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reducción de hipotecas, reducción de anticipos, reducción de inventarios, ampliación de plazos... la tarde del 29 de septiembre se lanzó toda una serie de "combinaciones" de políticas inmobiliarias y todo el mercado estaba en ebullición.

el mismo día, el banco popular de china emitió cuatro nuevas políticas, incluida la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes, la optimización de la política de tasa de pago inicial mínimo para préstamos personales para vivienda, la optimización de la refinanciación de viviendas asequibles y la extensión del período de algunas políticas financieras inmobiliarias. . esta es también una acción de "juego de ajedrez" para responder a las preocupaciones de las masas e implementar rápidamente la política de regulación del mercado inmobiliario desplegada en la reunión del buró político del comité central el 26 de septiembre.

después de que se publicó la nueva política, los bancos respondieron rápidamente. los seis principales bancos estatales, incluidos el banco industrial y agrícola de china, el banco de construcción de china, el banco de construcción de china, el banco de ahorro postal de china y el banco de ahorro postal de china, así como los bancos por acciones como como china citic bank, industrial bank y china merchants bank, emitieron anuncios para implementar ajustes por lotes a las tasas de interés hipotecarias existentes antes del 31 de octubre. además, ciudades de primer nivel como shanghai, guangzhou y shenzhen rápidamente siguieron, optimizaron y ajustaron las políticas de restricción de la compra de viviendas.

según los expertos, con la aplicación del "golpe combinado" para estabilizar el mercado inmobiliario, se espera que el mercado inmobiliario deje de caer y se estabilice lo antes posible.

el último ajuste por lotes de los tipos de interés hipotecarios existentes

tras el anuncio del banco popular de china el 24 de septiembre de cinco nuevas políticas de financiación inmobiliaria, incluida la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes y la unificación del ratio mínimo de pago inicial para los préstamos hipotecarios, el "golpe combinado" del peso pesado de la financiación inmobiliaria de china se implementó rápidamente en tan sólo un pocos días.

en la tarde del 29 de septiembre, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron cuatro políticas para estabilizar el mercado inmobiliario, incluida la orientación a los bancos para que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes, unificando el índice mínimo de pago inicial para las hipotecas al 15%, ampliar el plazo de algunos documentos de política financiera inmobiliaria y optimizar las garantías de la política de refinanciación de viviendas.

entre ellos, el más preocupante es el ajuste de las tasas de interés existentes. el mismo día, el banco popular de china emitió un anuncio para mejorar el mecanismo de determinación de las tasas de interés para los préstamos comerciales para vivienda personal. se aclara que a partir del 1 de noviembre de 2024, cuando la tasa de interés de los préstamos para vivienda personal comercial a tasa flotante se desvíe en cierta medida de la de los préstamos para vivienda personal comercial recientemente emitidos en todo el país, el prestatario podrá negociar con la institución financiera bancaria. , y la institución bancaria financiera los préstamos para vivienda personal comercial a tasa flotante recientemente emitidos reemplazarán los préstamos existentes.

como todos sabemos, según el contrato, los puntos adicionales sobre el préstamo hipotecario anterior basado en lpr se fijan durante la vigencia del contrato. los términos de los contratos hipotecarios son generalmente largos y el margen de punto fijo no puede reflejar los cambios en el crédito del prestatario, la oferta y la demanda del mercado y otros factores. una vez que la situación del mercado cambia, es fácil hacer que se amplíe el diferencial entre las hipotecas nuevas y antiguas. a medida que la reforma de las tasas de interés orientada al mercado continúa profundizándose, es necesario optimizar el diseño del sistema y promover que los bancos comerciales y los prestatarios modifiquen sus contratos de manera adecuada.

el anterior ciclo de revisión de la tasa de interés mínima para los préstamos personales para vivienda era de un año. pero esta vez, el banco popular de china también propuso que a partir del 1 de noviembre de 2024, si el contrato estipula una tasa de interés flotante, los prestatarios que cumplan ciertas condiciones puedan negociar con el banco para acordar el rango de aumento de puntos y el ciclo de revisión de precios.

un periodista del beijing business daily se enteró de que los ciclos de revisión de precios pueden ser anuales, semestrales, trimestrales, etc. cabe señalar que en la etapa de reducción de las tasas de interés, cuanto más corto sea el ciclo de revisión de precios, antes los prestatarios podrán disfrutar de tasas de interés bajas, pero en la etapa de subida de las tasas de interés, los prestatarios también tienen que soportar tasas de interés altas antes.

