новости

снижение ипотеки, сокращение первоначального взноса, сокращение запасов, продление сроков... вечером 29 сентября был запущен целый комплекс «комбинаций» политики в сфере недвижимости, и весь рынок кипел.

в тот же день народный банк китая опубликовал четыре новые политики, включая снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, оптимизацию политики минимального первоначального взноса для личных жилищных кредитов, оптимизацию рефинансирования доступного жилья и продление периода действия некоторых финансовых политик в сфере недвижимости. . это также «игра в шахматы», призванная ответить на обеспокоенность масс и быстро реализовать политику регулирования рынка недвижимости на заседании политбюро цк 26 сентября.

после того, как новая политика была опубликована, банки отреагировали быстро. шесть крупнейших государственных банков, в том числе промышленный и сельскохозяйственный банк китая, строительный банк китая, строительный банк китая, почтовый сберегательный банк китая и почтовый сберегательный банк китая, а также акционерные банки, такие как china citic bank, industrial bank и china merchants bank опубликовали объявления о проведении пакетной корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам до 31 октября. кроме того, такие города первого уровня, как шанхай, гуанчжоу и шэньчжэнь, быстро приняли меры, оптимизировали и скорректировали политику ограничения покупки жилья.

по мнению экспертов, благодаря реализации «комбинированного удара» по стабилизации рынка недвижимости ожидается, что рынок недвижимости перестанет падать и стабилизируется как можно скорее.

последняя пакетная корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам

после объявления народным банком китая 24 сентября пяти новых политик финансирования недвижимости, включая снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и унификацию минимального коэффициента первоначального взноса для ипотечных кредитов, тяжелый «комбинированный удар» в области финансирования недвижимости в китае был быстро реализован всего за несколько месяцев. несколько дней.

вечером 29 сентября народный банк китая и государственная администрация финансового надзора опубликовали четыре политики по стабилизации рынка недвижимости, в том числе предписывают банкам снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, унифицировать минимальный размер первоначального взноса по ипотеке до 15%, продление срока действия некоторых документов финансовой политики в сфере недвижимости и оптимизация гарантий политики рефинансирования сексуального жилья.

среди них наиболее тревожной является корректировка существующих процентных ставок. в тот же день народный банк китая опубликовал объявление об совершенствовании механизма ценообразования процентных ставок по коммерческим жилищным кредитам. уточняется, что начиная с 1 ноября 2024 года, когда процентная ставка коммерческих потребительских жилищных кредитов с плавающей ставкой отклонится в определенной степени от ставки по вновь выданным коммерческим потребительским жилищным кредитам по всей стране, заемщик может провести переговоры с банковской финансовой организацией. , и банковское финансовое учреждение заменит существующие кредиты новыми коммерческими жилищными кредитами с плавающей ставкой.

как мы все знаем, согласно договору, дополнительные баллы по предыдущему ипотечному кредиту на основании лпр фиксируются в течение срока действия договора. сроки ипотечных контрактов, как правило, длительные, и фиксированная маржа не может отражать изменения в кредите заемщика, рыночном спросе и предложении, а также других факторах. как только рыночная ситуация изменится, легко увеличить разницу между новыми и старыми ипотечными кредитами. поскольку рыночная реформа процентных ставок продолжает углубляться, необходимо оптимизировать структуру системы и стимулировать коммерческие банки и заемщиков к соответствующему изменению своих контрактов.

предыдущий минимальный цикл пересмотра процентных ставок по потребительским жилищным кредитам составлял один год. но на этот раз народный банк китая также предложил, чтобы с 1 ноября 2024 года, если в контракте предусмотрена плавающая процентная ставка, заемщики, соответствующие определенным условиям, могли вести переговоры с банком, чтобы согласовать диапазон повышения пункта и цикл переоценки.

репортер beijing business daily узнал, что циклы пересмотра цен могут быть годовыми, полугодовыми, ежеквартальными и т. д. следует отметить, что на этапе снижения процентных ставок, чем короче цикл переоценки, тем скорее заемщики смогут воспользоваться низкими процентными ставками, но на этапе повышения процентных ставок заемщикам также придется раньше переносить высокие процентные ставки.

