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riduzione del mutuo, riduzione dell'acconto, riduzione dell'inventario, proroga delle scadenze... la sera del 29 settembre sono state lanciate tutta una serie di "combinazioni" di politiche immobiliari e l'intero mercato era in ebollizione.

lo stesso giorno, la banca popolare cinese ha emesso quattro nuove politiche, tra cui la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti, l'ottimizzazione del rapporto minimo di acconto per i prestiti personali per la casa, l'ottimizzazione del rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili e l'estensione del periodo di alcune politiche finanziarie immobiliari. . si tratta anche di un'azione di "gioco a scacchi" per rispondere alle preoccupazioni delle masse e attuare rapidamente la politica di regolamentazione del mercato immobiliare implementata nella riunione dell'ufficio politico del comitato centrale del 26 settembre.

dopo il rilascio della nuova politica, le banche hanno risposto rapidamente. le sei principali banche statali, tra cui la banca industriale e agricola cinese, la china construction bank, la china construction bank, la postal savings bank of china e la postal savings bank of china, nonché le banche per azioni come mentre china citic bank, industrial bank e china merchants bank, hanno emesso annunci per implementare aggiustamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti prima del 31 ottobre. inoltre, città di primo livello come shanghai, guangzhou e shenzhen hanno rapidamente seguito, ottimizzato e adeguato le politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi.

secondo gli esperti, con l'attuazione del "punzone combinato" per stabilizzare il mercato immobiliare, si prevede che il mercato immobiliare smetterà di cadere e si stabilizzerà il prima possibile.

l'ultimo aggiustamento batch dei tassi di interesse ipotecari esistenti

in seguito all'annuncio del 24 settembre da parte della banca popolare cinese di cinque nuove politiche finanziarie immobiliari, tra cui la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti e l'unificazione del rapporto minimo di acconto per i mutui ipotecari, la "combinazione" dei pesi massimi della finanza immobiliare cinese è stata rapidamente implementata in appena un pochi giorni.

la sera del 29 settembre, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di supervisione finanziaria hanno emanato quattro politiche per stabilizzare il mercato immobiliare, tra cui l'orientamento delle banche ad abbassare i tassi di interesse sui mutui esistenti, l'unificazione della percentuale minima di acconto per i mutui al 15%, l'estensione della durata di alcuni documenti di politica finanziaria immobiliare e l'ottimizzazione della politica di rifinanziamento immobiliare sessuale.

tra questi, la cosa più preoccupante è l'adeguamento dei tassi di interesse esistenti. lo stesso giorno, la banca popolare cinese ha emesso un annuncio per migliorare il meccanismo di determinazione dei prezzi dei tassi di interesse per i prestiti immobiliari personali commerciali. si chiarisce che a partire dal 1° novembre 2024, quando il tasso di interesse dei prestiti personali commerciali per l'edilizia abitativa a tasso variabile si discosta in una certa misura da quello dei prestiti personali commerciali per l'edilizia abitativa di nuova emissione in tutto il paese, il mutuatario può negoziare con l'istituto finanziario bancario , e l'istituto finanziario bancario sostituirà i prestiti esistenti.

come tutti sappiamo, secondo il contratto i punti aggiuntivi sul precedente mutuo ipotecario basato su lpr vengono fissati durante la durata del contratto. i termini dei contratti ipotecari sono generalmente lunghi e il margine fisso non può riflettere i cambiamenti nel credito del mutuatario, nell'offerta e nella domanda del mercato e in altri fattori. una volta che la situazione del mercato cambia, è facile causare un ampliamento dello spread tra nuovi e vecchi mutui. poiché la riforma dei tassi di interesse orientata al mercato continua ad approfondirsi, è necessario ottimizzare la struttura del sistema e incoraggiare le banche commerciali e i mutuatari a modificare i loro contratti in modo appropriato.

