nachricht

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heute hat die people's bank of china eine ankündigung zur verbesserung des zinspreismechanismus für gewerbliche privatwohnungskredite veröffentlicht. am selben tag leitete die people's bank of china den selbstregulierungsmechanismus für die marktzinsfestsetzung zur herausgabe der „initiative zur massenanpassung bestehender hypothekenzinsen“ ein.

umfassenden ankündigungen und initiativinformationen zufolge werden geschäftsbanken vor dem 31. oktober 2024 eine weitere batch-anpassung förderfähiger bestehender hypothekendarlehen durchführen und dabei die zinssätze bestehender hypothekendarlehen mit höheren zinssätzen auf etwa die nationalen neuhypothekenzinssätze senken. nach der batch-anpassung können beide parteien ab dem 1. november 2024 bei gewerblichen privaten wohnungsbaudarlehen, die bestimmte bedingungen erfüllen, verhandeln, um den punkterhöhungsbereich und den neupreiszyklus anzupassen.

ein reporter der associated press hat berechnet, dass er am beispiel einer bestehenden hypothek mit einer laufzeit von 1 million yuan, 25 jahren und gleichen kapital- und zinsrückzahlungen davon ausgeht, dass der hypothekenzinssatz von 4,4 % auf 3,55 % gesenkt wird zinsaufwendungen können um etwa 5.600 yuan pro jahr eingespart werden. die senkung der bestehenden hypothekenzinsen wird den kreditnehmern helfen, ihre hypothekenzinszahlungen weiter zu senken und die konsumbereitschaft der bewohner zu erhöhen. sie wird auch dazu beitragen, die erwartungen der hauskäufer zu stabilisieren und das vertrauen zu stärken.

wann anpassen? wie kann ich chargenanpassungen vornehmen?

nach angaben der „initiative“ können in der batch-anpassungsphase bestehende hypothekendarlehen für erst-, zweit- und mehrfamilienhäuser angepasst werden. bestehende hypothekendarlehen, deren punkteaufschlag im letzten jahr angepasst wurde, sind ebenfalls enthalten.

im hinblick auf die reduzierung wird für bestehende hypothekendarlehen mit einer punkterhöhung über -30 bp auf der grundlage von lpr die punkterhöhung auf mindestens -30 bp und nicht weniger als die untergrenze für neue gewerbeimmobilienzinsen angepasst tarife, die derzeit in der stadt gelten, in der sie sich befinden (z. b. peking, shanghai, shenzhen).

die „initiative“ betont, dass grundsätzlich alle geschäftsbanken bis zum 31. oktober 2024 einheitlich batch-anpassungen der zinssätze bestehender hypothekendarlehen (einschließlich erstwohnungen, zweitwohnungen und höher) durchführen sollten. eine reihe von banken teilten reportern der financial associated press außerdem mit, dass sie vor dem 12. oktober operative details veröffentlichen und vor dem 31. oktober einheitliche batch-anpassungen umsetzen werden.

auf welches niveau sinken die bestehenden hypothekarzinsen aufgrund von batch-anpassungen?

nach angaben der zentralbank lag der gewichtete durchschnittliche zinssatz aller bestehenden hypothekendarlehen ende juli bei etwa 4,06 %. in den ersten acht monaten des jahres 2024 lag der landesweite durchschnittszinssatz für neue hypothekendarlehen bei 3,61 %. die oben genannte „initiative“ stellt klar, dass vor dem 31. oktober der punkterhöhungssatz für bestehende hypothekendarlehen mit einem lpr-erhöhungssatz von mehr als -30 bp schrittweise auf mindestens -30 bp angepasst wird. nach der anpassung wird der bestehende hypothekenzinssatz auf etwa lpr (3,85 %) – 30bp = 3,55 % sinken, was etwas niedriger ist als der landesweite durchschnittszinssatz für neue hypothekendarlehen in den ersten acht monaten des jahres 2024 (3,61 %).

