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redução de hipotecas, redução de entrada, redução de estoques, prorrogação de prazos... na noite de 29 de setembro, todo um conjunto de "combinações" de políticas imobiliárias foi lançado e todo o mercado estava em ebulição.

no mesmo dia, o banco popular da china emitiu quatro novas políticas, incluindo a redução das taxas de juros hipotecárias existentes, a otimização da política de rácio mínimo de entrada para empréstimos habitacionais pessoais, a otimização do refinanciamento de habitação a preços acessíveis e a extensão do período de algumas políticas financeiras imobiliárias. . esta é também uma acção de "jogo de xadrez" para responder às preocupações das massas e implementar rapidamente a implantação da política de regulação do mercado imobiliário na reunião do bureau político do comité central em 26 de setembro.

após a divulgação da nova política, os bancos responderam rapidamente. os seis principais bancos estatais, incluindo o banco industrial e agrícola da china, o banco de construção da china, o banco de construção da china, o banco de poupança postal da china e o banco de poupança postal da china, bem como bancos de ações conjuntas, como como o china citic bank, o industrial bank e o china merchants bank, emitiram anúncios para implementar ajustes em lote nas taxas de juros hipotecárias existentes antes de 31 de outubro. além disso, cidades de primeiro nível, como xangai, guangzhou e shenzhen, rapidamente acompanharam, otimizaram e ajustaram as políticas de restrição à compra de habitação.

segundo os especialistas, com a implementação do “punch combinado” para estabilizar o mercado imobiliário, espera-se que o mercado imobiliário pare de cair e se estabilize o mais rápido possível.

o último ajuste em lote das taxas de juros hipotecárias existentes

após o anúncio do banco popular da china, em 24 de setembro, de cinco novas políticas de financiamento imobiliário, incluindo a redução das taxas de juros hipotecárias existentes e a unificação da taxa mínima de entrada para empréstimos hipotecários, o "golpe combinado" de peso pesado do financiamento imobiliário da china foi rapidamente implementado em apenas um alguns dias.

na noite de 29 de setembro, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram quatro políticas para estabilizar o mercado imobiliário, incluindo orientar os bancos a reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes, unificando o rácio mínimo de entrada para hipotecas em 15%, prolongar o prazo de alguns documentos de política financeira imobiliária e otimizar as garantias da política de refinanciamento de habitação sexual.

entre eles, o mais preocupante é o ajustamento das taxas de juro existentes. no mesmo dia, o banco popular da china emitiu um anúncio para melhorar o mecanismo de fixação de taxas de juro para empréstimos à habitação pessoal comercial. esclarece-se que a partir de 1º de novembro de 2024, quando a taxa de juros dos empréstimos para habitação pessoal comercial com taxa flutuante se desviar até certo ponto da dos empréstimos para habitação pessoal comercial recém-emitidos em todo o país, o mutuário pode negociar com a instituição financeira bancária , e a instituição financeira bancária irá empréstimos para habitação pessoal comercial com taxa flutuante recentemente emitidos substituirão os empréstimos existentes.

como todos sabemos, de acordo com o contrato, os pontos adicionais do empréstimo hipotecário anterior com base na lpr são fixados durante a vigência do contrato. os prazos dos contratos hipotecários são geralmente longos e a margem fixa não pode reflectir alterações no crédito do mutuário, na oferta e procura do mercado e noutros factores. uma vez que a situação do mercado muda, é fácil fazer com que o spread entre hipotecas novas e antigas aumente. à medida que a reforma das taxas de juro orientada para o mercado continua a aprofundar-se, é necessário optimizar a concepção do sistema e promover os bancos comerciais e os mutuários a alterarem os seus contratos de forma adequada.

o anterior ciclo de refixação da taxa de juro mínima para empréstimos à habitação pessoal era de um ano. mas desta vez, o banco popular da china também propôs que, a partir de 1 de novembro de 2024, se o contrato estipular uma taxa de juro flutuante, os mutuários que cumpram certas condições possam negociar com o banco para chegar a acordo sobre a faixa de aumento de pontos e o ciclo de reavaliação.

um repórter do beijing business daily aprendeu que os ciclos de reprecificação podem ser anuais, semestrais, trimestrais, etc. note-se que na fase de descida das taxas de juro, quanto mais curto for o ciclo de reavaliação, mais cedo os mutuários poderão desfrutar de taxas de juro baixas, mas na fase de subida das taxas de juro, os mutuários também terão de suportar taxas de juro elevadas mais cedo.

