berita

pengurangan hipotek, pengurangan uang muka, pengurangan inventaris, perpanjangan tenggat waktu... pada malam tanggal 29 september, serangkaian "kombinasi" kebijakan real estat diluncurkan, dan seluruh pasar mendidih.

pada hari yang sama, bank rakyat tiongkok mengeluarkan empat kebijakan baru, termasuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada, mengoptimalkan kebijakan rasio uang muka minimum untuk pinjaman perumahan pribadi, mengoptimalkan pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau, dan memperpanjang jangka waktu beberapa kebijakan keuangan real estat. . ini juga merupakan aksi "permainan catur" untuk menanggapi kekhawatiran massa dan segera menerapkan penerapan kebijakan regulasi pasar real estat pada pertemuan biro politik komite sentral pada tanggal 26 september.

setelah kebijakan baru dirilis, perbankan merespons dengan cepat. enam bank besar milik negara, termasuk bank industri dan pertanian tiongkok, bank konstruksi tiongkok, bank konstruksi tiongkok, bank tabungan pos tiongkok, dan bank tabungan pos tiongkok, serta bank-bank saham gabungan seperti seperti china citic bank, industrial bank, dan china merchants bank, mengeluarkan pengumuman untuk menerapkan penyesuaian batch terhadap suku bunga hipotek yang ada sebelum 31 oktober. selain itu, kota-kota lapis pertama seperti shanghai, guangzhou, dan shenzhen dengan cepat menindaklanjuti dan mengoptimalkan serta menyesuaikan kebijakan pembatasan pembelian rumah.

menurut para ahli, dengan penerapan "kombinasi pukulan" untuk menstabilkan pasar properti, pasar real estat diperkirakan akan berhenti jatuh dan stabil secepatnya.

penyesuaian batch terakhir dari suku bunga kpr yang ada

menyusul pengumuman bank rakyat tiongkok pada tanggal 24 september tentang lima kebijakan pembiayaan real estat baru, termasuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada dan menyatukan rasio uang muka minimum untuk pinjaman hipotek, "kombinasi pukulan" kelas berat keuangan real estat tiongkok dengan cepat diterapkan hanya dalam waktu singkat. beberapa hari.

pada malam tanggal 29 september, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara mengeluarkan empat kebijakan untuk menstabilkan pasar properti, termasuk membimbing bank untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada, menyatukan rasio uang muka minimum untuk hipotek menjadi 15%, memperpanjang jangka waktu beberapa dokumen kebijakan keuangan real estate, dan mengoptimalkan jaminan.

diantaranya, hal yang paling memprihatinkan adalah penyesuaian suku bunga yang ada. di hari yang sama, bank rakyat tiongkok mengeluarkan pengumuman untuk memperbaiki mekanisme penetapan harga suku bunga untuk pinjaman perumahan pribadi komersial. diklarifikasi bahwa mulai tanggal 1 november 2024, ketika suku bunga pinjaman perumahan pribadi komersial dengan suku bunga mengambang sampai batas tertentu menyimpang dari pinjaman perumahan pribadi komersial yang baru diterbitkan di seluruh negeri, peminjam dapat bernegosiasi dengan lembaga keuangan perbankan. , dan lembaga keuangan perbankan akan pinjaman perumahan pribadi komersial dengan suku bunga mengambang yang baru diterbitkan menggantikan pinjaman yang ada.

seperti kita ketahui bersama, sesuai kontrak, tambahan poin pada pinjaman hipotek sebelumnya berdasarkan lpr ditetapkan selama masa kontrak. jangka waktu kontrak hipotek umumnya panjang, dan margin poin tetap tidak dapat mencerminkan perubahan kredit peminjam, penawaran dan permintaan pasar, serta faktor lainnya. begitu situasi pasar berubah, selisih antara hipotek baru dan lama dapat dengan mudah melebar. seiring dengan semakin mendalamnya reformasi suku bunga yang berorientasi pasar, desain sistem perlu dioptimalkan dan mendorong bank komersial dan peminjam untuk mengubah kontrak mereka dengan cara yang tepat.

