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oggi, la banca popolare cinese ha emesso un annuncio per migliorare il meccanismo di determinazione del tasso di interesse per i prestiti immobiliari personali commerciali. lo stesso giorno, la banca popolare cinese ha guidato il meccanismo di autoregolamentazione dei prezzi dei tassi di interesse di mercato per emanare l'"iniziativa sugli adeguamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti".

secondo annunci esaustivi e informazioni sull’iniziativa, prima del 31 ottobre 2024, le banche commerciali effettueranno un altro aggiustamento batch dei mutui ipotecari esistenti idonei, riducendo i tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti con tassi di interesse più elevati intorno ai nuovi tassi di interesse ipotecari nazionali. dopo l'aggiustamento batch, a partire dal 1° novembre 2024, entrambe le parti dei prestiti personali commerciali per la casa che soddisfano determinate condizioni possono negoziare per adeguare l'intervallo di aumento del punto e il ciclo di riprezzamento.

un giornalista dell'associated press ha calcolato che prendendo come esempio un mutuo esistente con una durata di 1 milione di yuan, 25 anni, e pari rimborso di capitale e interessi, presupponendo che il tasso di interesse ipotecario sia ridotto dal 4,4% al 3,55%, il mutuatario le spese per interessi possono essere risparmiate di circa 5.600 yuan all'anno. la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti aiuterà i mutuatari a ridurre ulteriormente i pagamenti degli interessi ipotecari e ad aumentare la disponibilità al consumo dei residenti. aiuterà inoltre a stabilizzare le aspettative degli acquirenti di case e ad aumentare la fiducia.

quando adeguarsi? come apportare modifiche batch?

secondo l'"iniziativa" nella fase di adeguamento batch si potranno adeguare i mutui ipotecari esistenti per la prima, la seconda e le altre case. sono inclusi anche i mutui ipotecari esistenti a cui è stato adeguato il markup in punti lo scorso anno.

in termini di riduzione, per i mutui ipotecari esistenti con un aumento di punti superiore a -30 bp sulla base di lpr, l'aumento di punti sarà adeguato a non meno di -30 bp e non inferiore al limite inferiore delle nuove abitazioni individuali commerciali. tasso di interesse attualmente applicato nella città in cui si trova la città (come pechino, shanghai, shenzhen).

l'"iniziativa" sottolinea che, in linea di principio, tutte le banche commerciali dovrebbero attuare in modo uniforme adeguamenti batch ai tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti (comprese prime case, seconde case e superiori) prima del 31 ottobre 2024. un certo numero di banche ha anche detto ai giornalisti della financial associated press che pubblicheranno i dettagli operativi prima del 12 ottobre e implementeranno aggiustamenti batch unificati prima del 31 ottobre.

a quale livello scenderanno gli attuali tassi ipotecari a causa degli adeguamenti batch?

secondo i dati della banca centrale, alla fine di luglio il tasso di interesse medio ponderato di tutti i mutui ipotecari esistenti era di circa il 4,06%. nei primi otto mesi del 2024 il tasso di interesse medio nazionale per i nuovi mutui ipotecari è stato del 3,61%. la suddetta "iniziativa" chiarisce che prima del 31 ottobre, il tasso di aumento in punti per i mutui ipotecari esistenti con un tasso di aumento lpr superiore a -30 bp sarà adeguato in lotti a non meno di -30 bp. dopo l'adeguamento, il tasso di interesse ipotecario esistente scenderà a circa lpr (3,85%)-30bp=3,55%, leggermente inferiore al tasso di interesse medio nazionale per i nuovi mutui ipotecari nei primi otto mesi del 2024 (3,61%).

in precedenza, pan gongsheng, governatore della banca popolare cinese, aveva chiarito in una conferenza stampa dell'ufficio informazioni del consiglio di stato che la banca popolare cinese intende guidare le banche ad apportare aggiustamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti e ad abbassare gli interessi ipotecari esistenti tassi prossimi ai nuovi tassi ipotecari, con un calo medio atteso di circa 0,5 punti percentuali. "i tassi di interesse ipotecari esistenti emessi da banche diverse e in periodi diversi, in regioni diverse, sono a livelli diversi, e la fluttuazione al ribasso sopra menzionata è la media prevista."

