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hoy, el banco popular de china emitió un anuncio para mejorar el mecanismo de fijación de tasas de interés para préstamos comerciales personales para vivienda. el mismo día, el banco popular de china dirigió el mecanismo de autorregulación de precios de las tasas de interés del mercado para emitir la "iniciativa sobre ajustes por lotes a las tasas de interés hipotecarias existentes".

según anuncios completos e información de la iniciativa, antes del 31 de octubre de 2024, los bancos comerciales llevarán a cabo otro ajuste por lotes de préstamos hipotecarios existentes elegibles, reduciendo las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes con tasas de interés más altas a alrededor de las nuevas tasas de interés hipotecarias nacionales. después del ajuste de lote, a partir del 1 de noviembre de 2024, ambas partes de préstamos personales comerciales para vivienda que cumplan ciertas condiciones pueden negociar para ajustar el rango de aumento de puntos y el ciclo de revisión de precios.

un periodista de associated press calculó que, tomando como ejemplo una hipoteca existente con un plazo de 1 millón de yuanes, 25 años y pagos iguales de principal e intereses, suponiendo que la tasa de interés hipotecaria se reduzca del 4,4% al 3,55%, la tasa del prestatario los gastos por intereses pueden ahorrarse unos 5.600 yuanes al año. la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes ayudará a los prestatarios a reducir aún más los pagos de intereses hipotecarios y aumentará la disposición de los residentes a consumir. también ayudará a estabilizar las expectativas de los compradores de viviendas y aumentar la confianza.

¿cuándo ajustar? ¿cómo hacer ajustes por lotes?

según la "iniciativa", en la etapa de ajuste por lotes se podrán ajustar los préstamos hipotecarios existentes para primera, segunda y superiores viviendas. también se incluyen los préstamos hipotecarios existentes a los que se les ajustó el margen de beneficio el año pasado.

en términos de reducción, para los préstamos hipotecarios existentes con un aumento de puntos superior a -30 bp sobre la base de lpr, el aumento de puntos se ajustará a no menos de -30 bp, y no menos que el límite inferior para el interés de vivienda individual comercial nueva. tarifas actualmente implementadas en la ciudad donde están ubicados (como beijing, shanghai, shenzhen).

la "iniciativa" enfatiza que, en principio, todos los bancos comerciales deberían implementar de manera uniforme ajustes por lotes en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes (incluidas primera vivienda, segunda vivienda y superiores) antes del 31 de octubre de 2024. varios bancos también dijeron a los periodistas de financial associated press que publicarán detalles operativos antes del 12 de octubre e implementarán ajustes unificados por lotes antes del 31 de octubre.

¿a qué nivel caerán las tasas de interés hipotecarias existentes debido a los ajustes por lotes?

según datos del banco central, a finales de julio, el tipo de interés medio ponderado de todos los préstamos hipotecarios existentes era aproximadamente del 4,06%. en los primeros ocho meses de 2024, el tipo de interés medio nacional para los nuevos préstamos hipotecarios fue del 3,61%. la "iniciativa" antes mencionada aclara que antes del 31 de octubre, la tasa de aumento de puntos para los préstamos hipotecarios existentes con una tasa de aumento de lpr superior a -30 bp se ajustará en lotes a no menos de -30 bp. después del ajuste, la tasa de interés hipotecaria existente caerá a aproximadamente lpr (3,85%)-30bp=3,55%, que es ligeramente inferior a la tasa de interés promedio nacional para nuevos préstamos hipotecarios en los primeros ocho meses de 2024 (3,61%).

anteriormente, pan gongsheng, gobernador del banco popular de china, dejó claro en una conferencia de prensa de la oficina de información del consejo de estado que el banco popular de china planea guiar a los bancos para que realicen ajustes por lotes en las tasas de interés hipotecarias existentes y reduzcan los intereses hipotecarios existentes. tasas de interés cercanas a las nuevas tasas de interés hipotecarias, con una disminución promedio esperada de alrededor de 0,5 puntos porcentuales. "las tasas de interés hipotecarias existentes emitidas por diferentes bancos y en diferentes períodos, en diferentes regiones, se encuentran en diferentes niveles, y la fluctuación a la baja antes mencionada es el promedio esperado".

