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una volta migliorato il meccanismo di determinazione dei prezzi dei mutui immobiliari personali commerciali, come verrà ridotto il tasso di interesse esistente sui mutui immobiliari del mutuatario?

la sera del 29 settembre, la banca popolare cinese ha emesso l'annuncio [2024] n. 11 per migliorare il meccanismo di determinazione dei prezzi dei tassi di interesse per i prestiti immobiliari personali commerciali e promuovere la riduzione dei tassi di interesse dei mutui immobiliari esistenti.

l'annuncio n. 11 della banca popolare cinese [2024] apporta principalmente due importanti ottimizzazioni: in primo luogo, consente modifiche all'intervallo di aumento puntuale dei tassi di interesse ipotecari sulla base dell'lpr. mutuatari e mutuatari possono modificare l'intervallo di aggiunta dei punti attraverso negoziazioni, modifiche contrattuali, ecc. per riflettere in modo più accurato i cambiamenti nella domanda e offerta di mercato, il premio di rischio del mutuatario e altri fattori. in futuro, il meccanismo della concorrenza di mercato può incoraggiare le banche commerciali a negoziare in modo indipendente con i mutuatari e ad adeguare tempestivamente l’intervallo di aumento dei punti. non è necessario attendere che la differenza di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi mutui si sia accumulata prima le banche commerciali apportano aggiustamenti batch che possono alleviare i conflitti in modo graduale e ordinato e mantenere la serietà contrattuale.

il secondo è quello di rimuovere la restrizione sul ciclo di revisione del tasso di interesse ipotecario minimo di un anno. a partire dal 1° novembre 2024, i mutui a tasso variabile con contratti di nuova firma saranno coerenti con gli altri prestiti a tasso variabile ad eccezione dei mutui ipotecari, e il ciclo di revisione dei prezzi potrà essere determinato dal mutuatario e dal mutuatario attraverso una negoziazione indipendente. i mutuatari idonei con mutui ipotecari esistenti possono negoziare con le banche commerciali per adeguare l'aumento puntuale dei tassi di interesse ipotecari e allo stesso tempo adeguare il ciclo di revisione dei prezzi in modo che i tassi di interesse ipotecari esistenti riflettano i cambiamenti nel benchmark dei prezzi (lpr) in modo tempestivo e regolare la trasmissione della politica monetaria.

in linea di principio, tutte le banche commerciali dovrebbero implementare in modo uniforme aggiustamenti batch ai tassi di interesse dei mutui immobiliari esistenti (inclusi il primo, il secondo e quelli successivi) prima del 31 ottobre 2024. per i mutui immobiliari esistenti con un margine di aumento puntuale superiore a -30bp basato su lpr, il tasso di aumento dei punti sarà adeguato a non meno di -30 bp e non meno del limite inferiore dei nuovi tassi di interesse sui prestiti immobiliari personali commerciali attualmente implementati nella città in cui ti trovi (se presente).

dopo l'adeguamento del tasso di interesse ipotecario esistente, il tasso di interesse diminuirà di circa 0,5 punti percentuali rispetto al 4,06% prima dell'adeguamento. si prevede che il calo sarà una media e le specifiche saranno diverse per ciascun contratto. se prendiamo in considerazione il taglio del tasso di interesse di 0,2 punti percentuali da parte della banca centrale, la lpr potrebbe seguire l'esempio il 21 ottobre. dopo la rivalutazione del prestito, il tasso di interesse ipotecario esistente rettificato sarà significativamente inferiore al 3,55%, risparmiando significativamente gli interessi dei mutuatari. spese.

dopo l’aggiustamento batch, quanto basso può essere il tasso di interesse ipotecario del mutuatario?

