πολλές εταιρείες ακινήτων σχεδιάζουν να αναβάλουν την αποπληρωμή των ομολόγων τους και να βρουν νέους τρόπους αναδιάρθρωσης των χρεών τους
2024-09-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
έχουν γίνει πολλές νέες αλλαγές στην αναδιάρθρωση του χρέους των ασφαλιστικών εταιρειών ακινήτων το τελευταίο διάστημα.
στα τέλη σεπτεμβρίου, τα σχέδια αναδιάρθρωσης του εξωτερικού χρέους των yuzhou και kaisa κέρδισαν διαδοχικά την υποστήριξη των περισσότερων πιστωτών, κάνοντας ένα βήμα πιο κοντά στην επίλυση του προβλήματος του χρέους στο εξωτερικό. ωστόσο, περισσότερες εταιρείες ακινήτων αντιμετωπίζουν άλλη μια επέκταση του χρέους.
πρόσφατα, ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες ακινήτων που ολοκλήρωσαν την αναδιάρθρωση ή την επέκταση του χρέους, συμπεριλαμβανομένων των r&f, sunac, country garden και άλλων εταιρειών ακινήτων, άρχισαν να προωθούν έναν νέο γύρο μετακύλισης χρέους ή ακόμη και να επανεκκινούν σχέδια αναδιάρθρωσης.
μερικοί άνθρωποι από εταιρείες ακινήτων είπαν ότι οι πωλήσεις έχουν μειωθεί, η χρηματοδότηση έχει μπλοκαριστεί, η ρευστότητα συνεχίζει να βρίσκεται υπό πίεση και τα δισεκατομμύρια δολάρια σε τόκους έχουν γίνει "τεράστια χρηματικά ποσά". προκλήσεις. ο κλάδος είπε ότι η προώθηση ενός νέου γύρου αναδιάρθρωσης ή επέκτασης χρέους μπορεί να αυξήσει την πίεση λειτουργίας των εταιρειών ακινήτων, αλλά εάν μια άλλη επέκταση είναι επιτυχής, μπορεί επίσης να μετριάσει την πίεση αποπληρωμής του χρέους βραχυπρόθεσμα.
αξίζει να σημειωθεί ότι οι ρυθμιστικές αρχές εργάζονται επίσης σκληρά για να παράσχουν περισσότερη υποστήριξη στον κλάδο από το επίπεδο πολιτικής εκτός από τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και τη μείωση του δείκτη προκαταβολής για τις δεύτερες κατοικίες, έχουν επίσης εισαγάγει "16 δημοσιονομικούς κανονισμούς" και λειτουργικά δάνεια ακινήτων η περίοδος ισχύος αυτής της σταδιακής πολιτικής έχει παραταθεί έως το τέλος του 2026.
ερευνητικά ιδρύματα τρίτων ανέφεραν ότι η επέκταση των δύο χρηματοοικονομικών πολιτικών στον τομέα της ακίνητης περιουσίας θα βοηθήσει τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να παρέχουν συνεχή και σταθερή οικονομική υποστήριξη σε εταιρείες ακινήτων, να βοηθήσουν τις εταιρείες ακινήτων υψηλής ποιότητας να αναζωογονήσουν υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία, να μειώσουν την οικονομική πίεση και έτσι προώθηση της σταθερής ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.
επανεκκίνηση της αναδιάρθρωσης του χρέους
πρόσφατα, τα εταιρικά ομόλογα «h16 r&f 5», «hi8 r&f 8» και «h18 r&f 1», που έχουν τεθεί σε αναστολή διαπραγμάτευσης για περίπου μισό μήνα, ανακοίνωσαν την επανέναρξη της διαπραγμάτευσης.
η ανακοίνωση επανέναρξης δείχνει ότι η r&f real estate επρόκειτο να καταβάλει μέρος των τόκων για τα τρία παραπάνω ομόλογα στις 16 σεπτεμβρίου. ωστόσο, λόγω των συνθηκών κεφαλαίου και λειτουργίας της, η περίοδος χάριτος για αυτό το μέρος των τόκων παρατάθηκε κατά άλλους έξι μήνες έως τον μάρτιο του 2025.