siklus penetapan harga suku bunga minimum sebelumnya untuk pinjaman perumahan pribadi adalah satu tahun. namun kali ini, people's bank of china juga mengusulkan agar mulai 1 november 2024, jika kontrak menetapkan suku bunga mengambang, peminjam yang memenuhi persyaratan tertentu dapat bernegosiasi dengan bank untuk menyepakati kisaran kenaikan poin dan siklus repricing.

seorang reporter beijing business daily mengetahui bahwa siklus penetapan harga bisa tahunan, setengah tahunan, triwulanan, dan seterusnya. perlu dicatat bahwa pada tahap penurunan suku bunga, semakin pendek siklus repricing, semakin cepat peminjam dapat menikmati suku bunga rendah, namun pada tahap kenaikan suku bunga, peminjam juga harus menanggung suku bunga tinggi lebih cepat.

para ahli yang berwenang mengatakan kepada wartawan dari beijing business daily bahwa bank rakyat tiongkok telah beradaptasi dengan perubahan situasi pasar, menanggapi ekspektasi masyarakat, semakin memperdalam reformasi suku bunga yang berorientasi pasar, meningkatkan persaingan pasar, dan meningkatkan hipotek. mekanisme penetapan harga suku bunga, dan membiarkan suku bunga hipotek yang ada menyimpang ke tingkat tertentu dari suku bunga hipotek nasional yang baru. ketika suku bunga naik, peminjam dan peminjam dapat menyesuaikan tingkat kenaikan poin melalui negosiasi, perubahan kontrak, dll , sehingga dapat mengarahkan suku bunga hipotek yang ada agar mencerminkan perubahan suku bunga pasar secara tepat waktu dan menurunkannya hingga mendekati tingkat suku bunga rata-rata nasional untuk pinjaman hipotek baru. hal ini akan membantu peminjam mengurangi pembayaran bunga hipotek dan meningkatkan keinginan warga untuk melakukan konsumsi. hal ini juga akan membantu menstabilkan ekspektasi pembeli rumah dan meningkatkan kepercayaan.

jadi, seberapa cepat pembeli rumah dapat menikmati manfaat dari penurunan suku bunga hipotek yang ada? menurut "inisiatif penyesuaian batch suku bunga hipotek yang ada" yang diumumkan oleh mekanisme pengaturan mandiri suku bunga, jelas bahwa sebelum 31 oktober 2024, bank umum akan melakukan penyesuaian batch lagi atas pinjaman perumahan yang ada yang memenuhi syarat, dan lebih rendah suku bunga pinjaman perumahan yang ada dengan suku bunga yang lebih tinggi suku bunga hipotek yang baru diterbitkan di seluruh negeri berada pada tingkat yang sama, sehingga peminjam dapat memperoleh manfaat sesegera mungkin. pada tahap penyesuaian batch, pinjaman hipotek yang ada untuk rumah pertama, kedua dan di atasnya dapat disesuaikan. pinjaman hipotek yang ada yang markup poinnya disesuaikan tahun lalu juga disertakan.

mulai tanggal 1 november, sesuai dengan persyaratan pengumuman, peminjam yang memenuhi persyaratan dapat bernegosiasi secara mandiri dengan bank sesuai aturan tertentu, mengganti pinjaman hipotek yang ada dengan pinjaman baru, dan menyesuaikan kisaran kenaikan suku bunga hipotek. pada saat yang sama, jika kebijakan memungkinkan, menurut ketentuan kuh perdata, kontrak dapat diubah oleh kedua belah pihak melalui konsensus. oleh karena itu, peminjam dan peminjam juga dapat menyesuaikan kenaikan suku bunga hipotek dan persyaratan lainnya dengan mengubah kontrak.

bank merespons dengan cepat

setelah penurunan suku bunga, seberapa besar hal tersebut dapat mengurangi beban bunga pembeli rumah? "inisiatif penyesuaian batch suku bunga hipotek yang ada" mengklarifikasi bahwa selama tahap penyesuaian batch, bank komersial akan mengurangi tingkat kenaikan poin untuk pinjaman hipotek yang ada yang lebih tinggi dari -30 basis poin pada loan prime rate (lpr) menjadi - 30 basis poin, dan tidak boleh lebih rendah dari -30 basis poin. kota tempat anda berada saat ini menerapkan batas poin minimum untuk pinjaman hipotek baru. sederhananya, hal ini disesuaikan secara seragam dengan pasar pinjaman yang mengutip suku bunga lpr-30 basis poin.

