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réduction hypothécaire, réduction des acomptes, réduction des stocks, prolongation des délais… le 29 septembre au soir, toute une série de « regroupements » de politique immobilière sont lancés, et tout le marché est en ébullition.

le même jour, la banque populaire de chine a publié quatre nouvelles politiques, notamment la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants, l'optimisation de la politique de ratio de mise de fonds minimale pour les prêts personnels au logement, l'optimisation du refinancement des logements abordables et la prolongation de la période de certaines politiques financières immobilières. . il s'agit également d'une action de « jeu d'échecs » pour répondre aux préoccupations des masses et mettre en œuvre rapidement la politique de régulation du marché immobilier déployée lors de la réunion du bureau politique du comité central du 26 septembre.

après la publication de la nouvelle politique, les banques ont réagi rapidement. les six principales banques publiques, dont la banque industrielle et agricole de chine, la banque de construction de chine, la banque de construction de chine, la banque d'épargne postale de chine et la banque d'épargne postale de chine, ainsi que les banques par actions telles que comme china citic bank, industrial bank et china merchants bank, ont publié des annonces visant à mettre en œuvre des ajustements par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants avant le 31 octobre. en outre, des villes de premier rang telles que shanghai, guangzhou et shenzhen ont rapidement suivi, optimisé et ajusté leurs politiques de restriction de l'achat de logements.

selon les experts, avec la mise en œuvre du « coup de poing combiné » pour stabiliser le marché immobilier, le marché immobilier devrait cesser de baisser et se stabiliser dès que possible.

le dernier ajustement par lots des taux d’intérêt hypothécaires existants

suite à l'annonce par la banque populaire de chine, le 24 septembre, de cinq nouvelles politiques de financement immobilier, y compris la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants et l'unification du taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires, le poids lourd du financement immobilier chinois, le « coup de poing combiné », a été rapidement mis en œuvre en seulement un mois. quelques jours.

dans la soirée du 29 septembre, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière ont publié quatre politiques visant à stabiliser le marché immobilier, notamment en incitant les banques à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants, en unifiant le taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires à 15 %, prolonger la durée de certains documents de politique financière immobilière et optimiser les garanties de la politique de refinancement du logement sexuel.

parmi eux, le plus préoccupant est l'ajustement des taux d'intérêt existants. le même jour, la banque populaire de chine a publié une annonce visant à améliorer le mécanisme de tarification des taux d'intérêt pour les prêts commerciaux personnels au logement. il est précisé qu'à partir du 1er novembre 2024, lorsque le taux d'intérêt des prêts personnels commerciaux au logement à taux variable s'écarte dans une certaine mesure de celui des prêts personnels commerciaux au logement nouvellement émis dans tout le pays, l'emprunteur peut négocier avec l'institution financière bancaire. , et l'institution financière bancaire le nouveau prêt commercial au logement personnel à taux variable remplacera les prêts existants.

comme nous le savons tous, selon le contrat, les points supplémentaires sur le prêt hypothécaire précédent basé sur le lpr sont fixés pendant la durée du contrat. les durées des contrats hypothécaires sont généralement longues et la marge fixe ne peut pas refléter les changements dans le crédit de l'emprunteur, l'offre et la demande du marché et d'autres facteurs. une fois la situation du marché modifiée, il est facile de provoquer un élargissement de l'écart entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires. à mesure que la réforme des taux d'intérêt axée sur le marché continue de s'approfondir, il est nécessaire d'optimiser la conception du système et d'encourager les banques commerciales et les emprunteurs à modifier leurs contrats de manière appropriée.

le précédent cycle de révision des taux d’intérêt minimum pour les prêts personnels au logement était d’un an. mais cette fois, la banque populaire de chine a également proposé qu'à partir du 1er novembre 2024, si le contrat stipule un taux d'intérêt variable, les emprunteurs qui remplissent certaines conditions puissent négocier avec la banque pour se mettre d'accord sur la fourchette d'augmentation des points et le cycle de retarification.

un journaliste du beijing business daily a appris que les cycles de révision des prix peuvent être annuels, semestriels, trimestriels, etc. il convient de noter que dans la phase de baisse des taux d'intérêt, plus le cycle de retarification est court, plus tôt les emprunteurs peuvent bénéficier de taux d'intérêt bas, mais que dans la phase de hausse des taux d'intérêt, les emprunteurs doivent également supporter plus tôt des taux d'intérêt élevés.

