banyak perusahaan real estat berencana menunda pembayaran obligasi mereka, dan mencari cara baru untuk merestrukturisasi utang mereka
2024-09-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
banyak perubahan baru dalam restrukturisasi utang perusahaan asuransi real estate akhir-akhir ini. ada yang senang dan ada pula yang khawatir.
pada akhir september, rencana restrukturisasi utang luar negeri yuzhou dan kaisa berturut-turut mendapat dukungan dari sebagian besar kreditor, mengambil langkah lebih dekat untuk menyelesaikan masalah utang luar negeri. namun, semakin banyak perusahaan real estat yang menghadapi perpanjangan utang lainnya.
baru-baru ini, sejumlah perusahaan real estate yang dapat diasuransikan yang telah menyelesaikan restrukturisasi atau perpanjangan utang, termasuk r&f, sunac, country garden dan perusahaan real estate lainnya, telah mulai mempromosikan putaran baru perpanjangan utang atau bahkan memulai kembali rencana restrukturisasi.
beberapa orang dari perusahaan real estate mengatakan bahwa penjualan telah menurun, pembiayaan telah diblokir, likuiditas terus berada di bawah tekanan, dan bunga miliaran dolar telah menjadi "sejumlah besar uang." bahkan jika restrukturisasi utang selesai, perusahaan masih menghadapi banyak tantangan tantangan. industri ini mengatakan bahwa mendorong putaran baru restrukturisasi atau perpanjangan utang dapat meningkatkan tekanan operasional perusahaan real estat, namun jika perpanjangan lainnya berhasil, hal ini juga dapat mengurangi tekanan pembayaran utang dalam jangka pendek.
perlu disebutkan bahwa regulator juga bekerja keras untuk memberikan lebih banyak dukungan kepada industri dari tingkat kebijakan. selain menurunkan suku bunga hipotek yang ada dan menurunkan rasio uang muka untuk rumah kedua, mereka juga telah memperkenalkan "16 peraturan keuangan" dan pinjaman properti operasional. masa berlaku kebijakan bertahap ini diperpanjang hingga akhir tahun 2026.
lembaga penelitian pihak ketiga mengatakan bahwa perpanjangan dua kebijakan keuangan real estat akan membantu memandu lembaga keuangan untuk memberikan dukungan keuangan yang berkelanjutan dan stabil bagi perusahaan real estat, membantu perusahaan real estat berkualitas tinggi merevitalisasi aset yang ada, mengurangi tekanan keuangan, dan dengan demikian mempromosikan perkembangan stabil pasar real estat.
mulai kembali restrukturisasi utang
baru-baru ini, obligasi korporasi "h16 r&f 5", "hi8 r&f 8" dan "h18 r&f 1", yang telah ditangguhkan perdagangannya selama sekitar setengah bulan, mengumumkan dimulainya kembali perdagangan.
pengumuman pembukaan kembali menunjukkan bahwa r&f real estate seharusnya membayar sebagian bunga ketiga obligasi di atas pada tanggal 16 september. namun, karena kondisi permodalan dan operasionalnya, masa tenggang untuk bagian bunga ini diperpanjang enam bulan lagi. hingga maret 2025.
masa tenggang ini sebenarnya untuk memberikan r&f properties dan pemegang obligasi waktu komunikasi yang diperlukan untuk menegosiasikan rencana restrukturisasi utang baru yang layak.
sebenarnya r&f real estate telah menyelesaikan restrukturisasi utang dalam dan luar negeri pada tahun 2022, namun belakangan kembali muncul kabar gagal bayar utang. pada pertengahan agustus, bunga atas surat utang senilai lebih dari us$4,5 miliar yang diterbitkan oleh anak perusahaan r&f properties telah jatuh tempo dan belum dibayar.
untuk mengatasi masalah ini, r&f mengatakan bahwa mereka sedang mendiskusikan solusi dengan pemegang saham dan mempertimbangkan semua tindakan yang mungkin dilakukan, termasuk namun tidak terbatas pada mengembangkan rencana pengelolaan utang secara keseluruhan untuk utang luar negeri.
hal serupa juga terjadi di country garden. pada bulan september 2023, country garden menyelesaikan keseluruhan perpanjangan 9 utang dalam negeri sekaligus, yang berjumlah sekitar 15 miliar yuan. namun, mulai awal september tahun ini, country garden memperpanjang pembayaran angsuran obligasi korporasi domestik tersebut di atas selama enam bulan, dan menyesuaikan waktu pembayaran menjadi maret 2025.
dalam hal ini, country garden menyatakan bahwa karena dampak dari berbagai faktor seperti tekanan keseluruhan terhadap penjualan industri dan pembatasan alokasi modal, country garden belum mampu mengumpulkan dana yang cukup untuk membayar pokok dan bunga obligasi korporasi selanjutnya digunakan dalam masa tenggang. berkomunikasi sepenuhnya dengan investor dan merumuskan rencana paket langkah selanjutnya secara komprehensif.