expertos autorizados dijeron a los periodistas del beijing business daily que el banco popular de china se ha adaptado a los cambios en la situación del mercado, ha respondido a las expectativas de la gente, ha profundizado aún más la reforma de las tasas de interés orientada al mercado, ha mejorado la competencia en el mercado y ha mejorado las hipotecas. mecanismo de fijación de precios de tasas de interés, y permitió que las tasas de interés hipotecarias existentes se desviaran a un cierto nivel de las nuevas tasas de interés hipotecarias nacionales. cuando la tasa de interés aumenta, el prestatario y el prestatario pueden ajustar la tasa de aumento puntual mediante negociación, cambios de contrato, etc. ., a fin de orientar las tasas de interés hipotecarias existentes para reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado de manera oportuna y reducirlas a cerca de la tasa de interés promedio nacional para nuevos préstamos hipotecarios. esto ayudará a los prestatarios a reducir aún más los pagos de intereses hipotecarios y aumentará la disposición de los residentes a consumir. también ayudará a estabilizar las expectativas de los compradores de viviendas y aumentar la confianza.

entonces, ¿qué tan pronto podrán los compradores de viviendas disfrutar de los beneficios de la caída de las tasas de interés de las hipotecas existentes? según la "iniciativa sobre el ajuste por lotes de las tasas de interés hipotecarias existentes" anunciada por el mecanismo de autorregulación de tasas de interés, está claro que antes del 31 de octubre de 2024, los bancos comerciales llevarán a cabo otro ajuste por lotes de los préstamos hipotecarios existentes elegibles, y menores las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes con tasas de interés más altas a las tasas de interés de las hipotecas recién emitidas en todo el país están aproximadamente al mismo nivel, lo que permite a los prestatarios beneficiarse lo antes posible. en la etapa de ajuste por lotes, se pueden ajustar los préstamos hipotecarios existentes para primera, segunda y superiores viviendas. también se incluyen los préstamos hipotecarios existentes a los que se les ajustó el margen de beneficio el año pasado.

a partir del 1 de noviembre, de acuerdo con los requisitos del anuncio, los prestatarios que cumplan las condiciones pueden negociar de forma independiente con el banco de acuerdo con ciertas reglas, reemplazar el préstamo hipotecario existente por un nuevo préstamo y ajustar el rango de aumento de la tasa de interés hipotecario. al mismo tiempo, si la política lo permite, de acuerdo con las disposiciones del código civil, el contrato puede ser modificado por ambas partes mediante consenso. por lo tanto, el prestatario y el prestatario también pueden ajustar el aumento de la tasa de interés hipotecaria y otros términos cambiando. el contrato.

el banco responde rápidamente

después del recorte de las tasas de interés, ¿en qué medida se pueden reducir los gastos por intereses de los compradores de viviendas? la "iniciativa sobre el ajuste por lotes de las tasas de interés hipotecarias existentes" aclara que durante la etapa de ajuste por lotes, los bancos comerciales reducirán la tasa de aumento de puntos para los préstamos hipotecarios existentes que sean superiores a -30 puntos básicos en la tasa preferencial de préstamo (lpr) a - 30 puntos básicos, y no será inferior a -30 puntos básicos. la ciudad donde se encuentra actualmente implementa un límite mínimo de puntos para nuevos préstamos hipotecarios. en pocas palabras, se ajusta uniformemente a la tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos lpr-30 puntos básicos.

en la actualidad, a excepción de los préstamos para vivienda en beijing, shanghai y shenzhen que implementan la política de préstamos para segundas viviendas, que se ajustan al límite inferior de la nueva política de tasas de interés para préstamos para vivienda actualmente implementada, los préstamos para vivienda existentes en la mayoría de las demás áreas se puede ajustar a no menos de lpr-30 puntos básicos, la mayoría de los préstamos comerciales para vivienda personal existentes con tasas de interés más altas están dentro del rango de ajuste.

tomando como ejemplo una hipoteca existente con un plazo de 1 millón de yuanes, 25 años y pagos iguales de principal e intereses, suponiendo que la tasa de interés hipotecaria se reduzca del 4,4% al 3,55%, los gastos por intereses del prestatario se pueden ahorrar en aproximadamente 5.600 yuanes por año. una vez que se completen los ajustes por lotes, se espera que esta política beneficie a 50 millones de hogares con una población de 150 millones y ahorre 150 mil millones de yuanes por año a los hogares con préstamos hipotecarios existentes.

