nachricht

hypothekenreduzierung, anzahlungsreduzierung, bestandsreduzierung, fristverlängerung ... am abend des 29. september wurde eine ganze reihe von immobilienpolitischen „kombinationen“ auf den weg gebracht, und der gesamte markt kochte.

am selben tag erließ die people's bank of china vier neue richtlinien, darunter die senkung bestehender hypothekenzinsen, die optimierung der mindestanzahlungsquote für privatwohnungskredite, die optimierung der refinanzierung von bezahlbarem wohnraum und die verlängerung der laufzeit einiger immobilienfinanzierungsrichtlinien . dies ist auch eine „schachspiel“-aktion, um auf die anliegen der massen zu reagieren und die politik zur regulierung des immobilienmarktes auf der sitzung des politbüros des zentralkomitees am 26. september schnell umzusetzen.

nach der veröffentlichung der neuen richtlinie reagierten die banken schnell. die sechs großen staatsbanken, darunter die industrial and agricultural bank of china, die china construction bank, die china construction bank, die postal savings bank of china und die postal savings bank of china, sowie aktienbanken wie z wie die china citic bank, die industrial bank und die china merchants bank, gaben bekannt, dass sie vor dem 31. oktober schrittweise anpassungen der bestehenden hypothekenzinsen vornehmen werden. darüber hinaus folgten erstklassige städte wie shanghai, guangzhou und shenzhen schnell und optimierten und passten ihre richtlinien zur beschränkung des wohnungskaufs an.

nach ansicht von experten ist mit der umsetzung des „kombinationsschlags“ zur stabilisierung des immobilienmarktes zu erwarten, dass der immobilienmarkt den rückgang stoppt und sich so schnell wie möglich stabilisiert.

die letzte batch-anpassung der bestehenden hypothekarzinsen

nachdem die people's bank of china am 24. september fünf neue richtlinien zur immobilienfinanzierung angekündigt hatte, darunter die senkung bestehender hypothekenzinsen und die vereinheitlichung der mindestanzahlungsquote für hypothekendarlehen, wurde chinas immobilienfinanzierungs-schwergewicht „kombinationsschlag“ schnell in nur einem monat umgesetzt paar tage.

am abend des 29. september erließen die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde vier richtlinien zur stabilisierung des immobilienmarktes, darunter die anweisung an die banken, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken und die mindestanzahlungsquote für hypotheken auf 15 % zu vereinheitlichen. verlängerung der laufzeit einiger dokumente zur immobilienfinanzpolitik und optimierung der garantien für die refinanzierung von sexwohnungen.

am besorgniserregendsten ist dabei die anpassung der bestehenden zinssätze. am selben tag gab die people's bank of china eine ankündigung heraus, den zinspreismechanismus für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen zu verbessern. es wird klargestellt, dass der kreditnehmer ab dem 1. november 2024, wenn der zinssatz für gewerblich genutzte privatwohnungsbaukredite mit variablem zinssatz landesweit bis zu einem gewissen grad von dem zinssatz für neu vergebene gewerbebaukredite für privatwohnungen abweicht, mit dem bankfinanzinstitut verhandeln kann , und das bankfinanzinstitut wird bestehende kredite durch neu ausgegebene gewerblich genutzte privatwohnungskredite mit variablem zinssatz ersetzen.

wie wir alle wissen, werden laut vertrag die zusatzpunkte zum bisherigen hypothekendarlehen auf lpr-basis während der vertragslaufzeit festgelegt. die laufzeiten von hypothekenverträgen sind in der regel lang und die festpunktmarge kann änderungen der kreditnehmerkredite, des marktangebots und der marktnachfrage sowie anderer faktoren nicht widerspiegeln. sobald sich die marktsituation ändert, kann es leicht zu einer vergrößerung der spanne zwischen neuen und alten hypotheken kommen. da sich die marktorientierte zinsreform weiter vertieft, ist es notwendig, das systemdesign zu optimieren und geschäftsbanken und kreditnehmer zu ermutigen, ihre verträge angemessen zu ändern.

