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una vez mejorado el mecanismo de fijación de precios de las tasas de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda, ¿cómo se reducirá la tasa de interés existente para los préstamos hipotecarios del prestatario?

en la noche del 29 de septiembre, el banco popular de china emitió el anuncio [2024] no. 11 para mejorar el mecanismo de fijación de tasas de interés para préstamos hipotecarios personales comerciales y promover la reducción de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes.

el anuncio no. 11 del banco popular de china [2024] lleva a cabo principalmente dos optimizaciones importantes: en primer lugar, permite cambios en el rango de aumento puntual de las tasas de interés hipotecarias basadas en lpr. los prestatarios y los prestatarios pueden ajustar el rango de aumento de puntos mediante negociaciones, cambios de contrato, etc. para reflejar con mayor precisión los cambios en la oferta y la demanda del mercado, la prima de riesgo del prestatario y otros factores. en el futuro, el mecanismo de competencia del mercado puede impulsar a los bancos comerciales a negociar de forma independiente con los prestatarios y ajustar el rango de aumento de puntos de manera oportuna. no es necesario esperar hasta que la diferencia de tasas de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas se haya acumulado para ser grande. los bancos comerciales realizan ajustes por lotes. esto puede aliviar los conflictos de manera gradual y ordenada y mantener la seriedad contractual.

el segundo es eliminar la restricción al ciclo mínimo de revisión de precios de las tasas de interés hipotecarias de un año. a partir del 1 de noviembre de 2024, las hipotecas a tasa flotante con contratos recién firmados serán consistentes con otros préstamos a tasa flotante, excepto las hipotecas, y el prestatario y el prestatario pueden determinar el ciclo de revisión de precios mediante negociación independiente. los prestatarios elegibles con préstamos hipotecarios existentes pueden negociar con los bancos comerciales para ajustar el aumento puntual en las tasas de interés hipotecarias y al mismo tiempo ajustar el ciclo de revisión de precios para que las tasas de interés hipotecarias existentes reflejen los cambios en el precio de referencia (lpr) de manera oportuna y sin problemas. la transmisión de la política monetaria.

en principio, todos los bancos comerciales deben implementar de manera uniforme ajustes por lotes a las tasas de interés de los préstamos para vivienda existentes (incluidos el primero, el segundo y los superiores) antes del 31 de octubre de 2024. para los préstamos para vivienda existentes con un margen de aumento de puntos superior a -30bp según el lpr, la tasa de aumento de puntos se ajustará a no menos de -30 bp, y no menos que el límite inferior de las nuevas tasas de interés de préstamos para vivienda personal comercial actualmente implementadas en la ciudad donde se encuentra (si corresponde).

después de que se ajuste la tasa de interés hipotecaria existente, la tasa de interés caerá alrededor de 0,5 puntos porcentuales desde el 4,06% antes del ajuste. se espera que la caída sea un promedio y los detalles serán diferentes para cada contrato. si tenemos en cuenta el recorte de 0,2 puntos porcentuales en la tasa de interés de política del banco central, la lpr puede hacer lo mismo el 21 de octubre. después de la revisión de los precios de los préstamos, la tasa de interés hipotecaria existente ajustada será significativamente inferior al 3,55%, ahorrando significativamente a los prestatarios hipotecarios. gastos de intereses.

después del ajuste por lotes, ¿qué tan baja puede ser la tasa de interés hipotecaria del prestatario?

la "iniciativa sobre el ajuste por lotes de las tasas de interés hipotecarias existentes" aclara que durante la etapa de ajuste por lotes, los bancos comerciales reducirán el margen de beneficio en puntos de los préstamos hipotecarios existentes que sean superiores a -30bp a -30bp. debido a las diferentes fechas de revisión de precios, las tasas de interés para diferentes prestatarios diferirán después de los ajustes por lotes. la disminución de las tasas de interés después del ajuste por lotes se debe principalmente a la caída en el rango de suma de puntos a -30bp. después de la revisión, también se reflejará la disminución de la lpr en el último ciclo de precios, y las tasas de interés de los prestatarios que participan en este ajuste por lotes se ajustarán al mismo nivel.

supongamos que los ajustes por lotes se realizarán el 31 de octubre de 2024, y se supone que la lpr de más de 5 años informada el 21 de octubre de 2024 seguirá la tasa de interés de política del banco central y disminuirá en 0,2 puntos porcentuales, desde los 3,85 actuales. % hasta el 3,65% y se mantendrá sin cambios a partir de entonces. dado que la lpr de 5 años y más también cayó 0,25 puntos porcentuales y 0,1 puntos porcentuales respectivamente en febrero y julio de 2024, para la fecha de revisión del 1 de enero de cada año, la tasa de interés ajustada es del 3,9% (la entonces lpr4 ,2%- 0,3%), después de la revisión de la lpr el 1 de enero del próximo año, la tasa de interés será del 3,35% (la lpr en ese momento era 3,65%-0,3%). si la fecha de reprecio es desde la fecha de emisión del contrato hasta la fecha, se divide en las siguientes situaciones: si la fecha de reprecio es del 21 de octubre al 31 de octubre, la tasa de interés ajustada es 3,35% (la lpr en ese momento es 3,65% -0,3%). si la fecha de revisión es del 1 de noviembre al 31 de diciembre y del 2 de enero al 19 de febrero, la tasa de interés ajustada es del 3,9% (la lpr en ese momento es del 4,2% al 0,3%). la tasa de interés después de la revisión es del 3,35%. (la lpr entonces es 3,65%-0,3% si la fecha de revisión es del 20 de febrero al 21 de julio, la tasa de interés ajustada es 3,65% (la lpr entonces es 3,95%-0,3%). % (lpr en ese momento era 3,65% -0,3%). si la fecha de revisión de precios es del 22 de julio al 20 de octubre, la tasa de interés ajustada es 3,55% (el lpr entonces es 3,85%-0,3%) y la tasa de interés posterior a la revisión es 3,35% (el lpr entonces es 3,65%-0,3%). %).

¿cómo ajustar el límite inferior de la nueva política de tipos de interés para los préstamos hipotecarios en las ciudades?

en la actualidad, algunas ciudades todavía establecen un límite inferior para las nuevas políticas de tasas de interés de préstamos para vivienda, y la tasa de aumento de puntos ajustada no debe ser inferior al límite inferior.

tomando a beijing como ejemplo, el límite inferior de la política de tasas de interés para préstamos para segundas viviendas en beijing es -5bp para préstamos para segundas viviendas dentro de la quinta circunvalación y -25bp para préstamos para segundas viviendas fuera de la quinta circunvalación. cuando los correspondientes préstamos para segunda vivienda se ajustan en lotes, los puntos de bonificación se ajustan a -5bp y -25bp respectivamente.

cómo ajustar los préstamos hipotecarios existentes a tipo fijo

para las hipotecas de tasa fija existentes, convierta el último lpr en puntos y luego ajuste el margen de puntos a -30bp. por ejemplo, para una hipoteca de tasa fija existente con una tasa de interés del 4% y el último lpr de más de 5 años es del 3,85%, primero convierta la tasa de interés fija al 4% = lpr + 15bp y luego ajuste 15bp a -30pb.