многие компании недвижимости планируют отложить погашение своих облигаций и найти новые способы реструктуризации своих долгов.
2024-09-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
в последнее время в реструктуризации долгов страховых компаний недвижимости произошло много новых изменений. некоторые люди довольны, а некоторые обеспокоены.
в конце сентября планы юйчжоу и кайсы по реструктуризации внешнего долга последовательно завоевали поддержку большинства кредиторов, что сделало шаг вперед к решению проблемы внешнего долга. однако все больше компаний, занимающихся недвижимостью, сталкиваются с очередным увеличением долга.
недавно ряд страховых компаний по недвижимости, завершивших реструктуризацию или продление долга, в том числе r&f, sunac, country garden и другие компании по недвижимости, начали продвигать новый раунд пролонгации долга или даже возобновили планы реструктуризации.
некоторые представители компаний, занимающихся недвижимостью, заявили, что продажи упали, финансирование заблокировано, ликвидность по-прежнему находится под давлением, а миллиарды долларов в виде процентов превратились в «огромные суммы денег». вызовы. в отрасли заявили, что продвижение нового раунда реструктуризации или продления долга может увеличить операционное давление на компании, занимающиеся недвижимостью, но если еще одно продление окажется успешным, оно также может облегчить давление на погашение долга в краткосрочной перспективе.
стоит отметить, что регулирующие органы также прилагают все усилия, чтобы обеспечить большую поддержку отрасли на политическом уровне. помимо снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и снижения коэффициента первоначального взноса для вторичного жилья, они также ввели «16 финансовых правил». кредиты на эксплуатацию недвижимости. срок действия этой поэтапной политики продлен до конца 2026 года.
сторонние исследовательские институты заявили, что расширение двух финансовых политик в сфере недвижимости поможет финансовым учреждениям обеспечивать постоянную и стабильную финансовую поддержку компаниям недвижимости, поможет высококачественным компаниям недвижимости оживить существующие активы, ослабить финансовое давление и, таким образом, способствовать стабильному развитию рынка недвижимости.
возобновить реструктуризацию долга
недавно о возобновлении торгов объявили корпоративные облигации «h16 r&f 5», «hi8 r&f 8» и «h18 r&f 1», торги которых были приостановлены примерно на полмесяца.
в объявлении о возобновлении указано, что r&f real estate должна была выплатить часть процентов по трем вышеупомянутым облигациям 16 сентября. однако из-за капитала и условий работы льготный период для этой части процентов был продлен еще на шесть месяцев. по март 2025 года.
этот льготный период на самом деле предназначен для того, чтобы предоставить r&f properties и держателям облигаций необходимое время для общения для согласования нового осуществимого плана реструктуризации долга.
фактически, r&f real estate завершила реструктуризацию внутреннего и зарубежного долга в 2022 году, но недавно снова появились новости о дефолте долга. в середине августа наступил срок погашения процентов по векселям на сумму более 4,5 миллиардов долларов сша, выпущенным дочерними компаниями r&f properties, но они не были выплачены.
чтобы решить эту проблему, r&f заявила, что обсуждает решения с держателями и рассматривает все возможные действия, включая, помимо прочего, разработку общего плана управления долгом для оффшорного долга.
похожая ситуация произошла и с country garden. в сентябре 2023 года country garden завершила единовременное продление девяти внутренних долгов на сумму около 15 миллиардов юаней. однако с начала сентября этого года country garden продлил рассрочку по вышеупомянутым отечественным корпоративным облигациям на шесть месяцев и скорректировал срок погашения до марта 2025 года.
в связи с этим country garden заявила, что из-за воздействия множества факторов, таких как общее давление на продажи в отрасли и ограничения на распределение капитала, она еще не смогла собрать достаточные средства для выплаты основной суммы долга и процентов по корпоративным облигациям. следующий будет использован в течение льготного периода. полноценно общаться с инвесторами и всесторонне сформулировать пакетный план следующего шага.