il precedente ciclo di revisione del tasso di interesse minimo per i prestiti personali per la casa era di un anno. ma questa volta, la banca popolare cinese ha anche proposto che, a partire dal 1° novembre 2024, se il contratto prevede un tasso di interesse variabile, i mutuatari che soddisfano determinate condizioni possono negoziare con la banca per concordare l'intervallo di aumento del punto e il ciclo di riprezzamento.

un giornalista del beijing business daily ha appreso che i cicli di revisione dei prezzi possono essere annuali, semestrali, trimestrali, ecc. va notato che nella fase di ribasso del tasso di interesse, più breve è il ciclo di revisione dei prezzi, prima i mutuatari potranno godere di tassi di interesse bassi, ma nella fase di aumento del tasso di interesse, i mutuatari devono anche sopportare prima tassi di interesse elevati.

autorevoli esperti hanno riferito ai giornalisti del beijing business daily che la banca popolare cinese si è adattata ai cambiamenti della situazione del mercato, ha risposto alle aspettative della gente, ha ulteriormente approfondito la riforma dei tassi di interesse orientata al mercato, ha migliorato la concorrenza sul mercato, ha migliorato i mutui ipotecari meccanismo di determinazione del prezzo del tasso di interesse e ha consentito ai tassi di interesse ipotecari esistenti di deviare fino a un certo livello dai nuovi tassi di interesse ipotecari nazionali. quando il tasso di interesse aumenta, il mutuatario e il mutuatario possono adeguare il tasso di aumento del punto attraverso negoziazione, modifiche contrattuali, ecc. ., in modo da orientare i tassi di interesse ipotecari esistenti in modo da riflettere tempestivamente le variazioni dei tassi di interesse di mercato e ridurli vicino al tasso di interesse medio nazionale per i nuovi mutui ipotecari. ciò aiuterà i mutuatari a ridurre ulteriormente i pagamenti degli interessi sui mutui e ad aumentare la disponibilità al consumo dei residenti. aiuterà inoltre a stabilizzare le aspettative degli acquirenti di case e ad aumentare la fiducia.

quindi, entro quanto tempo gli acquirenti di case potranno godere dei benefici del calo dei tassi di interesse sui mutui esistenti? secondo l'"iniziativa sull'adeguamento batch dei tassi di interesse ipotecari esistenti" annunciata dal meccanismo di autoregolamentazione dei tassi di interesse, è chiaro che prima del 31 ottobre 2024, le banche commerciali effettueranno un altro aggiustamento batch dei mutui immobiliari esistenti ammissibili e ridurranno i tassi di interesse dei mutui immobiliari esistenti con tassi di interesse più elevati a i tassi di interesse per i mutui di nuova emissione in tutto il paese sono intorno allo stesso livello, consentendo ai mutuatari di beneficiarne il più presto possibile. nella fase di aggiustamento batch è possibile adeguare i mutui esistenti per prima, seconda e sopra casa. sono inclusi anche i mutui ipotecari esistenti a cui è stato adeguato il markup in punti lo scorso anno.

a partire dal 1 novembre, secondo i requisiti del bando, i mutuatari che soddisfano le condizioni possono negoziare autonomamente con la banca secondo determinate regole, sostituire il mutuo ipotecario esistente con un nuovo prestito e adeguare l'intervallo di aumento del tasso di interesse ipotecario. allo stesso tempo, se la politica lo consente, secondo le disposizioni del codice civile, il contratto può essere modificato da entrambe le parti mediante consenso. pertanto, il mutuatario e il mutuatario possono anche modificare l'aumento del tasso di interesse ipotecario e altre condizioni il contratto.

la banca risponde rapidamente

dopo il taglio dei tassi di interesse, quanto si potranno ridurre le spese per interessi degli acquirenti di case? l'"iniziativa sull'adeguamento batch dei tassi di interesse ipotecari esistenti" chiarisce che durante la fase di aggiustamento batch, le banche commerciali ridurranno il tasso di aumento in punti per i mutui ipotecari esistenti che è superiore a -30 punti base sul loan prime rate (lpr) a - 30 punti base e non deve essere inferiore a -30 punti base. la città in cui ti trovi attualmente prevede un limite minimo di punti per i nuovi mutui ipotecari. per dirla semplicemente, viene adeguato in modo uniforme al tasso di interesse quotato sul mercato dei prestiti lpr-30 punti base.

