molte società immobiliari intendono posticipare il rimborso delle proprie obbligazioni e trovare nuove modalità per ristrutturare i propri debiti
2024-09-25
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recentemente si sono verificati molti nuovi cambiamenti nella ristrutturazione del debito delle compagnie assicurative immobiliari. alcuni sono contenti, altri sono preoccupati.
alla fine di settembre, i piani di ristrutturazione del debito estero di yuzhou e kaisa hanno successivamente ottenuto il sostegno della maggior parte dei creditori, facendo un passo avanti verso la risoluzione del problema del debito estero. tuttavia, sempre più società immobiliari si trovano ad affrontare un’altra estensione del debito.
recentemente, un certo numero di società immobiliari assicurabili che hanno completato la ristrutturazione o l'estensione del debito, tra cui r&f, sunac, country garden e altre società immobiliari, hanno iniziato a promuovere un nuovo ciclo di rinnovo del debito o addirittura a riavviare piani di ristrutturazione.
alcuni esponenti delle società immobiliari affermano che le vendite sono diminuite, i finanziamenti sono stati bloccati, la liquidità continua ad essere sotto pressione e gli interessi miliardari sono diventati "enormi somme di denaro". anche se la ristrutturazione del debito è completata, le aziende devono ancora far fronte a notevoli perdite sfide. l’industria ha affermato che la promozione di un nuovo ciclo di ristrutturazione o estensione del debito potrebbe aumentare la pressione operativa delle società immobiliari, ma se un’altra estensione avrà successo, può anche alleviare la pressione per il rimborso del debito a breve termine.
vale la pena ricordare che anche le autorità di regolamentazione stanno lavorando duramente per fornire maggiore sostegno al settore a livello politico. oltre ad abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti e ad abbassare il tasso di acconto per le seconde case, hanno anche introdotto "16 regolamenti finanziari" e. prestiti immobiliari operativi il periodo di validità di questa politica graduale è stato prorogato fino alla fine del 2026.
istituti di ricerca terzi hanno affermato che l'estensione delle due politiche finanziarie immobiliari aiuterà a guidare le istituzioni finanziarie a fornire un sostegno finanziario continuo e stabile alle società immobiliari, aiuterà le società immobiliari di alta qualità a rivitalizzare gli asset esistenti, allentare la pressione finanziaria e quindi promuovere lo sviluppo stabile del mercato immobiliare.
riavviare la ristrutturazione del debito
recentemente, le obbligazioni societarie "h16 r&f 5", "hi8 r&f 8" e "h18 r&f 1", sospese dalle negoziazioni per circa mezzo mese, hanno annunciato la ripresa delle negoziazioni.
dall'annuncio della ripresa risulta che r&f real estate avrebbe dovuto pagare parte degli interessi sulle tre obbligazioni sopra citate il 16 settembre. tuttavia, a causa del suo capitale e delle condizioni operative, il periodo di grazia per questa parte degli interessi è stato prolungato di altri sei mesi a marzo 2025.
questo periodo di grazia serve in realtà a fornire a r&f properties e agli obbligazionisti il tempo di comunicazione necessario per negoziare un nuovo piano di ristrutturazione del debito fattibile.
in effetti, r&f real estate ha completato la ristrutturazione del debito nazionale ed estero nel 2022, ma recentemente si è diffusa nuovamente la notizia di un default del debito. a metà agosto, gli interessi su oltre 4,5 miliardi di dollari in titoli emessi dalle filiali di r&f properties erano scaduti e non pagati.
per risolvere questo problema, r&f ha affermato che sta discutendo soluzioni con i detentori e considerando tutte le possibili azioni, incluso ma non limitato allo sviluppo di un piano complessivo di gestione del debito offshore.
una situazione simile è accaduta anche a country garden. nel settembre 2023 country garden ha completato in un colpo solo l’estensione complessiva di 9 debiti interni, per un importo di circa 15 miliardi di yuan. tuttavia, dall’inizio di settembre di quest’anno, country garden ha prorogato di sei mesi il pagamento rateale delle suddette obbligazioni societarie nazionali e ha adeguato la data di pagamento a marzo 2025.
a questo proposito, country garden ha dichiarato che a causa dell'impatto di molteplici fattori come la pressione generale sulle vendite del settore e le restrizioni sull'allocazione del capitale, non è ancora stata in grado di raccogliere fondi sufficienti per il capitale e gli interessi pagabili sulle obbligazioni societarie essere successivamente utilizzato entro il periodo di grazia. comunicare pienamente con gli investitori e formulare in modo esaustivo un piano di pacchetto per la fase successiva.