αυτή η περίοδος χάριτος είναι στην πραγματικότητα για να παρέχει στην r&f properties και στους κατόχους ομολόγων τον απαραίτητο χρόνο επικοινωνίας για τη διαπραγμάτευση ενός εφικτού νέου σχεδίου αναδιάρθρωσης χρέους.
στην πραγματικότητα, η r&f real estate ολοκλήρωσε την αναδιάρθρωση χρέους εσωτερικού και εξωτερικού το 2022, αλλά πρόσφατα υπήρξαν και πάλι νέα για αθέτηση χρέους. στα μέσα αυγούστου, ο τόκος για περισσότερα από 4,5 δισεκατομμύρια δολάρια ηπα σε ομόλογα που εκδόθηκαν από τις θυγατρικές της r&f properties ήταν απαιτητοί και απλήρωτοι.
προκειμένου να λυθεί αυτό το πρόβλημα, η r&f είπε ότι συζητά λύσεις με τους κατόχους και εξετάζει όλες τις πιθανές ενέργειες, συμπεριλαμβανομένης, ενδεικτικά, της ανάπτυξης ενός συνολικού σχεδίου διαχείρισης χρέους για υπεράκτια χρέη.
παρόμοια κατάσταση συνέβη και στο country garden. τον σεπτέμβριο του 2023, η country garden ολοκλήρωσε τη συνολική επέκταση 9 εγχώριων χρεών με μία κίνηση, που αφορούσε ένα ποσό περίπου 15 δισεκατομμυρίων γιουάν. ωστόσο, από τις αρχές σεπτεμβρίου του τρέχοντος έτους, η country garden παρέτεινε την πληρωμή δόσεων των προαναφερθέντων εγχώριων εταιρικών ομολόγων κατά έξι μήνες και προσάρμοσε τον χρόνο πληρωμής έως τον μάρτιο του 2025.
από την άποψη αυτή, η country garden δήλωσε ότι λόγω της επίδρασης πολλών παραγόντων, όπως η συνολική πίεση στις πωλήσεις του κλάδου και οι περιορισμοί στην κατανομή κεφαλαίων, δεν μπόρεσε ακόμη να συγκεντρώσει επαρκή κεφάλαια για το κεφάλαιο και τους τόκους που καταβάλλονται σε εταιρικά ομόλογα στη συνέχεια να χρησιμοποιηθεί εντός της περιόδου χάριτος.
κάτω από τεράστια πίεση ρευστότητας, οι εταιρείες ακινήτων προσπαθούν να σώσουν κάθε νόμισμα. λαμβάνοντας ως παράδειγμα τη sunac, η εταιρεία ολοκλήρωσε τη συνολική επέκταση των εγχώριων ομολόγων στις αρχές του 2023, με συνολικά 10 συναλλαγές, συνολικής κλίμακας περίπου 16 δισεκατομμυρίων γιουάν. σύμφωνα με το αρχικό σχέδιο, για τέσσερα από τα ομόλογα, η sunac θα πρέπει να αποπληρώσει μέρος των τόκων τον ιούνιο φέτος και το 5% της πρώτης δόσης του κεφαλαίου τον σεπτέμβριο.
ωστόσο, καθώς πλησίαζε ο κόμβος αποπληρωμής, η sunac επέλεξε να παρατείνει ξανά την περίοδο και προσάρμοσε τον χρόνο πληρωμής κεφαλαίου και τόκων μέχρι τον δεκέμβριο. η υπάρχουσα κλίμακα αυτών των τεσσάρων ομολόγων είναι περίπου 9,5 δισεκατομμύρια γιουάν ένας πρόχειρος υπολογισμός δείχνει ότι το συνολικό κεφάλαιο και οι τόκοι που έπρεπε αρχικά να πληρώσει η sunac ήταν μόνο περίπου 500 εκατομμύρια γιουάν.