в условиях огромного давления ликвидности компании по недвижимости стремятся сохранить каждую монету. взяв в качестве примера sunac, компания завершила общее расширение внутренних облигаций в начале 2023 года, совершив в общей сложности 10 транзакций на общую сумму около 16 миллиардов юаней. согласно первоначальному плану, по четырем облигациям sunac должна погасить часть процентов в июне этого года и 5% первого взноса основного долга в сентябре.
однако по мере приближения узла погашения sunac решила снова продлить период и скорректировала время выплаты основной суммы долга и процентов на декабрь. существующий размер этих четырех облигаций составляет около 9,5 миллиардов юаней. приблизительный расчет показывает, что общая сумма основной суммы долга и процентов, которые sunac первоначально должна была выплатить, составляла всего около 500 миллионов юаней.
план реструктуризации долга базирующейся в провинции фуцзянь компании по недвижимости zhengrong real estate изначально получил поддержку более чем 75% кредиторов и находился всего в одном шаге от завершения реструктуризации долга. однако компания предпочла активно приостановить слушания и искать новый план реструктуризации.
инсайдер компании по недвижимости, которая все еще продвигает реструктуризацию долга, рассказал china business news, что многие принятые планы реструктуризации долга, даже если их можно реализовать с помощью упорного труда, по оценкам, компания это сделает. воспользоваться сложившейся ситуацией. ситуация требует пересмотра.
однако очередное продление долга имеет как преимущества, так и недостатки для компаний, занимающихся недвижимостью. лю шуй, директор по корпоративным исследованиям китайского института индексных исследований, считает, что продвижение нового раунда реструктуризации или продления долга увеличит операционное давление на компании недвижимости, заставив их тратить больше времени и энергии на переговоры с кредиторами, препятствуя восстановлению нормального экономического роста. деятельности компаний по недвижимости, и не позволит компаниям по недвижимости возобновить нормальную деятельность, способствующую деловой деятельности компаний по недвижимости. с другой стороны, если его можно будет продлить снова, это также может облегчить давление на погашение долга в краткосрочной перспективе.
денежный поток необходимо облегчить
что снова погрузило компании, занимающиеся недвижимостью, в долговой водоворот, так это рынок недвижимости, который все еще претерпевает глубокие изменения.
r&f real estate четко упомянула в своем промежуточном отчете за 2024 год: «в прошлом году продажи по контрактам значительно упали в сочетании с отсутствием возможности погашения, что ускорило сроки погашения долга. эти аномальные условия привели к большей неопределенности в движении денежных средств и невозможности погашения долга». стратегическое планирование и трудности с управлением ликвидностью для выполнения обязательств по погашению долга».
с 2024 года общий рынок недвижимости все еще находится в стадии слабой консолидации. за первые восемь месяцев продажи компаний, занимающихся недвижимостью, упали более чем на 36% в годовом исчислении, а совокупные показатели составили почти 90% от общего показателя. рейтинг 100 крупнейших компаний недвижимости снизился по сравнению с прошлым годом. сунак также отметил, что глубина и продолжительность корректировки рынка недвижимости превзошли ожидания.
cric, стороннее исследовательское учреждение, считает, что в первой половине года доверие и ожидания покупателей жилья были на низком уровне, на рынке капитала не хватало доверия к компаниям недвижимости, а чистая сумма финансирования упала в отрицательный диапазон за долгое время.
по статистическим данным, за первые восемь месяцев этого года совокупный объем финансирования 65 типичных компаний по недвижимости составил 309,477 млрд юаней, что на 32,2% меньше, чем в прошлом году, и большинство из них представляли собой выпуски внутренних облигаций, продвигаемые центральным правительством. государственные предприятия. в целом компании по недвижимости сталкиваются с более жестким финансовым давлением.
поскольку рынок продолжает ослабевать, объемы продаж снизились, а общее финансирование было вялым, компании по недвижимости значительно сократили наличные средства, оказывая огромное финансовое давление на уровень группы.
согласно статистике cric, денежные запасы 50 выборочных компаний по недвижимости впервые в 2021 году продемонстрировали отрицательный рост, снизившись более чем на 10% в этом году. с тех пор они сохраняют тенденцию к снижению из года в год. снизится более чем на 22% и 14% соответственно с 2022 по 2023 год, дальнейшее снижение на 9,6% в первой половине 2024 года. 86% компаний по недвижимости имеют меньше денежных средств, чем в конце 2023 года.
