2024-09-30
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商業用個人住宅ローンの金利設定メカニズムが改善された後、借り手の既存の住宅ローン金利はどのように引き下げられるのでしょうか?
9月29日夜、中国人民銀行は、商業用個人住宅ローンの金利設定メカニズムを改善し、既存の住宅ローン金利の引き下げを促進する公告[2024年]第11号を発表した。
中国人民銀行公告第 11 号 [2024] では、主に 2 つの主要な最適化が行われています。1 つ目は、lpr に基づく住宅ローン金利のポイント増加幅の変更を許可することです。借り手と借り手は、市場の需給や借り手のリスクプレミアムなどの変化をより正確に反映するために、交渉や契約変更などを通じてポイント加算範囲を調整することができる。将来的には、市場競争メカニズムにより、商業銀行が借り手と独自に交渉し、ポイント増加幅をタイムリーに調整することが可能になります。新旧住宅ローンの金利差が大きくなるまで待つ必要はありません。商業銀行は一括調整を行うことで、段階的かつ秩序ある方法で紛争を緩和し、契約上の重要性を維持することができます。
2つ目は、住宅ローン金利の最低1年再価格サイクルの制限を撤廃することだ。 2024年11月1日以降、新たに契約を締結した変動金利住宅ローンは、住宅ローンを除く他の変動金利ローンと一致し、再価格サイクルは借り手と借り手が独立した交渉を通じて決定できるようになります。既存の住宅ローンを持つ適格な借り手は、商業銀行と交渉して住宅ローン金利のポイント増加を調整し、同時に既存の住宅ローン金利が価格設定ベンチマーク（lpr）の変化をタイムリーかつスムーズに反映するように再価格設定サイクルを調整することができます。金融政策の伝達。
原則として、すべての商業銀行は、2024年10月31日までに既存住宅ローン（第1弾、第2弾以上を含む）の金利の一括調整を一律に実施する必要がある。既存住宅ローンのうち、lprに基づくポイント増加幅が-30bpを超えるものについては、ポイント増加率は、-30 bp 以上、かつ、お住まいの都市 (存在する場合) で現在実施されている新規商業用個人住宅ローン金利の下限以上に調整されます。
現行の住宅ローン金利の調整後は、調整前の4.06％から0.5ポイント程度低下する見込みで、具体的な内容は契約ごとに異なる。中央銀行の政策金利の0.2％引き下げを考慮すると、lprも10月21日にこれに追随する可能性がある。ローン価格改定後は、調整後の既存の住宅ローン金利は3.55％よりも大幅に低くなり、住宅ローン借り手の金利は大幅に節約されることになる。出費。
一括調整後、借り手の住宅ローン金利はどれくらい低くなりますか?
「既存住宅ローン金利の一括調整に関するイニシアチブ」では、一括調整段階で商業銀行が-30bpを超える既存住宅ローンのポイント値上げを-30bpまで引き下げることを明確にしている。再価格設定日が異なるため、バッチ調整後の借り手ごとの金利は異なります。一括調整後の金利低下は、ポイント加算範囲が-30bpに低下したことが主な要因です。再価格設定後は、最新の価格設定サイクルにおける lpr の低下も反映され、この一括調整に参加する借り手の金利は同じ水準に調整されます。
2024 年 10 月 31 日に一括調整が行われ、2024 年 10 月 21 日に報告される 5 年超の lpr が中央銀行の政策金利に従い、現在の 3.85 ポイントから 0.2 パーセントポイント低下すると仮定します。 %から3.65%に変更され、その後は変更されません。 5 年以上の lpr も 2024 年 2 月と 7 月にそれぞれ 0.25 パーセント ポイントと 0.1 パーセント ポイント低下したため、毎年 1 月 1 日の再価格決定日の調整後金利は 3.9% となります（当時の lpr4.2%- 0.3％）、来年1月1日のlpr再価格改定後の金利は3.35％となります（当時のlprは3.65％～0.3％）。再価格改定日が契約発行日から当日までの場合、以下の場合に分けられます。 再価格改定日が10月21日から10月31日までの場合、調整後金利は3.35％（その時点のlprは3.65％） -0.3%)。再価格決定日が11月1日から12月31日までと1月2日から2月19日までの場合、調整後金利は3.9％（その時点のlprは4.2％～0.3％）となります。再価格改定後の金利は3.35％となります。 (当時の lpr は 3.65% ～ 0.3%)、再価格設定日が 2 月 20 日から 7 月 21 日までの場合、調整後の金利は 3.65% (当時の lpr は 3.95% ～ 0.3%) です。価格設定後の金利は 3.35 です。 ％（当時のlprは3.65％～0.3％）。再価格設定日が 7 月 22 日から 10 月 20 日までの場合、調整後金利は 3.55% (当時の lpr は 3.85%-0.3%)、再価格設定後の金利は 3.35% (当時の lpr は 3.65%-0.3%) となります。 %)。
都市部における新たな住宅ローン金利政策の下限値をどのように調整するのか。
現在でも一部の都市では新たな住宅ローン金利政策の下限値が設定されており、調整後のポイント増加率は下限値を下回ってはなりません。
北京を例に挙げると、北京におけるセカンドハウスローンの金利政策の下限は、五環路内のセカンドハウスローンについては-5bp、五環路外のセカンドハウスローンについては-25bpとなっている。対応する 2 番目の住宅ローンをバッチで調整すると、ボーナス ポイントはそれぞれ -5bp と -25bp に調整されます。
固定金利の既存の住宅ローンを調整する方法
既存の固定金利住宅ローンの場合、最新の lpr をポイントに変換し、ポイントマージンを -30bp に調整します。たとえば、金利が 4% の既存の固定金利住宅ローンで、5 年以上の最新の lpr が 3.85% である場合、まず固定金利を 4% = lpr + 15bp に変換し、次に 15bp を次のように調整します。 -30bp。