το σχέδιο αναδιάρθρωσης χρέους της εταιρείας ακινήτων zhengrong real estate με έδρα το fujian έλαβε αρχικά την υποστήριξη άνω του 75% των πιστωτών και βρισκόταν μόνο ένα βήμα μακριά από την ολοκλήρωση της αναδιάρθρωσης του χρέους, ωστόσο, η εταιρεία επέλεξε να αναστείλει ενεργά την ακρόαση αναζητήσει ένα νέο σχέδιο αναδιάρθρωσης.
ένας γνώστης μιας εταιρείας ακινήτων που εξακολουθεί να προωθεί την αναδιάρθρωση του χρέους είπε στο china business news ότι για πολλά σχέδια αναδιάρθρωσης χρέους που έχουν εγκριθεί, ακόμη και αν μπορούν να εφαρμοστούν με σκληρή δουλειά, εκτιμάται ότι θα είναι τραυματικά εκμεταλλευτείτε την τρέχουσα κατάσταση η κατάσταση απαιτεί επαναδιαπραγμάτευση.
ωστόσο, μια άλλη επέκταση του χρέους έχει τόσο πλεονεκτήματα όσο και μειονεκτήματα για τις εταιρείες ακινήτων. ο liu shui, διευθυντής εταιρικής έρευνας του china index research institute, πιστεύει ότι η προώθηση ενός νέου γύρου αναδιάρθρωσης ή επέκτασης του χρέους θα αυξήσει τη λειτουργική πίεση των εταιρειών ακινήτων, απαιτώντας από αυτές να ξοδεύουν περισσότερο χρόνο και ενέργεια για διαπραγματεύσεις με τους πιστωτές, εμποδίζοντας την ανάκαμψη του κανονικού δραστηριότητες κτηματομεσιτικών εταιρειών και δεν θα επιτρέψει στις εταιρείες ακινήτων να ξαναρχίσουν τις κανονικές τους δραστηριότητες. από την άλλη πλευρά, εάν μπορεί να παραταθεί ξανά, μπορεί επίσης να μετριάσει την πίεση αποπληρωμής του χρέους βραχυπρόθεσμα.
οι ταμειακές ροές πρέπει να χαλαρώσουν
αυτό που βύθισε ξανά τις εταιρείες ακινήτων σε δίνη χρέους είναι η αγορά ακινήτων, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται βαθιές προσαρμογές.
η r&f real estate ανέφερε ξεκάθαρα στην ενδιάμεση έκθεσή της για το 2024, "το περασμένο έτος, οι συμβατικές πωλήσεις μειώθηκαν σημαντικά, σε συνδυασμό με την έλλειψη ικανότητας αποπληρωμής, την επιτάχυνση της λήξης του χρέους. αυτές οι μη φυσιολογικές συνθήκες οδήγησαν σε μεγαλύτερη αβεβαιότητα στις ταμειακές ροές και αδυναμία στρατηγικός σχεδιασμός και δυσκολία διαχείρισης ρευστότητας για την κάλυψη των υποχρεώσεων αποπληρωμής του χρέους».
από το 2024, η συνολική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να βρίσκεται σε αδύναμο στάδιο ενοποίησης τους πρώτους οκτώ μήνες, οι πωλήσεις των εταιρειών ακινήτων μειώθηκαν κατά περισσότερο από 36% σε ετήσια βάση και η σωρευτική απόδοση σχεδόν του 90%. οι 100 κορυφαίες εταιρείες ακινήτων μειώθηκαν από έτος σε έτος. ο sunac ανέφερε επίσης ότι το βάθος και η διάρκεια της προσαρμογής της αγοράς ακινήτων ξεπέρασαν τις προσδοκίες.
η cric, ένα τρίτο ερευνητικό ίδρυμα, πιστεύει ότι το πρώτο εξάμηνο του έτους, η εμπιστοσύνη και οι προσδοκίες των αγοραστών κατοικιών ήταν σε χαμηλό επίπεδο, η κεφαλαιαγορά δεν είχε εμπιστοσύνη στις εταιρείες ακινήτων και το καθαρό ποσό χρηματοδότησης έπεσε στο αρνητικό εύρος για πολύ καιρό.
σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, τους πρώτους οκτώ μήνες του τρέχοντος έτους, το σωρευτικό ποσό χρηματοδότησης 65 τυπικών εταιρειών ακίνητης περιουσίας ήταν 309,477 δισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 32,2% από έτος σε έτος και τα περισσότερα από αυτά ήταν εγχώριες εκδόσεις ομολόγων που προωθήθηκαν από την κεντρική κρατικών επιχειρήσεων. συνολικά, οι εταιρείες real estate αντιμετωπίζουν αυστηρότερες οικονομικές πιέσεις.
καθώς η αγορά συνεχίζει να αποδυναμώνεται, οι εισπράξεις από πωλήσεις έχουν μειωθεί και η συνολική χρηματοδότηση ήταν υποτονική, οι εταιρείες ακινήτων έχουν μειώσει σημαντικά τα μετρητά στο χέρι, ασκώντας τεράστια οικονομική πίεση σε επίπεδο ομίλου.
σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της cric, οι διαθέσεις μετρητών 50 εταιρειών ακίνητης περιουσίας του δείγματος παρουσίασαν αρνητική ανάπτυξη για πρώτη φορά το 2021, με πτώση άνω του 10% εκείνη τη χρονιά, έκτοτε, διατήρησε μια πτωτική τάση χρόνο με το χρόνο μειώνεται περισσότερο από 22% και 14% αντίστοιχα από το 2022 έως το 2023. , με περαιτέρω μείωση 9,6% το πρώτο εξάμηνο του 2024. το 86% των εταιρειών ακινήτων έχουν λιγότερα μετρητά από ό,τι στο τέλος του 2023.
κατά την ίδια περίοδο, οι συνολικές τοκοφόρες υποχρεώσεις των προαναφερόμενων δειγματοληπτικών εταιρειών ακινήτων μειώθηκαν ελαφρά μόνο κατά 0,65%, ενώ οι βραχυπρόθεσμες έντοκες υποχρεώσεις αυξήθηκαν κατά 1,87%. η cric εκτιμά ότι ο προσαρμοσμένος λόγος απεριόριστων μετρητών προς βραχυπρόθεσμο χρέος μειώθηκε ελαφρά από την αρχή του έτους στο 0,48, υποδεικνύοντας ότι οι εταιρείες ακινήτων εξακολουθούν να βρίσκονται υπό μεγάλη βραχυπρόθεσμη πίεση.
«αυτή τη στιγμή, αν δούμε τους όρους αναδιάρθρωσης του χρέους που δόθηκαν το 2023, είμαστε αισιόδοξοι, δήλωσε ένας από τους γνώστες της προαναφερθείσας εταιρείας ακινήτων». ο liu shui είπε ότι καθώς η εις βάθος προσαρμογή της αγοράς ακινήτων διαρκεί περισσότερο και η ρευστότητα των εταιρειών ακινήτων αποτυγχάνει να βελτιωθεί σημαντικά, περισσότερες εταιρείες ακινήτων θα επαναφέρουν τα χρέη τους.
με την προηγούμενη εμπειρία, θα γίνει ευκολότερος αυτός ο γύρος διαπραγματεύσεων;
ένα άτομο από μια εταιρεία ακινήτων που προωθεί την επέκταση του εγχώριου χρέους είπε στους δημοσιογράφους ότι εάν η επέκταση είναι ευκολότερη στη διαπραγμάτευση εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. «αν πρόκειται για επέκταση με παρόμοιους όρους με τα προηγούμενα ομόλογα, θα είναι πιο εύκολο να περάσει. ταυτόχρονα, τα ομόλογα με συγκεντρωμένους πιστωτές θα είναι πιο εύκολο να διαπραγματευτούν, αλλά εάν οι κάτοχοι είναι πιο διασκορπισμένοι, θα είναι δύσκολο να διαπραγματευτούν ."