des experts faisant autorité ont déclaré aux journalistes du beijing business daily que la banque populaire de chine s'est adaptée aux changements de la situation du marché, a répondu aux attentes de la population, a approfondi la réforme des taux d'intérêt orientée vers le marché, a amélioré la concurrence sur le marché et a amélioré les prêts hypothécaires. mécanisme de tarification des taux d'intérêt et a permis aux taux d'intérêt hypothécaires existants de s'écarter jusqu'à un certain niveau des nouveaux taux d'intérêt hypothécaires nationaux. lorsque le taux d'intérêt augmente, l'emprunteur et l'emprunteur peuvent ajuster le taux d'augmentation des points par le biais de négociations, de modifications de contrat, etc. ., afin d'orienter les taux d'intérêt hypothécaires existants pour refléter en temps opportun les changements des taux d'intérêt du marché et les ramener à un niveau proche du taux d'intérêt moyen national pour les nouveaux prêts hypothécaires. cela aidera les emprunteurs à réduire davantage les paiements d'intérêts hypothécaires et à accroître la volonté de consommer des résidents. cela contribuera également à stabiliser les attentes des acheteurs de logements et à renforcer la confiance.

alors, dans combien de temps les acheteurs de maison pourront-ils profiter des avantages de la baisse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires existants ? selon « l'initiative sur l'ajustement par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants » annoncée par le mécanisme d'autorégulation des taux d'intérêt, il est clair qu'avant le 31 octobre 2024, les banques commerciales procéderont à un autre ajustement par lots des prêts au logement existants éligibles, et diminueront les taux d'intérêt des prêts au logement existants avec des taux d'intérêt plus élevés les taux d'intérêt des prêts hypothécaires nouvellement émis dans tout le pays sont à peu près au même niveau, permettant aux emprunteurs d'en bénéficier le plus rapidement possible. au cours de la phase d'ajustement par lots, les prêts hypothécaires existants pour les première, deuxième et plus grandes maisons peuvent être ajustés. les prêts hypothécaires existants dont la majoration en points a été ajustée l'année dernière sont également inclus.

à partir du 1er novembre, conformément aux exigences de l'annonce, les emprunteurs qui remplissent les conditions peuvent négocier de manière indépendante avec la banque selon certaines règles, remplacer le prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt et ajuster la fourchette d'augmentation des taux d'intérêt hypothécaires. dans le même temps, si la politique le permet, conformément aux dispositions du code civil, le contrat peut être modifié par les deux parties par consensus. par conséquent, l'emprunteur et l'emprunteur peuvent également ajuster l'augmentation du taux d'intérêt hypothécaire et d'autres conditions en modifiant. le contrat.

la banque répond rapidement

après la baisse des taux d’intérêt, dans quelle mesure peut-elle réduire les dépenses d’intérêt des acheteurs de maison ? l'« initiative sur l'ajustement par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants » précise que pendant la phase d'ajustement par lots, les banques commerciales réduiront le taux d'augmentation en points pour les prêts hypothécaires existants qui est supérieur à -30 points de base sur le taux préférentiel des prêts (lpr) à - 30 points de base, et ne doit pas être inférieur à -30 points de base. la ville où vous résidez applique actuellement une limite minimale de points pour les nouveaux prêts hypothécaires. pour faire simple, il est ajusté uniformément au taux d'intérêt coté sur le marché des prêts lpr-30 points de base.

à l'heure actuelle, à l'exception des prêts au logement à pékin, shanghai et shenzhen qui mettent en œuvre la politique de prêt aux résidences secondaires, qui sont ajustés à la limite inférieure de la nouvelle politique de taux d'intérêt des prêts au logement actuellement mise en œuvre, les prêts au logement existants dans la plupart des autres régions peut être ajusté à pas moins de lpr-30 points de base, la plupart des prêts personnels commerciaux existants avec des taux d'intérêt plus élevés se situent dans la plage d'ajustement.

en prenant comme exemple une hypothèque existante d'une durée de 1 million de yuans, 25 ans, et des remboursements égaux du principal et des intérêts, en supposant que le taux d'intérêt hypothécaire soit réduit de 4,4% à 3,55%, les frais d'intérêts de l'emprunteur peuvent être économisés d'environ 5 600 yuans par an. une fois les ajustements par lots terminés, cette politique devrait bénéficier à 50 millions de ménages sur une population de 150 millions d'habitants et permettre aux ménages bénéficiant de prêts hypothécaires existants d'économiser 150 milliards de yuans par an.