der bisherige mindestzinsanpassungszyklus für private wohnungsbaudarlehen betrug ein jahr. diesmal schlug die people's bank of china jedoch auch vor, dass kreditnehmer, die bestimmte bedingungen erfüllen, ab dem 1. november 2024, wenn der vertrag einen variablen zinssatz vorsieht, mit der bank verhandeln können, um eine punkteerhöhungsspanne und einen neubewertungszyklus zu vereinbaren.

ein reporter der beijing business daily erfuhr, dass neupreiszyklen jährlich, halbjährlich, vierteljährlich usw. sein können. es ist zu beachten, dass kreditnehmer in der zinssenkungsphase umso früher in den genuss niedriger zinsen kommen können, je kürzer der neubewertungszyklus ist, in der zinserhöhungsphase müssen kreditnehmer jedoch auch früher hohe zinsen ertragen.

maßgebliche experten sagten reportern der beijing business daily, dass sich die people's bank of china an veränderungen in der marktsituation angepasst, auf die erwartungen der menschen reagiert, die marktorientierte reform der zinssätze weiter vertieft, den marktwettbewerb verbessert und die hypothek verbessert habe zinspreismechanismus und erlaubte, dass die bestehenden hypothekenzinsen bis zu einem bestimmten niveau von den nationalen neuen hypothekenzinsen abweichen. wenn der zinssatz steigt, können der kreditnehmer und der kreditnehmer den punkterhöhungssatz durch verhandlungen, vertragsänderungen usw. anpassen ., um die bestehenden hypothekenzinssätze so auszurichten, dass sie änderungen der marktzinssätze rechtzeitig widerspiegeln, und sie auf nahezu den landesweiten durchschnittszinssatz für neue hypothekendarlehen zu senken. dies wird kreditnehmern helfen, ihre hypothekenzinsen weiter zu senken und die konsumbereitschaft der bewohner zu erhöhen. außerdem wird es dazu beitragen, die erwartungen der hauskäufer zu stabilisieren und das vertrauen zu stärken.

wie schnell können hauskäufer also von den sinkenden zinssätzen für bestehende hypotheken profitieren? laut der vom zinsselbstregulierungsmechanismus angekündigten „initiative zur batch-anpassung bestehender hypothekenzinsen“ ist klar, dass geschäftsbanken vor dem 31. oktober 2024 eine weitere batch-anpassung der förderfähigen bestehenden immobilienkredite und niedriger durchführen werden die zinssätze für bestehende wohnungsbaudarlehen mit höheren zinssätzen auf die zinssätze für neu vergebene hypotheken liegen landesweit etwa auf dem gleichen niveau, sodass kreditnehmer so schnell wie möglich davon profitieren können. in der batch-anpassungsphase können bestehende hypothekendarlehen für erst-, zweit- und mehrfamilienhäuser angepasst werden. bestehende hypothekendarlehen, deren punkteaufschlag im letzten jahr angepasst wurde, sind ebenfalls enthalten.

ab dem 1. november können kreditnehmer, die die voraussetzungen erfüllen, gemäß den vorgaben der bekanntmachung nach bestimmten regeln selbstständig mit der bank verhandeln, das bestehende hypothekendarlehen durch ein neues darlehen ersetzen und die spanne der hypothekenzinserhöhung anpassen. gleichzeitig kann der vertrag von beiden parteien im konsens geändert werden, wenn die police dies zulässt. daher können kreditnehmer und kreditnehmer auch die hypothekenzinserhöhung und andere bedingungen durch änderung anpassen der vertrag.

die bank reagiert schnell

wie stark können nach der zinssenkung die zinsaufwendungen von hauskäufern gesenkt werden? die „initiative zur batch-anpassung bestehender hypothekenzinsen“ stellt klar, dass geschäftsbanken während der batch-anpassungsphase den punkterhöhungssatz für bestehende hypothekendarlehen, die höher als -30 basispunkte des loan prime rate (lpr) sind, auf – reduzieren werden. 30 basispunkte und darf nicht weniger als -30 basispunkte betragen. die stadt, in der sie ansässig sind, führt derzeit eine mindestpunktegrenze für neue hypothekendarlehen ein. vereinfacht ausgedrückt wird er einheitlich an den am kreditmarkt notierten zinssatz von lpr-30 basispunkten angepasst.