авторитетные эксперты рассказали журналистам газеты beijing business daily, что народный банк китая адаптировался к изменениям рыночной ситуации, отреагировал на ожидания народа, еще больше углубил рыночную реформу процентных ставок, улучшил рыночную конкуренцию, улучшил ипотечное кредитование. механизм ценообразования процентных ставок и позволил существующим процентным ставкам по ипотечным кредитам отклоняться на определенный уровень от национальных новых процентных ставок по ипотечным кредитам. когда процентная ставка увеличивается, заемщик и заемщик могут корректировать ставку увеличения пункта путем переговоров, изменений в контракте и т. д. ., чтобы направлять существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, чтобы своевременно отражать изменения рыночных процентных ставок и снижать их почти до средней процентной ставки по стране для новых ипотечных кредитов. это поможет заемщикам еще больше снизить выплаты по ипотечным кредитам и повысить готовность жителей к потреблению. это также поможет стабилизировать ожидания покупателей жилья и повысить доверие.

итак, как скоро покупатели жилья смогут воспользоваться преимуществами снижения процентных ставок по существующим ипотечным кредитам? согласно «инициативе по пакетной корректировке существующих процентных ставок по ипотечным кредитам», объявленной механизмом саморегулирования процентных ставок, ясно, что до 31 октября 2024 года коммерческие банки проведут еще одну пакетную корректировку существующих жилищных кредитов, отвечающих критериям, и снизят их. процентные ставки по вновь выданным ипотечным кредитам по всей стране находятся примерно на одном уровне, что позволяет заемщикам получить выгоду как можно скорее. на этапе пакетной корректировки могут быть скорректированы существующие ипотечные кредиты для первого, второго и последующих домов. включены также существующие ипотечные кредиты, процентная надбавка которых была скорректирована в прошлом году.

с 1 ноября, в соответствии с требованиями объявления, заемщики, соответствующие условиям, смогут самостоятельно договариваться с банком по определенным правилам, заменять существующий ипотечный кредит на новый, а также корректировать диапазон повышения процентной ставки по ипотеке. при этом, если политика позволяет, согласно положениям гражданского кодекса, договор может быть изменен обеими сторонами путем консенсуса. таким образом, заемщик и заемщик также могут скорректировать повышение процентной ставки по ипотеке и другие условия путем изменения. контракт.

банк отвечает быстро

после снижения процентной ставки насколько это может сократить процентные расходы покупателей жилья? «инициатива по пакетной корректировке существующих процентных ставок по ипотечным кредитам» разъясняет, что на этапе пакетной корректировки коммерческие банки снизят ставку увеличения пункта для существующих ипотечных кредитов, которая превышает -30 базисных пунктов базовой ставки по кредиту (lpr), до - 30 базисных пунктов и не может быть ниже -30 базисных пунктов. в городе, где вы находитесь, в настоящее время действует минимальный лимит баллов для новых ипотечных кредитов. проще говоря, он равномерно корректируется с учетом процентной ставки кредитного рынка lpr-30 базисных пунктов.

в настоящее время, за исключением жилищных кредитов в пекине, шанхае и шэньчжэне, которые реализуют политику кредитования второго жилья, которые скорректированы до нижнего предела новой политики процентных ставок по жилищным кредитам, реализуемой в настоящее время, существующие жилищные кредиты в большинстве других областей могут быть скорректированы не менее чем до lpr-30 базисных пунктов, большинство существующих коммерческих потребительских жилищных кредитов с более высокими процентными ставками находятся в пределах диапазона корректировки.

взяв в качестве примера существующую ипотеку со сроком 1 миллион юаней, 25 лет и равными выплатами основной суммы долга и процентов, предполагая, что процентная ставка по ипотеке снижается с 4,4% до 3,55%, процентные расходы заемщика могут быть сохранены примерно на 5600 юаней в год. ожидается, что после завершения пакетных корректировок эта политика принесет пользу 50 миллионам домохозяйств с населением в 150 миллионов человек и сэкономит 150 миллиардов юаней в год для домохозяйств с существующими ипотечными кредитами.

