많은 부동산 회사들이 채권 상환을 연기하고 부채 구조 조정을 위한 새로운 방법을 찾을 계획입니다.
2024-09-25
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최근 보험부동산회사의 부채구조조정에 새로운 변화가 많이 있어 반가운 사람도 있고 걱정하는 사람도 있습니다.
9월 말, yuzhou와 kaisa의 해외 부채 구조 조정 계획은 대부분 채권자들의 지지를 연속적으로 얻어 해외 부채 문제 해결에 한 걸음 더 다가갔습니다. 그러나 더 많은 부동산 회사들이 또 다른 부채 연장에 직면하고 있습니다.
최근에는 r&f, sunac, country garden 및 기타 부동산 회사를 포함하여 부채 구조 조정 또는 연장을 완료한 다수의 보험 가능 부동산 회사가 새로운 부채 롤오버를 추진하거나 심지어 구조 조정 계획을 다시 시작하기 시작했습니다.
부동산업계 일부 관계자는 매출이 줄고 자금조달이 차단돼 유동성 압박이 계속돼 수십억 달러의 이자가 '부채 구조조정이 완료되더라도 막대한 금액'이 됐다고 말했다. 도전. 업계에서는 새로운 채무 재조정이나 연장을 추진하면 부동산업체의 영업 압박이 가중될 수 있지만, 또 한 차례의 연장이 성공할 경우 단기적으로는 채무 상환 압박도 완화될 수 있다고 말했다.
규제 당국도 정책 차원에서 업계에 더 많은 지원을 제공하기 위해 노력하고 있다는 점도 언급할 만하다. 이번 단계적 정책의 유효기간은 2026년 말까지 연장됐다.
제3자 조사기관은 두 가지 부동산 금융정책의 연장을 통해 금융기관이 부동산 기업에 지속적이고 안정적인 금융지원을 제공하고, 우량 부동산 기업이 기존 자산을 활성화하며 자금 압박을 완화하는 데 도움이 될 것이라고 밝혔다. 부동산 시장의 안정적인 발전을 촉진합니다.
부채 구조조정 다시 시작
최근 약 보름간 매매거래가 정지됐던 회사채 'h16 r&f 5', 'hi8 r&f 8', 'h18 r&f 1'이 거래 재개를 발표했다.
영업 재개 발표에 따르면 r&f real estate는 위 3개 채권에 대한 이자 일부를 9월 16일 지급하기로 되어 있었지만, 자본금 및 운영 여건으로 인해 해당 이자에 대한 유예 기간이 6개월 더 연장되었습니다. 2025년 3월까지.
이 유예 기간은 실제로 r&f properties와 채권 보유자에게 실현 가능한 새로운 부채 구조 조정 계획을 협상하는 데 필요한 의사소통 시간을 제공하기 위한 것입니다.
실제로 알앤에프부동산은 2022년 국내외 부채구조조정을 완료했지만 최근 또다시 채무불이행 소식이 들려왔다. 8월 중순에 r&f properties의 자회사가 발행한 미화 45억 달러 이상의 채권에 대한 이자가 기한이 되었지만 미지급되었습니다.
r&f는 이 문제를 해결하기 위해 보유자들과 해결책을 논의하고 역외 채권에 대한 전반적인 부채 관리 계획 개발을 포함하되 이에 국한되지 않는 모든 가능한 조치를 고려하고 있다고 밝혔습니다.
컨트리 가든(country garden)에서도 비슷한 상황이 발생했습니다. 2023년 9월, country garden은 약 150억 위안에 달하는 9개 국내 부채의 전체 연장을 한 번에 완료했습니다. 하지만 올해 9월 초부터 컨트리가든은 앞서 언급한 국내 회사채의 분할납부를 6개월 연장하고, 지급시기를 2025년 3월로 조정했다.
이에 대해 컨트리가든은 업계 전반의 매각 압박, 자본 배분 제한 등 복합적 요인의 영향으로 아직 회사채 원리금에 대한 충분한 자금을 조달하지 못하고 있다고 밝혔다. 다음 단계의 패키지 계획을 투자자와 충분히 소통하고 종합적으로 수립합니다.