sin embargo, vale la pena señalar que si se tiene en cuenta el anterior recorte de 20 puntos básicos de la tasa de interés oficial del banco popular de china, el lpr puede seguir la caída de 20 puntos básicos del 21 de octubre. dong ximiao, investigador jefe de china merchants union, señaló que después de la revisión de los precios de los préstamos, los préstamos para vivienda existentes ajustados el nivel de la tasa de interés también será significativamente inferior al 3,55%, cayendo a aproximadamente el 3,35%, y las tasas de interés hipotecarias de algunos prestatarios caerán en más de 100 puntos básicos, lo que ahorrar significativamente los gastos de intereses de los prestatarios hipotecarios.

después de que se promulgó la política, shanghai dio el "primer tiro" de su implementación. el 29 de septiembre, el "comunicado de shanghai" anunció un aviso sobre la optimización adicional de las medidas políticas para el mercado inmobiliario, que mencionaba que se optimizaría la política de crédito inmobiliario. . estas incluyen implementar la política nacional para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, guiar a los bancos comerciales para que reduzcan de manera constante y ordenada las tasas de interés hipotecarias existentes hasta aproximarse a las nuevas tasas de interés de los préstamos, y reducir aún más los gastos por intereses hipotecarios de los compradores de viviendas.

como ejecutores, los seis principales bancos estatales (industria, agricultura, china, construcción, comunicaciones y caja de ahorro postal) también han anunciado colectivamente que implementarán ajustes por lotes a las tasas de interés hipotecarias existentes antes del 31 de octubre. icbc declaró que está avanzando en el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes de manera ordenada y planea anunciar pautas operativas específicas y asuntos relacionados el 12 de octubre de 2024 a través del sitio web oficial de icbc, la cuenta oficial de wechat, los puntos de venta, 95588 y otros canales. el banco agrícola de china señaló que está llevando a cabo preparativos para ajustes de las tasas de interés de los préstamos personales comerciales existentes de manera ordenada de conformidad con la ley y anunciará asuntos operativos específicos el 12 de octubre de 2024.

el banco de china mencionó que planea publicar detalles específicos de implementación el 12 de octubre de 2024 a través del sitio web oficial del banco, la cuenta pública oficial de wechat, el banco de la agencia de préstamos, 95566 y otros canales. china construction bank enfatizó que está trabajando arduamente para formular un plan de implementación para ajustes por lotes a las tasas de interés hipotecarias existentes y planea publicar detalles operativos específicos el 12 de octubre de 2024. los asuntos relevantes se publicarán de manera oportuna en el sitio web oficial del banco. , cuenta oficial de wechat, puntos de venta y otros canales.

entre los bancos por acciones, china citic bank, industrial bank, china merchants bank, etc. también emitieron anuncios relevantes. china citic bank dijo: "actualmente estamos trabajando arduamente para formular un plan de implementación para los ajustes de las tasas de interés hipotecarias existentes, y planeamos hacerlo. publique detalles operativos específicos el 12 de octubre de 2024. "completar los ajustes del lote antes del 31 de marzo". en cuanto a si se pueden reembolsar los intereses hipotecarios que se pagaron antes del ajuste de la tasa de interés hipotecaria y que son superiores a la tasa de interés después del ajuste, algunos bancos dijeron que no apoyan por el momento el ajuste de la tasa existente. el tipo de interés hipotecario no tendrá carácter retroactivo.

yan yuejin, subdirector del instituto de investigación inmobiliaria yiju de shanghai, enfatizó que este ajuste de política de las tasas de interés hipotecarias existentes ha iniciado la segunda operación de reducción de los préstamos hipotecarios existentes desde el año pasado. tiene una muy buena orientación y la presión de los pagos mensuales ha sido. para aumentar la confianza de los consumidores tiene un efecto positivo.

¿qué impacto tendrá sobre los prestatarios y los bancos?

reducir la tasa de interés hipotecaria actual es de gran importancia, por un lado, ayudará a reducir los gastos por intereses hipotecarios de los prestatarios, estabilizará y expandirá la demanda de consumo de vivienda y, por el otro, promoverá el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario; por otro lado, ayudará a reducir los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios. el diferencial de tasas de interés reduce la acumulación de pagos anticipados y los comportamientos ilegales de "préstamos" de los residentes y, al mismo tiempo, retiene clientes hipotecarios de alta calidad para los bancos; ayuda a reducir la carga del consumo de vivienda de los residentes, promueve que los residentes conviertan sus ahorros en consumo e inversión y aumenta la voluntad y la capacidad de los residentes para expandir el consumo.