sotto un’enorme pressione sulla liquidità, le società immobiliari si sforzano di risparmiare ogni moneta. prendendo come esempio sunac, la società ha completato l’estensione complessiva delle obbligazioni nazionali all’inizio del 2023, con un totale di 10 transazioni, per un importo totale di circa 16 miliardi di yuan. secondo il piano originario, per quattro obbligazioni sunac dovrebbe rimborsare parte degli interessi a giugno di quest'anno e il 5% della prima rata del capitale a settembre.
tuttavia, con l’avvicinarsi del nodo del rimborso, sunac ha scelto di estendere nuovamente il periodo e ha adeguato i tempi di pagamento del capitale e degli interessi a dicembre. l'importo attuale di queste quattro obbligazioni è di circa 9,5 miliardi di yuan. un calcolo approssimativo mostra che il totale del capitale e degli interessi che sunac originariamente doveva pagare ammontava solo a circa 500 milioni di yuan.
il piano di ristrutturazione del debito della società immobiliare zhengrong real estate con sede nel fujian ha inizialmente ricevuto il sostegno di oltre il 75% dei creditori ed era solo a un passo dal completamento della ristrutturazione del debito. tuttavia, la società ha scelto di sospendere attivamente l'udienza cercare un nuovo piano di ristrutturazione.
un membro di una società immobiliare che sta ancora promuovendo la ristrutturazione del debito ha detto a china business news che molti piani di ristrutturazione del debito approvati, anche se possono essere implementati con un certo sforzo, potrebbero essere traumatici trarre vantaggio dalla situazione attuale. la situazione richiede una rinegoziazione.
tuttavia, un ulteriore ampliamento del debito presenta sia vantaggi che svantaggi per le società immobiliari. liu shui, direttore della ricerca aziendale del china index research institute, ritiene che la promozione di un nuovo ciclo di ristrutturazione o estensione del debito aumenterà la pressione operativa delle società immobiliari, richiedendo loro di dedicare più tempo ed energie alla negoziazione con i creditori, ostacolando il recupero della normale situazione finanziaria. operazioni delle società immobiliari e non consentirà alle società immobiliari di riprendere le normali operazioni favorevoli alle attività commerciali delle società immobiliari. d’altro canto, se potesse essere nuovamente prorogato, potrebbe anche allentare la pressione per il rimborso del debito a breve termine.
il flusso di cassa deve essere alleggerito
ciò che ha nuovamente gettato le società immobiliari nel vortice del debito è il mercato immobiliare, che è ancora in fase di profondo aggiustamento.
r&f real estate ha chiaramente menzionato nel suo rapporto intermedio del 2024: "nell'ultimo anno, le vendite contrattate sono diminuite in modo significativo, insieme alla mancanza di capacità di rimborso, accelerando le scadenze del debito. queste condizioni anomale hanno portato a una maggiore incertezza nel flusso di cassa e all'incapacità di pianificazione strategica e difficoltà nella gestione della liquidità per far fronte agli obblighi di rimborso del debito”.
dal 2024 il mercato immobiliare complessivo si trova ancora in una debole fase di consolidamento. nei primi otto mesi le vendite delle società immobiliari sono diminuite di oltre il 36% rispetto all'anno precedente e la performance cumulativa di quasi il 90%. le prime 100 società immobiliari sono diminuite di anno in anno. sunac ha anche affermato che la profondità e la durata dell'aggiustamento del mercato immobiliare hanno superato le aspettative.
cric, un istituto di ricerca terzo, ritiene che nella prima metà dell'anno la fiducia e le aspettative degli acquirenti di case fossero a un livello basso, il mercato dei capitali non avesse fiducia nelle società immobiliari e l'importo netto del finanziamento sia sceso nella fascia negativa per molto tempo.
secondo le statistiche, nei primi otto mesi di quest’anno, l’importo complessivo dei finanziamenti di 65 tipiche società immobiliari è stato di 309,477 miliardi di yuan, una diminuzione del 32,2% su base annua e la maggior parte di essi erano emissioni di obbligazioni nazionali promosse dalla centrale imprese statali. nel complesso, le società immobiliari si trovano ad affrontare pressioni finanziarie più severe.
poiché il mercato continua a indebolirsi, gli incassi delle vendite sono diminuiti e il finanziamento complessivo è stato lento, le società immobiliari hanno ridotto significativamente le liquidità, esercitando un’enorme pressione finanziaria a livello di gruppo.
