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tras el anuncio de una serie de políticas inmobiliarias favorables por parte del banco central, la administración estatal de supervisión financiera y otros departamentos el 24 de septiembre, incluidos recortes de las tasas de interés, recortes del coeficiente de reservas obligatorias y las tasas de interés hipotecarias existentes, la "combinación" financiera de peso pesado "el gran golpe" del mercado inmobiliario de china finalmente se ha implementado.

en la tarde del 29 de septiembre, el banco central y la administración estatal de supervisión financiera emitieron cuatro políticas para estabilizar el sector inmobiliario, incluida la orientación a los bancos para que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes, la unificación del índice mínimo de pago inicial para las hipotecas al 15% y la extensión del período. de algunos documentos de política financiera inmobiliaria y optimizar la reurbanización de la política de préstamos de vivienda asequible.

a partir de un análisis exhaustivo del mercado, las "cuatro flechas" tendrán un impacto positivo en el mercado inmobiliario y la macroeconomía de china, ayudando a estabilizar las expectativas de crecimiento económico e impulsar la confianza del mercado.

se reducen las tasas de interés hipotecarias existentes

a medida que la "contradicción" entre las antiguas y las nuevas tasas de interés hipotecarias continúa acumulándose y expandiéndose, aumentan gradualmente los llamados a reducir los préstamos hipotecarios existentes.

en cuanto a las políticas de estabilización del mercado inmobiliario, el contenido que más ha llamado la atención del mercado esta vez es la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes y la unificación de la tasa mínima de pago inicial de las hipotecas.

el banco central anunció que guiaría a los bancos comerciales para que redujeran las tasas de interés hipotecarias existentes hasta aproximarlas a las nuevas tasas de interés de los préstamos, y se espera que la reducción promedio sea de alrededor de 0,5 puntos porcentuales.

al mismo tiempo, el banco central emitió un aviso de que los préstamos comerciales para vivienda personal ya no distinguirán entre primera y segunda vivienda, y el porcentaje mínimo de pago inicial se unificará a no menos del 15%. sobre la base del índice de pago inicial mínimo unificado nacional, todas las sucursales provinciales del banco popular de china y todas las oficinas locales de la administración de supervisión financiera del estado determinarán de forma independiente si establecen índices de pago inicial diferenciados en cada ciudad bajo su jurisdicción de conformidad con el principio de implementación de políticas específicas de la ciudad y los requisitos regulatorios de los gobiernos de cada ciudad bajo su jurisdicción, y determinar el límite inferior del índice mínimo de pago inicial para cada ciudad en la jurisdicción.

china business news supo gracias al banco central que, a finales de julio, el tipo de interés medio ponderado de todos los préstamos hipotecarios existentes era de aproximadamente el 4,06%. en los primeros ocho meses de 2024, la tasa de interés promedio de los nuevos créditos hipotecarios a nivel nacional fue del 3,61%.

la "iniciativa sobre ajuste por lotes de las tasas de interés hipotecario existentes" aclara que antes del 31 de octubre, la tasa de aumento en puntos lpr (tasa de interés cotizada en el mercado de préstamos) para los préstamos hipotecarios existentes con una tasa de aumento en puntos superior a -30 bp se ajustará en lotes para nada menos que -30 bp. después del ajuste, la tasa de interés hipotecaria existente caerá a aproximadamente lpr (3,85%) -30bp=3,55%, que es ligeramente inferior a la tasa de interés promedio nacional para nuevos préstamos hipotecarios en los primeros ocho meses de 2024 (3,61%). después del ajuste, la tasa de interés caerá alrededor de 0,5 puntos porcentuales desde el 4,06% antes del ajuste. se espera que la caída sea promedio y las características específicas serán diferentes para cada contrato.

un experto autorizado en el mercado dijo a china business news que si se tiene en cuenta el recorte de la tasa de interés oficial del banco central de 0,2 puntos porcentuales, la lpr puede seguir la caída el 21 de octubre. después de la revisión de los precios de los préstamos, la tasa de interés hipotecaria existente ajustada será significativamente más baja del 3,55 %, ahorrando significativamente los pagos de intereses a los prestatarios hipotecarios.

tomando como ejemplo una hipoteca existente con un plazo de 1 millón de yuanes, 25 años y pagos iguales de principal e intereses, suponiendo que la tasa de interés hipotecaria se reduzca del 4,4% al 3,55%, los gastos por intereses del prestatario se pueden ahorrar en aproximadamente 5.600 yuanes por año.

wen bin, economista jefe del china minsheng bank, dijo que en comparación con la política de reducción de las tasas de interés hipotecarias existente en septiembre de 2023, esta política se ha fortalecido tanto en el ámbito de aplicación como en la magnitud de la reducción. entre ellos, el ámbito de aplicación no distingue entre primera y segunda vivienda en stock, por lo que es aplicable a todo el tamaño del mercado hipotecario existente el rango de reducción es una reducción media de 50 puntos básicos, que supera el ajuste anterior en el marco; rango de aumento de puntos bajo políticas específicas de la ciudad. se espera que esta reducción de la actual política de tipos de interés hipotecarios alivie la "ola de amortización anticipada de los préstamos". cambiar la "reducción de precios" por la "estabilidad cuantitativa" ayudará a estabilizar la escala de los activos bancarios y al mismo tiempo mejorará la vitalidad del consumo de los residentes.

los expertos autorizados antes mencionados dijeron que una vez completado el ajuste por lotes, se espera que la disminución de las tasas de interés hipotecarias existentes reduzca los ingresos por intereses bancarios en aproximadamente 150 mil millones de yuanes. sin embargo, una vez que se reduzca la diferencia de tasas de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas, los pagos anticipados de los préstamos se reducirán significativamente, lo que ayudará a los bancos a estabilizar la escala de los préstamos y mejorar la calidad de los mismos.

las políticas para estabilizar el sector inmobiliario están “bombardeando por turnos”

además de los préstamos hipotecarios existentes, el banco central también ajustó el índice de apoyo financiero del nuevo préstamo para viviendas asequibles de 300 mil millones de yuanes creado en mayo del 60% original al 100% para mejorar los incentivos basados ​​en el mercado para los bancos y entidades de adquisición.

el 17 de mayo, el banco central anunció el establecimiento de un programa de refinanciación de viviendas asequibles de 300 mil millones de yuanes para ayudar a las empresas estatales locales a adquirir viviendas comerciales terminadas pero no vendidas a precios razonables para ser utilizadas como viviendas asequibles de tipo colocación o de alquiler.

el instituto de investigación del índice de china cree que esta medida ayudará a aumentar la escala de los préstamos de los bancos comerciales y tendrá un cierto impacto positivo en las adquisiciones y el almacenamiento locales. además, aumentar la proporción de capital de représtamo también puede reducir los costos de adquisición y almacenamiento de las empresas estatales.

al mismo tiempo, si existen plazos aplicables en los dos documentos de política de préstamos inmobiliarios operativos y "financial 16" que vencen antes de fin de año, los plazos aplicables se extenderán hasta el 31 de diciembre de 2026.

wang qing, analista macroeconómico jefe de oriental jincheng, cree que estas políticas acelerarán significativamente la adquisición de viviendas comerciales existentes en varios lugares para su uso como viviendas asequibles y aliviarán la presión de inventario en el mercado de viviendas comerciales. todas las localidades se centrarán en implementar el mecanismo de coordinación del financiamiento inmobiliario urbano, y las fuentes de financiamiento crediticio para las empresas inmobiliarias mantendrán un impulso de mejora continua.