xue hongyan, subdirector del instituto de investigación financiera de xingtu, enfatizó que hay tres preocupaciones principales en los detalles del ajuste de la tasa de interés hipotecaria existente. primero, la agencia reguladora guiará a los bancos comerciales a realizar un ajuste por lotes antes del 31 de octubre para reducir el nuevo. tasa de interés del préstamo cercano, los compradores de viviendas pueden completar la operación en línea, lo que refleja la inclusividad y las características obligatorias de la política, en segundo lugar, a partir del 1 de noviembre, si aún no están satisfechos con las tasas de interés después de los ajustes del lote, los compradores de viviendas pueden negociar con el. banco prestamista para ajustar la tasa de interés nuevamente reducir el rango de puntos para reflejar mejor las características de riesgo de los compradores de viviendas y reflejar las características orientadas al mercado de los precios de las tasas de interés. en teoría, se espera que los prestatarios de alta calidad obtengan mejores niveles de precios; , cancelar el requisito obligatorio de un ciclo de revisión de tasas de interés de un año, los compradores de viviendas pueden negociar con los bancos para ajustar las tasas de interés hipotecarias trimestralmente para reflejar los cambios en las tasas de interés del mercado de manera más oportuna y disfrutar de los beneficios de las tasas de interés. cortes lo antes posible.

para los compradores de viviendas, la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes es un beneficio importante. como activo crediticio de alta calidad de los bancos, el impacto de la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes también ha llamado la atención. en este sentido, expertos autorizados dijeron que una vez completado el ajuste por lotes, se espera que la disminución de las tasas de interés hipotecarias existentes reduzca los ingresos por intereses bancarios en aproximadamente 150 mil millones de yuanes. sin embargo, una vez que se reduzca la diferencia de tasas de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas, los pagos anticipados de los préstamos se reducirán significativamente, lo que ayudará a los bancos a estabilizar la escala de los préstamos y mejorar la calidad de los mismos. teniendo en cuenta que el banco popular de china redujo el coeficiente de reservas de depósitos en 0,5 puntos porcentuales y el tipo de interés oficial en 0,2 puntos porcentuales, se espera que reduzca tipos de interés como el tipo de interés del servicio de préstamos a medio plazo (mlf), que también ahorrará los costos de responsabilidad de los bancos, mejorará las capacidades operativas sostenibles de los bancos y brindará a los bancos un mejor apoyo a la economía real y brindará el apoyo necesario. teniendo en cuenta estas medidas de política, el impacto sobre los márgenes de interés netos de los bancos es básicamente neutral.

dong ximiao señaló además que esta medida ahorra costos de responsabilidad a los bancos, ayuda a mejorar las capacidades operativas sostenibles de los bancos y brinda el apoyo necesario para que los bancos apoyen mejor la economía real. teniendo en cuenta estas políticas y medidas, después del ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes, se espera que los márgenes de interés netos de los bancos se mantengan básicamente estables y que la capacidad de los bancos para desarrollarse de manera constante y servir a la economía real se mantenga básicamente sin cambios.

lin yingqi, analista bancario del departamento de investigación de la cicc, predice que suponiendo que el lpr a 1 y 5 años se reduzca en 20 puntos básicos, y que la tasa de interés hipotecaria existente se reduzca en 50 puntos básicos en promedio, estimamos que el impacto en el diferencial de intereses será de 9 puntos básicos y 6 puntos básicos respectivamente. un total de aproximadamente 15 puntos básicos, suponiendo que la tasa de interés de los depósitos se reduzca en 25 puntos básicos y el coeficiente de reservas obligatorias se reduzca en 50 puntos básicos, básicamente puede. compensar el impacto en los márgenes de intereses bancarios.

para garantizar que el sistema bancario tenga suficientes "municiones", los reguladores han revelado anteriormente que mejorarán el capital básico de primer nivel de seis grandes bancos comerciales y lo implementarán de manera ordenada en fases y lotes de acuerdo con el plan general. , y continuar instando a los grandes bancos comerciales a mejorar el nivel de gestión y fortalecer las capacidades de desarrollo de alta calidad bajo restricciones de capital.

se lanza una política de "golpe combinado" para estabilizar el mercado inmobiliario

ya en agosto del año pasado, el banco popular de china, junto con la administración estatal de supervisión financiera, guiaron a los bancos comerciales para que redujeran las tasas de interés hipotecarias existentes de manera ordenada. la gente tuvo una fuerte sensación de ganancia y logró buenos resultados. después de que el 17 de mayo de este año se levantara el límite inferior de la política nacional de tipos de interés hipotecarios, los tipos de interés de los nuevos préstamos hipotecarios cayeron significativamente, reduciendo aún más los gastos por intereses de los residentes en la compra de viviendas.