однако стоит отметить, что если принять во внимание предыдущее снижение процентной ставки народным банком китая на 20 базисных пунктов, то лнр может последовать за снижением на 20 базисных пунктов 21 октября. дун симиао, главный исследователь китайского торгового союза, отметил, что после переоценки кредитов скорректированные существующие жилищные кредиты уровень процентной ставки также будет значительно ниже 3,55%, упав примерно до 3,35%, а процентные ставки по ипотечным кредитам некоторых заемщиков упадут более чем на 100 базисных пунктов, что существенно сэкономить процентные расходы ипотечных заемщиков.

после обнародования политики шанхай сделал «первый выстрел» в ее реализации. 29 сентября в «шанхайском релизе» было опубликовано уведомление о дальнейшей оптимизации мер политики на рынке недвижимости, в котором упоминалось, что политика жилищного кредитования будет оптимизирована. . к ним относятся реализация национальной политики по снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, указание коммерческим банкам постепенно и планомерно снижать существующие процентные ставки по ипотечным кредитам до уровня, близкого к новым процентным ставкам по кредитам, а также дальнейшее сокращение процентных расходов по ипотечным кредитам для покупателей жилья.

в качестве исполнителей шесть крупнейших государственных банков промышленности, сельского хозяйства, китая, строительства, связи и почтовый сберегательный банк также коллективно объявили, что они проведут пакетную корректировку существующих процентных ставок по ипотечным кредитам до 31 октября. icbc заявила, что продвигает упорядоченную корректировку существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и планирует объявить о конкретных операционных руководящих принципах и связанных с ними вопросах 12 октября 2024 года через официальный сайт icbc, официальный аккаунт wechat, торговые точки, 95588 и другие каналы. сельскохозяйственный банк китая отметил, что он ведет подготовку к корректировке процентных ставок по существующим коммерческим жилищным кредитам в установленном порядке в соответствии с законом и объявит о конкретных оперативных вопросах 12 октября 2024 года.

банк китая упомянул, что планирует опубликовать конкретные подробности реализации 12 октября 2024 года через официальный сайт банка, официальный публичный аккаунт wechat, банк кредитного агентства, 95566 и другие каналы. строительный банк китая подчеркнул, что он усердно работает над формулированием плана реализации пакетной корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, и планирует опубликовать конкретные операционные подробности 12 октября 2024 года. соответствующие вопросы будут своевременно опубликованы на официальном сайте банка. , официальный аккаунт wechat, торговые точки и другие каналы.

среди акционерных банков china citic bank, industrial bank, china merchants bank и другие также опубликовали соответствующие объявления. china citic bank заявил: «в настоящее время мы усердно работаем над формулированием плана реализации существующих корректировок процентных ставок по ипотечным кредитам и планируем это сделать. опубликуйте конкретные оперативные подробности 12 октября 2024 года. завершите пакетные корректировки до 31 марта». что касается того, могут ли быть возмещены проценты по ипотеке, которые были выплачены до корректировки процентной ставки по ипотеке и превышают процентную ставку после корректировки, некоторые банки заявили, что на данный момент они не поддерживают эту корректировку существующей. процентная ставка по ипотеке не будет иметь обратной силы.

ян юэджин, заместитель директора шанхайского научно-исследовательского института недвижимости иджу, подчеркнул, что эта политика корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам положила начало второй операции по сокращению существующих ипотечных кредитов с прошлого года. у нее очень хорошие рекомендации, и давление на ежемесячные выплаты было высоким. снижено. для повышения потребительского доверия имеет положительный эффект.

какое влияние это окажет на заемщиков и банки?

снижение существующей процентной ставки по ипотечным кредитам имеет большое значение. с одной стороны, это поможет снизить процентные расходы заемщиков по ипотечным кредитам, стабилизировать и расширить потребительский спрос на жилье и тем самым способствовать здоровому и стабильному развитию рынка недвижимости, с другой стороны. с другой стороны, это поможет сузить существующие ипотечные кредиты и новые ипотечные кредиты. разброс процентных ставок снижает вероятность досрочных погашений и незаконного поведения «взятых взаймы» жителей и в то же время сохраняет для банков высококачественных ипотечных клиентов; помогает снизить бремя потребления жилья жителями, способствует конвертации сбережений жителей в потребление и инвестиции, а также повышает желание и способность жителей расширять потребление.