엄청난 유동성 압박 속에서 부동산 회사는 모든 코인을 절약하기 위해 노력합니다. sunac을 예로 들면, 회사는 2023년 초에 총 10건의 거래, 총 규모 약 160억 위안에 달하는 국내 채권의 전반적인 연장을 완료했습니다. 당초 계획대로라면 4개 채권에 대해 수낙은 올해 6월 이자 일부를 상환하고 9월 1차 원금의 5%를 상환해야 한다.
하지만 상환 노드가 다가오자 수낙은 다시 기간을 연장하기로 결정하고 원리금 지급 시기를 12월로 조정했다. 이들 4개 채권의 기존 규모는 약 95억 위안 정도다. 대략적인 계산을 보면 당초 수낙이 갚아야 했던 원리금 총액은 약 5억 위안에 불과하다.
푸젠성에 본사를 둔 부동산회사 정롱부동산(zhengrong real estate)의 채무 재조정 계획은 당초 채권자 75% 이상의 지지를 받아 채무 재조정 완료를 한 발짝 앞둔 상황이었지만, 회사는 적극적으로 청문회를 중단하기로 결정했다. 새로운 구조조정 방안을 모색하다.
여전히 부채 구조조정을 추진하고 있는 한 부동산 회사 관계자는 차이나 비즈니스 뉴스에 “현재 통과된 많은 부채 구조조정 계획이 어느 정도 노력을 기울여 시행할 수 있다고 해도 회사에 충격을 줄 수 있을 것으로 추정된다”고 말했다. 현재 상황을 활용하려면 재협상이 필요합니다.
그러나 또 다른 부채 연장은 부동산 회사에 장점과 단점을 모두 가지고 있습니다. 중국 지수 연구소의 기업 연구 책임자인 liu shui는 새로운 부채 구조 조정 또는 연장을 추진하면 부동산 회사의 운영 압력이 증가하여 채권자와 협상하는 데 더 많은 시간과 에너지를 소비하게 되어 정상적인 회복을 방해할 것이라고 믿습니다. 부동산 회사의 영업을 중단하고 부동산 회사의 정상적인 영업 재개를 허용하지 않습니다. 반면, 다시 연장할 수 있다면 단기적으로는 부채 상환 압박을 완화할 수도 있다.
현금흐름 완화 필요
부동산 기업을 다시 부채 소용돌이에 빠뜨린 것은 여전히 극심한 조정을 겪고 있는 부동산 시장이다.
r&f real estate는 2024년 중간보고서에서 "지난해 약정판매가 크게 감소하고 상환능력 부족으로 부채만기가 가속화됐다. 이러한 비정상적인 상황으로 인해 현금흐름의 불확실성이 커지고 자금 조달이 불가능해졌다"고 명확히 언급했다. 부채 상환 의무를 이행하기 위한 전략 계획 및 유동성 관리의 어려움.”
2024년 이후 전체 부동산 시장은 여전히 약한 통합 단계에 있다. 첫 8개월 동안 부동산 회사의 매출은 전년 대비 36% 이상 감소했고, 누적 실적은 거의 90%에 달했다. 부동산 100대 기업은 전년 대비 감소했다. sunac은 또한 부동산 시장 조정의 깊이와 기간이 기대치를 초과했다고 언급했습니다.
제3자 조사기관인 cric는 올 상반기 주택구입자들의 신뢰도와 기대치가 낮은 수준이었고, 자본시장도 부동산업체에 대한 신뢰도가 부족했으며, 순조달금액도 마이너스 범위에 들어간 것으로 보고 있다. 오랫동안.
통계에 따르면 올해 8월까지 65개 일반 부동산 회사의 누적 융자액은 3094억7700만 위안으로 전년 대비 32.2% 감소했으며 대부분 중앙에서 추진하는 국내 채권 발행이었다. 국영 기업. 전반적으로 부동산 회사들은 더 엄격한 재정적 압박에 직면해 있습니다.
시장이 지속적으로 약세를 보이고 매매물량이 감소하고 전반적인 자금조달이 부진해지면서 부동산회사들은 보유현금을 대폭 줄여 그룹 차원에서 막대한 자금 압박을 가하고 있다.
cric 통계에 따르면 50개 표본 부동산 기업의 현금 보유액은 2021년 처음으로 마이너스 성장을 경험했으며, 이후 매년 10% 이상 감소하는 등 해마다 감소세를 유지하고 있다. 2022년부터 2023년까지 각각 22%, 14% 이상 감소했으며, 2024년 상반기에도 9.6% 더 감소했다. 부동산 회사의 86%는 2023년 말보다 현금이 적습니다.