mit ausnahme der wohnungsbaudarlehen in peking, shanghai und shenzhen, die die richtlinie für zweitwohnungsdarlehen umsetzen, die an die untergrenze der derzeit umgesetzten neuen zinspolitik für wohnungsbaudarlehen angepasst sind, gelten derzeit die bestehenden wohnungsbaudarlehen in den meisten anderen gebieten kann auf mindestens lpr-30 basispunkte angepasst werden, die meisten der bestehenden gewerblichen privatwohnungskredite mit höheren zinssätzen liegen innerhalb des anpassungsbereichs.

am beispiel einer bestehenden hypothek mit einer laufzeit von 1 million yuan, 25 jahren und gleichen kapital- und zinsrückzahlungen kann der kreditnehmer unter der annahme, dass der hypothekenzinssatz von 4,4 % auf 3,55 % gesenkt wird, etwa 5.600 zinsaufwendungen einsparen yuan pro jahr. nach abschluss der batch-anpassungen wird erwartet, dass diese politik 50 millionen haushalten mit einer bevölkerung von 150 millionen zugute kommt und haushalten mit bestehenden hypothekendarlehen 150 milliarden yuan pro jahr einspart.

es ist jedoch anzumerken, dass, wenn die frühere leitzinssenkung der volksbank von china um 20 basispunkte berücksichtigt wird, der lpr am 21. oktober dem rückgang um 20 basispunkte folgen könnte. dong ximiao, chefforscher der china merchants union, wies darauf hin, dass nach der neubewertung der kredite die angepassten bestehenden wohnungsbaukredite ebenfalls deutlich unter 3,55 % liegen und auf etwa 3,35 % sinken werden und die hypothekenzinsen einiger kreditnehmer um mehr als 100 basispunkte sinken werden sparen sie die zinsaufwendungen von hypothekarkreditnehmern erheblich.

nach der verkündung der richtlinie feuerte shanghai den „ersten schuss“ ihrer umsetzung ab. am 29. september kündigte die „shanghai release“ eine bekanntmachung über weitere optimierungsmaßnahmen für den immobilienmarkt an, in der erwähnt wurde, dass die immobilienkreditpolitik optimiert werden soll . dazu gehören die umsetzung der nationalen politik zur senkung bestehender hypothekenzinsen, die anleitung von geschäftsbanken, die bestehenden hypothekenzinsen kontinuierlich und geordnet auf nahezu die neuen darlehenszinsen zu senken, und eine weitere reduzierung der hypothekenzinsaufwendungen von hauskäufern.

als testamentsvollstrecker haben die sechs großen staatsbanken industrie, landwirtschaft, china, bauwesen, kommunikation und postsparkasse gemeinsam angekündigt, dass sie vor dem 31. oktober schrittweise anpassungen der bestehenden hypothekenzinsen durchführen werden. icbc gab an, dass es die anpassung der bestehenden hypothekenzinsen in geordneter weise vorantreibt und plant, am 12. oktober 2024 über die offizielle website von icbc, das offizielle wechat-konto, verkaufsstellen, 95588 und andere kanäle spezifische operative richtlinien und damit verbundene angelegenheiten bekannt zu geben. die agricultural bank of china wies darauf hin, dass sie die vorbereitungen für zinsanpassungen für bestehende gewerbliche private wohnungsbaudarlehen ordnungsgemäß und im einklang mit dem gesetz durchführe und konkrete operative angelegenheiten am 12. oktober 2024 bekannt geben werde.

die bank of china erwähnte, dass sie plant, konkrete umsetzungsdetails am 12. oktober 2024 über die offizielle website der bank, das offizielle öffentliche wechat-konto, die kreditvermittlungsbank, 95566 und andere kanäle zu veröffentlichen. die china construction bank betonte, dass sie intensiv an der formulierung eines umsetzungsplans für schrittweise anpassungen der bestehenden hypothekenzinsen arbeite und plant, am 12. oktober 2024 konkrete operative details zu veröffentlichen. relevante angelegenheiten werden zeitnah auf der offiziellen website der bank veröffentlicht , offizielles wechat-konto, verkaufsstellen und andere kanäle.