за тот же период общая сумма процентных обязательств вышеупомянутых компаний по недвижимости снизилась лишь незначительно - на 0,65%, тогда как краткосрочные процентные обязательства увеличились на 1,87%. по оценкам cric, скорректированное соотношение неограниченных денежных средств к краткосрочному долгу немного снизилось с начала года до 0,48, что указывает на то, что компании по недвижимости все еще находятся под сильным краткосрочным давлением.
"в настоящее время, если мы посмотрим на сроки реструктуризации долга, данные в 2023 году, мы настроены оптимистично", - сказал инсайдер вышеупомянутой риэлторской компании. лю шуй сказал, что, поскольку глубокая корректировка рынка недвижимости длится дольше, а ликвидность компаний недвижимости не может значительно улучшиться, все больше компаний недвижимости снова пролонгируют свои долги.
учитывая предыдущий опыт, станет ли этот раунд переговоров проще?
представитель компании по недвижимости, которая продвигает продление внутреннего долга, сообщил журналистам, что будет ли легче вести переговоры о продлении, зависит от множества факторов. «если это будет продление с условиями, аналогичными предыдущим облигациям, его будет легче принять. в то же время по облигациям с концентрированными кредиторами будет легче вести переговоры, но если держатели будут более рассредоточены, будет сложно вести переговоры». ."
«кредиторы теперь все лучше и лучше понимают материковый рынок недвижимости и трудности, с которыми сталкиваются предприятия». инсайдеры вышеупомянутых компаний по недвижимости ожидают, что переговоры о новой реструктуризации долга будут менее трудными, «но конкретный долг». условия сокращения еще необходимо тщательно обсудить».
юй сяоюй, директор по исследованиям аналитического центра yihan, также сказал, что в настоящее время признание кредиторов также растет, но сложность в расширении заключается в том, как заставить инвесторов поверить в то, что компания способна вернуть деньги. нынешний рынок не идеален. , а застрахованные жкх уже давно не получают новых кредитов, финансирование заблокировано, почему кредиторы должны доверять компании? «по оценкам, существует высокая вероятность того, что время будет заменено пространством. обе стороны продолжат работать вместе и, наконец, достигнут соглашения».
стоит отметить, что регулирующие органы также прилагают все усилия, чтобы обеспечить большую поддержку компаниям недвижимости на политическом уровне, чтобы облегчить давление ликвидности на компании. 24 сентября центральный банк объявил, что продлит срок действия двух документов финансовой политики в сфере недвижимости, продлив срок действия «16 финансовых статей» и двухэтапной политики по кредитам на эксплуатацию недвижимости с 31 декабря 2024 года по декабрь 2026 года. , 31-е.
керуи отметил, что продление «16 финансовых правил» поможет финансовым учреждениям обеспечивать непрерывную и стабильную финансовую поддержку девелоперским компаниям, ослабит финансовое давление на риэлторские компании и в то же время может лучше помочь достичь цели гарантированной сдачи зданий и способствовать развитию рынка недвижимости. отсрочка политики поддержки действующих кредитов на недвижимость поможет компаниям, занимающимся высококачественной недвижимостью, оживить свои существующие активы, улучшить ликвидность за счет операционных кредитов на недвижимость и облегчить давление на погашение долга.
кроме того, механизм координации финансирования городской недвижимости также неуклонно развивается. на сегодняшний день коммерческие банки одобрили более 5700 проектов «белого списка» с одобренной суммой финансирования, достигающей 1,43 трлн юаней, что способствует своевременной сдаче более 4 миллионов единиц жилья.
инсайдер из компании по недвижимости сообщил, что одной из главных задач на данный момент является оживление проекта с целью получения большей отдачи от капитала. среди них, помимо переговоров о планах с кредиторами, такими как финансовые учреждения и генеральные подрядчики, по возобновлению проекта, «внесение в белый список также является способом».
(эта статья взята из china business news)