cependant, il convient de noter que si l'on prend en compte la précédente réduction de 20 points de base du taux d'intérêt directeur de la banque populaire de chine, le lpr pourrait suivre la baisse de 20 points de base du 21 octobre. dong ximiao, chercheur en chef de l'union des commerçants de chine, a souligné qu'après la retarification des prêts, les prêts au logement existants ajustés le niveau des taux d'intérêt sera également nettement inférieur à 3,55 %, tombant à environ 3,35 %, et les taux d'intérêt hypothécaires de certains emprunteurs baisseront de plus de 100 points de base, ce qui économiser considérablement les frais d’intérêts des emprunteurs hypothécaires.

après la promulgation de la politique, shanghai a lancé le « premier coup » de sa mise en œuvre. le 29 septembre, le « shanghai release » a annoncé un avis sur l'optimisation des mesures politiques pour le marché immobilier, qui mentionnait que la politique de crédit au logement serait optimisée. . il s'agit notamment de mettre en œuvre la politique nationale de réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants, d'orienter les banques commerciales vers une réduction régulière et ordonnée des taux d'intérêt hypothécaires existants pour les rapprocher des nouveaux taux d'intérêt des prêts et de réduire davantage les dépenses d'intérêts hypothécaires des acheteurs de logements.

en tant qu'exécuteurs testamentaires, les six principales banques publiques de l'industrie, de l'agriculture, de la chine, de la construction, des communications et de la banque d'épargne postale ont également annoncé collectivement qu'elles mettraient en œuvre des ajustements par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants avant le 31 octobre. l'icbc a déclaré qu'elle faisait progresser l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants de manière ordonnée et prévoyait d'annoncer des directives opérationnelles spécifiques et des questions connexes le 12 octobre 2024 via le site web officiel de l'icbc, le compte officiel wechat, les points de vente, le 95588 et d'autres canaux. la banque agricole de chine a souligné qu'elle préparait de manière ordonnée et conformément à la loi les ajustements des taux d'intérêt sur les prêts commerciaux personnels au logement existants, et qu'elle annoncerait des questions opérationnelles spécifiques le 12 octobre 2024.

la banque de chine a indiqué qu'elle prévoyait de publier les détails spécifiques de la mise en œuvre le 12 octobre 2024 via le site officiel de la banque, le compte public officiel wechat, la banque d'agence de prêt, 95566 et d'autres canaux. la china construction bank a souligné qu'elle travaillait dur pour formuler un plan de mise en œuvre d'ajustements par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants et qu'elle prévoyait de publier des détails opérationnels spécifiques le 12 octobre 2024. les questions pertinentes seront publiées en temps opportun sur le site officiel de la banque. , compte officiel wechat, points de vente et autres canaux.

parmi les banques par actions, china citic bank, industrial bank, china merchants bank, etc. ont également publié des annonces pertinentes et ont déclaré : « nous travaillons actuellement dur pour formuler un plan de mise en œuvre des ajustements des taux d'intérêt hypothécaires existants et prévoyons de le faire. publier les détails opérationnels spécifiques le 12 octobre 2024. " terminer les ajustements par lots avant le 31 mars. " concernant la question de savoir si les intérêts hypothécaires payés avant l'ajustement du taux d'intérêt hypothécaire et qui sont supérieurs au taux d'intérêt après l'ajustement peuvent être remboursés, certaines banques ont déclaré qu'elles ne le soutenaient pas pour le moment. le taux d’intérêt hypothécaire ne sera pas rétroactif.

yan yuejin, directeur adjoint de l'institut de recherche immobilière de shanghai yiju, a souligné que cet ajustement politique des taux d'intérêt hypothécaires existants a lancé la deuxième opération de réduction des prêts hypothécaires existants depuis l'année dernière. il a de très bonnes orientations et la pression sur les paiements mensuels a été augmentée. car le renforcement de la confiance des consommateurs a un effet positif.

quel impact cela aura-t-il sur les emprunteurs et les banques ?

la baisse du taux d'intérêt hypothécaire actuel est d'une grande importance, d'une part, elle contribuera à réduire les frais d'intérêt hypothécaires des emprunteurs, à stabiliser et à accroître la demande de consommation de logements, et ainsi à promouvoir un développement sain et stable du marché immobilier ; d'une part, cela aidera à réduire le prêt hypothécaire existant et le nouveau prêt hypothécaire. l'écart de taux d'intérêt réduit le regroupement des remboursements anticipés et les comportements illégaux de « prêt » des résidents, tout en fidélisant les clients hypothécaires de haute qualité pour les banques ; contribue à réduire le fardeau de la consommation immobilière des résidents, encourage les résidents à convertir leur épargne en consommation et en investissement, et stimule la volonté et la capacité des résidents à accroître leur consommation.