unter den aktienbanken gaben auch die china citic bank, die industrial bank, die china merchants bank usw. entsprechende ankündigungen heraus: „wir arbeiten derzeit intensiv an der formulierung eines umsetzungsplans für bestehende hypothekenzinsanpassungen und planen dies.“ geben sie am 12. oktober 2024 spezifische betriebsdetails bekannt. „schließen sie die chargenanpassungen vor dem 31. märz ab.“ bezüglich der frage, ob die hypothekenzinsen, die vor der anpassung des hypothekenzinssatzes gezahlt wurden und höher sind als der zinssatz nach der anpassung, zurückerstattet werden können, gaben einige banken an, dass sie die anpassung des bestehenden zinssatzes vorerst nicht unterstützen der hypothekenzins gilt nicht rückwirkend.

yan yuejin, stellvertretender direktor des shanghai yiju real estate research institute, betonte, dass diese politische anpassung der bestehenden hypothekenzinsen die zweite maßnahme zur reduzierung bestehender hypothekendarlehen seit letztem jahr eingeleitet habe die stärkung des verbrauchervertrauens wirkt sich positiv aus.

welche auswirkungen wird es auf kreditnehmer und banken haben?

die senkung des bestehenden hypothekenzinssatzes ist einerseits von großer bedeutung, um die hypothekenzinsaufwendungen der kreditnehmer zu senken, die nachfrage nach wohnimmobilien zu stabilisieren und zu steigern und andererseits die gesunde und stabile entwicklung des immobilienmarktes zu fördern andererseits wird es dazu beitragen, das bestehende hypothekendarlehen und das neue hypothekendarlehen einzugrenzen. die zinsspanne verringert die häufung vorzeitiger rückzahlungen und illegales „ausleihverhalten“ der bewohner und bindet gleichzeitig hochwertige hypothekenkunden für banken trägt dazu bei, die belastung durch den wohnungsverbrauch der bewohner zu verringern, ermutigt die bewohner, ihre ersparnisse in konsum und investitionen umzuwandeln, und steigert die bereitschaft und fähigkeit der bewohner, den konsum auszuweiten.

xue hongyan, stellvertretender direktor des xingtu financial research institute, betonte, dass es drei große bedenken hinsichtlich der einzelheiten der bestehenden hypothekenzinsanpassung gebe. erstens werde die regulierungsbehörde die geschäftsbanken anweisen, vor dem 31. oktober eine batch-anpassung vorzunehmen, um den neuen zinssatz zu senken in der nähe können hauskäufer den vorgang online abschließen, was die inklusivität und obligatorischen merkmale der police widerspiegelt. zweitens können hauskäufer ab dem 1. november mit den zinssätzen verhandeln die kreditgebende bank muss den zinssatz erneut anpassen, um die risikomerkmale der hauskäufer besser widerzuspiegeln und die marktorientierten merkmale der zinssätze widerzuspiegeln. theoretisch wird erwartet, dass hochwertige kreditnehmer ein besseres preisniveau erhalten , die obligatorische anforderung eines einjährigen zinsanpassungszyklus aufheben, können hauskäufer mit banken verhandeln, um die hypothekenzinssätze vierteljährlich anzupassen, um änderungen der marktzinssätze schneller widerzuspiegeln und die vorteile des zinssatzes zu nutzen schnitte so früh wie möglich.

für hauskäufer ist die senkung der bestehenden hypothekenzinsen ein großer vorteil. da es sich um ein hochwertiges kreditvermögen der banken handelt, haben auch die auswirkungen der senkung der bestehenden hypothekenzinsen aufmerksamkeit erregt. in diesem zusammenhang sagten maßgebliche experten, dass nach abschluss der batch-anpassung der rückgang der bestehenden hypothekenzinsen voraussichtlich zu einem rückgang der bankzinserträge um etwa 150 milliarden yuan führen werde. sobald sich jedoch der zinsunterschied zwischen neuen und alten hypotheken verringert, werden die vorzeitigen kreditrückzahlungen erheblich reduziert, was den banken dabei helfen wird, den kreditumfang zu stabilisieren und die kreditqualität zu verbessern. wenn man bedenkt, dass die people's bank of china den einlagenreservesatz um 0,5 prozentpunkte und den leitzins um 0,2 prozentpunkte gesenkt hat, wird damit gerechnet, dass dies zu einer senkung der zinssätze wie etwa des zinssatzes der mittelfristigen kreditfazilität (mlf) führen wird sparen sie auch die haftungskosten der banken, verbessern sie die nachhaltigen betriebsfähigkeiten der banken und bieten sie den banken eine bessere unterstützung der realwirtschaft und die bereitstellung der erforderlichen unterstützung. unter berücksichtigung dieser politischen maßnahmen sind die auswirkungen auf die nettozinsmargen der banken grundsätzlich neutral.