al momento, ad eccezione dei mutui per la casa a pechino, shanghai e shenzhen che attuano la politica dei mutui per la seconda casa, che sono adeguati al limite inferiore della nuova politica dei tassi di interesse sui mutui per la casa attualmente attuata, i mutui per la casa esistenti nella maggior parte delle altre aree può essere adeguato a non meno di lpr-30 punti base, la maggior parte dei prestiti immobiliari personali commerciali esistenti con tassi di interesse più elevati rientrano nell'intervallo di aggiustamento.

prendendo come esempio un mutuo esistente con una durata di 1 milione di yuan, 25 anni e uguale rimborso di capitale e interessi, presupponendo che il tasso di interesse ipotecario venga ridotto dal 4,4% al 3,55%, le spese per interessi del mutuatario possono essere risparmiate di circa 5.600 yuan all'anno. una volta completati gli aggiustamenti batch, si prevede che questa politica porterà benefici a 50 milioni di famiglie con una popolazione di 150 milioni di abitanti e farà risparmiare 150 miliardi di yuan all'anno per le famiglie con mutui ipotecari esistenti.

tuttavia, vale la pena notare che se si tiene conto del precedente taglio del tasso di interesse di 20 punti base da parte della banca popolare cinese, l'lpr potrebbe seguire il calo di 20 punti base del 21 ottobre. dong ximiao, capo ricercatore della china merchants union, ha sottolineato che dopo la rivalutazione dei prestiti, i mutui immobiliari esistenti adeguati. anche il livello dei tassi di interesse sarà significativamente inferiore al 3,55%, scendendo a circa il 3,35%, e i tassi di interesse ipotecari di alcuni mutuatari scenderanno di oltre 100 punti base, il che risparmiare in modo significativo le spese per interessi dei mutuatari ipotecari.

dopo la promulgazione della politica, shanghai ha sparato il "primo colpo" della sua attuazione. il 29 settembre, la "shanghai release" ha annunciato un avviso sull'ulteriore ottimizzazione delle misure politiche per il mercato immobiliare, in cui si menzionava l'ottimizzazione della politica del credito immobiliare. . questi includono l’attuazione della politica nazionale sulla riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti, guidando le banche commerciali a ridurre in modo costante e ordinato i tassi di interesse ipotecari esistenti avvicinandoli ai nuovi tassi di interesse sui prestiti e riducendo ulteriormente le spese per interessi ipotecari degli acquirenti di case.

in qualità di esecutori testamentari, le sei principali banche statali dell'industria, dell'agricoltura, della cina, dell'edilizia, delle comunicazioni e della cassa di risparmio postale hanno annunciato collettivamente che implementeranno adeguamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti prima del 31 ottobre. l'icbc ha dichiarato che sta portando avanti l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti in modo ordinato e prevede di annunciare linee guida operative specifiche e questioni correlate il 12 ottobre 2024 attraverso il sito web ufficiale dell'icbc, l'account ufficiale wechat, i punti vendita, 95588 e altri canali. la banca agricola cinese ha sottolineato che sta effettuando i preparativi per l'adeguamento dei tassi di interesse sui prestiti immobiliari personali commerciali esistenti in modo ordinato in conformità con la legge e annuncerà questioni operative specifiche il 12 ottobre 2024.

la banca di cina ha affermato che prevede di rilasciare dettagli specifici sull'implementazione il 12 ottobre 2024 attraverso il sito web ufficiale della banca, l'account pubblico ufficiale wechat, la banca dell'agenzia di prestito, 95566 e altri canali. la china construction bank ha sottolineato che sta lavorando duramente per formulare un piano di implementazione per adeguamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti e prevede di rilasciare dettagli operativi specifici il 12 ottobre 2024. le questioni rilevanti saranno pubblicate tempestivamente sul sito ufficiale della banca , account ufficiale wechat, punti vendita e altri canali.