сюэ хунъянь, заместитель директора института финансовых исследований синту, подчеркнул, что в деталях существующей корректировки процентных ставок по ипотечным кредитам есть три основных проблемы. во-первых, регулирующий орган будет рекомендовать коммерческим банкам провести пакетную корректировку до 31 октября, чтобы снизить новую. процентная ставка по кредиту поблизости, покупатели жилья могут завершить операцию онлайн, что отражает инклюзивность и обязательные особенности политики, во-вторых, начиная с 1 ноября, если они по-прежнему недовольны процентными ставками после пакетной корректировки, покупатели жилья могут вести переговоры с; кредитный банк снова скорректировать процентную ставку. уменьшите диапазон баллов, чтобы лучше отразить характеристики риска покупателей жилья и отразить рыночные характеристики ценообразования по процентным ставкам. теоретически ожидается, что высококачественные заемщики получат более высокие уровни цен; отменив обязательное требование об однолетнем цикле пересмотра процентных ставок, покупатели жилья смогут договориться с банками о корректировке процентных ставок по ипотечным кредитам на ежеквартальной основе, чтобы более своевременно отражать изменения рыночных процентных ставок и пользоваться преимуществами процентных ставок. сократить как можно раньше.

для покупателей жилья снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является основным преимуществом. поскольку банки являются высококачественным кредитным активом, влияние снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам также привлекло внимание. в связи с этим авторитетные эксперты заявили, что после завершения пакетной корректировки ожидается, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к сокращению банковских процентных доходов примерно на 150 миллиардов юаней. однако после того, как разница в процентных ставках между новыми и старыми ипотечными кредитами сузится, досрочные выплаты по кредитам значительно сократятся, что поможет банкам стабилизировать масштабы кредитов и улучшить качество кредитов. учитывая, что народный банк китая снизил коэффициент резервирования депозитов на 0,5 процентных пункта, а процентную ставку - на 0,2 процентных пункта, ожидается, что он снизит процентные ставки, такие как процентная ставка по среднесрочному кредитованию (mlf), которая будет кроме того, экономить расходы на обязательства банков, улучшить устойчивые операционные возможности банков и предоставить банкам лучшую поддержку реальной экономики и предоставление необходимой поддержки. принимая во внимание эти меры политики, влияние на чистую процентную маржу банков в основном нейтрально.

дун симиао далее отметил, что этот шаг экономит затраты на обязательства банков, помогает улучшить их устойчивые операционные возможности и обеспечивает необходимую поддержку банкам для лучшей поддержки реальной экономики. принимая во внимание эту политику и меры, после корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам ожидается, что чистая процентная маржа банков останется в основном стабильной, а способность банков стабильно развиваться и обслуживать реальную экономику останется практически неизменной.

линь инци, банковский аналитик исследовательского отдела cicc, прогнозирует, что, если предположить, что 1-летняя и 5-летняя lpr снизится на 20 базисных пунктов, а существующая процентная ставка по ипотеке снизится в среднем на 50 базисных пунктов, мы считаем, что влияние на процентный спред составит 9 базисных пунктов и 6 базисных пунктов соответственно. в общей сложности около 15 базисных пунктов, если предположить, что процентная ставка по депозитам снизится на 25 базисных пунктов, а норма резервных требований снизится на 50 б.п., это в принципе может. компенсировать влияние на процентную маржу банков.

чтобы гарантировать, что банковская система имеет достаточный «боеприпас», регуляторы ранее заявили, что они увеличат основной капитал первого уровня шести крупных коммерческих банков и реализуют его упорядоченно, поэтапно и пакетно в соответствии с общим планом. и продолжать призывать крупные коммерческие банки повышать уровень управления и укреплять возможности высококачественного развития в условиях ограничений капитала.

политика «комбинированного удара» запущена для стабилизации рынка недвижимости

еще в августе прошлого года народный банк китая совместно с государственной администрацией финансового надзора посоветовал коммерческим банкам планомерно снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. люди почувствовали сильную выгоду и добились хороших результатов. после того, как 17 мая этого года был отменен нижний предел национальной политики процентных ставок по ипотечным кредитам, процентные ставки по новым ипотечным кредитам значительно снизились, что еще больше снизило процентные расходы жителей на покупку жилья.