se puede ver que, según el caso anterior, después del ajuste, la tasa de interés caerá alrededor de 0,5 puntos porcentuales desde el 4,06% antes del ajuste. se espera que la caída sea un promedio, y las características específicas serán diferentes para cada uno. contrato. si tenemos en cuenta el recorte de la tasa de interés de política del banco central de 0,2 puntos porcentuales, la lpr puede hacer lo mismo el 21 de octubre. después de la revisión de los precios de los préstamos, la tasa de interés hipotecaria existente ajustada será significativamente inferior al 3,55%, ahorrando significativamente los intereses de los prestatarios hipotecarios. gastos.

sin embargo, vale la pena señalar que, dado que los prestatarios tienen diferentes fechas de revisión de precios, las tasas de interés de diferentes prestatarios diferirán después de los ajustes por lotes. la disminución de la tasa de interés después del ajuste por lotes se debe principalmente a la caída en el rango de suma de puntos a -30bp. después de la revisión, también se reflejará la disminución de la lpr en el último ciclo de precios, y las tasas de interés de los prestatarios que participan en este ajuste por lotes se ajustarán al mismo nivel.

tome la siguiente tabla como ejemplo. supongamos que el ajuste por lotes se llevará a cabo el 31 de octubre de 2024. dado que la lpr de más de 5 años en febrero y julio de 2024 también cayó 0,25 puntos porcentuales y 0,1 puntos porcentuales respectivamente, la fecha de revisión. es 1 año cada año el 1 de octubre, la tasa de interés ajustada al 31 de octubre era del 3,9% (la lpr en ese momento era del 4,2% al 0,3%). si la lpr permanece sin cambios en el 3,85%, la tasa de interés después de la revisión de la lpr. el 1 de enero del próximo año será del 3,55% (la lpr en ese momento era del 3,85%-0,3%).

si se supone que la lpr de más de 5 años reportada el 21 de octubre de 2024 sigue la tasa de interés de política del banco central en 0,2 puntos porcentuales, entonces la última lpr caerá del 3,85% actual al 3,65% y permanecerá sin cambios a partir de entonces. . después de la revisión de la lpr el 1 de enero del próximo año, la tasa de interés será del 3,35% (la lpr en ese momento era 3,65%-0,3%).

¿cómo ajustar el límite inferior de la política de tipos de interés en las ciudades? ¿cómo ajustar el tipo de interés fijo del préstamo hipotecario existente?

para algunas ciudades que todavía establecen un límite inferior para las nuevas políticas de tasas de interés de préstamos para vivienda, la tasa de aumento de puntos ajustada no debe ser inferior al límite inferior.

por ejemplo, el límite inferior de la política de tipos de interés para préstamos para segundas viviendas en beijing es -5bp para préstamos para segundas viviendas dentro de la quinta circunvalación y -25bp para préstamos para segundas viviendas fuera de la quinta circunvalación. cuando los correspondientes préstamos para segunda vivienda se ajustan en lotes, los puntos de bonificación se ajustan a -5bp y -25bp respectivamente. por ejemplo, si un prestatario compra una segunda vivienda fuera de la quinta circunvalación de beijing en 2022, la tasa de interés hipotecaria será "lpr+105bp". esta reducción del lote se ajustará a "lpr-25bp", lo que reducirá el total. por 130bp.

para las hipotecas de tasa fija existentes, convierta el último lpr en puntos y luego ajuste el margen de puntos a -30bp. por ejemplo, para una hipoteca de tasa fija existente con una tasa de interés del 4%, el último lpr de más de 5 años es 3,85%. primero, convierta la tasa de interés fija a 4% = lpr + 15 bp y luego ajuste 15. bp a -30 bp, lo que significa una reducción total de 45 bp.