xue hongyan, directeur adjoint de l'institut de recherche financière de xingtu, a souligné qu'il existe trois préoccupations majeures dans les détails de l'ajustement actuel des taux d'intérêt hypothécaires. premièrement, l'agence de réglementation guidera les banques commerciales pour qu'elles procèdent à un ajustement groupé avant le 31 octobre afin de réduire le nouveau taux d'intérêt. taux d'intérêt du prêt. à proximité, les acheteurs de maison peuvent effectuer l'opération en ligne, reflétant le caractère inclusif et les caractéristiques obligatoires de la politique. deuxièmement, à partir du 1er novembre, s'ils ne sont toujours pas satisfaits des taux d'intérêt après des ajustements par lots, les acheteurs de maison peuvent négocier avec le prêt. la banque prêteuse doit ajuster à nouveau le taux d'intérêt. réduire la fourchette de points pour mieux refléter les caractéristiques de risque des acheteurs de logements et refléter les caractéristiques de tarification des taux d'intérêt orientées vers le marché. en théorie, les emprunteurs de haute qualité devraient obtenir de meilleurs niveaux de prix ; , annulant l'exigence obligatoire d'un cycle de révision des taux d'intérêt d'un an, les acheteurs de logements peuvent négocier avec les banques pour ajuster les taux d'intérêt hypothécaires sur une base trimestrielle afin de refléter plus rapidement les changements des taux d'intérêt du marché et de profiter des avantages des taux d'intérêt. coupes le plus tôt possible.

pour les acheteurs de logements, la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants constitue un avantage majeur. en tant qu'actif de crédit de haute qualité des banques, l'impact de la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants a également attiré l'attention. à cet égard, des experts faisant autorité ont déclaré qu'une fois l'ajustement par lots terminé, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants devrait réduire les revenus d'intérêts bancaires d'environ 150 milliards de yuans. cependant, une fois que la différence de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires se sera réduite, les remboursements anticipés des prêts seront considérablement réduits, ce qui aidera les banques à stabiliser l'échelle des prêts et à améliorer la qualité des prêts. étant donné que la banque populaire de chine a abaissé le taux de réserves sur les dépôts de 0,5 point de pourcentage et le taux d'intérêt directeur de 0,2 point de pourcentage, elle devrait faire baisser les taux d'intérêt tels que le taux d'intérêt de la facilité de prêt à moyen terme (mlf), ce qui entraînera une baisse des taux d'intérêt. permet également d'économiser les coûts de responsabilité des banques, d'améliorer les capacités opérationnelles durables des banques et de fournir aux banques le meilleur soutien à l'économie réelle et leur fournir le soutien nécessaire. compte tenu de ces mesures politiques, l'impact sur les marges nettes d'intérêt des banques est fondamentalement neutre.

dong ximiao a en outre souligné que cette décision permet d'économiser les coûts de responsabilité des banques, contribue à améliorer les capacités opérationnelles durables des banques et fournit le soutien nécessaire aux banques pour mieux soutenir l'économie réelle. compte tenu de ces politiques et mesures, après l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants, les marges d'intérêt nettes des banques devraient rester fondamentalement stables, et la capacité des banques à se développer régulièrement et à servir l'économie réelle restera fondamentalement inchangée.

lin yingqi, analyste bancaire au département de recherche du cicc, prédit qu'en supposant que le lpr à 1 an et 5 ans soit réduit de 20 points de base et que le taux d'intérêt hypothécaire existant soit réduit de 50 points de base en moyenne, nous estimons que l'impact sur l'écart d'intérêt sera respectivement de 9 points de base et 6 points de base, soit un total d'environ 15 points de base, en supposant que le taux d'intérêt sur les dépôts soit réduit de 25 points de base et que le taux de réserves obligatoires soit réduit de 50 points de base. compenser l’impact sur les marges d’intérêt des banques.

afin de garantir que le système bancaire dispose de « munitions » suffisantes, les régulateurs ont précédemment révélé qu'ils renforceraient les fonds propres de base de six grandes banques commerciales et les mettraient en œuvre de manière ordonnée, par phases et par lots, conformément au plan global. , et continuer d'exhorter les grandes banques commerciales à améliorer leur niveau de gestion et à renforcer leurs capacités de développement de haute qualité sous contraintes de capitaux.

une politique de « coup de poing » est lancée pour stabiliser le marché immobilier

dès août de l'année dernière, la banque populaire de chine, en collaboration avec l'administration d'état de surveillance financière, a guidé les banques commerciales à réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants de manière ordonnée. la population a eu un fort sentiment de gain et a obtenu de bons résultats. après que la limite inférieure de la politique nationale des taux d'intérêt hypothécaires ait été levée le 17 mai de cette année, les taux d'intérêt des nouveaux prêts hypothécaires ont considérablement baissé, réduisant encore davantage les dépenses d'intérêts des résidents sur l'achat d'un logement.