같은 기간 상기 표본 부동산 회사의 총 이자부채는 0.65% 소폭 감소한 반면, 단기 이자부부채는 1.87% 증가했다. cric는 조정된 무제한 현금 대 단기 부채 비율이 연초에 비해 소폭 하락한 0.48로 부동산 회사에 대한 단기 압력이 여전히 높은 것으로 추정합니다.
앞서 언급한 부동산업체 관계자는 “현재 2023년에 제시된 부채 재조정 조건을 보면 낙관적”이라고 말했다. liu shui는 부동산 시장의 심층 조정이 오래 지속되고 부동산 회사의 유동성이 크게 개선되지 않으면 더 많은 부동산 회사가 부채를 다시 상환할 것이라고 말했습니다.
이전 경험으로 인해 이번 협상이 더 쉬워질까요?
가계부채 연장을 추진하는 한 부동산 회사 관계자는 기자들에게 연장 협상이 더 쉬운지는 여러 요인에 달려 있다고 말했다. "기존 채권과 비슷한 조건의 연장이라면 통과가 쉬울 것입니다. 동시에 채권자가 집중된 채권은 협상하기가 쉽지만 보유자가 더 분산되면 협상이 어려울 것입니다." ."
“채권자들은 이제 본토 부동산 시장과 기업이 직면한 어려움에 대해 점점 더 잘 이해하고 있습니다.” 위에서 언급한 부동산 회사 내부자들은 새로운 부채 구조 조정이 협상하기가 덜 어려울 것이라고 기대합니다. 감축 조건에 대해서는 여전히 신중하게 논의해야 합니다."
yihan think tank의 리서치 디렉터인 yu xiaoyu도 현재 채권자들의 수용이 늘어나고 있지만, 연장의 어려움은 투자자들이 회사가 돈을 상환할 능력이 있다고 믿게 만드는 방법이라고 말했습니다. 현재 시장은 이상적이지 않습니다. , 보험에 가입된 주택 회사는 오랫동안 새로운 대출을 받지 못했습니다. 토지, 자금 조달이 차단되었는데 왜 채권자가 회사를 신뢰해야 합니까? "시간이 공간으로 교환될 가능성이 높은 것으로 추정됩니다. 양측은 계속해서 협력해 최종적으로 합의에 도달할 것입니다."
규제 당국도 기업의 유동성 압박을 완화하기 위해 부동산 기업에 정책적 차원에서 더 많은 지원을 제공하기 위해 노력하고 있다는 점도 언급할 만하다. 중앙은행은 지난 9월 24일 부동산 금융정책 문건 2건의 유효기간을 연장해 '금융16조'와 부동산대출 운용 2단계 정책의 유효기간을 2024년 12월 31일부터 2026년 12월까지 연장한다고 밝혔다. .31일.
kerui는 "16개 금융 규제"의 연장이 금융 기관이 부동산 개발 회사에 지속적이고 안정적인 금융 지원을 제공하고 부동산 회사에 대한 재정적 압박을 완화하는 동시에 더 나은 도움을 줄 수 있도록 안내하는 데 도움이 될 것이라고 지적했습니다. 건물 납품 보장 목표를 달성하고 부동산 시장의 안정적인 발전을 촉진합니다. 부동산 대출 지원 정책을 늦추면 우량 부동산 기업이 기존 자산을 활성화하고 부동산 대출 운영을 통해 유동성을 개선하며 부채상환 압박을 완화하는 데 도움이 될 것이다.
또한 도시부동산 융자조율 메커니즘도 꾸준히 발전하고 있다. 지금까지 상업은행은 5,700개 이상의 "화이트리스트" 프로젝트를 승인했으며, 승인된 자금조달 금액은 1조 4,300억 위안에 달해 400만 채 이상의 주택을 예정대로 납품하도록 지원했습니다.
부동산 회사 관계자는 현재 주요 과제 중 하나가 더 많은 자본 수익을 추구하기 위해 프로젝트를 활성화하는 것이라고 밝혔습니다. 그 중에는 프로젝트를 재개하기 위해 금융기관, 종합건설업체 등 채권자와 계획을 협상하는 것 외에도 '화이트리스트'도 하나의 방법이다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