especialistas autorizados disseram aos repórteres do beijing business daily que o banco popular da china se adaptou às mudanças na situação do mercado, respondeu às expectativas do povo, aprofundou ainda mais a reforma das taxas de juros orientada para o mercado, melhorou a concorrência no mercado, melhorou a hipoteca mecanismo de precificação de taxas de juros e permitiu que as taxas de juros hipotecárias existentes se desviassem para um certo nível das novas taxas de juros hipotecárias nacionais. quando a taxa de juros aumenta, o mutuário e o mutuário podem ajustar a taxa de aumento de pontos por meio de negociação, alterações contratuais, etc. ., de modo a orientar as taxas de juro hipotecárias existentes para reflectirem atempadamente as alterações nas taxas de juro do mercado e reduzi-las para perto da taxa de juro média nacional para novos empréstimos hipotecários. isto ajudará os mutuários a reduzir ainda mais os pagamentos de juros hipotecários e a aumentar a disponibilidade dos residentes para consumir. também ajudará a estabilizar as expectativas dos compradores de casas e a aumentar a confiança.

então, quando é que os compradores de casas poderão usufruir dos benefícios da queda das taxas de juro das hipotecas existentes? de acordo com a "iniciativa de ajuste em lote das taxas de juros hipotecárias existentes" anunciada pelo mecanismo de autorregulação das taxas de juros, é claro que antes de 31 de outubro de 2024, os bancos comerciais realizarão outro ajuste em lote dos empréstimos habitacionais existentes elegíveis, e reduzirão as taxas de juros dos empréstimos habitacionais existentes com taxas de juros mais altas para as taxas de juros para hipotecas recém-emitidas em todo o país estão aproximadamente no mesmo nível, permitindo que os mutuários se beneficiem o mais rápido possível. na fase de ajuste do lote, os empréstimos hipotecários existentes para residências de primeira, segunda e superiores podem ser ajustados. os empréstimos hipotecários existentes que tiveram sua marcação de pontos ajustada no ano passado também estão incluídos.

a partir de 1 de novembro, de acordo com os requisitos do anúncio, os mutuários que reúnam as condições podem negociar de forma independente com o banco de acordo com certas regras, substituir o empréstimo hipotecário existente por um novo empréstimo e ajustar o intervalo de aumento da taxa de juro hipotecário. ao mesmo tempo, se a apólice permitir, de acordo com o disposto no código civil, o contrato pode ser alterado por ambas as partes por consenso. portanto, o mutuário e o mutuário também podem ajustar o aumento da taxa de juros da hipoteca e outros termos, alterando. o contrato.

banco responde rapidamente

após o corte da taxa de juros, quanto isso pode reduzir as despesas com juros dos compradores de casas? a "iniciativa de ajuste em lote das taxas de juros hipotecárias existentes" esclarece que durante a fase de ajuste em lote, os bancos comerciais reduzirão a taxa de aumento de pontos para empréstimos hipotecários existentes que seja superior a -30 pontos base na taxa principal de empréstimo (lpr) para - 30 pontos base e não deve ser inferior a -30 pontos base. a cidade onde você está localizado implementa atualmente um limite mínimo de pontos para novos empréstimos hipotecários. simplificando, é ajustado uniformemente à taxa de juros cotada no mercado de empréstimos lpr-30 pontos base.

actualmente, com excepção dos empréstimos à habitação em pequim, xangai e shenzhen que implementam a política de empréstimos à segunda habitação, que são ajustados ao limite inferior da nova política de taxas de juro dos empréstimos à habitação actualmente implementada, os empréstimos à habitação existentes na maioria das outras áreas pode ser ajustado para não menos de lpr-30 pontos base, a maioria dos empréstimos comerciais para habitação pessoal existentes com taxas de juro mais elevadas estão dentro da faixa de ajuste.

tomando como exemplo uma hipoteca existente com prazo de 1 milhão de yuans, 25 anos e reembolsos iguais de principal e juros, assumindo que a taxa de juros da hipoteca seja reduzida de 4,4% para 3,55%, as despesas com juros do mutuário podem ser economizadas em aproximadamente 5.600 yuans por ano. após a conclusão dos ajustes em lote, espera-se que esta política beneficie 50 milhões de famílias com uma população de 150 milhões e economize 150 bilhões de yuans por ano para as famílias com empréstimos hipotecários existentes.