dong ximiao wies weiter darauf hin, dass dieser schritt den banken haftungskosten erspart, dazu beiträgt, die nachhaltigen betriebsfähigkeiten der banken zu verbessern und den banken die notwendige unterstützung bietet, um die realwirtschaft besser zu unterstützen. unter berücksichtigung dieser richtlinien und maßnahmen wird erwartet, dass die nettozinsmargen der banken nach der anpassung der bestehenden hypothekenzinsen im wesentlichen stabil bleiben und die fähigkeit der banken, sich stetig zu entwickeln und der realwirtschaft zu dienen, im wesentlichen unverändert bleibt.

lin yingqi, bankanalyst in der cicc-forschungsabteilung, prognostiziert, dass wir dies schätzen, wenn wir davon ausgehen, dass der 1-jahres- und 5-jahres-lpr um 20 basispunkte und der bestehende hypothekenzinssatz um durchschnittlich 50 basispunkte gesenkt werden die auswirkung auf die zinsspanne beträgt 9 basispunkte bzw. 6 basispunkte. unter der annahme, dass der einlagenzinssatz um 25 basispunkte und der mindestreservesatz um 50 basispunkte gesenkt werden, ist dies grundsätzlich möglich die auswirkungen auf die zinsmargen der banken kompensieren.

um sicherzustellen, dass das bankensystem über ausreichend „munition“ verfügt, haben die regulierungsbehörden zuvor bekannt gegeben, dass sie das kernkapital von sechs großen geschäftsbanken erhöhen und es gemäß dem gesamtplan in geordneter weise in phasen und chargen umsetzen werden , und fordern sie weiterhin große geschäftsbanken auf, das managementniveau zu verbessern und hochwertige entwicklungskapazitäten unter kapitalbeschränkungen zu stärken.

zur stabilisierung des immobilienmarktes wird ein politischer „kombischlag“ eingeführt

bereits im august letzten jahres leitete die people's bank of china zusammen mit der staatlichen finanzaufsichtsbehörde die geschäftsbanken an, die bestehenden hypothekenzinsen geordnet zu senken. die menschen hatten ein starkes gefühl des gewinns und erzielten gute ergebnisse. nachdem am 17. mai dieses jahres die untergrenze der nationalen hypothekenzinspolitik aufgehoben wurde, sanken die zinssätze für neue hypothekendarlehen deutlich, was die zinsaufwendungen der bewohner für den hauskauf weiter reduzierte.

erwähnenswert ist, dass die people's bank of china in den letzten jahren kontinuierlich „kombinierte maßnahmen“ zur stabilisierung des immobilienmarkts eingeführt, die makroprudenziellen richtlinien für die immobilienfinanzierung verbessert und umfassende richtlinien sowohl auf der angebots- als auch auf der nachfrageseite umgesetzt hat senkte wiederholt die mindestanzahlungsquote für private wohnungsbaudarlehen und senkte die darlehenszinsen, hob die untergrenze der zinspolitik auf und führte eine reihe von maßnahmen ein, beispielsweise die refinanzierung von bezahlbarem wohnraum, um den erwerb bestehender gewerbewohnungen zu unterstützen.

die people's bank of china weist die banken nicht nur an, die bestehenden hypothekenzinsen schrittweise anzupassen, sondern hat auch die mindestanzahlungsquote für hypothekendarlehen auf 15 % vereinheitlicht. um den starren und vielfältigen wohnbedürfnissen von stadt- und landbewohnern besser gerecht zu werden, wird der jüngsten mitteilung zufolge bei gewerblichen privatwohnungskrediten auf nationaler ebene nicht mehr zwischen erst- und zweitwohnsitz unterschieden und die mindestanzahlungsquote wird vereinheitlicht bei 15 %.

