2024-09-30
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une fois le mécanisme de tarification des taux d'intérêt des prêts personnels au logement commercial amélioré, comment le taux d'intérêt du prêt au logement existant de l'emprunteur sera-t-il réduit ?
dans la soirée du 29 septembre, la banque populaire de chine a publié l'annonce [2024] n° 11 visant à améliorer le mécanisme de tarification des taux d'intérêt pour les prêts commerciaux personnels au logement et à promouvoir la réduction des taux d'intérêt existants sur les prêts au logement.
l'annonce n° 11 de la banque populaire de chine [2024] réalise principalement deux optimisations majeures : premièrement, elle permet de modifier la fourchette d'augmentation ponctuelle des taux d'intérêt hypothécaires en fonction du lpr. les emprunteurs et les emprunteurs peuvent ajuster la fourchette d'ajout de points par le biais de négociations, de modifications de contrat, etc. pour refléter plus précisément les changements dans l'offre et la demande du marché, la prime de risque de l'emprunteur et d'autres facteurs. à l'avenir, le mécanisme de concurrence du marché pourrait encourager les banques commerciales à négocier de manière indépendante avec les emprunteurs et à ajuster en temps opportun la fourchette d'augmentation des points. il n'est pas nécessaire d'attendre que la différence de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires soit importante. les banques commerciales procèdent à des ajustements par lots. cela peut atténuer les conflits de manière progressive et ordonnée et maintenir le sérieux du contrat.
la deuxième consiste à supprimer la restriction sur le cycle minimum de révision des taux d’intérêt hypothécaires d’un an. à compter du 1er novembre 2024, les prêts hypothécaires à taux variable avec des contrats nouvellement signés seront cohérents avec les autres prêts à taux variable, à l'exception des prêts hypothécaires, et le cycle de retarification pourra être déterminé par l'emprunteur et l'emprunteur par le biais de négociations indépendantes. les emprunteurs éligibles disposant de prêts hypothécaires existants peuvent négocier avec les banques commerciales pour ajuster l'augmentation ponctuelle des taux d'intérêt hypothécaires et en même temps ajuster le cycle de retarification afin que les taux d'intérêt hypothécaires existants reflètent les changements dans la référence de tarification (lpr) en temps opportun et en douceur. la transmission de la politique monétaire.
en principe, toutes les banques commerciales devraient mettre en œuvre uniformément des ajustements par lots des taux d'intérêt des prêts au logement existants (y compris les premiers, deuxièmes et plus) avant le 31 octobre 2024. pour les prêts au logement existants avec une marge d'augmentation en points supérieure à -30 bp sur la base du lpr, le taux d'augmentation des points sera de l'ajuster à au moins -30 bp et au moins à la limite inférieure des nouveaux taux d'intérêt des prêts personnels commerciaux au logement actuellement en vigueur dans la ville où vous vous trouvez (le cas échéant).
une fois le taux d'intérêt hypothécaire existant ajusté, le taux d'intérêt baissera d'environ 0,5 point de pourcentage par rapport aux 4,06 % avant l'ajustement. la baisse devrait être une moyenne et les détails seront différents pour chaque contrat. si l'on prend en compte la baisse du taux d'intérêt directeur de la banque centrale de 0,2 point de pourcentage, le lpr pourrait emboîter le pas le 21 octobre. après la retarification des prêts, le taux d'intérêt hypothécaire existant ajusté sera nettement inférieur à 3,55 %, ce qui permettra d'économiser considérablement les intérêts des emprunteurs hypothécaires. dépenses.
après ajustement par lots, jusqu’à quel point le taux d’intérêt hypothécaire de l’emprunteur peut-il être bas ?
l'« initiative sur l'ajustement par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants » précise que pendant la phase d'ajustement par lots, les banques commerciales réduiront la majoration en points sur les prêts hypothécaires existants qui est supérieure à -30 bp à -30 bp. en raison des différentes dates de retarification, les taux d'intérêt des différents emprunteurs différeront après des ajustements groupés. la diminution du taux d'intérêt après ajustement par lots est principalement due à la baisse de la plage d'ajout de points à -30bp. après la retarification, la diminution du lpr au cours du dernier cycle de tarification sera également reflétée et les taux d'intérêt des emprunteurs participant à cet ajustement groupé seront ajustés au même niveau.
supposons que des ajustements par lots seront effectués le 31 octobre 2024 et que le lpr de plus de 5 ans déclaré le 21 octobre 2024 suivra le taux d'intérêt directeur de la banque centrale et diminuera de 0,2 point de pourcentage, par rapport aux 3,85 actuels. % à 3,65%, et restera inchangé par la suite. étant donné que le lpr de 5 ans et plus a également diminué respectivement de 0,25 point de pourcentage et 0,1 point de pourcentage en février et juillet 2024, pour la date de retarification du 1er janvier de chaque année, le taux d'intérêt ajusté est de 3,9 % (le lpr d'alors 4,2 % - 0,3%), après la retarification du lpr le 1er janvier de l'année prochaine, le taux d'intérêt sera de 3,35% (le lpr était alors de 3,65% à 0,3%). si la date de retarification va de la date d'émission du contrat à la date, elle est divisée dans les situations suivantes : si la date de retarification est du 21 octobre au 31 octobre, le taux d'intérêt ajusté est de 3,35 % (le lpr à ce moment-là est de 3,65 %. -0,3% ). si la date de retarification est du 1er novembre au 31 décembre et du 2 janvier au 19 février, le taux d'intérêt ajusté est de 3,9 % (le lpr à cette époque est de 4,2 % à 0,3 %). (le lpr d'alors est de 3,65 % à 0,3 %) ; si la date de retarification est du 20 février au 21 juillet, le taux d'intérêt ajusté est de 3,65 % (le lpr d'alors est de 3,95 % à 0,3 %). % (lpr à l'époque était de 3,65 % à 0,3 %). si la date de retarification est comprise entre le 22 juillet et le 20 octobre, le taux d'intérêt ajusté est de 3,55 % (le lpr d'alors est de 3,85 % à 0,3 %) et le taux d'intérêt après retarification est de 3,35 % (le lpr d'alors est de 3,65 % à 0,3 %). %).
comment ajuster la limite inférieure de la nouvelle politique de taux d'intérêt des prêts au logement dans les villes ?
à l'heure actuelle, certaines villes fixent encore une limite inférieure pour les nouvelles politiques de taux d'intérêt des prêts au logement, et le taux d'augmentation des points ajusté ne doit pas être inférieur à la limite inférieure.
en prenant pékin comme exemple, la limite inférieure de la politique de taux d'intérêt pour les prêts aux résidences secondaires à pékin est de -5 bp pour les prêts aux résidences secondaires dans le cinquième périphérique et de -25 bp pour les prêts aux résidences secondaires en dehors du cinquième périphérique. lorsque les prêts au logement secondaire correspondants sont ajustés par lots, les points bonus sont ajustés respectivement à -5bp et -25bp.
comment ajuster les prêts hypothécaires existants à taux fixe
pour les prêts hypothécaires à taux fixe existants, convertissez le dernier lpr en points, puis ajustez la marge en points à -30bp. par exemple, pour un prêt hypothécaire à taux fixe existant avec un taux d'intérêt de 4 % et que le dernier lpr de plus de 5 ans est de 3,85 %, convertissez d'abord le taux d'intérêt fixe en 4 % = lpr + 15bp, puis ajustez 15bp à -30bp.