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aujourd'hui, la banque populaire de chine a publié une annonce visant à améliorer le mécanisme de tarification des taux d'intérêt pour les prêts commerciaux au logement personnel. le même jour, la banque populaire de chine a guidé le mécanisme d'autorégulation des taux d'intérêt du marché pour publier l'« initiative sur les ajustements par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants ».

selon des annonces complètes et des informations sur l'initiative, avant le 31 octobre 2024, les banques commerciales procéderont à un autre ajustement par lots des prêts hypothécaires existants éligibles, réduisant ainsi les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants avec des taux d'intérêt plus élevés aux alentours des nouveaux taux d'intérêt hypothécaires nationaux. après l'ajustement par lots, à partir du 1er novembre 2024, les deux parties aux prêts commerciaux personnels au logement qui remplissent certaines conditions peuvent négocier pour ajuster la fourchette d'augmentation des points et le cycle de retarification.

un journaliste de l'associated press a calculé qu'en prenant comme exemple une hypothèque existante d'une durée de 1 million de yuans, sur 25 ans, avec un remboursement égal du capital et des intérêts, en supposant que le taux d'intérêt hypothécaire soit réduit de 4,4% à 3,55%, le taux d'intérêt de l'emprunteur les frais d'intérêts peuvent être économisés d'environ 5 600 yuans par an. la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants aidera les emprunteurs à réduire davantage leurs paiements d'intérêts hypothécaires et à accroître la volonté de consommer des résidents. elle contribuera également à stabiliser les attentes des acheteurs de logements et à renforcer la confiance.

quand ajuster ? comment effectuer des ajustements par lots ?

selon "l'initiative", au cours de la phase d'ajustement par lots, les prêts hypothécaires existants pour les premier, deuxième et plus grands logements peuvent être ajustés. les prêts hypothécaires existants dont la majoration en points a été ajustée l'année dernière sont également inclus.

en termes de réduction, pour les prêts hypothécaires existants avec une augmentation en points supérieure à -30 bp sur la base du lpr, l'augmentation en points sera ajustée à au moins -30 bp, et pas inférieure à la limite inférieure pour les nouveaux intérêts sur les logements individuels commerciaux. tarifs actuellement en vigueur dans la ville où ils sont situés (comme pékin, shanghai, shenzhen).

l'« initiative » souligne qu'en principe, toutes les banques commerciales devraient mettre en œuvre uniformément des ajustements par lots des taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants (y compris les premières maisons, les résidences secondaires et plus) avant le 31 octobre 2024. un certain nombre de banques ont également déclaré aux journalistes du financial associated press qu'elles publieraient les détails opérationnels avant le 12 octobre et mettraient en œuvre des ajustements par lots unifiés avant le 31 octobre.

jusqu’à quel niveau les taux d’intérêt hypothécaires existants baisseront-ils en raison d’ajustements par lots ?

selon les données de la banque centrale, fin juillet, le taux d'intérêt moyen pondéré de tous les prêts hypothécaires existants était d'environ 4,06 %. au cours des huit premiers mois de 2024, le taux d’intérêt moyen national pour les nouveaux prêts hypothécaires était de 3,61 %. l'« initiative » mentionnée ci-dessus précise qu'avant le 31 octobre, le taux d'augmentation ponctuelle pour les prêts hypothécaires existants avec un taux d'augmentation lpr supérieur à -30 bp sera ajusté par lots jusqu'à pas moins de -30 bp. après l'ajustement, le taux d'intérêt hypothécaire existant baissera à environ lpr (3,85%)-30bp=3,55%, ce qui est légèrement inférieur au taux d'intérêt moyen national pour les nouveaux prêts hypothécaires au cours des huit premiers mois de 2024 (3,61%).

auparavant, pan gongsheng, gouverneur de la banque populaire de chine, avait clairement indiqué lors d'une conférence de presse du bureau d'information du conseil des affaires d'état que la banque populaire de chine prévoyait de guider les banques pour qu'elles procèdent à des ajustements groupés des taux d'intérêt hypothécaires existants et réduisent les intérêts hypothécaires existants. taux d'intérêt proches des nouveaux taux d'intérêt hypothécaires, avec une baisse moyenne attendue d'environ 0,5 point de pourcentage. "les taux d'intérêt hypothécaires existants émis par différentes banques et à différentes périodes, dans différentes régions, se situent à différents niveaux, et la fluctuation à la baisse mentionnée ci-dessus constitue la moyenne attendue."