no entanto, vale a pena notar que se o anterior corte de 20 pontos base da taxa de juros do banco popular da china for levado em conta, a lpr poderá seguir a queda de 20 pontos base em 21 de outubro. dong ximiao, pesquisador-chefe da união de comerciantes da china, apontou que após a reavaliação do empréstimo, os empréstimos habitacionais existentes ajustados o nível da taxa de juros também será significativamente inferior a 3,55%, caindo para cerca de 3,35%, e as taxas de juros hipotecárias de alguns mutuários cairão mais de 100 pontos base, o que irá economizar significativamente as despesas com juros dos mutuários hipotecários.

depois que a política foi promulgada, xangai deu o "primeiro tiro" de sua implementação. em 29 de setembro, o "shanghai release" anunciou um aviso sobre medidas políticas de otimização adicionais para o mercado imobiliário, que mencionava que a política de crédito habitacional seria otimizada. . estas incluem a implementação da política nacional de redução das taxas de juro hipotecárias existentes, orientando os bancos comerciais a reduzirem de forma constante e ordenada as taxas de juro hipotecárias existentes para perto das taxas de juro dos novos empréstimos, e reduzir ainda mais as despesas com juros hipotecários dos compradores de casas.

como executores, os seis principais bancos estatais da indústria, agricultura, china, construção, comunicações e caixa económica postal também anunciaram colectivamente que irão implementar ajustamentos em lote às taxas de juro hipotecárias existentes antes de 31 de outubro. o icbc afirmou que está avançando no ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes de maneira ordenada e planeja anunciar diretrizes operacionais específicas e assuntos relacionados em 12 de outubro de 2024 por meio do site oficial do icbc, conta oficial do wechat, pontos de venda, 95588 e outros canais. o banco agrícola da china destacou que está a realizar os preparativos para os ajustamentos das taxas de juro dos empréstimos comerciais à habitação pessoais existentes de forma ordenada, de acordo com a lei, e anunciará questões operacionais específicas em 12 de outubro de 2024.

o banco da china mencionou que planeja divulgar detalhes específicos de implementação em 12 de outubro de 2024 por meio do site oficial do banco, da conta pública oficial do wechat, do banco agência de empréstimos, 95566 e outros canais. o china construction bank enfatizou que está trabalhando duro para formular um plano de implementação para ajustes em lote nas taxas de juros hipotecárias existentes e planeja divulgar detalhes operacionais específicos em 12 de outubro de 2024. assuntos relevantes serão divulgados em tempo hábil no site oficial do banco , conta oficial do wechat, pontos de venda e outros canais.

entre os bancos de ações, o china citic bank, o industrial bank, o china merchants bank, etc. também emitiram anúncios relevantes, disse: "atualmente estamos trabalhando duro para formular um plano de implementação para os ajustes das taxas de juros das hipotecas existentes e planejamos fazê-lo. divulgar detalhes operacionais específicos em 12 de outubro de 2024." concluir os ajustes de lote antes de 31 de março." quanto a saber se os juros hipotecários pagos antes do ajustamento da taxa de juro hipotecária e superiores à taxa de juro após o ajustamento podem ser reembolsados, alguns bancos afirmaram que não apoiam por enquanto o ajustamento dos existentes. a taxa de juros da hipoteca não será retroativa.

yan yuejin, vice-diretor do shanghai yiju real estate research institute, enfatizou que este ajuste de política das taxas de juros hipotecárias existentes iniciou a segunda operação de redução dos empréstimos hipotecários existentes desde o ano passado. reduzido. para aumentar a confiança do consumidor tem um efeito positivo.

que impacto terá sobre os mutuários e os bancos?

a redução da taxa de juro hipotecária existente é de grande importância. por um lado, ajudará a reduzir as despesas com juros hipotecários dos mutuários, estabilizará e expandirá a procura de consumo de habitação e, por outro lado, promoverá o desenvolvimento saudável e estável do mercado imobiliário; por outro lado, ajudará a restringir o empréstimo hipotecário existente e o novo empréstimo hipotecário. o spread da taxa de juros reduz o acúmulo de reembolsos antecipados e comportamentos ilegais de "empréstimo" dos residentes e, ao mesmo tempo, retém clientes hipotecários de alta qualidade para os bancos; ajuda a reduzir a carga de consumo de habitação dos residentes, promove os residentes a converterem poupanças em consumo e investimento e aumenta a vontade e a capacidade dos residentes para expandir o consumo.