vale la pena mencionar que en los últimos años, el banco popular de china ha introducido continuamente "medidas combinadas" para estabilizar el mercado inmobiliario, ha mejorado las políticas macroprudenciales para la financiación inmobiliaria y ha implementado políticas integrales tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda. rebajó repetidamente el índice mínimo de pago inicial de los préstamos personales para vivienda y redujo las tasas de interés de los préstamos, cancelando el límite inferior de las políticas de tasas de interés y estableciendo una serie de políticas como la refinanciación de viviendas asequibles para apoyar la adquisición de viviendas comerciales existentes.

además de guiar a los bancos para que realicen ajustes por lotes en las tasas de interés hipotecarias existentes, el banco popular de china también ha unificado el índice mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios al 15%. según el último aviso, para apoyar mejor las rígidas y diversificadas necesidades de vivienda de los residentes urbanos y rurales, los préstamos personales comerciales para vivienda a nivel nacional ya no distinguirán entre primera y segunda vivienda, y se unificará el ratio mínimo de pago inicial. al 15%.

tan pronto como se supo la noticia, shanghai, shenzhen y otros lugares respondieron rápidamente y emitieron avisos. shanghai mencionó que el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos personales comerciales para vivienda primera se ajustó a no menos del 15%. el índice mínimo de pago inicial para préstamos comerciales para vivienda personal para segundas residencias se ajusta a no menos del 25%; el índice mínimo de pago inicial para préstamos para segundas viviendas en áreas con políticas diferenciadas se ajusta a no menos del 20%. en consecuencia, se ajustará el porcentaje mínimo de pago inicial para los préstamos para segundas viviendas del fondo de previsión de vivienda.

al mismo tiempo, optimizaremos la política de refinanciación de viviendas asequibles. el 17 de mayo, el banco popular de china anunció el establecimiento de 300 mil millones de yuanes en refinanciación de viviendas asequibles, guiando a las instituciones financieras a seguir los principios de comercialización y estado de derecho para ayudar a las empresas estatales locales a adquirir viviendas comerciales terminadas y no vendidas a precios razonables. los precios de colocación o colocación de viviendas asequibles de tipo alquiler son una medida importante para desabastecer el mercado inmobiliario. con el fin de mejorar aún más los incentivos basados ​​en el mercado para los bancos y las entidades de adquisición, el banco popular de china aumentó la proporción de su contribución de capital en la política de représtamo de viviendas asequibles del 60% original al 100%.

por ejemplo, los bancos comerciales proporcionaron originalmente 10 mil millones de yuanes y el banco popular de china proporcionó 6 mil millones de yuanes. ahora, los bancos comerciales proporcionan 10 mil millones de yuanes y el banco popular de china proporciona 10 mil millones de yuanes en fondos de bajo costo. acelerar el proceso de liquidación de viviendas comerciales.

también se han ampliado los plazos para dos documentos de política de financiación inmobiliaria. anteriormente, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera habían emitido dos políticas, los "16 artículos financieros" y los préstamos inmobiliarios operativos, que habían desempeñado un papel positivo en la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario y en la resolución de riesgos del mercado inmobiliario. el último aviso mencionaba que el "aviso del banco popular de china y la comisión reguladora de banca y seguros de china sobre cómo hacer un buen trabajo en el apoyo financiero actual para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario" (yinfa [2022] no. 254) apoya los préstamos de desarrollo existentes, préstamos fiduciarios, etc. el período aplicable de la política de extensión de financiamiento razonable se ha extendido hasta el 31 de diciembre de 2026 "aviso de la oficina general del banco popular de china y la oficina general del estado; supervisión y administración financiera de la gestión de préstamos para propiedades operativas" (yinbanfa [2024] no. 8) si las políticas pertinentes tienen un período aplicable, el período aplicable se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2026.

yan yuejin comentó que recientemente ha habido señales positivas en el mercado inmobiliario, pero que se necesita un progreso continuo en el futuro. la clave es que las ciudades de primer nivel deberían optimizar y ajustar las políticas inmobiliarias. este ajuste de políticas en shanghai ha tenido un muy buen comienzo y también ha facilitado en gran medida la aclaración de las expectativas políticas posteriores. se espera que otras ciudades continúen haciendo esfuerzos para ajustar y optimizar políticas para el "día nacional". y el cuarto trimestre la flexibilización de las políticas inmobiliarias va en muy buena dirección.

song yitong y liu sihong, reporteros del beijing business daily