소식

모기지 감소, 계약금 감소, 재고 감소, 기한 연장... 9월 29일 저녁, 부동산 정책 '조합' 전체가 출시되어 전체 시장이 끓어올랐습니다.

같은 날 중국인민은행은 기존 모기지 금리 인하, 개인 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율 정책 최적화, 저렴한 주택 재융자 최적화, 일부 부동산 금융 정책 기간 연장 등 4가지 새로운 정책을 발표했습니다. . 이는 지난 9월 26일 중앙위 정치국 회의에서 대중의 우려에 부응하고 부동산시장 규제정책 전개를 조속히 관철하기 위한 '체스게임' 조치이기도 하다.

새로운 정책이 발표된 후 은행들은 신속하게 대응했습니다. 중국공상은행, 중국건설은행, 중국건설은행, 중국우정저축은행, 중국우정저축은행 등 6대 국유은행과 합자은행 등 중국 citic 은행, 산업은행, 중국 초상은행은 10월 31일 이전에 기존 모기지 금리에 대한 일괄 조정을 시행하겠다고 발표했습니다. 또한 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시에서는 주택 구입 제한 정책을 신속하게 후속 조치하고 최적화하고 조정했습니다.

전문가들은 부동산 시장 안정을 위한 '복합펀치'가 시행되면 부동산 시장이 하루빨리 하락세를 멈추고 안정될 것으로 내다봤다.

기존 모기지 금리 최종 일괄 조정

지난 9월 24일 중국 인민은행이 기존 주택담보대출 금리 인하, 주택담보대출 최소 계약금 비율 통일 등 5가지 새로운 부동산 금융 정책을 발표한 이후, 중국의 부동산 금융 강자 '콤비네이션 펀치'가 불과 1년 만에 신속하게 시행됐다. 며칠.

9월 29일 저녁, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 은행들이 기존 모기지 금리를 낮추도록 유도하고 모기지 최소 계약금 비율을 15%로 통일하는 등 부동산 시장을 안정시키기 위한 4가지 정책을 발표했습니다. 일부 부동산 금융정책 문서의 기간을 연장하고, 성주택 재융자 정책을 최적화합니다.

그 중 가장 우려되는 것은 기존 금리 조정이다. 같은 날 중국 인민은행은 상업용 개인 주택 대출에 대한 금리 가격 결정 메커니즘을 개선하겠다고 발표했다. 2024년 11월 1일부터 변동금리 상업용 개인주택대출 금리가 전국 신규 발행 상업용 개인주택대출 금리와 어느 정도 편차가 발생하는 경우 차용인은 은행금융기관과 협의할 수 있음을 명확히 했다. , 은행 금융 기관은 새로 발행된 변동 금리 상업용 개인 주택 대출이 기존 대출을 대체하게 됩니다.

다들 아시다시피 계약서에 따르면 이전 lpr 기반 주택담보대출에 대한 가산점은 계약기간 동안 고정되어 있습니다. 모기지 계약 기간은 일반적으로 길며 고정 포인트 마진은 차용자 신용, 시장 공급 및 수요 및 기타 요인의 변화를 반영할 수 없습니다. 일단 시장 상황이 바뀌면 신규 모기지와 기존 모기지 간의 스프레드가 확대되기 쉽습니다. 시장 중심의 금리 개혁이 계속 심화됨에 따라 시스템 설계를 최적화하고 상업 은행과 대출자가 적절한 방식으로 계약을 변경하도록 장려하는 것이 필요합니다.

기존 개인주택대출의 최저금리 인상주기는 1년이었다. 그러나 이번에 중국인민은행도 2024년 11월 1일부터 계약서에 변동금리가 명시되어 있는 경우 일정 조건을 충족하는 차입자는 은행과 협의해 포인트 인상 범위와 금리 인상 주기를 합의할 수 있다고 제안했다.

베이징 비즈니스 데일리(beijing business daily) 기자는 가격 조정 주기가 연간, 반기별, 분기별 등이 될 수 있다는 사실을 알게 되었습니다. 금리 하락 단계에서는 금리 인상 주기가 짧을수록 차입자가 더 빨리 낮은 금리를 누릴 수 있지만, 금리 상승 단계에서는 차입자도 높은 금리를 더 일찍 감당해야 한다는 점에 유의해야 합니다.