saat ini, kecuali pinjaman perumahan di beijing, shanghai, dan shenzhen yang menerapkan kebijakan pinjaman rumah kedua, yang disesuaikan dengan batas bawah kebijakan suku bunga pinjaman perumahan baru yang diterapkan saat ini, pinjaman perumahan yang ada di sebagian besar wilayah lainnya dapat disesuaikan hingga tidak kurang dari lpr-30 basis poin, sebagian besar pinjaman perumahan pribadi komersial dengan tingkat bunga lebih tinggi berada dalam kisaran penyesuaian.

mengambil hipotek yang ada dengan jangka waktu 1 juta yuan, 25 tahun, dan pembayaran pokok dan bunga yang sama sebagai contoh, dengan asumsi bahwa tingkat bunga hipotek diturunkan dari 4,4% menjadi 3,55%, biaya bunga peminjam dapat dihemat sekitar 5.600 yuan per tahun. setelah penyesuaian batch selesai, kebijakan ini diharapkan akan memberikan manfaat bagi 50 juta rumah tangga dengan populasi 150 juta jiwa, dan menghemat 150 miliar yuan per tahun untuk rumah tangga yang memiliki pinjaman hipotek.

namun, perlu dicatat bahwa jika kebijakan penurunan suku bunga bank rakyat tiongkok sebelumnya sebesar 20 basis poin diperhitungkan, lpr mungkin akan mengikuti penurunan 20 basis poin pada 21 oktober. dong ximiao, kepala peneliti china merchants union, menunjukkan bahwa setelah penyesuaian harga pinjaman, pinjaman perumahan yang ada disesuaikan tingkat suku bunga juga akan jauh lebih rendah dari 3,55%, turun menjadi sekitar 3,35%, dan suku bunga hipotek beberapa peminjam akan turun lebih dari 100 basis poin, yang akan secara signifikan menghemat biaya bunga peminjam hipotek.

setelah kebijakan tersebut diumumkan, shanghai melancarkan "langkah pertama" penerapannya. pada tanggal 29 september, "rilis shanghai" mengumumkan pemberitahuan tentang optimalisasi lebih lanjut langkah-langkah kebijakan untuk pasar real estat, yang menyebutkan bahwa kebijakan kredit perumahan akan dioptimalkan. . hal ini termasuk menerapkan kebijakan nasional untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada, membimbing bank-bank komersial untuk secara terus menerus dan teratur menurunkan suku bunga hipotek yang ada hingga mendekati suku bunga pinjaman yang baru, dan selanjutnya mengurangi biaya bunga hipotek pembeli rumah.

sebagai pelaksana, enam bank besar milik negara yang terdiri dari industri, pertanian, tiongkok, konstruksi, komunikasi, dan bank tabungan pos juga telah secara kolektif mengumumkan bahwa mereka akan menerapkan penyesuaian batch terhadap suku bunga hipotek yang ada sebelum 31 oktober. icbc menyatakan pihaknya memajukan penyesuaian suku bunga kpr yang ada secara tertib dan berencana mengumumkan pedoman operasional khusus dan hal-hal terkait pada 12 oktober 2024 melalui situs resmi icbc, akun resmi wechat, outlet, 95588 dan saluran lainnya. bank pertanian tiongkok menyatakan bahwa mereka sedang melakukan persiapan penyesuaian suku bunga pinjaman perumahan pribadi komersial yang ada secara tertib sesuai dengan hukum dan akan mengumumkan masalah operasional spesifik pada 12 oktober 2024.

bank of china menyebutkan bahwa mereka berencana untuk merilis rincian implementasi spesifik pada 12 oktober 2024 melalui situs resmi bank, akun publik resmi wechat, bank agen pinjaman, 95566 dan saluran lainnya. china construction bank menekankan bahwa mereka sedang bekerja keras untuk merumuskan rencana implementasi penyesuaian batch terhadap suku bunga hipotek yang ada, dan berencana untuk merilis rincian operasional spesifik pada 12 oktober 2024. hal-hal terkait akan diumumkan tepat waktu di situs resmi bank. , akun resmi wechat, outlet, dan saluran lainnya.

