viele immobilienunternehmen planen, die rückzahlung ihrer anleihen aufzuschieben und neue wege zur umstrukturierung ihrer schulden zu finden
2024-09-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
bei der umschuldung von versicherungsimmobilienunternehmen gab es in letzter zeit viele neue veränderungen. manche menschen sind froh, andere sind besorgt.
ende september gewannen die auslandsschuldenrestrukturierungspläne von yuzhou und kaisa nacheinander die unterstützung der meisten gläubiger und kamen der lösung des auslandsschuldenproblems einen schritt näher. allerdings stehen immer mehr immobilienunternehmen vor einer erneuten ausweitung ihrer schulden.
vor kurzem haben eine reihe versicherbarer immobilienunternehmen, die eine umschuldung oder verlängerung ihrer schulden abgeschlossen haben, darunter r&f, sunac, country garden und andere immobilienunternehmen, begonnen, eine neue runde der schuldenübernahme zu fördern oder sogar umstrukturierungspläne neu gestartet.
einige leute von immobilienunternehmen sagten, dass die umsätze zurückgegangen seien, die finanzierung blockiert sei, die liquidität weiterhin unter druck stehe und milliarden von dollar an zinsen zu „riesigen geldsummen“ geworden seien. selbst wenn die umschuldung abgeschlossen sei, stünden den unternehmen immer noch erhebliche kosten bevor herausforderungen. die branche sagte, dass die förderung einer neuen runde der schuldenumstrukturierung oder -verlängerung den betriebsdruck von immobilienunternehmen erhöhen könne, aber wenn eine weitere verlängerung erfolgreich sei, könne sie auch kurzfristig den schuldenrückzahlungsdruck verringern.
erwähnenswert ist, dass die regulierungsbehörden auch intensiv daran arbeiten, die branche auf politischer ebene stärker zu unterstützen. neben der senkung der bestehenden hypothekenzinsen und der senkung der anzahlungsquote für zweitwohnungen haben sie auch „16 finanzvorschriften“ eingeführt betriebsimmobilienkredite die laufzeit dieser staffelpolice wurde bis ende 2026 verlängert.
dritte forschungsinstitute sagten, dass die ausweitung der beiden immobilienfinanzrichtlinien dazu beitragen wird, finanzinstitute dabei zu unterstützen, immobilienunternehmen eine kontinuierliche und stabile finanzielle unterstützung zu bieten, hochwertigen immobilienunternehmen dabei zu helfen, bestehende vermögenswerte zu revitalisieren, den finanziellen druck zu verringern und so förderung der stabilen entwicklung des immobilienmarktes.
schuldenumstrukturierung neu starten
zuletzt gaben die seit etwa einem halben monat vom handel ausgesetzten unternehmensanleihen „h16 r&f 5“, „hi8 r&f 8“ und „h18 r&f 1“ die wiederaufnahme des handels bekannt.
aus der wiederaufnahmeankündigung geht hervor, dass r&f real estate am 16. september einen teil der zinsen für die oben genannten drei anleihen zahlen sollte. aufgrund seiner kapital- und betriebsbedingungen wurde die tilgungsfreie zeit für diesen teil der zinsen jedoch um weitere sechs monate verlängert bis märz 2025.
diese schonfrist dient eigentlich dazu, r&f properties und anleihegläubigern die nötige kommunikationszeit zu geben, um einen realisierbaren neuen umschuldungsplan auszuhandeln.
tatsächlich hat r&f real estate die umschuldung im in- und ausland im jahr 2022 abgeschlossen, doch kürzlich gab es erneut nachrichten über einen schuldenausfall. mitte august waren zinsen für mehr als 4,5 milliarden us-dollar an schuldverschreibungen der tochtergesellschaften von r&f properties fällig und unbezahlt.
um dieses problem zu lösen, diskutiert r&f nach eigenen angaben lösungen mit den inhabern und erwägt alle möglichen maßnahmen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf die entwicklung eines gesamtschuldenmanagementplans für offshore-schulden.
eine ähnliche situation ereignete sich auch bei country garden. im september 2023 schloss country garden die gesamtverlängerung von neun inlandsschulden im wert von rund 15 milliarden yuan auf einmal ab. allerdings verlängerte country garden anfang september dieses jahres die ratenzahlung der oben genannten inländischen unternehmensanleihen um sechs monate und passte die zahlungsfrist auf märz 2025 an.
in diesem zusammenhang gab country garden an, dass es aufgrund der auswirkungen mehrerer faktoren wie dem allgemeinen druck auf den branchenumsatz und einschränkungen bei der kapitalallokation noch nicht in der lage sei, ausreichende mittel für die kapital- und zinszahlungen für unternehmensanleihen aufzubringen als nächstes sollten sie innerhalb der nachfrist umfassend mit den anlegern kommunizieren und einen umfassenden paketplan für den nächsten schritt formulieren.
