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in seguito all’annuncio del 24 settembre di una serie di politiche immobiliari favorevoli da parte della banca centrale, dell’amministrazione statale di vigilanza finanziaria e di altri dipartimenti, tra cui tagli dei tassi di interesse, tagli del coefficiente di riserva obbligatoria e tassi di interesse ipotecari esistenti, la “combinazione” finanziaria dei pesi massimi punch" del mercato immobiliare cinese è stato finalmente implementato.

la sera del 29 settembre, la banca centrale e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emanato quattro politiche per stabilizzare il settore immobiliare, tra cui l'orientamento delle banche ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti, l'unificazione della percentuale minima di acconto per i mutui al 15%, l'estensione del periodo di alcuni documenti di politica finanziaria immobiliare e l’ottimizzazione della riqualificazione della politica dei prestiti a prezzi accessibili.

da un’analisi di mercato approfondita, le “quattro frecce” avranno un impatto positivo sul mercato immobiliare e sulla macroeconomia cinese, contribuendo a stabilizzare le aspettative di crescita economica e ad aumentare la fiducia del mercato.

tassi d'interesse ipotecari esistenti abbassati

mentre la "contraddizione" tra vecchi e nuovi tassi ipotecari continua ad accumularsi ed espandersi, le richieste di riduzione dei mutui ipotecari esistenti aumentano gradualmente.

in termini di politiche per stabilizzare il mercato immobiliare, il contenuto che questa volta ha attirato maggiormente l'attenzione del mercato è la riduzione dei tassi ipotecari esistenti e l'unificazione del tasso minimo di acconto per i mutui.

la banca centrale ha annunciato che guiderà le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse sui mutui esistenti avvicinandoli ai nuovi tassi di interesse sui prestiti, con una riduzione media prevista di circa 0,5 punti percentuali.

allo stesso tempo, la banca centrale ha emesso un avviso secondo cui i prestiti personali commerciali per la casa non distingueranno più tra prima e seconda casa e la percentuale minima di acconto sarà unificata a non meno del 15%. sulla base del rapporto unificato nazionale di acconto minimo, tutte le filiali provinciali della banca popolare cinese e tutti gli uffici locali dell'amministrazione statale per la supervisione finanziaria determineranno in modo indipendente se stabilire rapporti di acconto differenziati in ciascuna città sotto la loro giurisdizione in conformità con il principio dell'attuazione della politica specifica per la città e i requisiti normativi dei governi di ciascuna città sotto la loro giurisdizione. la politica del rapporto minimo di acconto e determina il limite inferiore del rapporto minimo di acconto per ciascuna città nella giurisdizione.

china business news ha appreso dalla banca centrale che alla fine di luglio il tasso di interesse medio ponderato di tutti i mutui ipotecari esistenti era di circa il 4,06%. nei primi otto mesi del 2024 il tasso di interesse medio per i nuovi mutui ipotecari a livello nazionale è stato del 3,61%.

l'"iniziativa sull'adeguamento batch dei tassi di interesse ipotecari esistenti" chiarisce che prima del 31 ottobre, il tasso di aumento in punti lpr (tasso di interesse quotato sul mercato dei prestiti) per i mutui ipotecari esistenti con un tasso di aumento in punti superiore a -30 bp sarà adeguato in lotti per non meno di -30 bp. dopo l'adeguamento, il tasso di interesse ipotecario esistente scenderà a circa lpr (3,85%)-30bp=3,55%, leggermente inferiore al tasso di interesse medio nazionale per i nuovi mutui ipotecari nei primi otto mesi del 2024 (3,61%). dopo l'aggiustamento, il tasso di interesse scenderà di circa 0,5 punti percentuali rispetto al 4,06% prima dell'aggiustamento. si prevede che il calo sarà una media e le specifiche saranno diverse per ciascun contratto.

un autorevole esperto di mercato ha dichiarato a china business news che se si tiene conto del taglio del tasso di interesse di 0,2 punti percentuali da parte della banca centrale, l'lpr potrebbe seguire il calo del 21 ottobre. dopo la rivalutazione del prestito, il tasso di interesse ipotecario esistente modificato sarà significativamente più basso. superiore al 3,55%, con un notevole risparmio sui pagamenti degli interessi da parte dei mutuatari.

prendendo come esempio un mutuo esistente con una durata di 1 milione di yuan, 25 anni e uguale rimborso di capitale e interessi, presupponendo che il tasso di interesse ipotecario venga ridotto dal 4,4% al 3,55%, le spese per interessi del mutuatario possono essere risparmiate di circa 5.600 yuan all'anno.

wen bin, capo economista della china minsheng bank, ha affermato che rispetto alla politica di riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistente nel settembre 2023, questa politica è stata rafforzata sia nell’ambito di applicazione che nell’entità della riduzione. tra questi, l'ambito di applicazione non distingue tra prima e seconda casa in stock, quindi è applicabile all'intera dimensione del mercato dei mutui esistenti; l'intervallo di riduzione è una riduzione media di 50 punti base, che supera il precedente aggiustamento nel intervallo di aumento dei punti nell’ambito delle politiche specifiche della città. si prevede che questa riduzione dell'attuale politica dei tassi ipotecari allevierà "l'ondata di rimborso anticipato del prestito". scambiare la “riduzione dei prezzi” con la “stabilità quantitativa” aiuterà a stabilizzare la portata degli asset bancari e allo stesso tempo aumenterà la vitalità dei consumi dei residenti.

gli esperti autorevoli sopra menzionati hanno affermato che una volta completato l'adeguamento batch, si prevede che il calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti ridurrà il reddito da interessi bancari di circa 150 miliardi di yuan. tuttavia, una volta che la differenza di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi mutui si sarà ridotta, i rimborsi anticipati dei prestiti saranno significativamente ridotti, il che aiuterà le banche a stabilizzare l’entità dei prestiti e a migliorare la qualità dei prestiti.

le politiche per stabilizzare il settore immobiliare stanno “bombardando a turno”

oltre ai mutui ipotecari esistenti, la banca centrale ha anche adeguato il rapporto di sostegno finanziario dei 300 miliardi di yuan di mutui per abitazioni a prezzi accessibili creati a maggio dall’originale 60% al 100% per rafforzare gli incentivi basati sul mercato per le banche e le entità di acquisizione.

il 17 maggio, la banca centrale ha annunciato l’istituzione di un programma di rifinanziamento di alloggi a prezzi accessibili da 300 miliardi di yuan per supportare le imprese locali di proprietà statale nell’acquisizione di alloggi commerciali completati ma invenduti a prezzi ragionevoli da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili di tipo collocamento o di tipo affitto.

il china index research institute ritiene che questa mossa contribuirà ad aumentare l’entità dei prestiti delle banche commerciali e avrà un certo impatto positivo sull’approvvigionamento e sullo stoccaggio locale. inoltre, l’aumento della percentuale di capitale rifinanziato può anche ridurre i costi di acquisizione e stoccaggio delle imprese statali.

allo stesso tempo, se nei due documenti di policy dei mutui immobiliari operativi e del “finanziario 16” sono previste scadenze applicabili prima della fine dell'anno, le scadenze applicabili saranno prorogate al 31 dicembre 2026.

wang qing, capo analista macro di oriental jincheng, ritiene che queste politiche accelereranno significativamente l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti in vari luoghi da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili e allevieranno la pressione delle scorte sul mercato immobiliare commerciale. tutte le località si concentreranno sull’attuazione del meccanismo di coordinamento del finanziamento degli immobili urbani e le fonti di finanziamento del credito per le società immobiliari manterranno uno slancio di continuo miglioramento.