tra le banche per azioni, anche la china citic bank, la industrial bank, la china merchants bank, ecc. hanno emesso annunci rilevanti. la china citic bank ha dichiarato: "stiamo attualmente lavorando duramente per formulare un piano di implementazione per gli aggiustamenti dei tassi di interesse ipotecari esistenti e pianifichiamo di farlo. rilasciare dettagli operativi specifici il 12 ottobre 2024." completare gli aggiustamenti batch entro il 31 marzo." per quanto riguarda la possibilità di rimborsare gli interessi ipotecari pagati prima dell'adeguamento del tasso d'interesse ipotecario e che sono superiori al tasso d'interesse dopo l'adeguamento, alcune banche hanno affermato che per il momento non supportano l'adeguamento dell'esistente il tasso di interesse ipotecario non sarà retroattivo.

yan yuejin, vicedirettore dello shanghai yiju real estate research institute, ha sottolineato che questo aggiustamento politico dei tassi di interesse ipotecari esistenti ha avviato la seconda operazione di riduzione dei mutui ipotecari esistenti dallo scorso anno. ha un'ottima guida e la pressione sui pagamenti mensili è stata ridotto. perché il rafforzamento della fiducia dei consumatori ha un effetto positivo.

che impatto avrà sui mutuatari e sulle banche?

l'abbassamento degli attuali tassi d'interesse ipotecari è di grande importanza perché da un lato aiuterà a ridurre le spese per interessi ipotecari dei mutuatari, a stabilizzare ed espandere la domanda di consumo immobiliare e, dall'altro, a promuovere lo sviluppo sano e stabile del mercato immobiliare; d'altro canto, ciò contribuirà a restringere il mutuo ipotecario esistente e quello nuovo. lo spread del tasso di interesse riduce l'accumulo di rimborsi anticipati e comportamenti illegali di "finanziamento" da parte dei residenti, e allo stesso tempo mantiene clienti ipotecari di alta qualità per le banche; aiuta a ridurre l'onere del consumo immobiliare dei residenti, promuove i residenti a convertire i risparmi in consumi e investimenti e aumenta la volontà e la capacità dei residenti di espandere i consumi.

xue hongyan, vicedirettore dello xingtu financial research institute, ha sottolineato che ci sono tre preoccupazioni principali nei dettagli dell'attuale aggiustamento dei tassi ipotecari. in primo luogo, l'agenzia di regolamentazione guiderà le banche commerciali ad effettuare un aggiustamento batch prima del 31 ottobre per abbassare il nuovo tasso di interesse del prestito. nelle vicinanze, gli acquirenti di case possono completare l'operazione online, riflettendo l'inclusività e le caratteristiche obbligatorie della politica, in secondo luogo, a partire dal 1 novembre, se sono ancora insoddisfatti dei tassi di interesse dopo gli aggiustamenti batch, gli acquirenti di case possono negoziare con il banca prestatrice di adeguare nuovamente il tasso di interesse. ridurre l'intervallo di punti per riflettere meglio le caratteristiche di rischio degli acquirenti di case e riflettere le caratteristiche orientate al mercato dei prezzi dei tassi di interesse. in teoria, i mutuatari di alta qualità dovrebbero ottenere livelli di prezzo migliori , annullando il requisito obbligatorio di un ciclo di revisione dei tassi di interesse di un anno, gli acquirenti di case possono negoziare con le banche l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari su base trimestrale per riflettere le variazioni dei tassi di interesse di mercato in modo più tempestivo e godere dei vantaggi del tasso di interesse. tagli il prima possibile.