secondo le statistiche cric, le disponibilità liquide di 50 società immobiliari campione hanno registrato per la prima volta una crescita negativa nel 2021, con un calo di oltre il 10%. da allora, ha mantenuto una tendenza al ribasso anno dopo anno cali rispettivamente di oltre il 22% e il 14% dal 2022 al 2023, un ulteriore calo del 9,6% nella prima metà del 2024. l’86% delle società immobiliari dispone di meno liquidità rispetto alla fine del 2023.
nello stesso periodo il totale degli impegni fruttiferi delle società immobiliari del campione sopra citato è diminuito solo leggermente dello 0,65%, mentre gli impegni fruttiferi a breve termine sono aumentati dell'1,87%. il cric stima che il rapporto rettificato tra liquidità non vincolata e debito a breve termine sia leggermente sceso dall'inizio dell'anno a 0,48, e che la pressione a breve termine sulle società immobiliari sia ancora elevata.
"al momento, se consideriamo le condizioni di ristrutturazione del debito previste per il 2023, siamo ottimisti", ha affermato un insider della suddetta società immobiliare. liu shui ha detto che poiché l'aggiustamento profondo del mercato immobiliare dura più a lungo e la liquidità delle società immobiliari non migliora in modo significativo, sempre più società immobiliari rinnoveranno i loro debiti.
con l’esperienza precedente, questo ciclo di negoziati diventerà più semplice?
un membro di una società immobiliare che sta promuovendo l'estensione del debito interno ha detto ai giornalisti che se l'estensione sia più facile da negoziare dipende da molteplici fattori. "se si tratta di una proroga con termini simili ai bond precedenti, sarà più facile da approvare. allo stesso tempo, i bond con creditori concentrati saranno più facili da negoziare, ma se i titolari sono più dispersi, sarà difficile negoziare ."
“i creditori ora comprendono sempre meglio il mercato immobiliare continentale e le difficoltà incontrate dalle imprese”. gli addetti ai lavori delle società immobiliari sopra menzionate si aspettano che la nuova ristrutturazione del debito sarà meno difficile da negoziare, “ma il debito specifico i termini di riduzione devono ancora essere comunicati attentamente e discussi."
yu xiaoyu, direttore della ricerca di yihan think tank, ha anche affermato che anche l'attuale accettazione dei creditori è in aumento, ma la difficoltà nell'estensione è come far credere agli investitori che l'azienda ha la capacità di ripagare i soldi. il mercato attuale non è l'ideale , e le società immobiliari assicurate non ricevono nuovi prestiti da molto tempo, i finanziamenti sono bloccati, perché i creditori dovrebbero fidarsi della società? "si stima che ci sia un'alta probabilità che il tempo venga scambiato con lo spazio. le due parti continueranno a lavorare insieme e alla fine raggiungeranno un accordo."
vale la pena ricordare che anche le autorità di regolamentazione stanno lavorando duramente per fornire maggiore supporto alle società immobiliari a livello politico per allentare la pressione sulla liquidità sulle aziende. il 24 settembre, la banca centrale ha annunciato che avrebbe esteso il periodo di validità di due documenti di politica finanziaria immobiliare, estendendo il periodo di validità dei "16 articoli finanziari" e di due politiche graduali sui prestiti immobiliari operativi dal 31 dicembre 2024 a dicembre 2026. 31.
kerui ha sottolineato che l'estensione dei "16 regolamenti finanziari" aiuterà le istituzioni finanziarie a fornire un sostegno finanziario continuo e stabile alle società di sviluppo immobiliare, ad allentare la pressione finanziaria sulle società immobiliari e, allo stesso tempo, potrà aiutare meglio raggiungere l'obiettivo della consegna garantita degli edifici e promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare. ritardare la politica di sostegno per i prestiti immobiliari operativi aiuterà le società immobiliari di alta qualità a rivitalizzare le loro attività esistenti, migliorare la liquidità attraverso prestiti immobiliari operativi e allentare la pressione per il rimborso del debito.
inoltre, anche il meccanismo di coordinamento del finanziamento degli immobili urbani sta progredendo costantemente. finora, le banche commerciali hanno approvato più di 5.700 progetti "white list", con un importo di finanziamento approvato che ha raggiunto 1,43 trilioni di yuan, supportando la consegna entro i tempi previsti di oltre 4 milioni di unità abitative.
un insider della società immobiliare ha rivelato che uno dei compiti principali attuali è rivitalizzare il progetto per ottenere un maggiore rendimento del capitale. tra questi, oltre a negoziare piani con creditori come istituti finanziari e appaltatori generali per riavviare il progetto, "anche l'inserimento nella whitelist è un modo".
(questo articolo proviene da china business news)