di antara bank-bank saham gabungan, china citic bank, industrial bank, china merchants bank, dll. juga mengeluarkan pengumuman yang relevan. china citic bank mengatakan, "kami saat ini sedang bekerja keras untuk merumuskan rencana implementasi penyesuaian suku bunga hipotek yang ada, dan berencana untuk melakukannya. merilis rincian operasional spesifik pada 12 oktober 2024. "selesaikan penyesuaian batch sebelum 31 maret." mengenai apakah bunga kpr yang telah dibayarkan sebelum penyesuaian suku bunga kpr dan lebih tinggi dari suku bunga setelah penyesuaian dapat dikembalikan, beberapa bank menyatakan tidak mendukung untuk saat ini suku bunga hipotek tidak akan berlaku surut.

yan yuejin, wakil direktur shanghai yiju real estate research institute, menekankan bahwa penyesuaian kebijakan suku bunga hipotek yang ada ini telah memulai operasi kedua untuk mengurangi pinjaman hipotek yang ada sejak tahun lalu berkurang. sebab meningkatkan kepercayaan konsumen mempunyai efek positif.

apa dampaknya terhadap peminjam dan bank?

menurunkan suku bunga hipotek saat ini sangatlah penting. di satu sisi, hal ini akan membantu mengurangi beban bunga hipotek peminjam, menstabilkan dan memperluas permintaan konsumsi perumahan, dan dengan demikian mendorong perkembangan pasar real estat yang sehat dan stabil; di sisi lain, hal ini akan membantu mempersempit pinjaman hipotek yang ada dan pinjaman hipotek baru. selisih suku bunga mengurangi pengelompokan pembayaran dini oleh penduduk dan perilaku "pinjaman" ilegal, dan pada saat yang sama mempertahankan pelanggan hipotek berkualitas tinggi bagi bank; membantu mengurangi beban konsumsi perumahan warga, mendorong warga mengubah tabungan menjadi konsumsi dan investasi, serta meningkatkan kemauan dan kemampuan warga untuk memperluas konsumsi.

xue hongyan, wakil direktur xingtu financial research institute, menekankan bahwa ada tiga kekhawatiran utama dalam rincian penyesuaian suku bunga hipotek yang ada. pertama, badan pengawas akan memandu bank komersial untuk melakukan penyesuaian batch sebelum 31 oktober untuk menurunkan suku bunga baru suku bunga pinjaman. di dekatnya, pembeli rumah dapat menyelesaikan operasi secara online, yang mencerminkan inklusivitas dan fitur wajib dari kebijakan tersebut. kedua, mulai tanggal 1 november, jika mereka masih tidak puas dengan suku bunga setelah penyesuaian batch, pembeli rumah dapat bernegosiasi dengan; bank pemberi pinjaman untuk menyesuaikan tingkat suku bunga lagi. mengurangi kisaran poin untuk lebih mencerminkan karakteristik risiko pembeli rumah dan mencerminkan karakteristik penetapan harga suku bunga yang berorientasi pasar. secara teori, peminjam berkualitas tinggi diharapkan memperoleh tingkat harga yang lebih baik; , membatalkan persyaratan wajib siklus penetapan harga suku bunga satu tahun, pembeli rumah dapat bernegosiasi dengan bank untuk menyesuaikan suku bunga hipotek setiap triwulan untuk mencerminkan perubahan suku bunga pasar secara lebih tepat waktu dan menikmati manfaat suku bunga. pemotongan sedini mungkin.

