muchas inmobiliarias planean posponer el pago de sus bonos y buscar nuevas formas de reestructurar sus deudas
2024-09-25
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recientemente se han producido muchos cambios nuevos en la reestructuración de la deuda de las compañías de seguros inmobiliarios. algunas personas están contentas y otras preocupadas.
a finales de septiembre, los planes de reestructuración de la deuda exterior de yuzhou y kaisa ganaron sucesivamente el apoyo de la mayoría de los acreedores, dando un paso más hacia la solución del problema de la deuda exterior. sin embargo, más empresas inmobiliarias se enfrentan a otra ampliación de deuda.
recientemente, varias empresas inmobiliarias asegurables que han completado o ampliado la reestructuración o extensión de la deuda, incluidas r&f, sunac, country garden y otras empresas inmobiliarias, han comenzado a promover una nueva ronda de refinanciación de la deuda o incluso han reiniciado planes de reestructuración.
algunas personas de empresas inmobiliarias dijeron que las ventas han disminuido, la financiación se ha bloqueado, la liquidez sigue bajo presión y miles de millones de dólares en intereses se han convertido en "enormes sumas de dinero". incluso si se completa la reestructuración de la deuda, las empresas todavía enfrentan considerables dificultades. desafíos. la industria dijo que promover una nueva ronda de reestructuración o extensión de la deuda puede aumentar la presión operativa de las empresas inmobiliarias, pero si otra extensión tiene éxito, también puede aliviar la presión del pago de la deuda en el corto plazo.
vale la pena mencionar que los reguladores también están trabajando arduamente para brindar más apoyo a la industria desde el nivel de políticas. además de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes y reducir el índice de pago inicial para segundas viviendas, también han introducido "16 reglamentos financieros". préstamos inmobiliarios operativos. el período de validez de esta póliza escalonada se ha ampliado hasta finales de 2026.
instituciones de investigación de terceros dijeron que la extensión de las dos políticas financieras inmobiliarias ayudará a guiar a las instituciones financieras a brindar apoyo financiero continuo y estable a las empresas inmobiliarias, ayudará a las empresas inmobiliarias de alta calidad a revitalizar los activos existentes, aliviar la presión financiera y, por lo tanto, promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario.
reiniciar la reestructuración de la deuda
recientemente, los bonos corporativos "h16 r&f 5", "hi8 r&f 8" y "h18 r&f 1", cuya negociación estuvo suspendida durante aproximadamente medio mes, anunciaron la reanudación de la negociación.
el anuncio de reanudación muestra que r&f real estate debía pagar parte de los intereses de los tres bonos mencionados el 16 de septiembre. sin embargo, debido a su capital y condiciones operativas, el período de gracia para esta parte de los intereses se amplió otros seis meses. a marzo de 2025.
en realidad, este período de gracia tiene como objetivo proporcionar a r&f properties y a los tenedores de bonos el tiempo de comunicación necesario para negociar un nuevo plan de reestructuración de deuda viable.
de hecho, r&f real estate completó la reestructuración de la deuda nacional y extranjera en 2022, pero recientemente ha habido noticias de incumplimiento de la deuda nuevamente. a mediados de agosto, los intereses de más de 4.500 millones de dólares en pagarés emitidos por las filiales de r&f properties estaban vencidos y no pagados.
para resolver este problema, r&f dijo que está discutiendo soluciones con los tenedores y considerando todas las acciones posibles, incluido, entre otros, el desarrollo de un plan general de gestión de deuda extraterritorial.
una situación similar también le ocurrió a country garden. en septiembre de 2023, country garden completó la prórroga total de 9 deudas internas de una sola vez, por un importe de aproximadamente 15.000 millones de yuanes. sin embargo, a principios de septiembre de este año, country garden extendió por seis meses el pago a plazos de los bonos corporativos nacionales antes mencionados y ajustó el plazo de pago a marzo de 2025.
en este sentido, country garden afirmó que debido al impacto de múltiples factores, como la presión general sobre las ventas de la industria y las restricciones en la asignación de capital, aún no ha podido recaudar fondos suficientes para el capital y los intereses pagaderos de los bonos corporativos. a continuación se utilizará dentro del período de gracia. comunicarse plenamente con los inversores y formular de forma integral un plan de paquete para el siguiente paso.