l'"iniziativa sull'adeguamento batch dei tassi di interesse ipotecari esistenti" chiarisce che durante la fase di aggiustamento batch, le banche commerciali ridurranno il markup in punti sui mutui ipotecari esistenti che è superiore a -30bp a -30bp. a causa delle diverse date di revisione dei prezzi, i tassi di interesse per i diversi mutuatari saranno diversi dopo gli aggiustamenti batch. la diminuzione del tasso di interesse dopo l'aggiustamento batch è causata principalmente dal calo dell'intervallo di aggiunta punti a -30bp. dopo la rivalutazione, si rifletterà anche la diminuzione dell’lpr nell’ultimo ciclo di determinazione dei prezzi, e i tassi di interesse dei mutuatari che partecipano a questo aggiustamento batch verranno adeguati allo stesso livello.

supponiamo che gli aggiustamenti batch verranno effettuati il ​​31 ottobre 2024 e che l'lpr di oltre 5 anni riportato il 21 ottobre 2024 seguirà il tasso di interesse di riferimento della banca centrale e diminuirà di 0,2 punti percentuali, dagli attuali 3,85. % al 3,65%, e successivamente rimarrà invariato. poiché anche l'lpr di 5 anni e oltre è sceso di 0,25 punti percentuali e 0,1 punti percentuali rispettivamente a febbraio e luglio 2024, per la data di revisione del 1° gennaio di ogni anno, il tasso di interesse rettificato è del 3,9% (l'allora lpr4 ,2%- 0,3%), dopo la rivalutazione lpr del 1° gennaio del prossimo anno, il tasso di interesse sarà del 3,35% (all'epoca il lpr era 3,65%-0,3%). se la data di revisione del prezzo va dalla data di emissione del contratto fino a quella data, è suddivisa nelle seguenti situazioni: se la data di revisione del prezzo va dal 21 ottobre al 31 ottobre, il tasso di interesse rettificato è del 3,35% (l'lpr in quel momento è del 3,65% -0,3%). se la data di revisione del prezzo va dal 1 novembre al 31 dicembre e dal 2 gennaio al 19 febbraio, il tasso di interesse rettificato è del 3,9% (l'lpr in quel momento è 4,2%-0,3). il tasso di interesse dopo la revisione del prezzo è del 3,35%. (l'lpr di allora è 3,65%-0,3%); se la data di revisione del prezzo è dal 20 febbraio al 21 luglio, il tasso di interesse rettificato è 3,65% (l'lpr di allora è 3,95%-0,3%). % (lpr all'epoca era 3,65%-0,3%). se la data di revisione del prezzo va dal 22 luglio al 20 ottobre, il tasso di interesse rettificato è del 3,55% (l'lpr di allora è 3,85%-0,3%) e il tasso di interesse post-rivalutazione è del 3,35% (l'lpr di allora è 3,65%-0,3 %).

come adeguare il limite inferiore della nuova politica dei tassi di interesse sui mutui immobiliari nelle città?

al momento, alcune città fissano ancora un limite inferiore per le nuove politiche sui tassi di interesse sui mutui immobiliari e il tasso di aumento dei punti rettificato non deve essere inferiore al limite inferiore.

prendendo pechino come esempio, il limite inferiore della politica dei tassi di interesse per i prestiti per la seconda casa a pechino è -5bp per i prestiti per la seconda casa all'interno della quinta circonvallazione e -25bp per i prestiti per la seconda casa al di fuori della quinta circonvallazione. quando i corrispondenti mutui per la seconda casa vengono adeguati in lotti, i punti bonus vengono adeguati rispettivamente a -5bp e -25bp.

come adeguare i mutui esistenti a tasso fisso

per i mutui a tasso fisso esistenti, convertire l'ultimo lpr in punti, quindi modificare il margine in punti a -30bp. ad esempio, per un mutuo a tasso fisso esistente con un tasso di interesse del 4% e l'ultimo lpr di oltre 5 anni è 3,85%, convertire prima il tasso di interesse fisso in 4% = lpr + 15bp, quindi adeguare 15bp a -30bp.