on peut voir que, selon le cas ci-dessus, après l'ajustement, le taux d'intérêt baissera d'environ 0,5 point de pourcentage par rapport aux 4,06 % avant l'ajustement. la baisse devrait être moyenne et les spécificités seront différentes pour chacun. contracter. si l'on prend en compte la baisse du taux d'intérêt directeur de la banque centrale de 0,2 point de pourcentage, le lpr pourrait emboîter le pas le 21 octobre. après la retarification des prêts, le taux d'intérêt hypothécaire existant ajusté sera nettement inférieur à 3,55 %, ce qui permettra d'économiser considérablement les intérêts des emprunteurs hypothécaires. dépenses.

cependant, il convient de noter que, étant donné que les emprunteurs ont des dates de retarification différentes, les taux d'intérêt des différents emprunteurs différeront après des ajustements groupés. la diminution du taux d'intérêt après ajustement par lots est principalement due à la baisse de la plage d'ajout de points à -30bp. après la retarification, la diminution du lpr au cours du dernier cycle de tarification sera également reflétée et les taux d'intérêt des emprunteurs participant à cet ajustement groupé seront ajustés au même niveau.

prenons l'exemple du tableau suivant. supposons qu'un ajustement par lots soit effectué le 31 octobre 2024. étant donné que le lpr de plus de 5 ans en février et juillet 2024 a également diminué de 0,25 point de pourcentage et 0,1 point de pourcentage respectivement, la date de retarification est de 1 an chaque année. au 1er octobre, le taux d'intérêt ajusté au 31 octobre était de 3,9 % (le lpr à cette époque était de 4,2 % à 0,3 %). si le lpr reste inchangé à 3,85 %, le taux d'intérêt après la retarification du lpr. au 1er janvier de l'année prochaine, il sera de 3,55 % (le lpr était à l'époque de 3,85 % à 0,3 %).

si l'on suppose que le lpr de plus de 5 ans publié le 21 octobre 2024 suit le taux d'intérêt directeur de la banque centrale de 0,2 point de pourcentage, alors le dernier lpr passera de 3,85 % actuellement à 3,65 % et restera inchangé par la suite. . après la retarification du lpr le 1er janvier de l'année prochaine, le taux d'intérêt sera de 3,35 % (le lpr était alors de 3,65 % à 0,3 %).

comment ajuster la limite inférieure de la politique des taux d’intérêt dans les villes ? comment ajuster le taux d’intérêt fixe d’un prêt hypothécaire existant ?

pour certaines villes qui fixent encore une limite inférieure pour les nouvelles politiques de taux d'intérêt des prêts au logement, le taux d'augmentation des points ajusté ne doit pas être inférieur à la limite inférieure.

par exemple, la limite inférieure de la politique de taux d'intérêt pour les prêts aux résidences secondaires à pékin est de -5 bp pour les prêts aux résidences secondaires dans le cinquième périphérique et de -25 bp pour les prêts aux résidences secondaires en dehors du cinquième périphérique. lorsque les prêts au logement secondaire correspondants sont ajustés par lots, les points bonus sont ajustés respectivement à -5bp et -25bp. par exemple, si un emprunteur achète une résidence secondaire à l'extérieur du cinquième périphérique de pékin en 2022, le taux d'intérêt hypothécaire sera de « lpr+105bp ». cette réduction groupée sera ajustée à « lpr-25bp », ce qui réduira le total. par 130 bp.

pour les prêts hypothécaires à taux fixe existants, convertissez le dernier lpr en points, puis ajustez la marge en points à -30bp. par exemple, pour un prêt hypothécaire à taux fixe existant avec un taux d'intérêt de 4 %, le dernier lpr de plus de 5 ans est de 3,85 %. tout d'abord, convertissez le taux d'intérêt fixe en 4 % = lpr + 15 bp, puis ajustez 15 %. bp à -30 bp, ce qui signifie une réduction totale de 45 bp.