권위 있는 전문가들은 베이징 비즈니스 데일리(beijing business daily) 기자들에게 중국 인민 은행이 시장 상황 변화에 적응하고 국민의 기대에 부응했으며 시장 지향적인 금리 개혁을 더욱 심화하고 시장 경쟁을 개선하며 모기지 대출을 개선했다고 말했습니다. 금리 가격 책정 메커니즘을 통해 기존 모기지 금리가 국가 신규 모기지 금리에서 일정 수준을 벗어나도록 허용했으며, 금리가 인상되면 차용자와 차용자는 협상, 계약 변경 등을 통해 포인트 증가율을 조정할 수 있습니다. .기존 모기지 금리를 시장 금리 변화를 적시에 반영하고 신규 모기지 대출에 대한 전국 평균 금리에 가깝게 낮추도록 안내합니다. 이는 대출자가 모기지 이자 지불을 더욱 줄이고 거주자의 소비 의향을 높이는 데 도움이 될 것이며 주택 구매자의 기대를 안정시키고 자신감을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

그렇다면 주택 구매자는 얼마나 빨리 기존 모기지 이자율 하락의 혜택을 누릴 수 있습니까? 금리 자율 규제 메커니즘에서 발표한 "기존 모기지 금리 일괄 조정에 대한 계획"에 따르면 2024년 10월 31일 이전에 상업 은행이 적격 기존 주택 대출에 대해 또 다른 일괄 조정을 수행하고 기존 주택담보대출 금리는 더 높으며, 전국 신규 주택담보대출 금리는 거의 비슷한 수준으로 차입자가 빠른 시일 내에 혜택을 받을 수 있도록 하고 있습니다. 일괄 조정 단계에서는 기존 1차, 2차 이상 주택에 대한 주택담보대출을 조정할 수 있습니다. 지난해 포인트 마크업이 조정된 기존 주택담보대출도 포함된다.

11월 1일부터 공시 요구사항에 따라 조건을 충족하는 차입자는 특정 규정에 따라 은행과 독립적으로 협상할 수 있으며, 기존 주택담보대출을 신규 대출로 교체하고 주택담보대출 금리 인상 범위를 조정할 수 있다. 동시에 정책이 허용하는 경우 민법 조항에 따라 양 당사자가 합의를 통해 계약을 변경할 수 있으므로 차용자와 차용자는 변경을 통해 모기지 금리 인상 및 기타 조건을 조정할 수도 있습니다. 계약.

은행은 신속하게 대응합니다

금리 인하 이후 주택 구입자의 이자비용은 얼마나 줄어들 수 있을까? "기존 모기지 이자율 일괄 조정에 관한 이니셔티브"에서는 일괄 조정 단계에서 상업 은행이 대출 우대 금리(lpr)에서 -30 베이시스 포인트보다 높은 기존 모기지 대출에 대한 포인트 증가율을 - 30 베이시스 포인트이며 -30 베이시스 포인트보다 낮아서는 안 됩니다. 현재 귀하가 위치한 도시에서는 신규 모기지 대출에 대한 최소 포인트 한도를 시행하고 있습니다. 간단히 말하면, 대출시장 공시이자율 lpr-30 베이시스 포인트에 균일하게 조정됩니다.

현재, 제2주택대출 정책을 시행하는 베이징, 상하이, 심천 등의 주택대출을 제외하고, 현재 시행되고 있는 새로운 주택대출 금리 정책의 하한액으로 조정된 대부분의 지역의 기존 주택대출은 lpr-30 베이시스 포인트 이상으로 조정될 수 있으며, 기존의 고금리 상업용 개인 주택 대출 대부분이 조정 범위 내에 있습니다.

기존 모기지 100만 위안, 25년 원리금 균등상환을 예로 들어 모기지 금리를 4.4%에서 3.55%로 인하한다고 가정하면 차용인의 이자비용은 약 5,600만원 절감 가능하다. 연간 위안. 일괄 조정이 완료되면 이 정책은 인구 1억 5천만 명, 5천만 가구에 혜택을 주고, 기존 모기지 대출을 받은 가구에는 연간 1,500억 위안을 절약할 것으로 예상됩니다.

