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住宅ローン減額、頭金減額、在庫削減、納期延長…9月29日夜、一連の不動産政策「組み合わせ」が打ち出され、市場全体が沸騰した。

同日、中国人民銀行は既存の住宅ローン金利の引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率政策の最適化、手頃な価格の住宅の借り換えの最適化、一部の不動産金融政策の期間延長を含む4つの新たな政策を発表した。 。これは大衆の懸念に応え、9月26日の中央委員会政治局会議での不動産市場規制政策展開を迅速に実行するための「将棋」の行動でもある。

新しい政策が発表された後、銀行はすぐに反応しました。中国工農銀行、中国建設銀行、中国建設銀行、中国郵便貯蓄銀行、中国郵便貯蓄銀行を含む6大国有銀行と、以下のような株式会社銀行中国中信銀行、興業銀行、招商銀行は、既存の住宅ローン金利の一括調整を10月31日までに実施すると発表した。さらに、上海、広州、深センなどの一線都市は、住宅購入制限政策を迅速にフォローアップし、最適化、調整を行った。

専門家らによると、不動産市場の安定化に向けた「コンビネーションパンチ」の実施により、不動産市場の下落が止まり、できるだけ早く安定することが期待される。

既存の住宅ローン金利の最終一括調整

中国人民銀行が9月24日に既存の住宅ローン金利の引き下げや住宅ローンの最低頭金比率の統一など、5つの新たな不動産金融政策を発表したことを受け、中国の不動産金融の重鎮「複合パンチ」が、わずかな時間で即座に実行された。数日。

9月29日夜、中国人民銀行と国家金融監督局は、銀行に対し既存の住宅ローン金利を引き下げるよう指導すること、住宅ローンの最低頭金比率を15％に統一することなど、不動産市場の安定化に向けた4つの政策を発表した。一部の不動産金融政策文書の期間を延長し、性的住宅の借り換え政策を最適化する。

その中で最も懸念されるのは、既存金利の調整だ。中国人民銀行は同日、商業用個人向け住宅ローンの金利設定メカニズムを改善する発表を発表した。 2024年11月1日より、変動金利型の事業用個人向け住宅ローンの金利が全国で新規発行される事業用個人向け住宅ローンの金利と一定の乖離がある場合、借り手は取引金融機関との交渉が可能となることが明確化、および銀行金融機関は、既存のローンに代わって新たに発行される変動金利の商業用個人住宅ローンを発行します。

ご存知のとおり、契約書によれば、lprに基づく以前の住宅ローンの追加ポイントは契約期間中に固定されます。住宅ローンの契約期間は一般に長く、固定ポイントマージンは借り手の信用、市場の需給、その他の要因の変化を反映できず、ひとたび市場の状況が変化すると、新旧住宅ローン間のスプレッドが拡大しやすくなります。市場志向の金利改革が深化する中、制度設計を最適化し、都市銀行や借り手の適切な契約変更を促進する必要がある。

個人向け住宅ローンの以前の最低金利再設定サイクルは 1 年でした。しかし今回、中国人民銀行は、2024年11月1日以降、契約で変動金利が定められている場合、一定の条件を満たす借り手は銀行と交渉してポイント増加幅や再価格サイクルについて合意できるようにすることも提案した。

北京ビジネスデイリーの記者は、価格改定サイクルが年ごと、半年ごと、四半期ごとなどになる可能性があることを知りました。金利低下段階ではリプライシングサイクルが短いほど借り手は早く低金利を享受できるが、金利上昇段階では借り手はより早く高金利を負担しなければならないことに注意すべきである。

権威ある専門家らは北京経済日報の記者に対し、中国人民銀行は市場状況の変化に適応し、国民の期待に応え、市場志向の金利改革をさらに深化させ、市場競争を改善し、住宅ローンを改善したと述べた。金利価格設定メカニズムを導入し、既存の住宅ローン金利が国の新たな住宅ローン金利から一定の水準まで乖離することを可能にし、金利が上昇した場合、借り手と借り手は交渉や契約変更などを通じてポイント増加率を調整できます。 . 既存の住宅ローン金利が市場金利の変化をタイムリーに反映し、新規住宅ローンの全国平均金利近くまで引き下げられるよう誘導するため。これにより、借り手は住宅ローンの利息支払いをさらに削減し、居住者の消費意欲を高めることができ、住宅購入者の期待を安定させ、信頼感を高めることにもつながります。