il convient de mentionner qu'au cours des dernières années, la banque populaire de chine a continuellement introduit des « mesures combinées » pour stabiliser le marché immobilier, amélioré ses politiques macroprudentielles en matière de financement immobilier et mis en œuvre des politiques globales tant du côté de l'offre que de la demande. a abaissé à plusieurs reprises le taux de mise de fonds minimum des prêts personnels au logement et réduit les taux d'intérêt des prêts, annulant la limite inférieure des politiques de taux d'intérêt et établissant une série de politiques telles que le refinancement du logement abordable pour soutenir l'acquisition de logements commerciaux existants.

en plus d'aider les banques à procéder à des ajustements groupés des taux d'intérêt hypothécaires existants, la banque populaire de chine a également unifié le taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires à 15 %. selon le dernier avis, afin de mieux répondre aux besoins rigides et diversifiés en matière de logement des résidents urbains et ruraux, les prêts commerciaux personnels au logement au niveau national ne feront plus de distinction entre les résidences principales et secondaires, et le taux d'acompte minimum sera unifié. à 15%.

dès que la nouvelle a été publiée, shanghai, shenzhen et d'autres endroits ont réagi rapidement et ont publié des avis. shanghai a indiqué que le taux d'acompte minimum pour les prêts commerciaux personnels au logement pour les premières maisons avait été ajusté à au moins 15 %. le taux de mise de fonds minimum pour les prêts commerciaux personnels au logement pour les résidences secondaires est ajusté à au moins 25 % ; le taux de mise de fonds minimum pour les prêts aux résidences secondaires dans les zones à politiques différenciées est ajusté à au moins 20 % ; le taux d’acompte minimum pour les prêts au fonds de prévoyance pour les résidences secondaires sera ajusté en conséquence.

dans le même temps, nous optimiserons la politique de refinancement du logement abordable. le 17 mai, la banque populaire de chine a annoncé la création de 300 milliards de yuans pour le refinancement de logements abordables, incitant les institutions financières à suivre les principes de marchéisation et d'état de droit pour aider les entreprises publiques locales à acquérir des logements commerciaux achevés et invendus à un prix raisonnable. les prix du placement ou du placement. les logements abordables de type loyer sont une mesure importante pour déstocker le marché immobilier. afin de renforcer davantage les incitations basées sur le marché pour les banques et les entités d'acquisition, la banque populaire de chine a augmenté la proportion de sa contribution au capital dans la politique de refinancement de logements abordables de 60 % à 100 % initialement.

par exemple, les banques commerciales ont initialement fourni 10 milliards de yuans, et la banque populaire de chine a fourni 6 milliards de yuans. aujourd'hui, les banques commerciales fournissent 10 milliards de yuans et la banque populaire de chine fournit 10 milliards de yuans de fonds à faible coût. accélérer le processus de déstockage des logements commerciaux.

les délais pour deux documents de politique de financement immobilier ont également été prolongés. auparavant, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière avaient publié deux politiques, les « 16 articles financiers » et les prêts immobiliers opérationnels, qui avaient joué un rôle positif dans la promotion du développement stable et sain du marché immobilier et dans la résolution des problèmes. risques du marché immobilier. le dernier avis mentionnait que « l'avis de la banque populaire de chine et de la commission chinoise de réglementation des banques et des assurances sur le bon travail en matière de soutien financier actuel pour le développement stable et sain du marché immobilier » (yinfa [2022] no. 254) soutient les prêts de développement existants, les prêts fiduciaires, etc. la période applicable de la politique d'extension de financement raisonnable a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2026 « avis de la direction générale de la banque populaire de chine et de la direction générale de l'état ; supervision financière et administration de la gestion des prêts immobiliers d'exploitation" (yinbanfa [2024] n° 8) si les politiques pertinentes ont une période applicable, la période applicable sera prolongée jusqu'au 31 décembre 2026.

yan yuejin a commenté qu'il y a eu des signaux positifs sur le marché immobilier récemment, mais que des progrès continus sont nécessaires à l'avenir. l’essentiel est que les villes de premier rang optimisent et ajustent leurs politiques immobilières. cet ajustement politique à shanghai a pris un très bon départ et a également grandement facilité la clarification des attentes politiques ultérieures. on s'attend à ce que d'autres villes continuent de faire des efforts d'ajustement et d'optimisation politique à l'avenir. et au quatrième trimestre l'assouplissement des politiques immobilières a une très bonne direction.

song yitong, journaliste du beijing business daily, et liu sihong