zuvor hatte pan gongsheng, gouverneur der volksbank von china, auf einer pressekonferenz des informationsbüros des staatsrates deutlich gemacht, dass die volksbank von china die banken anweisen will, die bestehenden hypothekenzinsen schrittweise anzupassen und die bestehenden hypothekenzinsen zu senken die zinssätze nähern sich den neuen hypothekenzinsen an, wobei ein durchschnittlicher rückgang um etwa 0,5 prozentpunkte erwartet wird. „die bestehenden hypothekenzinsen, die von verschiedenen banken und in verschiedenen zeiträumen und in verschiedenen regionen ausgegeben werden, liegen auf unterschiedlichem niveau, und die oben erwähnte abwärtsschwankung ist der erwartete durchschnitt.“

es ist ersichtlich, dass der zinssatz gemäß dem obigen fall nach der anpassung um etwa 0,5 prozentpunkte von 4,06 % vor der anpassung sinken wird. es wird erwartet, dass der rückgang durchschnittlich ist und die einzelheiten für jeden unterschiedlich sein werden vertrag. wenn wir die leitzinssenkung der zentralbank um 0,2 prozentpunkte berücksichtigen, könnte die lpr am 21. oktober nachziehen. nach der neubewertung der kredite wird der angepasste bestehende hypothekenzins deutlich unter 3,55 % liegen, wodurch die zinsen der hypothekennehmer deutlich gespart werden kosten.

es ist jedoch zu beachten, dass die zinssätze verschiedener kreditnehmer nach der stapelanpassung unterschiedlich sein werden, da kreditnehmer unterschiedliche neubewertungstermine haben. der rückgang des zinssatzes nach der chargenanpassung ist hauptsächlich auf die verringerung des punktadditionsbereichs auf -30 bp zurückzuführen. nach der neubewertung wird sich auch der rückgang des lpr im letzten preiszyklus widerspiegeln, und die zinssätze der kreditnehmer, die an dieser batch-anpassung teilnehmen, werden auf das gleiche niveau angepasst.

nehmen sie die folgende tabelle als beispiel. nehmen sie an, dass die chargenanpassung am 31. oktober 2024 durchgeführt wird. da der lpr von mehr als 5 jahren im februar und juli 2024 ebenfalls um 0,25 prozentpunkte bzw. 0,1 prozentpunkte gesunken ist, ist das neubewertungsdatum beträgt 1 jahr pro jahr. der angepasste zinssatz betrug am 31. oktober 3,9 % (der lpr betrug zu diesem zeitpunkt 4,2 % bis 0,3 %). wenn der lpr unverändert bei 3,85 % bleibt, beträgt der zinssatz nach der lpr-neubewertung am 1. januar nächsten jahres wird 3,55 % betragen (lpr lag damals bei 3,85 %-0,3 %).

wenn davon ausgegangen wird, dass der am 21. oktober 2024 gemeldete lpr von mehr als 5 jahren dem leitzins der zentralbank um 0,2 prozentpunkte folgt, sinkt der aktuelle lpr von derzeit 3,85 % auf 3,65 % und bleibt danach unverändert . nach der lpr-neubewertung am 1. januar nächsten jahres wird der zinssatz 3,35 % betragen (der lpr lag damals bei 3,65 %-0,3 %).

wie lässt sich die untergrenze der zinspolitik in städten anpassen? wie passt man den festen zinssatz eines bestehenden hypothekendarlehens an?

für einige städte, die immer noch eine untergrenze für neue zinssätze für wohnungsbaudarlehen festlegen, darf die angepasste punkterhöhungsrate nicht unter der untergrenze liegen.

beispielsweise beträgt die untergrenze der zinspolitik für zweitwohnungskredite in peking -5 bp für zweitwohnungskredite innerhalb der fünften ringstraße und -25 bp für zweitwohnungskredite außerhalb der fünften ringstraße. wenn die entsprechenden zweitwohnungsdarlehen stapelweise angepasst werden, werden die bonuspunkte auf -5bp bzw. -25bp angepasst. wenn ein kreditnehmer beispielsweise im jahr 2022 ein zweithaus außerhalb der fünften ringstraße in peking kauft, beträgt der hypothekenzinssatz „lpr+105bp“. diese staffelreduzierung wird auf „lpr-25bp“ angepasst, wodurch sich der gesamtbetrag verringert um 130bp.

konvertieren sie bei bestehenden festhypotheken den aktuellen lpr in punkte und passen sie dann die punktemarge auf -30bp an. beispielsweise beträgt für eine bestehende festhypothek mit einem zinssatz von 4 % der letzte lpr von mehr als 5 jahren 3,85 %. rechnen sie zunächst den festzinssatz in 4 % = lpr + 15 bp um und passen sie dann 15 an bp auf -30 bp, was einer gesamtreduzierung von 45 bp entspricht.