では、住宅購入者はどれくらい早く既存の住宅ローン金利低下の恩恵を享受できるのでしょうか?金利自主規制機構が発表した「既存住宅ローン金利の一括調整に関する取り組み」によると、商業銀行は2024年10月31日までに対象となる既存住宅ローンの一括調整を再度実施し、金利を引き下げることが明らかになった。新規に発行される住宅ローンの金利は全国でほぼ同じ水準となっており、借り手はできるだけ早く恩恵を受けることができます。一括調整段階では、第 1 住宅、第 2 住宅およびそれ以上の住宅に対する既存の住宅ローンを調整することができます。昨年ポイントマークアップが調整された既存の住宅ローンも含まれます。

11月1日からは、公告の要件に従い、条件を満たす借り手は一定のルールに従って銀行と独自に交渉し、既存の住宅ローンを新規ローンに置き換え、住宅ローン金利の引き上げ幅を調整することができる。同時に、民法の規定により、政策的に認められる場合には、双方の合意により契約を変更することができるため、借り手と借り手は、変更することで住宅ローン金利の引き上げやその他の条件を調整することもできます。契約書。

銀行の対応が早い

金利引き下げ後、住宅購入者の支払利息はどの程度削減できるでしょうか? 「既存の住宅ローン金利の一括調整に関するイニシアチブ」では、一括調整段階で商業銀行がローンプライムレート（lpr）で-30ベーシスポイントを超える既存の住宅ローンのポイント増加率を-に引き下げることを明確にしています。 30 ベーシス ポイント、および -30 ベーシス ポイントを下回ることはできません。現在、お客様の居住する市では、新規住宅ローンの最低ポイント制限が実施されています。簡単に言うと、ローン市場相場金利 lpr-30 ベーシスポイントに一律に調整されます。

現在、現在実施されている新たな住宅ローン金利政策の下限に調整されるセカンド住宅ローン政策を実施している北京、上海、深センの住宅ローンを除き、他のほとんどの地域の既存の住宅ローンは利用可能となっている。 lpr-30ベーシスポイント以上に調整可能であり、より高い金利を備えた既存の商業用個人住宅ローンのほとんどは調整範囲内にあります。

既存の住宅ローン（期間 100 万元、25 年、元利均等返済）を例にとると、住宅ローン金利が 4.4% から 3.55% に引き下げられると仮定すると、借り手の支払利息は約 5,600 円節約できます。年間あたり人民元。一括調整完了後、この政策は人口1億5000万人の5000万世帯に恩恵をもたらし、既存の住宅ローンを抱えている世帯では年間1500億元の節約になると予想される。

ただし、中国人民銀行による前回の政策金利の20ベーシスポイント引き下げを考慮すると、lprは10月21日の20ベーシスポイントの引き下げに追随する可能性があることは注目に値する。中国招商同盟の首席研究員、東暁妙氏は次のように述べている。同氏は、ローンの価格改定後、調整後の既存の住宅ローンの金利水準も3.55％より大幅に低下し、約3.35％に低下し、一部の借り手の住宅ローン金利は100ベーシスポイント以上低下すると指摘した。住宅ローン借り手の金利負担を大幅に節約します。

この政策の公布後、上海市は9月29日、不動産市場向けの政策手段のさらなる最適化に関する通知を発表し、住宅信用政策の最適化に言及した。 。これらには、既存の住宅ローン金利の引き下げに関する国家政策の実施、商業銀行に対して既存の住宅ローン金利を新しいローン金利近くまで着実かつ秩序正しく引き下げるよう指導すること、住宅購入者の住宅ローン金利負担をさらに削減することが含まれる。

執行者として、工業、農業、中国、建設、通信、郵便貯蓄銀行の主要国有銀行６行も共同で、既存の住宅ローン金利の一括調整を１０月３１日までに実施すると発表した。 icbcは、既存の住宅ローン金利の調整を秩序正しく進めており、具体的な運用ガイドラインや関連事項を2024年10月12日にicbcの公式ウェブサイト、wechat公式アカウント、販売店、95588などのチャネルを通じて発表する予定であると述べた。中国農業銀行は、既存の商業用個人住宅ローンの金利調整の準備を法律に従って秩序正しく進めており、2024年10月12日に具体的な運営事項を発表する予定であると指摘した。

中国銀行は、2024年10月12日に銀行の公式ウェブサイト、公式wechat公開アカウント、融資代理銀行、95566などのチャネルを通じて、具体的な実施の詳細を発表する予定であると述べた。中国建設銀行は、既存の住宅ローン金利の一括調整の実施計画の策定に懸命に取り組んでおり、具体的な業務詳細を2024年10月12日に発表する予定であると強調した。関連事項は銀行の公式ウェブサイトで適時に発表される予定である。 、wechat 公式アカウント、アウトレットおよびその他のチャネル。