bagi pembeli rumah, penurunan suku bunga kpr merupakan keuntungan besar. sebagai aset kredit perbankan yang berkualitas tinggi, dampak penurunan suku bunga kpr juga menarik perhatian. dalam hal ini, para ahli yang berwenang mengatakan bahwa setelah penyesuaian batch selesai, penurunan suku bunga hipotek yang ada diperkirakan akan mengurangi pendapatan bunga bank sekitar 150 miliar yuan. namun, setelah perbedaan suku bunga antara hipotek baru dan lama menyempit, pembayaran pinjaman lebih awal akan berkurang secara signifikan, yang akan membantu bank menstabilkan skala pinjaman dan meningkatkan kualitas pinjaman. mengingat bank rakyat tiongkok menurunkan rasio cadangan deposito sebesar 0,5 poin persentase dan suku bunga kebijakan sebesar 0,2 poin persentase, hal ini diperkirakan akan menurunkan suku bunga seperti suku bunga fasilitas pinjaman jangka menengah (mlf), yang akan menurunkan suku bunga. juga menghemat biaya kewajiban bank, meningkatkan kemampuan operasional bank yang berkelanjutan, dan memberi bank dukungan yang lebih baik terhadap perekonomian riil dan memberikan dukungan yang diperlukan. dengan mempertimbangkan langkah-langkah kebijakan ini, dampaknya terhadap margin bunga bersih bank pada dasarnya bersifat netral.

dong ximiao lebih lanjut menunjukkan bahwa langkah ini menghemat biaya kewajiban bank, membantu meningkatkan kemampuan operasional bank yang berkelanjutan, dan memberikan dukungan yang diperlukan bagi bank untuk mendukung perekonomian riil dengan lebih baik. dengan mempertimbangkan kebijakan dan langkah-langkah ini, setelah penyesuaian suku bunga hipotek yang ada, margin bunga bersih bank pada dasarnya diperkirakan akan tetap stabil, dan kemampuan bank untuk terus berkembang dan melayani perekonomian riil pada dasarnya tidak akan berubah.

lin yingqi, analis perbankan di departemen riset cicc, memperkirakan bahwa dengan asumsi lpr 1 tahun dan 5 tahun diturunkan sebesar 20 basis poin, dan suku bunga hipotek saat ini diturunkan rata-rata sebesar 50 basis poin, kami memperkirakan bahwa dampaknya terhadap selisih bunga masing-masing adalah 9 basis poin dan 6 basis poin. totalnya sekitar 15 basis poin, dengan asumsi suku bunga deposito diturunkan 25 basis poin dan rasio giro wajib minimum dikurangi 50bp, pada dasarnya bisa. mengimbangi dampaknya terhadap margin bunga bank.

untuk memastikan bahwa sistem perbankan memiliki "amunisi" yang cukup, regulator sebelumnya telah mengungkapkan bahwa mereka akan meningkatkan modal inti inti dari enam bank umum besar, dan menerapkannya secara tertib secara bertahap dan bertahap sesuai dengan rencana keseluruhan. , dan terus mendesak bank-bank komersial besar untuk meningkatkan tingkat manajemen yang lebih baik dan memperkuat kemampuan pembangunan berkualitas tinggi di bawah kendala modal.

kebijakan “kombinasi pukulan” diluncurkan untuk menstabilkan pasar properti

pada awal agustus tahun lalu, bank rakyat tiongkok, bersama dengan administrasi pengawasan keuangan negara, memandu bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga hipotek dengan cara yang tertib. masyarakat merasakan keuntungan yang kuat dan mencapai hasil yang baik. setelah batas bawah kebijakan suku bunga hipotek nasional dicabut pada 17 mei tahun ini, suku bunga pinjaman hipotek baru turun secara signifikan, sehingga semakin mengurangi beban bunga penduduk atas pembelian rumah.

perlu disebutkan bahwa dalam beberapa tahun terakhir, bank rakyat tiongkok terus-menerus memperkenalkan "langkah-langkah kombinasi" untuk menstabilkan pasar properti, meningkatkan kebijakan makroprudensial untuk pembiayaan real estat, dan menerapkan kebijakan komprehensif dari sisi penawaran dan permintaan berulang kali menurunkan rasio uang muka minimum pinjaman perumahan pribadi dan menurunkan suku bunga pinjaman, membatalkan kebijakan batas bawah suku bunga, dan menetapkan serangkaian kebijakan seperti pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau untuk mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada.

selain memandu bank untuk melakukan penyesuaian massal terhadap suku bunga hipotek yang ada, bank rakyat tiongkok juga telah menyatukan rasio uang muka minimum untuk pinjaman hipotek menjadi 15%. menurut pemberitahuan terbaru, untuk lebih mendukung kebutuhan perumahan yang kaku dan beragam bagi penduduk perkotaan dan pedesaan, pinjaman perumahan pribadi komersial di tingkat nasional tidak lagi membedakan antara rumah pertama dan kedua, dan rasio uang muka minimum akan disatukan. pada 15%.