стоит отметить, что в последние годы народный банк китая постоянно вводил «комбинированные меры» для стабилизации рынка недвижимости, совершенствовал макропруденциальную политику финансирования недвижимости и реализовывал комплексную политику как со стороны предложения, так и со стороны спроса. неоднократно снижал минимальный размер первоначального взноса по потребительским жилищным кредитам и снижал процентные ставки по кредитам, отменив нижний предел политики процентных ставок и установив ряд мер, таких как рефинансирование доступного жилья для поддержки приобретения существующего коммерческого жилья.

помимо указания банкам провести пакетную корректировку существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, народный банк китая также унифицировал минимальный размер первоначального взноса по ипотечным кредитам до 15%. согласно последнему уведомлению, чтобы лучше удовлетворять жесткие и диверсифицированные жилищные потребности городских и сельских жителей, коммерческие потребительские жилищные кредиты на национальном уровне больше не будут различать первый и второй дома, а минимальный размер первоначального взноса будет унифицирован. на уровне 15%.

как только эта новость стала известна, шанхай, шэньчжэнь и другие места быстро отреагировали и выпустили уведомления. шанхай упомянул, что минимальный размер первоначального взноса для коммерческих личных жилищных кредитов на первое жилье был скорректирован до не менее 15%. минимальный коэффициент первоначального взноса для коммерческих личных жилищных кредитов на вторичное жилье корректируется до не менее 25%, минимальный коэффициент первоначального взноса для кредитов на вторичное жилье в районах с дифференцированной политикой корректируется до не менее 20%. минимальный коэффициент первоначального взноса для жилищного резервного фонда по кредитам на второе жилье будет соответствующим образом скорректирован.

одновременно мы оптимизируем политику рефинансирования доступного жилья. 17 мая народный банк китая объявил о выделении 300 миллиардов юаней на рефинансирование доступного жилья, рекомендуя финансовым учреждениям следовать принципам маркетизации и верховенства закона для поддержки местных государственных предприятий в приобретении завершенного и непроданного коммерческого жилья по разумным ценам. цены на размещение или размещение доступное жилье арендного типа является важной мерой по разгрузке рынка недвижимости. в целях дальнейшего усиления рыночных стимулов для банков и приобретающих организаций народный банк китая увеличил долю капитального вклада народного банка китая в политику перекредитования доступного жилья с первоначальных 60% до 100%.

например, первоначально коммерческие банки предоставили 10 миллиардов юаней, а народный банк китая предоставил 6 миллиардов юаней. теперь коммерческие банки предоставляют 10 миллиардов юаней, а народный банк китая предоставляет 10 миллиардов юаней недорогих средств. это будет способствовать дальнейшему развитию. ускорить процесс сокращения запасов коммерческого жилья.

сроки подготовки двух политических документов по финансированию недвижимости также были продлены. ранее народный банк китая и государственная администрация финансового надзора издали две политики: «16 финансовых статей» и кредиты на операционную недвижимость, которые сыграли положительную роль в содействии стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости и решении проблем. риски рынка недвижимости. в последнем уведомлении упоминается, что «уведомление народного банка китая и комиссии по регулированию банковской и страховой деятельности китая о хорошей работе по текущей финансовой поддержке стабильного и здорового развития рынка недвижимости» (yinfa [2022] no. 254) поддерживает существующие кредиты на развитие, трастовые кредиты и т. д. применимый период политики разумного продления финансирования был продлен до 31 декабря 2026 года «уведомление главного управления народного банка китая и главного управления государства; финансовый надзор и управление кредитами на операционную недвижимость» (yinbanfa [2024] № 8). если соответствующие политики имеют применимый период, применимый период будет продлен до 31 декабря 2026 года.

ян юэджин отметил, что в последнее время на рынке недвижимости наблюдаются положительные сигналы, но в будущем необходим дальнейший прогресс. ключевым моментом является то, что города первого уровня должны оптимизировать и корректировать политику в сфере недвижимости. эта корректировка политики в шанхае положила очень хорошее начало, а также значительно облегчила прояснение последующих политических ожиданий. ожидается, что другие города продолжат прилагать усилия по корректировке и оптимизации политики в будущем. и четвертый квартал смягчение политики в сфере недвижимости имеет очень хорошее направление.

репортер beijing business daily сун итун и лю сихун