株式銀行のうち、中国中信銀行、興業銀行、招商銀行なども関連発表を行っており、中国中信銀行は「現在、既存の住宅ローン金利調整の実施計画の策定に鋭意取り組んでおり、今後も実施する予定だ」と述べた。 2024 年 10 月 12 日に具体的な運用の詳細をリリースします。「3 月 31 日までにバッチ調整を完了してください。」住宅ローン金利の調整前に支払われ、調整後の金利よりも高い住宅ローン利息を返還できるかどうかについて、一部の銀行は当面は対応しないとの見方を示した。住宅ローンの金利は遡及されません。

上海宜居不動産研究院のヤン・ユエジン副所長は、既存の住宅ローン金利の政策調整は昨年から既存の住宅ローンを削減する第2の作戦を開始しており、毎月の支払い圧力は非常に優れていると強調した。消費者の信頼を高めるために、プラスの効果があります。

それは借り手や銀行にどのような影響を与えるでしょうか?

既存の住宅ローン金利の引き下げは、一方では借り手の住宅ローン金利負担を軽減し、住宅消費需要を安定化・拡大させ、それによって不動産市場の健全かつ安定的な発展を促進するという大きな意義がある。また、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンを狭めるのに役立ちます。金利スプレッドは、住民の早期返済と違法な「ローン中」行動の集中を軽減し、同時に銀行にとって質の高い住宅ローン顧客を維持します。住民の住宅消費負担を軽減し、住民の貯蓄を消費や投資に転換することを促進し、住民の消費拡大の意欲と能力を高めます。

興図金融研究院の副所長シュエ・ホンヤン氏は、既存の住宅ローン金利調整の詳細には3つの大きな懸念があると強調した。第一に、規制当局は商業銀行に対し、新たな金利を引き下げるために10月31日までに一括調整を行うよう指導する。第二に、住宅購入者は、政策の包括性と必須の特徴を反映して、ローン金利についてオンラインで手続きを完了できるようになり、一括調整後も金利に不満がある場合は、住宅購入者が金融機関と交渉できるようになります。第三に、住宅購入者のリスク特性をより適切に反映し、市場志向の金利設定特性を反映するために、融資銀行が金利を再度調整する。 、1年間の金利再設定サイクルの必須要件を取り消し、住宅購入者は市場金利の変化をよりタイムリーに反映するために銀行と交渉して住宅ローン金利を調整し、金利のメリットを享受できるようになります。できるだけ早くカットします。

住宅購入者にとって、既存の住宅ローン金利の引き下げは大きなメリットとなるため、銀行の優良信用資産として、既存の住宅ローン金利の引き下げの影響も注目されています。これに関して権威ある専門家らは、一括調整完了後は既存の住宅ローン金利の低下により銀行の金利収入が約1500億元減少すると予想されると述べた。しかし、新旧住宅ローンの金利差が縮小すると、早期ローン返済額が大幅に減り、銀行の融資規模の安定化と融資の質の向上につながる。中国人民銀行が預金準備率を0.5％ポイント、政策金利を0.2％ポイント引き下げたことを考慮すると、中期貸出制度（mlf）金利などの金利低下が予想される。また、銀行の責任コストを節約し、銀行の持続可能な運営能力を向上させ、銀行に実体経済をより適切にサポートし、必要なサポートを提供します。これらの政策措置を考慮すると、銀行の純金利マージンへの影響は基本的に中立です。

董暁廟氏はさらに、この措置は銀行の責任コストを節約し、銀行の持続可能な経営能力の向上に役立ち、銀行が実体経済をより良く支援するために必要な支援を提供できると指摘した。これらの政策や措置を考慮すると、既存の住宅ローン金利の調整後も、銀行の純金利マージンは基本的に安定した状態を維持すると予想され、銀行が着実に発展して実体経済に奉仕する能力も基本的に変わらないと予想される。

cicc調査部の銀行アナリスト、リン・インチー氏は、1年物と5年のlprが20ベーシスポイント引き下げられ、既存の住宅ローン金利が平均50ベーシスポイント引き下げられると仮定すると、次のように予測している。金利スプレッドへの影響は、預金金利が25ベーシスポイント、預金準備率が50bp引き下げられると仮定すると、それぞれ9ベーシスポイント、6ベーシスポイントとなり、基本的には合計約15ベーシスポイントとなる。銀行金利マージンへの影響を相殺します。