unter enormem liquiditätsdruck sind immobilienunternehmen bestrebt, jede münze zu sparen. am beispiel von sunac schloss das unternehmen anfang 2023 die gesamtverlängerung inländischer anleihen mit insgesamt 10 transaktionen im gesamtumfang von rund 16 milliarden yuan ab. nach dem ursprünglichen plan sollte sunac für vier der anleihen einen teil der zinsen im juni dieses jahres und 5 % der ersten tilgungsrate im september zurückzahlen.
als sich jedoch der rückzahlungsknotenpunkt näherte, entschied sich sunac, den zeitraum erneut zu verlängern und passte die tilgungs- und zinszahlungszeit auf dezember an. der bestehende umfang dieser vier anleihen beträgt etwa 9,5 milliarden yuan. eine grobe berechnung zeigt, dass der gesamte kapitalbetrag und die zinsen, die sunac ursprünglich zahlen musste, nur etwa 500 millionen yuan betrugen.
der umschuldungsplan des in fujian ansässigen immobilienunternehmens zhengrong real estate erhielt ursprünglich die unterstützung von mehr als 75 % der gläubiger und war nur einen schritt vom abschluss der umschuldung entfernt. das unternehmen entschied sich jedoch, die anhörung aktiv auszusetzen suche nach einem neuen umstrukturierungsplan.
ein insider eines immobilienunternehmens, das immer noch eine umschuldung vorantreibt, sagte gegenüber china business news, dass viele verabschiedete umschuldungspläne, selbst wenn sie mit harter arbeit umgesetzt werden könnten, traumatisch sein könnten nutzen sie die aktuelle situation. die situation erfordert eine neuverhandlung.
allerdings hat eine erneute schuldenverlängerung sowohl vor- als auch nachteile für immobilienunternehmen. liu shui, unternehmensforschungsdirektor des china index research institute, glaubt, dass die förderung einer neuen runde der schuldenumstrukturierung oder -verlängerung den betriebsdruck von immobilienunternehmen erhöhen wird, sodass sie mehr zeit und energie in verhandlungen mit gläubigern investieren müssen, was die wiederherstellung des normalzustands behindern wird betrieb von immobilienunternehmen und wird es immobilienunternehmen nicht ermöglichen, den normalen betrieb wieder aufzunehmen. dies ist förderlich für die geschäftstätigkeit von immobilienunternehmen. andererseits kann eine erneute verlängerung auch den schuldentilgungsdruck kurzfristig lindern.
der cashflow muss erleichtert werden
was immobilienunternehmen erneut in einen schuldenstrudel gestürzt hat, ist der immobilienmarkt, der sich immer noch in einem tiefgreifenden umbruch befindet.
r&f real estate erwähnte in seinem zwischenbericht 2024 deutlich: „im vergangenen jahr sind die vertraglich vereinbarten verkäufe erheblich zurückgegangen, gepaart mit der mangelnden rückzahlungsfähigkeit und der beschleunigung der schuldenfälligkeiten. diese ungewöhnlichen bedingungen haben zu größerer unsicherheit beim cashflow und der unfähigkeit geführt, dies zu tun.“ strategische planung und schwierigkeiten bei der verwaltung der liquidität, um schuldenrückzahlungsverpflichtungen nachzukommen.“
seit 2024 befindet sich der gesamte immobilienmarkt noch in einer schwachen konsolidierungsphase. in den ersten acht monaten gingen die umsätze der immobilienunternehmen im vergleich zum vorjahr um mehr als 36 % zurück, und die gesamtleistung betrug fast 90 % die top-100-immobilienunternehmen gingen im jahresvergleich zurück. sunac erwähnte auch, dass die tiefe und dauer der anpassung des immobilienmarktes die erwartungen übertroffen habe.
cric, ein unabhängiges forschungsinstitut, geht davon aus, dass das vertrauen und die erwartungen der eigenheimkäufer im ersten halbjahr auf einem niedrigen niveau waren, der kapitalmarkt kein vertrauen in immobilienunternehmen hatte und der nettofinanzierungsbetrag in den negativen bereich fiel lange.
laut statistik betrug der kumulierte finanzierungsbetrag von 65 typischen immobilienunternehmen in den ersten acht monaten dieses jahres 309,477 milliarden yuan, ein rückgang von 32,2 % im vergleich zum vorjahr, und die meisten davon waren von der zentralregierung geförderte inländische anleiheemissionen staatliche unternehmen. insgesamt stehen immobilienunternehmen unter einem größeren finanziellen druck.
da der markt weiter schwächelt, die verkaufseinnahmen zurückgegangen sind und die finanzierung insgesamt schleppend verläuft, haben immobilienunternehmen ihren kassenbestand erheblich reduziert, was einen enormen finanziellen druck auf die gruppenebene ausübt.
laut cric-statistik verzeichneten die bargeldbestände von 50 stichprobenimmobilienunternehmen im jahr 2021 zum ersten mal ein negatives wachstum mit einem rückgang von mehr als 10 % rückgänge von mehr als 22 % bzw. 14 % von 2022 bis 2023. , ein weiterer rückgang von 9,6 % im ersten halbjahr 2024. 86 % der immobilienunternehmen verfügen über weniger bargeld als ende 2023.
im gleichen zeitraum sanken die gesamten verzinslichen verbindlichkeiten der oben genannten beispiel-immobiliengesellschaften nur geringfügig um 0,65 %, während die kurzfristigen verzinslichen verbindlichkeiten um 1,87 % anstiegen. cric schätzt, dass das verhältnis der bereinigten uneingeschränkten barmittel zu kurzfristigen schulden seit jahresbeginn leicht auf 0,48 gesunken ist, was darauf hindeutet, dass immobilienunternehmen kurzfristig immer noch unter großem druck stehen.