segera setelah berita ini keluar, shanghai, shenzhen dan tempat-tempat lain merespons dengan cepat dan mengeluarkan pemberitahuan shanghai menyebutkan bahwa rasio uang muka minimum untuk pinjaman perumahan pribadi komersial untuk rumah pertama disesuaikan menjadi tidak kurang dari 15%. rasio uang muka minimum untuk pinjaman perumahan pribadi komersial untuk rumah kedua disesuaikan tidak kurang dari 25%; rasio uang muka minimum untuk pinjaman rumah kedua di daerah dengan kebijakan yang berbeda disesuaikan menjadi tidak kurang dari 20%. rasio uang muka minimum untuk pinjaman rumah kedua dana tabungan perumahan akan disesuaikan.

pada saat yang sama, kami akan mengoptimalkan kebijakan refinancing untuk perumahan yang terjangkau. pada tanggal 17 mei, bank rakyat tiongkok mengumumkan pembentukan 300 miliar yuan dalam pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau, membimbing lembaga-lembaga keuangan untuk mengikuti prinsip-prinsip marketisasi dan supremasi hukum untuk mendukung badan usaha milik negara setempat untuk memperoleh perumahan komersial yang sudah selesai dan belum terjual dengan harga yang wajar. harga penempatan atau penempatan. perumahan terjangkau tipe sewa merupakan langkah penting untuk mengurangi stok pasar real estat. untuk lebih meningkatkan insentif berbasis pasar bagi bank dan entitas akuisisi, bank rakyat tiongkok meningkatkan proporsi kontribusi modal bank rakyat tiongkok dalam kebijakan pinjaman kembali perumahan yang terjangkau dari semula 60% menjadi 100%.

misalnya, bank komersial awalnya menyediakan 10 miliar yuan, dan bank rakyat tiongkok menyediakan 6 miliar yuan. sekarang, bank komersial menyediakan 10 miliar yuan, dan bank rakyat tiongkok menyediakan 10 miliar yuan dana murah mempercepat proses destocking perumahan komersial.

batas waktu pembuatan dua dokumen kebijakan pembiayaan real estat juga telah diperpanjang. sebelumnya, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara telah mengeluarkan dua kebijakan, "16 pasal keuangan" dan pinjaman properti operasional, yang telah memainkan peran positif dalam mendorong perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat serta penyelesaian masalah. risiko pasar real estat. pemberitahuan terbaru menyebutkan bahwa "pemberitahuan bank rakyat tiongkok dan komisi regulasi perbankan dan asuransi tiongkok tentang melakukan pekerjaan yang baik dalam dukungan keuangan saat ini untuk perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat" (yinfa [2022] no. 254) mendukung pinjaman pembangunan yang ada, pinjaman perwalian, dll. periode yang berlaku dari kebijakan perpanjangan pembiayaan yang wajar telah diperpanjang hingga 31 desember 2026; "pemberitahuan kantor umum bank rakyat tiongkok dan kantor umum negara pengawasan dan administrasi keuangan pengelolaan pinjaman properti operasional" (yinbanfa [2024] no. 8) jika kebijakan terkait memiliki jangka waktu yang berlaku, maka jangka waktu yang berlaku akan diperpanjang hingga 31 desember 2026.

yan yuejin berkomentar bahwa ada sinyal positif di pasar real estat baru-baru ini, namun kemajuan berkelanjutan diperlukan di masa depan. kuncinya adalah kota-kota lapis pertama harus mengoptimalkan dan menyesuaikan kebijakan real estate. penyesuaian kebijakan di shanghai ini merupakan awal yang sangat baik, dan juga sangat memudahkan klarifikasi ekspektasi kebijakan selanjutnya. diharapkan kota-kota lain terus melakukan upaya penyesuaian dan optimalisasi kebijakan di masa depan. dan kuartal keempat pelonggaran kebijakan real estat memiliki arah yang sangat baik.

reporter harian bisnis beijing song yitong dan liu sihong