銀行システムに十分な「弾薬」を確保するため、規制当局は以前、大手商業銀行6行の中核的ティア1資本を増強し、全体計画に従って段階的かつ段階的に秩序ある方法で実施することを明らかにしている。し、大手商業銀行に対し、資本制約の下で洗練された経営レベルを向上させ、質の高い開発能力を強化するよう引き続き要請する。

不動産市場安定化政策「コンビネーションパンチ」発動

すでに昨年8月には、中国人民銀行は国家金融監督局と協力して商業銀行に対し、既存の住宅ローン金利を秩序ある方法で引き下げるよう指導し、国民は強い利益を得たと感じ、良い成果を上げた。今年5月17日に国の住宅ローン金利政策の下限が撤廃されて以降、新規住宅ローン金利は大幅に低下し、住宅購入時の住民の金利負担はさらに減少した。

近年、中国人民銀行が不動産市場の安定化に向けた「複合政策」を継続的に導入し、不動産金融のマクロプルーデンス政策を改善し、需要と供給の両面から包括的な政策を実施していることは注目に値する。個人住宅ローンの最低頭金率の引き下げとロ​​ーン金利の引き下げを繰り返し、金利政策の下限を撤回し、既存の商業用住宅の取得を支援するための手頃な価格の住宅への借り換えなどの一連の政策を確立した。

中国人民銀行は既存の住宅ローン金利を一括調整するよう銀行を指導するほか、住宅ローンの最低頭金比率を15％に統一した。最新の通知によると、都市部と地方の住民の厳格かつ多様化する住宅ニーズをより適切にサポートするため、国家レベルの商業用個人住宅ローンはファーストハウスとセカンドハウスの区別を廃止し、最低頭金比率も統一される。 15%で。

このニュースが出るやいなや、上海や深センなどはすぐに反応し、上海市は初住宅向けの商業用個人住宅ローンの最低頭金比率を15％以上に調整するとの通知を出した。セカンドハウス向けの商業用個人住宅ローンの最低頭金比率は 25% 以上に調整され、差別化政策のある地域におけるセカンド住宅ローンの最低頭金比率は 20% 以上に調整されます。住宅積立基金のセカンド住宅ローンの最低頭金比率もそれに応じて調整されます。

同時に、手頃な価格の住宅向けの借り換え政策を最適化します。 5月17日、中国人民銀行は3,000億元の手頃な価格の住宅借り換え制度を創設すると発表し、金融機関が市場化と法の支配の原則に従い、地元国有企業が完成済みおよび未販売の商業用住宅を合理的な価格で取得できるよう支援するよう指導した。賃貸型の手頃な価格の住宅は、不動産市場の在庫を減らすための重要な手段です。銀行や買収主体に対する市場ベースのインセンティブをさらに強化するため、中国人民銀行は、低価格住宅再融資政策における中国人民銀行の資本拠出割合を当初の60％から100％に引き上げた。

例えば、当初は商業銀行が100億元、中国人民銀行が60億元を供給していましたが、現在は商業銀行が100億元、中国人民銀行が100億元の低コスト資金を供給することになります。商業用住宅の在庫整理のプロセスを加速する。

2件の不動産金融政策文書の期限も延長された。これまで、中国人民銀行と国家金融監督局は「金融十六条」と運営不動産融資という2つの政策を打ち出し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進し、不動産市場の問題解決に積極的な役割を果たしてきた。不動産市場のリスク。最新の通知では、「不動産市場の安定的かつ健全な発展に向けた現在の金融支援を適切に行うことに関する中国人民銀行と中国銀行保険監督管理委員会の通知」（銀発［2022］no. 254）既存の開発融資、信託融資などを支援する。合理的な融資延長政策の適用期間は2026年12月31日まで延長された。「中国人民銀行総局と国家総局の通知。 「運営不動産融資の管理に関する金融監督管理」（銀盤発［2024］第8号） 当該保険に適用期間がある場合、適用期間は2026年12月31日まで延長されます。

ヤン・ユエジン氏は、最近不動産市場には明るい兆しがあるが、将来的には継続的な進歩が必要であるとコメントした。重要なのは、一級都市が不動産政策を最適化、調整する必要があるということだ。上海におけるこの政策調整は非常に良いスタートを切り、その後の政策期待の明確化も大いに促進された。今後、他の都市も「国慶節」に向けて政策調整と最適化に努力を続けることが期待される。不動産政策の緩和は非常に良い方向性を示しています。

北京経済報記者の宋一通氏と劉思紅氏