per gli acquirenti di case la riduzione dei tassi ipotecari esistenti rappresenta un grande vantaggio in quanto asset creditizio di alta qualità delle banche, anche l'impatto della riduzione dei tassi ipotecari esistenti ha attirato l'attenzione. a questo proposito, autorevoli esperti hanno affermato che una volta completato l'aggiustamento batch, si prevede che il calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti ridurrà il reddito da interessi bancari di circa 150 miliardi di yuan. tuttavia, una volta che la differenza di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi mutui si sarà ridotta, i rimborsi anticipati dei prestiti saranno significativamente ridotti, il che aiuterà le banche a stabilizzare l’entità dei prestiti e a migliorare la qualità dei prestiti. considerando che la banca popolare cinese ha abbassato il coefficiente di riserva dei depositi di 0,5 punti percentuali e il tasso di interesse ufficiale di 0,2 punti percentuali, si prevede che ciò porterà al ribasso i tassi di interesse, come quello delle operazioni di prestito a medio termine (mlf), che aumenterà anche risparmiare sui costi di responsabilità delle banche, migliorare le capacità operative sostenibili delle banche e fornire alle banche un migliore sostegno all'economia reale e il supporto necessario. tenendo conto di queste misure politiche, l'impatto sui margini di interesse netti delle banche è sostanzialmente neutro.

dong ximiao ha inoltre sottolineato che questa mossa fa risparmiare sui costi di responsabilità delle banche, aiuta a migliorare le capacità operative sostenibili delle banche e fornisce il supporto necessario alle banche per sostenere meglio l’economia reale. prendendo in considerazione queste politiche e misure, dopo l’adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti, si prevede che i margini di interesse netti delle banche rimarranno sostanzialmente stabili, e la capacità delle banche di svilupparsi costantemente e servire l’economia reale rimarrà sostanzialmente invariata.

lin yingqi, analista bancario presso il dipartimento di ricerca del cicc, prevede che, supponendo che l'lpr a 1 anno e a 5 anni venga ridotto di 20 punti base e che il tasso di interesse ipotecario esistente venga ridotto in media di 50 punti base, stimiamo che l’impatto sullo spread di interesse sarà rispettivamente di 9 punti base e 6 punti base, per un totale di circa 15 punti base, supponendo che il tasso di interesse sui depositi sia ridotto di 25 punti base e il coefficiente di riserva obbligatoria sia ridotto di 50 punti base. compensare l’impatto sui margini di interesse bancari.

per garantire che il sistema bancario abbia “munizioni” sufficienti, le autorità di regolamentazione hanno precedentemente rivelato che rafforzeranno il capitale di base di primo livello di sei grandi banche commerciali e lo implementeranno in modo ordinato in fasi e lotti secondo il piano generale e continuare a sollecitare le grandi banche commerciali a migliorare il livello di gestione raffinata e rafforzare le capacità di sviluppo di alta qualità con vincoli di capitale.

viene lanciata la politica del "pugno combinato" per stabilizzare il mercato immobiliare

già nell'agosto dello scorso anno la banca popolare cinese, insieme all'amministrazione statale di vigilanza finanziaria, ha guidato le banche commerciali a ridurre in modo ordinato i tassi d'interesse ipotecari esistenti. la gente ha avuto un forte senso di guadagno e ha ottenuto buoni risultati. dopo che il limite inferiore della politica nazionale dei tassi d'interesse ipotecari è stato revocato il 17 maggio di quest'anno, i tassi d'interesse dei nuovi mutui ipotecari sono scesi significativamente, riducendo ulteriormente le spese per interessi dei residenti sull'acquisto di case.

vale la pena ricordare che negli ultimi anni la banca popolare cinese ha continuamente introdotto “misure combinate” per stabilizzare il mercato immobiliare, migliorato le politiche macroprudenziali per la finanza immobiliare e implementato politiche globali sia dal lato dell’offerta che da quello della domanda ha ripetutamente abbassato il rapporto minimo di acconto dei prestiti personali per la casa e ridotto i tassi di interesse sui prestiti, cancellando il limite inferiore delle politiche sui tassi di interesse e stabilendo una serie di politiche come il rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili per sostenere l’acquisizione di alloggi commerciali esistenti.