si può vedere che, secondo il caso di cui sopra, dopo l'aggiustamento, il tasso di interesse scenderà di circa 0,5 punti percentuali rispetto al 4,06% prima dell'aggiustamento. si prevede che il calo sia una media e le specifiche saranno diverse per ciascuno contrarre. se prendiamo in considerazione il taglio del tasso di interesse di 0,2 punti percentuali da parte della banca centrale, la lpr potrebbe seguire l'esempio il 21 ottobre. dopo la rivalutazione del prestito, il tasso di interesse ipotecario esistente rettificato sarà significativamente inferiore al 3,55%, risparmiando significativamente gli interessi dei mutuatari ipotecari. spese.

tuttavia, vale la pena notare che, poiché i mutuatari hanno date di revisione dei prezzi diverse, i tassi di interesse dei diversi mutuatari saranno diversi dopo gli aggiustamenti batch. la diminuzione dei tassi di interesse dopo l'aggiustamento batch è causata principalmente dal calo dell'intervallo di aggiunta punti a -30bp. dopo la rivalutazione, si rifletterà anche la diminuzione dell’lpr nell’ultimo ciclo di determinazione dei prezzi, e i tassi di interesse dei mutuatari che partecipano a questo aggiustamento batch verranno adeguati allo stesso livello.

prendiamo come esempio la tabella seguente. supponiamo che l'aggiustamento batch venga effettuato il 31 ottobre 2024. poiché anche l'lpr di oltre 5 anni a febbraio e luglio 2024 è diminuito rispettivamente di 0,25 punti percentuali e 0,1 punti percentuali, la data di ripricing. è di 1 anno ogni anno. il 1° ottobre, il tasso di interesse adeguato al 31 ottobre era del 3,9% (l'lpr in quel momento era 4,2%-0,3%). se l'lpr rimane invariato al 3,85%, il tasso di interesse sarà successivamente 3,55 la revisione del prezzo dell'lpr il 1° gennaio del prossimo anno% (lpr all'epoca era 3,85%-0,3%).

se si presuppone che l’lpr di oltre 5 anni riportato il 21 ottobre 2024 segua il tasso di interesse di riferimento della banca centrale di 0,2 punti percentuali, l’ultimo lpr scenderà dall’attuale 3,85% al ​​3,65% e successivamente rimarrà invariato. . dopo la revisione del prezzo dell'lpr il 1° gennaio del prossimo anno, il tasso di interesse sarà del 3,35% (l'lpr in quel momento era 3,65%-0,3%).

come modificare il limite inferiore della politica dei tassi di interesse nelle città? come adeguare il mutuo ipotecario esistente a tasso fisso?

per alcune città che fissano ancora un limite inferiore per le nuove politiche sui tassi di interesse sui mutui immobiliari, il tasso di aumento dei punti rettificato non deve essere inferiore al limite inferiore.

ad esempio, il limite inferiore della politica dei tassi di interesse per i mutui per la seconda casa a pechino è -5bp per i prestiti per la seconda casa all'interno della quinta circonvallazione e -25bp per i prestiti per la seconda casa al di fuori della quinta circonvallazione. quando i corrispondenti mutui per la seconda casa vengono adeguati in lotti, i punti bonus vengono adeguati rispettivamente a -5bp e -25bp. ad esempio, se un mutuatario acquista una seconda casa fuori dalla quinta circonvallazione a pechino nel 2022, il tasso di interesse ipotecario sarà "lpr+105bp". questa riduzione batch verrà adeguata a "lpr-25bp", riducendo così il totale entro 130bp.

per i mutui a tasso fisso esistenti, convertire l'ultimo lpr in punti, quindi modificare il margine in punti a -30bp. ad esempio, per un mutuo a tasso fisso esistente con un tasso di interesse del 4%, l'ultimo lpr di oltre 5 anni è 3,85%. innanzitutto, converti il ​​tasso di interesse fisso in 4% = lpr + 15bp, quindi modifica il 15bp a -30bp, il che significa una riduzione totale di 45bp.