다만, 중국 인민은행이 이전에 발표한 20bp의 정책 금리 인하를 고려하면 lpr은 10월 21일의 20bp 하락을 따를 수도 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 중국초상연맹 수석연구원 dong ximiao는, 대출 금리 조정 후 조정된 기존 주택 대출 금리 수준도 3.55%보다 크게 낮아져 약 3.35%로 떨어지며 일부 차용인의 모기지 금리는 100bp 이상 하락할 것이라고 지적했습니다. 모기지 차용인의 이자 비용을 크게 절약할 수 있습니다.

정책이 공포된 후 상하이는 9월 29일 시행의 '첫 번째 샷'을 발사했습니다. 9월 29일, '상하이 릴리스'는 부동산 시장에 대한 추가 최적화 정책 조치에 대한 공지를 발표했으며, 이는 주택 신용 정책이 최적화될 것이라고 언급했습니다. . 여기에는 기존 모기지 이자율을 낮추는 국가 정책을 시행하고, 상업 은행이 기존 모기지 이자율을 새로운 대출 이자율에 가깝게 꾸준히 낮추도록 지도하며, 주택 구매자의 모기지 이자 비용을 더욱 낮추는 것이 포함됩니다.

공업, 농업, 중국, 건설, 통신, 우체국저축은행 등 6대 국영은행도 집행자로 나서 10월 31일 이전에 기존 모기지 금리를 일괄 조정하겠다고 집합적으로 밝혔다. icbc는 기존 모기지 금리 조정을 순차적으로 진행하고 있으며 구체적인 운영 지침 및 관련 사항을 2024년 10월 12일 icbc 공식 웹사이트, wechat 공식 계정, 매장, 95588 및 기타 채널을 통해 발표할 계획이라고 밝혔습니다. 중국 농업은행은 법에 따라 질서있게 기존 상업용 개인 주택 대출에 대한 금리 조정 준비를 진행하고 있으며 구체적인 운영 사항을 2024년 10월 12일 발표할 것이라고 밝혔습니다.

중국은행은 2024년 10월 12일에 은행 공식 웹사이트, 공식 위챗 공개 계정, 대출 대행사 은행, 95566 및 기타 채널을 통해 구체적인 구현 세부 사항을 공개할 계획이라고 언급했습니다. 중국건설은행은 기존 모기지 금리 일괄 조정을 위한 시행 계획을 마련하기 위해 열심히 노력하고 있으며 구체적인 운영 내용은 2024년 10월 12일 공개할 예정이라고 강조했다. 관련 사항은 은행 공식 홈페이지를 통해 적시에 공개할 예정이다. , wechat 공식 계정, 매장 및 기타 채널.

합작은행 중 중국중신은행, 산업은행, 중국초상은행 등도 관련 발표를 했다. 중국중신은행은 "현재 기존 모기지 금리 조정에 대한 시행 계획을 마련하기 위해 노력하고 있다. 2024년 10월 12일에 구체적인 운영 세부정보를 공개합니다." 3월 31일 이전에 일괄 조정을 완료하세요." 주택담보대출 금리 조정 전 납부했고 조정 후 금리보다 높은 주택담보대출 이자를 환급받을 수 있는지 여부에 대해 일부 은행에서는 당분간 기존 금리 조정을 지원하지 않는다는 입장이다. 모기지 이자율은 소급 적용되지 않습니다.

shanghai yiju 부동산 연구소 부국장 yan yuejin은 이번 기존 모기지 금리 조정 정책이 작년부터 기존 모기지 대출을 줄이는 두 번째 작업을 시작했으며 매우 좋은 지침을 갖고 있으며 월별 지불 압력이 있다고 강조했습니다. 소비자의 신뢰를 높이는 데는 긍정적인 효과가 있습니다.

대출자와 은행에는 어떤 영향을 미치나요?

기존 모기지 금리를 낮추는 것은 한편으로는 차입자의 모기지 이자 비용을 줄이고 주택 소비 수요를 안정 및 확대함으로써 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 촉진하는 데 도움이 됩니다. 한편, 기존 모기지 대출과 신규 모기지 대출을 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 이자율 스프레드는 주민들의 조기 상환 및 불법 "대출" 행위의 밀집을 줄이는 동시에 은행에 대한 고품질 모기지 고객을 유지합니다. 주민의 주거소비부담을 줄이고, 주민의 저축을 소비와 투자로 전환하도록 촉진하며, 주민의 소비확대 의지와 능력을 제고합니다.

