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hoje, o banco popular da china emitiu um anúncio para melhorar o mecanismo de precificação das taxas de juros para empréstimos comerciais para habitação pessoal. no mesmo dia, o banco popular da china orientou o mecanismo de autorregulação dos preços das taxas de juros de mercado a emitir a "iniciativa sobre ajustes em lote às taxas de juros hipotecárias existentes".

de acordo com anúncios abrangentes e informações sobre a iniciativa, antes de 31 de outubro de 2024, os bancos comerciais realizarão outro ajuste de lote dos empréstimos hipotecários existentes elegíveis, reduzindo as taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes com taxas de juro mais elevadas para cerca das novas taxas de juro hipotecárias nacionais. após o ajuste do lote, a partir de 1º de novembro de 2024, ambas as partes dos empréstimos habitacionais pessoais comerciais que atendam a determinadas condições podem negociar o ajuste da faixa de aumento de pontos e do ciclo de reprecificação.

um repórter da associated press calculou que, por exemplo, tomando uma hipoteca existente com prazo de 1 milhão de yuans, 25 anos e reembolsos iguais de principal e juros, assumindo que a taxa de juros da hipoteca seja reduzida de 4,4% para 3,55%, o mutuário as despesas com juros podem ser economizadas em cerca de 5.600 yuans por ano. a redução das taxas de juro hipotecárias existentes ajudará os mutuários a reduzir ainda mais os pagamentos de juros hipotecários e a aumentar a disponibilidade dos residentes para consumir. também ajudará a estabilizar as expectativas dos compradores de casas e a aumentar a confiança.

quando ajustar? como fazer ajustes de lote?

de acordo com a “iniciativa”, na fase de ajustamento do lote podem ser ajustados os créditos hipotecários existentes para primeira, segunda e superiores habitações. os empréstimos hipotecários existentes que tiveram sua marcação de pontos ajustada no ano passado também estão incluídos.

em termos de redução, para empréstimos hipotecários existentes com um aumento de pontos acima de -30 bp com base no lpr, o aumento de pontos será ajustado para não menos que -30 bp, e não inferior ao limite inferior para novos juros de habitação individual comercial taxas atualmente implementadas na cidade onde estão localizadas (como pequim, xangai, shenzhen).

a “iniciativa” sublinha que, em princípio, todos os bancos comerciais devem implementar uniformemente ajustamentos em lote às taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes (incluindo primeiras habitações, segundas habitações e superiores) antes de 31 de outubro de 2024. vários bancos também disseram aos repórteres da financial associated press que divulgarão detalhes operacionais antes de 12 de outubro e implementarão ajustes de lote unificados antes de 31 de outubro.

até que nível as taxas de juros hipotecárias existentes cairão devido a ajustes de lote?

de acordo com dados do banco central, no final de julho, a taxa de juro média ponderada de todos os empréstimos hipotecários existentes era de aproximadamente 4,06%. nos primeiros oito meses de 2024, a taxa de juro média nacional para novos créditos à habitação foi de 3,61%. a referida “iniciativa” esclarece que antes de 31 de outubro, a taxa de aumento de pontos para empréstimos hipotecários existentes com taxa de aumento de lpr superior a -30 bp será ajustada em lotes para não menos de -30 bp. após o ajustamento, a taxa de juro hipotecária existente cairá para aproximadamente lpr (3,85%) -30bp=3,55%, o que é ligeiramente inferior à taxa de juro média nacional para novos empréstimos hipotecários nos primeiros oito meses de 2024 (3,61%).

anteriormente, pan gongsheng, governador do banco popular da china, deixou claro em uma conferência de imprensa do gabinete de informação do conselho de estado que o banco popular da china planeja orientar os bancos a fazer ajustes em lote nas taxas de juros hipotecários existentes e reduzir os juros hipotecários existentes taxas para perto das novas taxas de juro hipotecárias, com uma redução média esperada de cerca de 0,5 pontos percentuais. “as taxas de juros hipotecárias existentes emitidas por diferentes bancos e em diferentes períodos, em diferentes regiões, estão em níveis diferentes, e a flutuação descendente acima mencionada é a média esperada.”

verifica-se que de acordo com o caso acima, após o ajustamento, a taxa de juro cairá cerca de 0,5 pontos percentuais em relação aos 4,06% anteriores ao ajustamento. a queda deverá ser uma média, e as especificidades serão diferentes para cada um. contrato. se levarmos em conta o corte de 0,2 pontos percentuais da taxa de juros do banco central, a lpr poderá seguir o exemplo em 21 de outubro. após a reavaliação do empréstimo, a taxa de juros hipotecária existente ajustada será significativamente inferior a 3,55%, economizando significativamente os juros dos mutuários hipotecários despesas.

no entanto, é importante notar que, uma vez que os mutuários têm datas de reprecificação diferentes, as taxas de juros dos diferentes mutuários serão diferentes após os ajustes em lote. a queda na taxa de juros após ajuste do lote é causada principalmente pela queda na faixa de adição de pontos para -30bp. após a reprecificação, a redução do lpr no último ciclo de precificação também será refletida, e as taxas de juros dos mutuários participantes desse ajuste de lote serão ajustadas para o mesmo nível.

tomemos como exemplo a tabela a seguir. suponhamos que o ajuste do lote será realizado em 31 de outubro de 2024. como o lpr de mais de 5 anos em fevereiro e julho de 2024 também caiu 0,25 pontos percentuais e 0,1 pontos percentuais, respectivamente, a data de reprecificação. é de 1 ano a cada ano em 1º de outubro, a taxa de juros ajustada em 31 de outubro era de 3,9% (a lpr naquela época era de 4,2% -0,3%). em 1º de janeiro do próximo ano será de 3,55% (o lpr na época era de 3,85%-0,3%).

se for assumido que a lpr de mais de 5 anos reportada em 21 de outubro de 2024 segue a taxa de juros de política do banco central em 0,2 pontos percentuais, então a última lpr cairá dos atuais 3,85% para 3,65% e permanecerá inalterada a partir de então . após a reavaliação da lpr em 1º de janeiro do próximo ano, a taxa de juros será de 3,35% (a lpr naquela época era de 3,65%-0,3%).

como ajustar o limite inferior da política de taxas de juros nas cidades? como ajustar a taxa de juros fixa do empréstimo hipotecário existente?

para algumas cidades que ainda estabelecem um limite inferior para novas políticas de taxas de juro de empréstimos à habitação, a taxa de aumento pontual ajustada não deve ser inferior ao limite inferior.

por exemplo, o limite inferior da política de taxas de juro para empréstimos para segunda habitação em pequim é de -5bp para empréstimos para segunda habitação dentro da quinta circular e -25bp para empréstimos para segunda habitação fora da quinta circular. quando os correspondentes empréstimos à segunda habitação são ajustados em lotes, os pontos de bónus são ajustados para -5bp e -25bp respetivamente. por exemplo, se um mutuário comprar uma segunda casa fora do quinto anel viário em pequim em 2022, a taxa de juros da hipoteca será "lpr+105bp". esta redução do lote será ajustada para "lpr-25bp", o que reduzirá o total. por 130bp.

para hipotecas de taxa fixa existentes, converta o lpr mais recente em pontos e, em seguida, ajuste a margem de pontos para -30bp. por exemplo, para uma hipoteca de taxa fixa existente com uma taxa de juros de 4%, o último lpr de mais de 5 anos é de 3,85%. primeiro, converta a taxa de juros fixa para 4% = lpr + 15 bp e depois ajuste 15. bp para -30 bp, o que significa uma redução total de 45 bp.