oltre a guidare le banche ad apportare aggiustamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti, la banca popolare cinese ha anche unificato il tasso minimo di acconto per i mutui ipotecari al 15%. secondo l’ultima comunicazione, al fine di supportare al meglio le rigide e diversificate esigenze abitative dei residenti urbani e rurali, i prestiti personali commerciali per la casa a livello nazionale non distingueranno più tra prima e seconda casa e l’acconto minimo sarà unificato al 15%.

non appena è uscita la notizia, shanghai, shenzhen e altri luoghi hanno risposto rapidamente e hanno emesso avvisi che il tasso minimo di acconto per i prestiti immobiliari personali commerciali per la prima casa è stato adeguato a non meno del 15%. il rapporto minimo di acconto per i prestiti personali commerciali per le seconde case è adeguato a non meno del 25%; il rapporto minimo di acconto per i prestiti per le seconde case nelle aree con politiche differenziate è adeguato a non meno del 20%. la percentuale minima di acconto per i mutui per la seconda casa del fondo di previdenza immobiliare verrà adeguata di conseguenza.

allo stesso tempo, ottimizzeremo la politica di rifinanziamento per gli alloggi a prezzi accessibili. il 17 maggio, la banca popolare cinese ha annunciato lo stanziamento di 300 miliardi di yuan per il rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili, guidando le istituzioni finanziarie a seguire i principi della mercatizzazione e dello stato di diritto per sostenere le imprese statali locali nell'acquisizione di alloggi commerciali completati e invenduti a prezzi ragionevoli. prezzi per il collocamento o il collocamento di alloggi a prezzi accessibili di tipo affitto è una misura importante per ridurre lo stock del mercato immobiliare. al fine di rafforzare ulteriormente gli incentivi basati sul mercato per le banche e le entità di acquisizione, la banca popolare cinese ha aumentato la percentuale del contributo di capitale della banca popolare cinese nella politica di rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili dall'originale 60% al 100%.

ad esempio, le banche commerciali originariamente fornivano 10 miliardi di yuan e la banca popolare cinese fornisce 6 miliardi di yuan. ora le banche commerciali forniscono 10 miliardi di yuan e la banca popolare cinese fornisce 10 miliardi di yuan di fondi a basso costo accelerare il processo di riduzione delle scorte degli alloggi commerciali.

sono stati inoltre prorogati i termini per due documenti di politica finanziaria immobiliare. in precedenza, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria avevano emesso due politiche, i "16 articoli finanziari" e prestiti immobiliari operativi, che avevano svolto un ruolo positivo nel promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare e nel risolvere rischi del mercato immobiliare. l'ultima comunicazione menzionava che la "comunicazione della banca popolare cinese e della commissione cinese di regolamentazione bancaria e assicurativa sul fare un buon lavoro nell'attuale sostegno finanziario per lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare" (yinfa [2022] n. 254) sostiene i prestiti per lo sviluppo esistenti, i prestiti fiduciari, ecc. il periodo applicabile della ragionevole politica di estensione del finanziamento è stato esteso al 31 dicembre 2026 "avviso dell'ufficio generale della banca popolare cinese e dell'ufficio generale dello stato supervisione finanziaria e amministrazione sulla gestione dei prestiti immobiliari operativi" (yinbanfa [2024] n. 8) se le politiche pertinenti hanno un periodo applicabile, il periodo applicabile sarà esteso al 31 dicembre 2026.

yan yuejin ha commentato che recentemente ci sono stati segnali positivi nel mercato immobiliare, ma che in futuro saranno necessari continui progressi. la chiave è che le città di primo livello ottimizzino e adeguino le politiche immobiliari. questo aggiustamento politico a shanghai ha rappresentato un ottimo inizio e ha anche notevolmente facilitato il chiarimento delle successive aspettative politiche. si prevede che altre città continueranno a compiere sforzi per aggiustare e ottimizzare le politiche in futuro. e il quarto trimestre l'allentamento delle politiche immobiliari ha preso un'ottima direzione.

il giornalista del beijing business daily song yitong e liu sihong