2024-09-29
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本日、中国人民銀行は商業用個人向け住宅ローンの金利設定メカニズムを改善する発表を発表した。同日、中国人民銀行は市場金利設定自主規制メカニズムに対し「既存の住宅ローン金利の一括調整に関するイニシアチブ」を発行するよう指導した。
包括的な発表と取り組み情報によると、商業銀行は2024年10月31日までに、対象となる既存の住宅ローンの一括調整を再度実施し、高金利の既存の住宅ローンの金利を全国の新規住宅ローン金利付近まで引き下げる。一括調整後は、2024年11月1日以降、一定の条件を満たす商業用個人向け住宅ローンの当事者間でポイント増額幅や再価格サイクルを調整する交渉が可能となります。
ap通信の記者は、既存の住宅ローンを期間100万元、25年、元利均等返済の例として、住宅ローン金利が4.4%から3.55%に引き下げられると仮定して、借り手の金利を計算した。支払利息は年間約 5,600 元節約できます。既存の住宅ローン金利の引き下げは、借り手にとって住宅ローン金利の支払いをさらに削減し、住宅購入者の消費意欲を高めるのに役立ち、住宅購入者の期待を安定させ、信頼感を高めることにもつながります。
いつ調整するのか？一括調整はどのように行うのですか？
「イニシアチブ」によると、一括調整段階では、1軒目、2軒目以上の住宅向けの既存の住宅ローンを調整できるという。昨年ポイントマークアップが調整された既存の住宅ローンも含まれます。
引き下げに関しては、lprに基づいてポイント増加が-30 bpを超える既存の住宅ローンについては、ポイント増加は-30 bp以上、かつ新規商業用個人住宅金利の下限以上に調整されます。所在地の都市 (北京、上海、深センなど) で現在実施されている料金。
「イニシアチブ」は、原則としてすべての商業銀行が2024年10月31日までに既存の住宅ローン（ファーストハウス、セカンドハウス以上を含む）の金利の一括調整を一律に実施する必要があると強調している。また、多くの銀行はフィナンシャルap通信の記者に対し、10月12日までに業務詳細を発表し、10月31日までに統一バッチ調整を実施すると述べた。
一括調整により既存の住宅ローン金利はどの程度まで下がるのでしょうか？
中央銀行のデータによると、7月末現在、既存の住宅ローンすべての加重平均金利は約4.06％となっている。 2024 年の最初の 8 か月間、新規住宅ローンの全国平均金利は 3.61% でした。上記の「取り組み」では、10月31日までにlpr上昇率が-30bpを超える既存住宅ローンのポイント上昇率を-30bp以上に一括調整することが明らかにされている。調整後、既存の住宅ローン金利は約lpr(3.85%)-30bp=3.55%に低下し、2024年最初の8か月の新規住宅ローンの全国平均金利(3.61%)よりわずかに低くなります。
これに先立ち、中国人民銀行の潘公生総裁は国務院新聞弁公室の記者会見で、中国人民銀行が銀行に対し、既存の住宅ローン金利を一括調整し、既存の住宅ローン金利を引き下げるよう指導する計画であることを明らかにした。金利は新しい住宅ローン金利に近くなり、平均で約 0.5 パーセントポイントの低下が見込まれます。 「さまざまな銀行がさまざまな期間、さまざまな地域で発行している既存の住宅ローン金利はさまざまなレベルにあり、上記の下方変動は予想される平均値です。」
上記のケースによれば、調整後の金利は調整前の4.06％から約0.5％ポイント低下することが予想されており、その低下幅はそれぞれ異なります。契約。中央銀行の政策金利の0.2％引き下げを考慮すると、lprも10月21日にこれに追随する可能性がある。ローン価格改定後は、調整後の既存の住宅ローン金利は3.55％よりも大幅に低くなり、住宅ローン借り手の金利は大幅に節約されることになる。出費。
ただし、借り手によって再価格設定日が異なるため、バッチ調整後の借り手ごとの金利が異なることに注意してください。一括調整後の金利低下は、ポイント加算範囲が-30bpに低下したことが主な要因です。再価格設定後は、最新の価格設定サイクルにおける lpr の低下も反映され、この一括調整に参加する借り手の金利は同じ水準に調整されます。
次の表を例として、バッチ調整が 2024 年 10 月 31 日に実行されると仮定します。2024 年 2 月と 7 月の 5 年超の lpr もそれぞれ 0.25 パーセント ポイントと 0.1 パーセント ポイント低下したため、再価格設定日は10月1日の10月31日の調整金利は3.9％（当時のlprは4.2％～0.3％）で、lpr再設定後の金利は3.85％でした。来年1月1日のlprは3.55％となる（当時のlprは3.85％～0.3％）。
2024 年 10 月 21 日に報告される 5 年超の lpr が中央銀行の政策金利に 0.2 パーセント ポイント従うと仮定すると、最新の lpr は現在の 3.85% から 3.65% に低下し、その後は変化しないことになります。 。来年1月1日のlpr改定後の金利は3.35％となる（当時のlprは3.65％～0.3％）。
都市における金利政策の下限をどのように調整するか?固定金利の既存の住宅ローンを調整するにはどうすればよいですか?
新たな住宅ローン金利政策の下限を依然として設定している一部の都市については、調整後のポイント増加率が下限を下回ってはなりません。
たとえば、北京におけるセカンドハウス ローンの金利政策の下限は、五環路内のセカンドハウス ローンの場合は -5bp、五環路外のセカンドハウス ローンの場合は -25bp です。対応する 2 番目の住宅ローンをバッチで調整すると、ボーナス ポイントはそれぞれ -5bp と -25bp に調整されます。たとえば、借り手が2022年に北京の五環路外に別荘を購入した場合、住宅ローン金利は「lpr+105bp」となり、この一括引き下げは「lpr-25bp」に調整され、合計が引き下げられます。 130bpまでに。
既存の固定金利住宅ローンの場合、最新の lpr をポイントに変換し、ポイントマージンを -30bp に調整します。たとえば、金利が 4% の既存の固定金利住宅ローンの場合、5 年以上の最新の lpr は 3.85% です。まず、固定金利を 4% = lpr + 15 bp に変換し、次に 15 を調整します。 bpが-30bpに、つまり合計45bp減少します。