sobald die nachricht bekannt wurde, reagierten shanghai, shenzhen und andere orte schnell und gaben bekannt, dass die mindestanzahlungsquote für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen für erstwohnungen auf nicht weniger als 15 % angepasst wurde. die mindestanzahlungsquote für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen für zweitwohnungen wird auf mindestens 25 % angepasst; die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungsdarlehen in gebieten mit differenzierten policen wird auf mindestens 20 % angepasst. die mindestanzahlungsquote für zweitwohnungsdarlehen der wohnungsvorsorgekasse wird entsprechend angepasst.

gleichzeitig werden wir die refinanzierungspolitik für bezahlbaren wohnraum optimieren. am 17. mai kündigte die people's bank of china die einrichtung von 300 milliarden yuan für die refinanzierung von bezahlbarem wohnraum an und forderte finanzinstitute auf, die grundsätze der vermarktung und rechtsstaatlichkeit zu befolgen, um lokale staatliche unternehmen dabei zu unterstützen, fertiggestellte und unverkaufte gewerbeimmobilien zu angemessenen preisen zu erwerben die preise für bezahlbaren wohnraum im mietpreisformat sind eine wichtige maßnahme, um den immobilienmarkt abzubauen. um die marktbasierten anreize für banken und akquisitionsunternehmen weiter zu verbessern, erhöhte die people's bank of china den anteil des kapitalbeitrags der people's bank of china an der weiterfinanzierungspolitik für bezahlbaren wohnraum von ursprünglich 60 % auf 100 %.

beispielsweise stellten geschäftsbanken ursprünglich 10 milliarden yuan und die people's bank of china 6 milliarden yuan bereit. jetzt stellen geschäftsbanken 10 milliarden yuan bereit und die people's bank of china stellt 10 milliarden yuan an kostengünstigen mitteln zur verfügung den prozess des abbaus von gewerbeimmobilien beschleunigen.

auch die fristen für zwei dokumente zur immobilienfinanzierungspolitik wurden verlängert. zuvor hatten die volksbank von china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde zwei richtlinien herausgegeben, die „16 finanzartikel“ und betriebliche immobilienkredite, die eine positive rolle bei der förderung der stabilen und gesunden entwicklung des immobilienmarktes und der abwicklung gespielt hatten risiken am immobilienmarkt. in der jüngsten bekanntmachung wurde erwähnt, dass die „mitteilung der volksbank von china und der china banking and insurance regulatory commission über gute arbeit bei der aktuellen finanziellen unterstützung für die stabile und gesunde entwicklung des immobilienmarktes“ (yinfa [2022] nr. 254) unterstützt die bestehenden entwicklungsdarlehen, treuhanddarlehen usw. der geltende zeitraum der angemessenen finanzierungsverlängerungspolitik wurde bis zum 31. dezember 2026 verlängert „mitteilung des generalbüros der volksbank von china und des generalbüros des staates“. „finanzaufsicht und verwaltung für die verwaltung von betriebsimmobilienkrediten“ (yinbanfa [2024] nr. 8) wenn die entsprechenden richtlinien einen anwendbaren zeitraum haben, wird der anwendbare zeitraum bis zum 31. dezember 2026 verlängert.

yan yuejin bemerkte, dass es in letzter zeit positive signale auf dem immobilienmarkt gegeben habe, in der zukunft jedoch weitere fortschritte erforderlich seien. der schlüssel liegt darin, dass erstklassige städte ihre immobilienpolitik optimieren und anpassen sollten. diese politische anpassung hat in shanghai einen sehr guten start hingelegt und auch die klärung der späteren politischen erwartungen erheblich erleichtert. es wird erwartet, dass andere städte auch in zukunft weitere anstrengungen zur politischen anpassung und optimierung unternehmen werden. und das vierte quartal die lockerung der immobilienpolitik geht in eine sehr gute richtung.

song yitong, reporter des beijing business daily, und liu sihong