xue hongyan, vice-diretor do instituto de pesquisa financeira xingtu, enfatizou que há três grandes preocupações nos detalhes do ajuste da taxa de juros hipotecário existente. primeiro, a agência reguladora orientará os bancos comerciais a fazerem um ajuste em lote antes de 31 de outubro para reduzir o novo. taxa de juros do empréstimo.nas proximidades, os compradores de casas podem concluir a operação on-line, refletindo a abrangência e as características obrigatórias da apólice. em segundo lugar, a partir de 1º de novembro, se ainda estiverem insatisfeitos com as taxas de juros após os ajustes do lote, os compradores de casas podem negociar com o; banco mutuante para ajustar novamente a taxa de juro. reduzir o intervalo de pontos para reflectir melhor as características de risco dos compradores de casas e reflectir as características orientadas para o mercado dos preços das taxas de juro. , cancelar a exigência obrigatória de um ciclo de reavaliação da taxa de juros de um ano, os compradores de casas podem negociar com os bancos para ajustar as taxas de juros hipotecárias trimestralmente para refletir as mudanças nas taxas de juros do mercado de maneira mais oportuna e aproveitar os benefícios da taxa de juros. cortes o mais cedo possível.

para os compradores de casas, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes é um grande benefício. sendo um activo de crédito de alta qualidade dos bancos, o impacto da redução das taxas de juro hipotecárias existentes também atraiu a atenção. a este respeito, especialistas autorizados disseram que, após a conclusão do ajuste do lote, espera-se que o declínio nas taxas de juros hipotecários existentes reduza as receitas de juros bancários em aproximadamente 150 bilhões de yuans. no entanto, depois de a diferença nas taxas de juro entre as hipotecas novas e antigas diminuir, os reembolsos antecipados dos empréstimos serão significativamente reduzidos, o que ajudará os bancos a estabilizar a escala dos empréstimos e a melhorar a qualidade dos empréstimos. considerando que o banco popular da china reduziu o rácio de reservas de depósitos em 0,5 pontos percentuais e a taxa de juro de política em 0,2 pontos percentuais, espera-se que reduza as taxas de juro, como a taxa de juro do mecanismo de empréstimo de médio prazo (mlf), que também economizar custos de responsabilidade dos bancos, melhorar as capacidades operacionais sustentáveis ​​dos bancos e fornecer aos bancos melhor apoio à economia real e fornecer o apoio necessário. tendo em conta estas medidas políticas, o impacto nas margens líquidas de juros dos bancos é basicamente neutro.

dong ximiao salientou ainda que esta medida poupa custos de responsabilidade dos bancos, ajuda a melhorar as capacidades operacionais sustentáveis ​​dos bancos e fornece o apoio necessário aos bancos para melhor apoiarem a economia real. tendo em conta estas políticas e medidas, após o ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes, as margens de juro líquidas dos bancos deverão permanecer basicamente estáveis ​​e a capacidade dos bancos para se desenvolverem de forma constante e servirem a economia real permanecerá basicamente inalterada.

lin yingqi, analista bancário do departamento de pesquisa do cicc, prevê que, assumindo que o lpr de 1 e 5 anos seja reduzido em 20 pontos base e que a taxa de juros hipotecária existente seja reduzida em 50 pontos base em média, estimamos que o impacto no spread de juros será de 9 pontos base e 6 pontos base, respectivamente. um total de cerca de 15 pontos base, assumindo que a taxa de juros dos depósitos seja reduzida em 25 pontos base e o rácio de reservas obrigatórias seja reduzido em 50 pontos base, pode basicamente. compensar o impacto nas margens de juros bancárias.

a fim de garantir que o sistema bancário tenha "munição" suficiente, os reguladores revelaram anteriormente que irão aumentar o capital principal de nível um de seis grandes bancos comerciais e implementá-lo de forma ordenada em fases e lotes, de acordo com o plano global. e continuar a instar os grandes bancos comerciais a melhorar o nível de gestão refinado e a reforçar as capacidades de desenvolvimento de alta qualidade sob restrições de capital.

política de “golpe combinado” é lançada para estabilizar o mercado imobiliário

já em agosto do ano passado, o banco popular da china, juntamente com a administração estatal de supervisão financeira, orientou os bancos comerciais a reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes de forma ordenada. após o levantamento do limite inferior da política nacional de taxas de juros hipotecários em 17 de maio deste ano, as taxas de juros dos novos empréstimos hipotecários caíram significativamente, reduzindo ainda mais as despesas com juros dos residentes na compra de casas.