xingtu financial research institute의 xue hongyan 부국장은 기존 모기지 금리 조정 세부 사항에 세 가지 주요 우려 사항이 있다고 강조했습니다. 첫째, 규제 기관은 상업 은행에 새로운 모기지 금리를 낮추기 위해 10월 31일 이전에 일괄 조정을 하도록 안내할 것입니다. 인근 주택 구매자는 정책의 포괄성 및 필수 기능을 반영하여 온라인으로 작업을 완료할 수 있습니다. 둘째, 11월 1일부터 일괄 조정 후에도 이자율에 만족하지 못하는 경우 주택 구매자는 대출 이자율과 협상할 수 있습니다. 대출 은행은 이자율을 다시 조정합니다. 주택 구매자의 위험 특성을 더 잘 반영하고 이자율 가격 책정의 시장 지향적 특성을 반영하기 위해 포인트 범위를 줄입니다. , 1년 이자율 재조정 주기의 필수 요건을 취소하면 주택 구매자는 은행과 협상하여 분기별로 모기지 이자율을 조정하여 보다 시기적절하게 시장 이자율 변화를 반영하고 이자율 혜택을 누릴 수 있습니다. 최대한 일찍 잘라냅니다.

주택 구입자들에게는 기존 주택담보대출 금리 인하가 큰 혜택으로 작용한다. 은행의 우량 신용자산인 만큼 기존 주택담보대출 금리 인하의 영향도 주목받고 있다. 이와 관련해 권위 있는 전문가들은 일괄 조정이 완료되면 기존 모기지 금리 하락으로 인해 은행 이자 수입이 약 1500억 위안 감소할 것으로 예상했다. 다만, 신규 모기지와 기존 모기지 간 금리 차이가 줄어들면 조기 대출 상환이 크게 줄어들어 은행의 대출 규모 안정과 대출 질 향상에 도움이 될 것입니다. 인민은행이 예금지준율을 0.5%포인트, 정책금리를 0.2%포인트 인하한 점을 고려하면 중기대출금리(mlf) 금리 등 금리도 인하할 것으로 예상된다. 또한 은행의 책임 비용을 절감하고, 은행의 지속 가능한 운영 능력을 향상시키며, 은행에 실물 경제에 대한 더 나은 지원을 제공하고 필요한 지원을 제공합니다. 이러한 정책 조치를 고려할 때 은행의 순이자마진에 미치는 영향은 기본적으로 중립적입니다.

dong ximiao는 또한 이러한 조치가 은행의 책임 비용을 절감하고 은행의 지속 가능한 운영 능력을 향상시키는 데 도움이 되며 은행이 실물 경제를 더 잘 지원할 수 있도록 필요한 지원을 제공한다고 지적했습니다. 이러한 정책과 조치를 고려하면, 기존 주택담보대출 금리 조정 후에도 은행의 순이자마진은 기본적으로 안정적으로 유지될 것으로 예상되며, 은행의 꾸준한 발전과 실물경제에 대한 서비스 제공 능력은 기본적으로 변함이 없을 것으로 예상됩니다.

cicc 연구부 은행 분석가 lin yingqi는 1년 및 5년 lpr이 20bp 인하되고 기존 모기지 이자율이 평균 50bp 인하된다고 가정할 때 다음과 같이 예측합니다. 이자 스프레드에 미치는 영향은 각각 9bp와 6bp로 예금 금리가 25bp 인하되고 지급준비율이 50bp 인하된다고 가정하면 기본적으로 총 15bp 정도가 됩니다. 은행 이자 마진에 미치는 영향을 상쇄합니다.

은행 시스템에 충분한 "탄약"을 확보하기 위해 규제 당국은 이전에 6개 대형 상업 은행의 핵심 1차 자본을 강화하고 전체 계획에 따라 단계적이고 일괄적으로 이를 순차적으로 구현할 것이라고 밝혔습니다. , 자본 제약 하에서 세련된 경영 수준을 개선하고 고품질 개발 역량을 강화할 것을 지속적으로 촉구합니다.

부동산시장 안정 위해 정책 '콤비펀치' 본격 출범

지난해 8월, 중국인민은행은 국가금융감독총국과 함께 상업은행을 지도해 기존 모기지 금리를 질서있게 낮추었고, 인민들은 큰 이득을 얻었고 좋은 결과를 얻었다. 올해 5월 17일 국가 모기지 금리 하한제가 해제된 이후 신규 주택담보대출 금리가 크게 하락해 주민들의 주택 구입 이자 비용이 더욱 줄어들었다.