„wenn wir uns zum jetzigen zeitpunkt die umschuldungsbedingungen im jahr 2023 ansehen, sind wir optimistisch“, sagte ein insider des oben genannten immobilienunternehmens. liu shui sagte, dass, da die tiefgreifende anpassung des immobilienmarktes länger andauert und sich die liquidität der immobilienunternehmen nicht wesentlich verbessert, mehr immobilienunternehmen ihre schulden wieder verlängern werden.
wird diese verhandlungsrunde aufgrund der bisherigen erfahrungen einfacher?
eine person von einem immobilienunternehmen, das die verlängerung inländischer schulden fördert, sagte reportern, dass es von mehreren faktoren abhängt, ob eine verlängerung einfacher zu verhandeln sei. „wenn es sich um eine verlängerung mit ähnlichen konditionen wie die vorherigen anleihen handelt, wird es einfacher sein, sie zu verabschieden. gleichzeitig werden anleihen mit konzentrierten gläubigern einfacher zu verhandeln sein, aber wenn die inhaber stärker verteilt sind, wird es schwieriger zu verhandeln.“ ."
„gläubiger haben jetzt ein immer besseres verständnis für den immobilienmarkt auf dem festland und die schwierigkeiten, mit denen unternehmen konfrontiert sind.“ insider der oben genannten immobilienunternehmen gehen davon aus, dass die neue umschuldung weniger schwierig zu verhandeln sein wird, „sondern die konkreten schulden.“ reduktionsbedingungen müssen noch sorgfältig kommuniziert werden.
yu xiaoyu, forschungsdirektor des yihan think tank, sagte auch, dass die derzeitige akzeptanz der gläubiger ebenfalls zunimmt, die schwierigkeit bei der verlängerung jedoch darin bestehe, investoren davon zu überzeugen, dass das unternehmen in der lage sei, das geld zurückzuzahlen. der aktuelle markt sei nicht ideal , und die versicherten wohnungsunternehmen haben schon lange keine neuen kredite mehr erhalten, die finanzierung ist blockiert, warum sollten gläubiger dem unternehmen vertrauen? „es wird geschätzt, dass die wahrscheinlichkeit hoch ist, dass zeit gegen raum getauscht wird. die beiden parteien werden weiterhin zusammenarbeiten und schließlich eine einigung erzielen.“
erwähnenswert ist, dass die regulierungsbehörden auch hart daran arbeiten, immobilienunternehmen auf politischer ebene stärker zu unterstützen, um den liquiditätsdruck auf unternehmen zu verringern. am 24. september kündigte die zentralbank an, dass sie die gültigkeitsdauer von zwei dokumenten zur immobilienfinanzpolitik verlängern werde, wodurch die gültigkeitsdauer der „finanziellen 16 artikel“ und zweier abgestufter richtlinien für den betrieb von immobilienkrediten vom 31. dezember 2024 bis dezember 2026 verlängert würden . 31.
kerui wies darauf hin, dass die erweiterung der „16 finanzvorschriften“ dazu beitragen wird, finanzinstituten dabei zu helfen, immobilienentwicklungsunternehmen eine kontinuierliche und stabile finanzielle unterstützung zu bieten, den finanziellen druck auf immobilienunternehmen zu verringern und gleichzeitig besser helfen zu können erreichen sie das ziel einer garantierten lieferung von gebäuden und fördern sie die entwicklung des immobilienmarktes. die verzögerung der förderpolitik für betriebsimmobilienkredite wird hochwertigen immobilienunternehmen dabei helfen, ihre bestehenden vermögenswerte zu revitalisieren, die liquidität durch betriebsimmobilienkredite zu verbessern und den schuldenrückzahlungsdruck zu verringern.
darüber hinaus schreitet auch der koordinierungsmechanismus für die städtische immobilienfinanzierung stetig voran. bisher haben geschäftsbanken mehr als 5.700 „whitelist“-projekte genehmigt, wobei der genehmigte finanzierungsbetrag 1,43 billionen yuan erreicht und die termingerechte lieferung von mehr als 4 millionen wohneinheiten unterstützt.
ein insider des immobilienunternehmens verriet, dass eine der aktuellen hauptaufgaben darin bestehe, das projekt zu revitalisieren, um mehr kapitalrendite zu erzielen. darunter sei neben der verhandlung von plänen mit gläubigern wie finanzinstituten und generalunternehmern zur wiederaufnahme des projekts auch „whitelisting“ ein weg.
(dieser artikel stammt von china business news)
