2024-09-29
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9월 24일 중앙은행, 국가금융감독관리총국 및 기타 부서에서 금리 인하, 지준율 인하, 기존 모기지 금리 인하 등 여러 우호적인 부동산 정책을 발표한 후, 중량급 금융 "조합"이 발표되었습니다. 중국 부동산 시장의 펀치(punch)'가 드디어 시행됐다.
9월 29일 저녁, 중앙은행과 국가금융감독총국은 은행에 기존 모기지 이자율을 낮추도록 지도하고 모기지 최소 계약금 비율을 15%로 통일하고 기간을 연장하는 등 부동산 안정을 위한 4가지 정책을 발표했습니다. 일부 부동산 금융 정책 문서 및 저렴한 주택 재개발을 최적화합니다.
종합적인 시장 분석을 통해 '네 개의 화살'은 부동산 시장과 중국의 거시경제에 긍정적인 영향을 미쳐 경제성장 기대를 안정시키고 시장 신뢰도를 높이는 데 도움이 될 것입니다.
기존 모기지 금리 인하
기존 주택담보대출 금리와 신규 주택담보대출 금리 사이의 '모순'이 계속 누적·확대되면서 기존 주택담보대출을 줄여야 한다는 요구가 점차 높아지고 있다.
부동산 시장 안정 정책 측면에서 이번에 시장에서 가장 주목받는 내용은 기존 주택담보대출 금리 인하와 주택담보대출 최저 계약금 비율 통일이다.
중앙은행은 시중은행들에게 기존 모기지 금리를 새로운 대출 금리에 가깝게 낮추도록 지시할 것이라고 발표했으며, 평균 인하율은 약 0.5%포인트가 될 것으로 예상됩니다.
동시에 중앙은행은 상업용 개인 주택 대출이 더 이상 첫 번째 주택과 두 번째 주택을 구분하지 않고 최소 계약금 비율을 15% 이상으로 통일한다는 공지를 발표했습니다. 전국 통일된 최소 계약금 비율에 기초하여 중국인민은행의 모든 성 지점과 국가재정감독청의 모든 지방 사무실은 해당 관할권의 각 도시에서 규정에 따라 차등적인 계약금 비율을 설정할지 여부를 독립적으로 결정해야 합니다. 도시별 정책 시행 원칙과 관할 도시별 정부의 규제 요건을 검토하고, 관할 도시별 최소 계약금 비율 하한을 결정합니다.
차이나비즈니스뉴스는 중앙은행으로부터 7월 말 현재 기존 주택담보대출의 가중평균 금리가 약 4.06%라는 사실을 알아냈다. 2024년 첫 8개월간 전국 신규 주택담보대출 평균 금리는 3.61%였다.
'기존 모기지 금리 일괄 조정 방안'에서는 포인트 인상률이 -30bp를 초과하는 기존 주택담보대출에 대해 10월 31일 이전에 lpr(대출시장 공시금리) 포인트 인상률을 일괄 조정한다고 명시하고 있다. -30bp 이상. 조정 후 기존 모기지 금리는 약 lpr(3.85%)-30bp=3.55%로 떨어지며, 이는 2024년 첫 8개월 동안 신규 모기지 대출에 대한 전국 평균 금리(3.61%)보다 약간 낮습니다. 조정 후 금리는 조정 전 4.06%에서 약 0.5%포인트 정도 하락할 것으로 예상되며, 구체적인 내용은 계약별로 다를 예정이다.
권위 있는 시장 전문가는 차이나 비즈니스 뉴스에 중앙은행의 0.2%포인트 정책 금리 인하를 고려하면 lpr이 10월 21일 하락세를 따라갈 수 있다고 말했습니다. 대출 가격 조정 후 조정된 기존 모기지 금리는 상당히 낮아질 것입니다. 3.55%보다 높아 모기지 대출자의 이자 지불이 크게 절약됩니다.
기존 모기지 100만 위안, 25년 원리금 균등상환을 예로 들어 모기지 금리를 4.4%에서 3.55%로 인하한다고 가정하면 차용인의 이자비용은 약 5,600만원 절감 가능하다. 연간 위안.
중국 민성은행 원빈 수석 이코노미스트는 “이 정책은 2023년 9월 기존 모기지 금리 인하 정책과 비교해 적용 범위와 인하 규모 모두에서 강화됐다”고 말했다. 이 중 적용범위는 재고가 있는 1주택과 2주택을 구분하지 않으므로 기존 주택담보대출 시장 규모 전체에 적용된다. 도시별 정책에 따른 포인트 증가 범위. 이번 기존 주택담보대출 금리 정책 인하로 '대출 조기상환파'가 완화될 것으로 기대된다. '물가안정'을 '물가안정'으로 바꿔 은행자산 규모를 안정시키는 동시에 주민의 소비활력도 높일 수 있을 것이다.
위에서 언급한 권위 있는 전문가들은 일괄 조정이 완료된 후 기존 모기지 금리의 하락으로 인해 은행 이자 수입이 약 1,500억 위안 감소할 것으로 예상한다고 밝혔습니다. 다만, 신규 모기지와 기존 모기지 간 금리 차이가 줄어들면 조기 대출 상환이 크게 줄어들어 은행의 대출 규모 안정과 대출 질 향상에 도움이 될 것입니다.
부동산 안정 정책은 '차례대로 폭격'
기존 모기지 대출 외에도 중앙은행은 은행과 인수 기관에 대한 시장 기반 인센티브를 강화하기 위해 5월에 생성된 3000억 위안 규모의 저렴한 주택 재대출의 재정 지원 비율을 원래 60%에서 100%로 조정했습니다.
5월 17일, 중앙은행은 지역 국영기업이 완공되었지만 미분양된 상업용 주택을 합리적인 가격에 구입하여 배치형 또는 임대형 저렴한 주택으로 사용할 수 있도록 지원하기 위해 3000억 위안 규모의 저렴한 주택 재융자 프로그램을 수립한다고 발표했습니다.
중국 지수 연구소는 이러한 움직임이 상업 은행 대출 규모를 늘리는 데 도움이 되고 현지 조달 및 보관에 어느 정도 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 믿습니다. 또한 재대출 자본의 비율을 높이면 국유 기업의 인수 및 보관 비용도 줄일 수 있습니다.
동시에, 연말 이전에 만기되는 운용자산 대출과 "파이낸셜 16"의 두 가지 정책 문서에 적용 기한이 있는 경우, 해당 기한은 2026년 12월 31일까지 연장됩니다.
oriental jincheng의 수석 거시 분석가인 wang qing은 이러한 정책이 저렴한 주택으로 사용하기 위해 다양한 장소에서 기존 상업용 주택의 인수를 크게 가속화하고 상업용 주택 시장에 대한 재고 압력을 완화할 것이라고 믿습니다. 모든 지역은 도시 부동산 융자 조정 메커니즘을 중점적으로 실시하고 부동산 회사의 신용 융자 소스는 지속적인 개선 추세를 유지할 것입니다.