«οι πιστωτές έχουν τώρα μια καλύτερη και καλύτερη κατανόηση της αγοράς ακινήτων της ηπειρωτικής χώρας και των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις των προαναφερόμενων εταιρειών ακινήτων αναμένουν ότι η νέα αναδιάρθρωση του χρέους θα είναι λιγότερο δύσκολο να διαπραγματευτεί, «αλλά το συγκεκριμένο χρέος». οι όροι μείωσης πρέπει ακόμη να γνωστοποιηθούν προσεκτικά».
ο yu xiaoyu, διευθυντής έρευνας του yihan think tank, είπε επίσης ότι η τρέχουσα αποδοχή των πιστωτών αυξάνεται επίσης, αλλά η δυσκολία στην επέκταση είναι πώς να πιστέψουν οι επενδυτές ότι η εταιρεία έχει τη δυνατότητα να αποπληρώσει τα χρήματα , και οι ασφαλισμένες στεγαστικές εταιρείες δεν έχουν λάβει νέα δάνεια για μεγάλο χρονικό διάστημα, η χρηματοδότηση είναι μπλοκαρισμένη, γιατί να εμπιστευτούν οι πιστωτές την εταιρεία; "εκτιμάται ότι υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να ανταλλάσσεται χρόνος με χώρο. τα δύο μέρη θα συνεχίσουν να συνεργάζονται και τελικά να καταλήξουν σε συμφωνία".
αξίζει να αναφερθεί ότι οι ρυθμιστικές αρχές εργάζονται επίσης σκληρά για να παράσχουν περισσότερη υποστήριξη στις εταιρείες ακινήτων από το επίπεδο πολιτικής για να αμβλύνουν την πίεση ρευστότητας στις εταιρείες. στις 24 σεπτεμβρίου, η κεντρική τράπεζα ανακοίνωσε ότι θα επεκτείνει την περίοδο ισχύος δύο εγγράφων χρηματοοικονομικής πολιτικής ακινήτων, επεκτείνοντας την περίοδο ισχύος των «financial 16 articles» και δύο σταδιακές πολιτικές για λειτουργικά δάνεια ακινήτων από τις 31 δεκεμβρίου 2024 έως τον δεκέμβριο 2026. 31η.
ο kerui επεσήμανε ότι η επέκταση των «16 δημοσιονομικών κανονισμών» θα βοηθήσει τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να παρέχουν συνεχή και σταθερή οικονομική υποστήριξη σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, να μειώσει την οικονομική πίεση στις εταιρείες ακινήτων και ταυτόχρονα, μπορεί να βοηθήσει καλύτερα επίτευξη του στόχου της εγγυημένης παράδοσης κτιρίων και προώθηση της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. η καθυστέρηση της πολιτικής υποστήριξης για λειτουργικά δάνεια ακινήτων θα βοηθήσει τις εταιρείες ακινήτων υψηλής ποιότητας να αναζωογονήσουν τα υπάρχοντα περιουσιακά τους στοιχεία, να βελτιώσουν τη ρευστότητα μέσω λειτουργικών δανείων ακινήτων και να μειώσουν την πίεση αποπληρωμής του χρέους.
επιπλέον, ο μηχανισμός συντονισμού της χρηματοδότησης αστικών ακινήτων προχωρά επίσης σταθερά. μέχρι στιγμής, οι εμπορικές τράπεζες έχουν εγκρίνει περισσότερα από 5.700 έργα «λευκής λίστας», με εγκεκριμένο ποσό χρηματοδότησης να φτάνει τα 1,43 τρισεκατομμύρια γιουάν, υποστηρίζοντας την έγκαιρη παράδοση περισσότερων από 4 εκατομμυρίων κατοικιών.
ένας γνώστης της εταιρείας ακινήτων αποκάλυψε ότι ένα από τα τρέχοντα κύρια καθήκοντα είναι η αναζωογόνηση του έργου προκειμένου να αναζητηθεί περισσότερη απόδοση κεφαλαίου. μεταξύ αυτών, εκτός από τη διαπραγμάτευση σχεδίων με πιστωτές όπως χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και γενικούς εργολάβους για την επανεκκίνηση του έργου, «η εγγραφή στη λευκή λίστα είναι επίσης ένας τρόπος».
(αυτό το άρθρο προέρχεται από το china business news)
