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suite à l'annonce d'un certain nombre de politiques immobilières favorables par la banque centrale, l'administration d'état de surveillance financière et d'autres départements le 24 septembre, y compris des réductions de taux d'intérêt, des réductions du taux de réserves obligatoires et des taux d'intérêt hypothécaires existants, la « combinaison » financière de poids lourd « punch » du marché immobilier chinois a finalement été mis en œuvre.

dans la soirée du 29 septembre, la banque centrale et l'administration d'état de surveillance financière ont publié quatre politiques visant à stabiliser l'immobilier, notamment en incitant les banques à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants, en unifiant le taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires à 15 %, en prolongeant la période. de certains documents de politique financière immobilière et l'optimisation du réaménagement de la politique de prêt de logements abordables.

d'après une analyse complète du marché, les « quatre flèches » auront un impact positif sur le marché immobilier et sur la macroéconomie chinoise, contribuant ainsi à stabiliser les attentes de croissance économique et à renforcer la confiance du marché.

les taux d’intérêt hypothécaires existants ont baissé

alors que la « contradiction » entre les anciens et les nouveaux taux d’intérêt hypothécaires continue de s’accumuler et de s’étendre, les appels à la réduction des prêts hypothécaires existants se multiplient progressivement.

en termes de politiques visant à stabiliser le marché immobilier, le contenu qui a cette fois retenu le plus l'attention du marché est la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants et l'unification du taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires.

la banque centrale a annoncé qu'elle inciterait les banques commerciales à abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants pour les rapprocher des nouveaux taux d'intérêt des prêts, la réduction moyenne étant attendue autour de 0,5 point de pourcentage.

dans le même temps, la banque centrale a publié un avis selon lequel les prêts commerciaux personnels au logement ne feront plus de distinction entre les premières et les résidences secondaires, et le taux d'acompte minimum sera unifié à au moins 15 %. sur la base du ratio d'acompte minimum unifié national, toutes les succursales provinciales de la banque populaire de chine et tous les bureaux locaux de l'administration nationale de surveillance financière détermineront de manière indépendante s'il convient de fixer des ratios d'acompte différenciés dans chaque ville sous leur juridiction conformément à le principe de mise en œuvre de la politique spécifique à la ville et les exigences réglementaires des gouvernements de chaque ville relevant de leur juridiction. la politique du ratio de mise de fonds minimum et détermine la limite inférieure du ratio de mise de fonds minimum pour chaque ville de la juridiction.

china business news a appris de la banque centrale qu'à la fin du mois de juillet, le taux d'intérêt moyen pondéré de tous les prêts hypothécaires existants était d'environ 4,06 %. au cours des huit premiers mois de 2024, le taux d’intérêt moyen des nouveaux prêts hypothécaires à l’échelle nationale était de 3,61 %.

l'« initiative sur l'ajustement par lots des taux d'intérêt hypothécaires existants » précise qu'avant le 31 octobre, le taux d'augmentation en points lpr (taux d'intérêt coté sur le marché des prêts) pour les prêts hypothécaires existants avec un taux d'augmentation en points supérieur à -30 bp sera ajusté par lots pour pas moins de -30 bp. après l'ajustement, le taux d'intérêt hypothécaire existant baissera à environ lpr (3,85%)-30bp=3,55%, ce qui est légèrement inférieur au taux d'intérêt moyen national pour les nouveaux prêts hypothécaires au cours des huit premiers mois de 2024 (3,61%). après l'ajustement, le taux d'intérêt baissera d'environ 0,5 point de pourcentage par rapport aux 4,06 % avant l'ajustement. la baisse devrait être moyenne et les spécificités seront différentes pour chaque contrat.

un expert du marché faisant autorité a déclaré à china business news que si la réduction du taux d'intérêt directeur de la banque centrale de 0,2 point de pourcentage est prise en compte, le lpr pourrait suivre la baisse du 21 octobre. après la réévaluation des prêts, le taux d'intérêt hypothécaire existant ajusté sera considérablement inférieur. supérieur à 3,55 %, ce qui permet d’économiser considérablement les paiements d’intérêts des emprunteurs hypothécaires.

en prenant comme exemple une hypothèque existante d'une durée de 1 million de yuans, 25 ans, et des remboursements égaux du principal et des intérêts, en supposant que le taux d'intérêt hypothécaire soit réduit de 4,4% à 3,55%, les frais d'intérêts de l'emprunteur peuvent être économisés d'environ 5 600 yuans par an.

wen bin, économiste en chef de la china minsheng bank, a déclaré que par rapport à la politique de réduction des taux d'intérêt hypothécaires existante en septembre 2023, cette politique a été renforcée à la fois dans le champ d'application et dans l'ampleur de la réduction. parmi eux, le champ d'application ne fait pas de distinction entre les résidences principales et secondaires en stock, il s'applique donc à l'ensemble de la taille du marché hypothécaire existant ; la plage de réduction est une réduction moyenne de 50 points de base, ce qui dépasse l'ajustement précédent du marché hypothécaire ; plage d’augmentation de points dans le cadre des politiques spécifiques à la ville. cette réduction de la politique actuelle des taux d'intérêt hypothécaires devrait atténuer la « vague de remboursement anticipé des prêts ». échanger la « réduction des prix » contre la « stabilité quantitative » contribuera à stabiliser l'échelle des actifs bancaires tout en renforçant la vitalité de la consommation des résidents.

les experts susmentionnés ont déclaré qu'une fois l'ajustement par lots terminé, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants devrait réduire les revenus d'intérêts bancaires d'environ 150 milliards de yuans. cependant, une fois que la différence de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires se sera réduite, les remboursements anticipés des prêts seront considérablement réduits, ce qui aidera les banques à stabiliser l'échelle des prêts et à améliorer la qualité des prêts.

les politiques visant à stabiliser l’immobilier « bombardent à tour de rôle »

en plus des prêts hypothécaires existants, la banque centrale a également ajusté le taux de soutien financier du prêt de 300 milliards de yuans pour le logement abordable créé en mai, passant de 60 % à 100 % initialement, afin de renforcer les incitations basées sur le marché pour les banques et les entités d'acquisition.

le 17 mai, la banque centrale a annoncé la création d'un programme de refinancement de logements abordables de 300 milliards de yuans pour aider les entreprises publiques locales à acquérir des logements commerciaux achevés mais invendus à des prix raisonnables pour les utiliser comme logements abordables de type placement ou location.

le china index research institute estime que cette décision contribuera à accroître l'ampleur des prêts des banques commerciales et aura un certain impact positif sur l'approvisionnement et le stockage locaux. en outre, l'augmentation de la proportion de capitaux restitués peut également réduire les coûts d'acquisition et de stockage des entreprises publiques.

parallèlement, s'il existe des délais applicables dans les deux documents de politique des prêts immobiliers d'exploitation et du « financier 16 » qui arrivent à échéance avant la fin de l'année, les délais applicables seront prolongés jusqu'au 31 décembre 2026.

wang qing, macro-analyste en chef d'oriental jincheng, estime que ces politiques accéléreront considérablement l'acquisition de logements commerciaux existants dans divers endroits pour les utiliser comme logements abordables et atténueront la pression sur les stocks sur le marché du logement commercial. toutes les localités se concentreront sur la mise en œuvre du mécanisme de coordination du financement de l'immobilier urbain, et les sources de financement par crédit pour les sociétés immobilières maintiendront une dynamique d'amélioration continue.