batch-anpassungen der zinssätze bestehender immobilienkredite durchführen sollten (einschließlich erster, zweiter und höher) vor dem 31. oktober 2024. .
nach der batch-anpassung wird der bestehende hypothekenzins des kreditnehmers grundsätzlich auf mindestens den am kreditmarkt notierten zinssatz (lpr) minus 30 basispunkte, also „lpr-30 basispunkte“, gesenkt, wodurch das zinsniveau nahe kommt zum nationalen neuen hypothekenzins es wird erwartet, dass der durchschnittliche rückgang etwa 0,5 prozentpunkte beträgt;
zweitens: richten sie einen normalen anpassungsmechanismus ein: ab dem 1. november 2024 kann der kreditnehmer mit der finanzbank verhandeln, wenn der zinssatz für gewerblich genutzte private wohnungsbaudarlehen mit variablem zinssatz landesweit bis zu einem gewissen grad von dem neu vergebener gewerblicher privater wohnungsbaukredite abweicht banken werden neue gewerbliche private wohnungsbaudarlehen mit variablem zinssatz vergeben, um bestehende darlehen zu ersetzen.der neu vereinbarte punkterhöhungsbereich sollte veränderungen bei marktangebot und -nachfrage, kreditnehmerrisikoprämie und anderen faktoren widerspiegeln, und der punkterhöhungsbereich sollte nicht niedriger sein als die untergrenze des zinserhöhungspunkts für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen in der stadt wo das darlehen ersetzt wurde.
an dieser stelle möchte ich besonders hervorheben, dass ich mich bei den bestehenden hypothekarzinsen stets für die einrichtung eines normalen anpassungsmechanismus zur stabilisierung der markterwartungen eingesetzt habe.der größte höhepunkt der anpassung der bestehenden hypothekenzinsen durch die zentralbank ist dieses mal die einrichtung eines normalisierten anpassungsmechanismus.
nach angaben der zentralbank: um vollständig auf die forderungen der massen zu reagieren und auf der grundlage des dringlichkeitsprinzips hat die zentralbank im august 2023 zusammen mit der staatlichen finanzaufsichtsbehörde die geschäftsbanken angewiesen, die bestehenden hypothekenzinsen anzupassen durch die aushandlung von änderungen der vertragszinssätze und anderer methoden konnten wir die zinssätze schubweise anpassen und gute ergebnisse erzielen. da der punkterhöhungssatz jedoch im rahmen des aktuellen hypothekenzinspreismechanismus nicht unabhängig angepasst werden kann, hat sich der widerspruch zwischen den zinssätzen neuer und alter hypotheken in letzter zeit erneut angehäuft und ausgeweitet. die geschäftsbanken werden sich im rahmen der branchenselbstdisziplin koordinieren, um eine weitere stapelanpassung förderfähiger bestehender wohnungsbaudarlehen durchzuführen und den zinssatz auf etwa den landesweiten zinssatz für neue wohnungsbaudarlehen zu senken.
die oben genannten methoden behandeln jedoch eher die symptome als die grundursache. um das problem der zinsunterschiede zwischen neuen und alten hypotheken grundsätzlich zu lösen, müssen wir die marktorientierte reform der zinssätze vertiefen und gleichzeitig die seriosität der verträge wahren , institutionelle hindernisse abbauen und marktbasierte ansätze sowohl für geschäftsbanken als auch für kreditnehmer fördern. das prinzip der unabhängigen verhandlung und dynamischen anpassung.
auf diese weise können nach der einrichtung eines marktorientierten mechanismus die bestehenden hypothekenzinsen dynamisch an die marktzinsen angepasst werden, was dieses problem aus mechanischer sicht vollständig löst.
für diese anpassung der immobilienpolitik muss die zentralbank gelobt werden. das ist im aktuellen umfeld die größte politik, die die zentralbank erreichen kann.
bei der sitzung des politbüros wurde auch die notwendigkeit erwähnt, die richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs anzupassen, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken, grundstücks-, steuer-, bank- und andere richtlinien zu verbessern und die einführung eines neuen modells der immobilienentwicklung zu fördern.
diesmal ließen die großstädte nicht lange auf sich warten:
am abend des 29. september optimierte shanghai zunächst seine immobilienpolitik und passte die kaufbeschränkungspolitik an. darüber hinaus wurde die mehrwertsteuerbefreiungsfrist für die übertragung von privatwohnungen von fünf jahren auf zwei jahre angepasst, während guangzhou, as was die kaufbeschränkungspolitik betrifft, hat shenzhen die kaufbeschränkungen in kerngebieten beibehalten, aber auch die bedingungen für den kauf von häusern für nicht-haushaltsbewohner erheblich gelockert in nicht-kernbereichen. auch der zeitraum der mehrwertsteuerbefreiung wurde von fünf jahren auf zwei jahre angepasst.
obwohl peking in den vier städten der ersten reihe noch nicht die neuesten anpassungen vorgenommen hat, besteht eine hohe wahrscheinlichkeit, dass entsprechende richtlinien noch vor den langen feiertagen eingeführt werden.
nach dieser anpassung glaube ich persönlich, dass auf breiter ebene alle wichtigen maßnahmen im wesentlichen umgesetzt wurden. angesichts der intensität dieser politik sollte der markt positiv reagieren.
｜ich persönlich habe mehrere urteile über den nächsten schritt des immobilienmarktes:
erstens werden sich die pessimistischen erwartungen des marktes bis zu einem gewissen grad umkehren, die positiven faktoren des marktes werden zunehmen und es besteht eine hohe wahrscheinlichkeit einer kurzfristigen erholung des handelsvolumens:
zweitens wird es angesichts der aktuellen fundamentaldaten des immobilienmarkts nicht einfach sein, den rückgang und die erholung am ende des jahres wirklich zu stoppen. wir müssen auch härter daran arbeiten, risiken wie die frage der garantierten wohnungsübergabe zu beseitigen. zum beispiel die risikoprobleme von immobilienunternehmen;
drittens muss sich jeder darüber im klaren sein, dass der immobilienmarkt in einen neuen zyklus eingetreten ist und sich die richtlinien einschließlich kaufbeschränkungen grundsätzlich aus der phase der immobiliengeschichte zurückgezogen haben. der bau neuer modelle und systeme hat in der zukunft oberste priorität.
viertens: im hinblick auf die marktnachfrage bewegt sich der markt von der inkrementellen ära zur aktienära. die verbesserungsnachfrage ist der mainstream, und das politische system muss weiter für die verbesserungsnachfrage optimiert werden.
(dieser artikel gibt nur die persönliche meinung des autors wieder)