최근 몇 년 동안 중국인민은행은 부동산 시장 안정을 위한 '결합 조치'를 지속적으로 도입하고 부동산 금융에 대한 거시건전성 정책을 개선하며 수요와 공급 측면에서 종합적인 정책을 시행해 왔다는 점은 언급할 가치가 있습니다. 개인주택대출 최저 계약금 비율 인하, 대출금리 인하, 금리 하한제 폐지, 기존 상업용 주택 취득 지원을 위한 저렴한 주택 재융자 등 일련의 정책을 수립했다.

중국인민은행은 은행들이 기존 모기지 이자율을 일괄 조정하도록 안내하는 것 외에도 모기지 대출에 대한 최소 계약금 비율을 15%로 통일했습니다. 최근 공지에 따르면, 도시와 농촌 주민의 경직되고 다양한 주택 수요를 보다 잘 지원하기 위해 국가 차원의 상업용 개인 주택 대출은 더 이상 첫 번째 주택과 두 번째 주택을 구분하지 않고 최소 계약금 비율을 통일합니다. 15%에서.

이 소식이 나오자마자 상하이, 선전 등지에서는 신속히 대응해 공지문을 냈다. 상하이는 첫 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출의 최소 계약금 비율을 15% 이상으로 조정했다고 밝혔다. 두 번째 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출의 최소 계약금 비율은 25% 이상으로 조정되고, 차별화된 정책이 있는 지역의 두 번째 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율은 20% 이상으로 조정됩니다. 이에 따라 주택 공제 기금 2차 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율이 조정됩니다.

동시에 저렴한 주택에 대한 재융자 정책을 최적화할 것입니다. 5월 17일, 중국인민은행은 저렴한 주택 재융자에 3,000억 위안을 투자한다고 발표했습니다. 이를 통해 금융 기관은 시장화 원칙과 법치주의 원칙을 준수하여 현지 국영 기업이 완공되거나 판매되지 않은 상업용 주택을 합리적인 가격에 취득할 수 있도록 지원합니다. 임대형 저렴한 주택 배치 또는 배치 가격은 부동산 시장의 재고를 줄이는 중요한 조치입니다. 은행 및 인수 기관에 대한 시장 기반 인센티브를 더욱 강화하기 위해 중국인민은행은 저렴한 주택 재대출 정책에서 중국인민은행의 자본 기여 비율을 원래 60%에서 100%로 늘렸습니다.

예를 들어, 원래 상업은행은 100억 위안을 제공했고, 중국 인민은행은 60억 위안을 제공했지만, 이제 상업은행은 100억 위안을 제공하고, 중국 인민은행은 100억 위안을 저비용 자금으로 제공하게 됩니다. 상업용 주택 재고 정리 과정을 가속화합니다.

부동산 금융 정책 문서 2건의 마감일도 연장됐다. 이전에 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 '16개 금융조항'과 운영자산 대출이라는 두 가지 정책을 발표했는데, 이는 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하고 부동산 문제를 해결하는 데 긍정적인 역할을 했습니다. 부동산 시장 위험. 최신 공지에는 "부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 위한 현재 금융 지원에 관한 중국인민은행 및 중국 은행보험감독관리위원회의 공지"(yinfa [2022] no. 254) 기존 개발 대출, 신탁 대출 등을 지원합니다. 합리적인 자금 조달 확장 정책의 적용 기간이 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다. 운용자산대출 관리에 관한 금융감독관리'(인반파[2024] 제8호) 관련 정책에 적용기간이 있는 경우 적용기간은 2026년 12월 31일까지 연장됩니다.

yan yuejin은 최근 부동산 시장에 긍정적인 신호가 있었지만 앞으로도 지속적인 진전이 필요하다고 말했습니다. 핵심은 1선 도시들이 부동산 정책을 최적화하고 조정해야 한다는 것이다. 이번 상하이 정책 조정은 매우 좋은 출발을 보였으며, 이후의 정책 기대 사항을 명확하게 하는 데도 큰 도움이 되었습니다. 앞으로도 '국경의 날'을 맞아 다른 도시에서도 정책 조정과 최적화를 위한 노력을 계속할 것으로 예상됩니다. 4분기 부동산 정책 완화는 매우 좋은 방향이다.

베이징 비즈니스 데일리 기자 송이통(song yitong)과 류시홍(liu sihong)