bajo una enorme presión de liquidez, las empresas inmobiliarias se esfuerzan por ahorrar cada moneda. tomando a sunac como ejemplo, la compañía completó la extensión general de bonos nacionales a principios de 2023, con un total de 10 transacciones, con una escala total de aproximadamente 16 mil millones de yuanes. según el plan original, de cuatro de los bonos, sunac debería pagar parte de los intereses en junio de este año y el 5% de la primera cuota de capital en septiembre.
sin embargo, a medida que se acercaba el nodo de amortización, la sunac optó por ampliar nuevamente el plazo y ajustó el plazo de pago de capital e intereses a diciembre. la escala actual de estos cuatro bonos es de unos 9.500 millones de yuanes. un cálculo aproximado muestra que el capital total y los intereses que sunac originalmente necesitaba pagar eran sólo unos 500 millones de yuanes.
el plan de reestructuración de la deuda de la empresa inmobiliaria zhengrong real estate, con sede en fujian, recibió originalmente el apoyo de más del 75% de los acreedores y estaba a solo un paso de completar la reestructuración de la deuda. sin embargo, la empresa decidió suspender activamente la audiencia y. buscar un nuevo plan de reestructuración.
un experto de una empresa de bienes raíces que todavía está promoviendo la reestructuración de la deuda dijo a china business news que, para muchos planes de reestructuración de la deuda que se han aprobado, incluso si pueden implementarse con trabajo duro, se estima que la empresa será traumática. aprovechar la situación actual. la situación requiere renegociación.
sin embargo, otra ampliación de la deuda tiene ventajas y desventajas para las empresas inmobiliarias. liu shui, director de investigación corporativa del china index research institute, cree que promover una nueva ronda de reestructuración o extensión de la deuda aumentará la presión operativa de las empresas inmobiliarias, obligándoles a dedicar más tiempo y energía a negociar con los acreedores, dificultando la recuperación de la situación normal. operaciones de las empresas inmobiliarias, y no permitirá que las empresas inmobiliarias reanuden sus operaciones normales. propicio para las actividades comerciales de las empresas inmobiliarias. por otro lado, si se puede prorrogar nuevamente, también puede aliviar la presión del pago de la deuda en el corto plazo.
es necesario facilitar el flujo de caja
lo que ha vuelto a hundir a las empresas inmobiliarias en un vórtice de deuda es el mercado inmobiliario, que todavía está experimentando profundos ajustes.
r&f real estate mencionó claramente en su informe provisional de 2024: "en el último año, las ventas contratadas cayeron significativamente, junto con la falta de capacidad de pago, lo que aceleró los vencimientos de la deuda. estas condiciones anormales han llevado a una mayor incertidumbre en el flujo de caja y a la incapacidad de planificación estratégica y dificultad para gestionar la liquidez para cumplir con las obligaciones de pago de la deuda”.
desde 2024, el mercado inmobiliario en general todavía se encuentra en una etapa de consolidación débil. en los primeros ocho meses, las ventas de las empresas inmobiliarias cayeron más del 36% interanual y el rendimiento acumulado de casi el 90% del total. las 100 principales empresas inmobiliarias disminuyeron año tras año. sunac también mencionó que la profundidad y duración del ajuste del mercado inmobiliario superaron las expectativas.
cric, una institución de investigación independiente, cree que en la primera mitad del año, la confianza y las expectativas de los compradores de vivienda estaban en un nivel bajo, el mercado de capitales carecía de confianza en las empresas inmobiliarias y el monto neto de financiamiento cayó al rango negativo para mucho tiempo.
según las estadísticas, en los primeros ocho meses de este año, el monto de financiación acumulado de 65 empresas inmobiliarias típicas fue de 309.477 millones de yuanes, una disminución interanual del 32,2%, y la mayoría de ellas fueron emisiones de bonos nacionales promovidas por el gobierno central. empresas de propiedad estatal. en general, las empresas inmobiliarias se enfrentan a presiones financieras más estrictas.
a medida que el mercado continúa debilitándose, los ingresos por ventas han disminuido y la financiación general ha sido lenta, las empresas inmobiliarias han reducido significativamente el efectivo disponible, ejerciendo una enorme presión financiera a nivel del grupo.