vale a pena mencionar que, nos últimos anos, o banco popular da china introduziu continuamente "medidas combinadas" para estabilizar o mercado imobiliário, melhorou as políticas macroprudenciais para o financiamento imobiliário e implementou políticas abrangentes tanto do lado da oferta como da procura. reduziu repetidamente o rácio mínimo de entrada dos empréstimos à habitação pessoal e reduziu as taxas de juro dos empréstimos, cancelando o limite inferior das políticas de taxas de juro e estabelecendo uma série de políticas, como o refinanciamento de habitação a preços acessíveis, para apoiar a aquisição de habitação comercial existente.

além de orientar os bancos a fazerem ajustes em lote nas taxas de juros hipotecárias existentes, o banco popular da china também unificou o rácio mínimo de entrada para empréstimos hipotecários para 15%. de acordo com o último aviso, a fim de melhor apoiar as necessidades habitacionais rígidas e diversificadas dos residentes urbanos e rurais, os empréstimos à habitação pessoal comercial a nível nacional deixarão de distinguir entre primeira e segunda habitação, e o rácio mínimo de entrada será unificado em 15%.

assim que a notícia foi divulgada, xangai, shenzhen e outros lugares responderam rapidamente e emitiram avisos. xangai mencionou que o índice mínimo de entrada para empréstimos habitacionais pessoais comerciais para as primeiras casas foi ajustado para não menos que 15%. o rácio mínimo de entrada para empréstimos à habitação pessoal comercial para segundas habitações é ajustado para não menos de 25%; o rácio mínimo de entrada para empréstimos para segunda habitação em áreas com políticas diferenciadas é ajustado para não menos de 20%. o rácio mínimo de entrada para empréstimos de segunda habitação do fundo de previdência habitacional será ajustado em conformidade.

ao mesmo tempo, otimizaremos a política de refinanciamento para habitação a preços acessíveis. em 17 de maio, o banco popular da china anunciou o estabelecimento de 300 bilhões de yuans em refinanciamento de habitação a preços acessíveis, orientando as instituições financeiras a seguirem os princípios da mercantilização e do estado de direito para apoiar as empresas estatais locais a adquirirem habitações comerciais concluídas e não vendidas a preços razoáveis. os preços de colocação ou colocação de moradias populares do tipo aluguel são uma medida importante para desabastecer o mercado imobiliário. a fim de melhorar ainda mais os incentivos baseados no mercado para bancos e entidades de aquisição, o banco popular da china aumentou a proporção da contribuição de capital do banco popular da china na política de reempréstimo para habitação a preços acessíveis dos 60% originais para 100%.

por exemplo, os bancos comerciais forneceram originalmente 10 bilhões de yuans e o banco popular da china forneceu 6 bilhões de yuans. agora, os bancos comerciais fornecem 10 bilhões de yuans e o banco popular da china fornece 10 bilhões de yuans em fundos de baixo custo. acelerar o processo de desestocagem de habitações comerciais.

os prazos de dois documentos da política de financiamento imobiliário também foram prorrogados. anteriormente, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram duas políticas, os "16 artigos financeiros" e os empréstimos imobiliários operacionais, que desempenharam um papel positivo na promoção do desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário e na resolução riscos do mercado imobiliário. o último aviso mencionou que o "aviso do banco popular da china e da comissão reguladora de bancos e seguros da china sobre a realização de um bom trabalho no apoio financeiro atual para o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário" (yinfa [2022] no. 254) apoia os empréstimos de desenvolvimento existentes, empréstimos fiduciários, etc. o período aplicável da política razoável de extensão de financiamento foi prorrogado até 31 de dezembro de 2026 "aviso do gabinete geral do banco popular da china e do gabinete geral do estado; supervisão financeira e administração na gestão de empréstimos imobiliários operacionais" (yinbanfa [2024] no. 8) caso as políticas relevantes tenham um período aplicável, o período aplicável será prorrogado até 31 de dezembro de 2026.

yan yuejin comentou que recentemente houve sinais positivos no mercado imobiliário, mas é necessário progresso contínuo no futuro. a chave é que as cidades de primeiro nível otimizem e ajustem as políticas imobiliárias. este ajustamento político em xangai teve um início muito bom e também facilitou enormemente a clarificação das expectativas políticas subsequentes. espera-se que outras cidades continuem a fazer esforços no ajustamento e optimização política no futuro. e no quarto trimestre a flexibilização das políticas imobiliárias tem uma direção muito boa.

repórter do beijing business daily, song yitong e liu sihong