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depois que o mecanismo de precificação da taxa de juros do empréstimo habitacional pessoal comercial for melhorado, como a taxa de juros existente do empréstimo habitacional do mutuário será reduzida?

na noite de 29 de setembro, o banco popular da china emitiu o anúncio [2024] nº 11 para melhorar o mecanismo de precificação das taxas de juros para empréstimos habitacionais pessoais comerciais e promover a redução das taxas de juros existentes para empréstimos habitacionais.

o anúncio nº 11 do banco popular da china [2024] realiza principalmente duas otimizações principais: primeiro, permite alterações na faixa de aumento pontual das taxas de juros hipotecárias com base na lpr. os mutuários e mutuários podem ajustar o intervalo de adição de pontos através de negociações, alterações contratuais, etc., para reflectir com maior precisão as alterações na oferta e procura do mercado, no prémio de risco do mutuário e em outros factores. no futuro, o mecanismo de concorrência de mercado pode encorajar os bancos comerciais a negociar de forma independente com os mutuários e a ajustar o intervalo de aumento de pontos em tempo útil. não há necessidade de esperar até que a diferença de taxas de juro entre hipotecas novas e antigas se acumule para ser grande antes. os bancos comerciais fazem ajustes em lote. isto pode aliviar os conflitos de forma gradual e ordenada e manter a seriedade contratual.

a segunda é remover a restrição ao ciclo mínimo de refixação das taxas de juros hipotecárias de um ano. a partir de 1º de novembro de 2024, as hipotecas de taxa flutuante com contratos recém-assinados serão consistentes com outros empréstimos de taxa flutuante, exceto hipotecas, e o ciclo de reprecificação poderá ser determinado pelo mutuário e pelo mutuário por meio de negociação independente. os mutuários elegíveis com empréstimos hipotecários existentes podem negociar com os bancos comerciais para ajustar o aumento pontual nas taxas de juros hipotecários e, ao mesmo tempo, ajustar o ciclo de reavaliação de modo que as taxas de juros hipotecárias existentes reflitam as alterações no preço de referência (lpr) de maneira oportuna e suave. a transmissão da política monetária.

em princípio, todos os bancos comerciais devem implementar uniformemente ajustamentos em lote às taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes (incluindo primeiro, segundo e superiores) antes de 31 de outubro de 2024. para empréstimos à habitação existentes com uma margem de aumento de pontos superior a -30bp com base no lpr, a taxa de aumento de pontos será ajustada para não menos que -30 bp e não menos que o limite inferior das novas taxas de juros de empréstimos habitacionais pessoais comerciais atualmente implementadas na cidade onde você está localizado (se houver).

após o ajuste da taxa de juros hipotecária existente, a taxa de juros cairá cerca de 0,5 pontos percentuais em relação aos 4,06% antes do ajuste. a queda deverá ser uma média e as especificidades serão diferentes para cada contrato. se levarmos em conta o corte de 0,2 pontos percentuais da taxa de juros do banco central, a lpr poderá seguir o exemplo em 21 de outubro. após a reavaliação do empréstimo, a taxa de juros hipotecária existente ajustada será significativamente inferior a 3,55%, economizando significativamente os juros dos mutuários hipotecários despesas.

após o ajuste do lote, quão baixa pode ser a taxa de juros da hipoteca do mutuário?

a "iniciativa de ajuste em lote das taxas de juros hipotecários existentes" esclarece que durante a fase de ajuste em lote, os bancos comerciais reduzirão a margem de lucro dos empréstimos hipotecários existentes que seja superior a -30bp para -30bp. devido às diferentes datas de reprecificação, as taxas de juros para diferentes mutuários serão diferentes após os ajustes em lote. a queda na taxa de juros após ajuste do lote é causada principalmente pela queda na faixa de adição de pontos para -30bp. após a reprecificação, a redução do lpr no último ciclo de precificação também será refletida, e as taxas de juros dos mutuários participantes desse ajuste de lote serão ajustadas para o mesmo nível.

suponhamos que os ajustes de lote serão feitos em 31 de outubro de 2024, e presume-se que o lpr de mais de 5 anos reportado em 21 de outubro de 2024 seguirá a taxa de juros de política do banco central e diminuirá 0,2 pontos percentuais, dos atuais 3,85 % para 3,65%, e permanecerá inalterado a partir de então. como a lpr de 5 anos ou mais também caiu 0,25 pontos percentuais e 0,1 pontos percentuais, respectivamente, em fevereiro e julho de 2024, para a data de reprecificação de 1º de janeiro de cada ano, a taxa de juros ajustada é de 3,9% (a então lpr4,2%- 0,3%), após a repactuação da lpr em 1º de janeiro do próximo ano, a taxa de juros será de 3,35% (a lpr naquela época era de 3,65%-0,3%). se a data de reprecificação for da data de emissão do contrato até a data, ela se divide nas seguintes situações: se a data de reprecificação for de 21 de outubro a 31 de outubro, a taxa de juros reajustada é de 3,35% (o lpr naquele momento é de 3,65% -0,3%). se a data de repactuação for de 1º de novembro a 31 de dezembro e de 2 de janeiro a 19 de fevereiro, a taxa de juros ajustada é de 3,9% (a lpr nesse momento é de 4,2%-0,3%). (o lpr então é de 3,65%-0,3%) se a data de reprecificação for de 20 de fevereiro a 21 de julho, a taxa de juros ajustada é de 3,65% (o lpr então é de 3,95%-0,3%). % (o lpr na época era de 3,65%-0,3%). se a data de reprecificação for de 22 de julho a 20 de outubro, a taxa de juros ajustada será de 3,55% (o lpr então será de 3,85%-0,3%) e a taxa de juros pós-reprecificação será de 3,35% (o lpr então será de 3,65%-0,3). %).

como ajustar o limite inferior da nova política de taxas de juros do crédito habitacional nas cidades?

actualmente, algumas cidades ainda estabelecem um limite inferior para novas políticas de taxas de juro de empréstimos à habitação, e a taxa de aumento pontual ajustada não deve ser inferior ao limite inferior.

tomando pequim como exemplo, o limite inferior da política de taxas de juro para empréstimos para segunda habitação em pequim é de -5bp para empréstimos para segunda habitação dentro da quinta circular e -25bp para empréstimos para segunda habitação fora da quinta circular. quando os correspondentes empréstimos à segunda habitação são ajustados em lotes, os pontos de bónus são ajustados para -5bp e -25bp respetivamente.

como ajustar os empréstimos hipotecários existentes com taxa fixa

para hipotecas de taxa fixa existentes, converta o lpr mais recente em pontos e, em seguida, ajuste a margem de pontos para -30bp. por exemplo, para uma hipoteca de taxa fixa existente com uma taxa de juros de 4%, e o lpr mais recente de mais de 5 anos é de 3,85%, primeiro converta a taxa de juros fixa para 4% = lpr + 15bp e, em seguida, ajuste 15bp para -30bp.