según las estadísticas del cric, las tenencias de efectivo de 50 empresas inmobiliarias de la muestra experimentaron un crecimiento negativo por primera vez en 2021, con una caída de más del 10% ese año. desde entonces, ha mantenido una tendencia decreciente año tras año. descensos de más del 22% y el 14% respectivamente de 2022 a 2023, una nueva disminución del 9,6% en el primer semestre de 2024. el 86% de las inmobiliarias tiene menos efectivo que a finales de 2023.
durante el mismo período, los pasivos totales que devengan intereses de las empresas inmobiliarias de la muestra antes mencionada solo disminuyeron ligeramente (0,65%), mientras que los pasivos que devengan intereses a corto plazo aumentaron un 1,87%. el cric estima que la relación ajustada entre efectivo sin restricciones y deuda a corto plazo disminuyó ligeramente desde principios de año a 0,48, lo que indica que las empresas inmobiliarias todavía están bajo una gran presión a corto plazo.
"en este momento, si miramos las condiciones de reestructuración de la deuda previstas para 2023, somos optimistas", dijo una fuente de la empresa inmobiliaria antes mencionada. liu shui dijo que a medida que el ajuste profundo del mercado inmobiliario dure más y la liquidez de las empresas inmobiliarias no mejore significativamente, más empresas inmobiliarias refinanciarán sus deudas nuevamente.
con experiencia previa, ¿será más fácil esta ronda de negociaciones?
una persona de una empresa de bienes raíces que promueve la extensión de la deuda interna dijo a los periodistas que si la extensión es más fácil de negociar depende de múltiples factores. "si se trata de una extensión con términos similares a los bonos anteriores, será más fácil de aprobar. al mismo tiempo, los bonos con acreedores concentrados serán más fáciles de negociar, pero si los tenedores están más dispersos, será difícil negociar". ".
"los acreedores comprenden cada vez mejor el mercado inmobiliario continental y las dificultades a las que se enfrentan las empresas". los conocedores de las empresas inmobiliarias antes mencionadas esperan que la nueva reestructuración de la deuda sea menos difícil de negociar, "pero la deuda específica". los términos de reducción aún deben comunicarse cuidadosamente.
yu xiaoyu, director de investigación de yihan think tank, también dijo que la aceptación actual de los acreedores también está aumentando, pero la dificultad de la extensión es cómo hacer que los inversores crean que la empresa tiene la capacidad de devolver el dinero. el mercado actual no es ideal. , y las empresas inmobiliarias aseguradas no reciben nuevos préstamos desde hace mucho tiempo. terrenos, la financiación está bloqueada, ¿por qué los acreedores deberían confiar en la empresa? "se estima que existe una alta probabilidad de que se intercambie tiempo por espacio. las dos partes seguirán trabajando juntas y finalmente llegarán a un acuerdo".
vale la pena mencionar que los reguladores también están trabajando arduamente para brindar más apoyo a las empresas inmobiliarias desde el nivel de políticas para aliviar la presión de liquidez sobre las empresas. el 24 de septiembre, el banco central anunció que ampliaría el período de validez de dos documentos de política financiera inmobiliaria, ampliando el período de validez de los "16 artículos financieros" y dos políticas escalonadas sobre préstamos inmobiliarios operativos del 31 de diciembre de 2024 a diciembre de 2026. 31.
kerui señaló que la extensión de los "16 reglamentos financieros" ayudará a guiar a las instituciones financieras a brindar apoyo financiero continuo y estable a las empresas de desarrollo inmobiliario, aliviará la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias y, al mismo tiempo, puede ayudar mejor. lograr el objetivo de entrega garantizada de edificios y promover el desarrollo del mercado inmobiliario estable. retrasar la política de apoyo a los préstamos inmobiliarios operativos ayudará a las empresas inmobiliarias de alta calidad a revitalizar sus activos existentes, mejorar la liquidez a través de préstamos inmobiliarios operativos y aliviar la presión de pago de la deuda.
además, el mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria urbana también avanza de forma constante. hasta ahora, los bancos comerciales han aprobado más de 5.700 proyectos de la "lista blanca", con un monto de financiamiento aprobado de 1,43 billones de yuanes, respaldando la entrega a tiempo de más de 4 millones de unidades de vivienda.
un insider de la inmobiliaria reveló que una de las principales tareas actuales es revitalizar el proyecto para buscar mayor retorno de capital. entre ellos, además de negociar planes con acreedores como instituciones financieras y contratistas generales para reiniciar el proyecto, "la inclusión en la lista blanca también es una forma".
(este artículo proviene de china business news)