di bawah tekanan likuiditas yang sangat besar, perusahaan real estate berusaha untuk menyelamatkan setiap koin. mengambil contoh sunac, perusahaan menyelesaikan perpanjangan keseluruhan obligasi dalam negeri pada awal tahun 2023, dengan total 10 transaksi, dengan skala total sekitar 16 miliar yuan. sesuai rencana awal, untuk empat obligasi tersebut, sunac harus melunasi sebagian bunganya pada juni tahun ini dan 5% dari angsuran pertama pokok obligasi pada september.
namun seiring mendekatnya titik pelunasan, sunac memilih memperpanjang jangka waktunya lagi dan menyesuaikan waktu pembayaran pokok dan bunga menjadi desember. skala keempat obligasi ini saat ini adalah sekitar 9,5 miliar yuan. perhitungan kasar menunjukkan bahwa total pokok dan bunga yang awalnya harus dibayar sunac hanya sekitar 500 juta yuan.
rencana restrukturisasi utang perusahaan real estat zhengrong real estate yang berbasis di fujian awalnya mendapat dukungan lebih dari 75% kreditor dan hanya tinggal selangkah lagi untuk menyelesaikan restrukturisasi utang. namun, perusahaan memilih untuk secara aktif menunda sidang dan mencari rencana restrukturisasi baru.
orang dalam dari sebuah perusahaan real estate yang masih mempromosikan restrukturisasi utang mengatakan kepada china business news bahwa dari banyak rencana restrukturisasi utang yang telah disahkan, meskipun dapat dilaksanakan dengan beberapa upaya, hal tersebut mungkin akan menimbulkan trauma mengambil keuntungan dari situasi saat ini. situasi ini memerlukan negosiasi ulang.
namun, perpanjangan utang lainnya memiliki kelebihan dan kekurangan bagi perusahaan real estat. liu shui, direktur penelitian korporat di china index research institute, percaya bahwa mendorong putaran baru restrukturisasi atau perpanjangan utang akan meningkatkan tekanan operasional perusahaan real estat, mengharuskan mereka menghabiskan lebih banyak waktu dan energi untuk bernegosiasi dengan kreditor, sehingga menghambat pemulihan keadaan normal. operasi perusahaan real estat, dan tidak akan mengizinkan perusahaan real estat untuk melanjutkan operasi normal. sebaliknya jika bisa diperpanjang kembali juga bisa meringankan tekanan pembayaran utang dalam jangka pendek.
arus kas perlu dipermudah
yang kembali menjerumuskan perusahaan real estate ke dalam pusaran utang adalah pasar properti yang masih mengalami penyesuaian mendalam.
r&f real estate dengan jelas menyebutkan dalam laporan sementara tahun 2024, "pada tahun lalu, penjualan terkontrak telah turun secara signifikan, ditambah dengan kurangnya kemampuan pembayaran, mempercepat jatuh tempo utang. kondisi abnormal ini telah menyebabkan lebih banyak ketidakpastian dalam arus kas dan ketidakmampuan untuk membayar utang." perencanaan strategis dan kesulitan mengelola likuiditas untuk memenuhi kewajiban pembayaran utang.”
sejak tahun 2024, pasar real estat secara keseluruhan masih dalam tahap konsolidasi yang lemah. dalam delapan bulan pertama, penjualan perusahaan real estat turun lebih dari 36% tahun-ke-tahun, dan kinerja kumulatif hampir 90% dari tahun ke tahun. 100 perusahaan real estat teratas menurun dari tahun ke tahun. sunac juga menyebutkan bahwa kedalaman dan durasi penyesuaian pasar real estat melebihi ekspektasi.
cric, sebuah lembaga penelitian pihak ketiga, percaya bahwa pada paruh pertama tahun ini, kepercayaan dan ekspektasi pembeli rumah berada pada tingkat yang rendah, pasar modal kurang percaya pada perusahaan real estate, dan jumlah pembiayaan bersih turun ke kisaran negatif untuk waktu yang lama.
menurut statistik, dalam delapan bulan pertama tahun ini, jumlah pembiayaan kumulatif dari 65 perusahaan real estat biasa adalah 309,477 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 32,2%, dan sebagian besar adalah penerbitan obligasi dalam negeri yang dipromosikan oleh pemerintah pusat. badan usaha milik negara. secara keseluruhan, perusahaan real estate menghadapi tekanan keuangan yang lebih ketat.
ketika pasar terus melemah, koleksi penjualan menurun, dan pembiayaan secara keseluruhan lesu, perusahaan real estat telah mengurangi kas mereka secara signifikan, sehingga memberikan tekanan keuangan yang sangat besar pada tingkat grup.
menurut statistik cric, kepemilikan kas dari 50 sampel perusahaan real estat mengalami pertumbuhan negatif untuk pertama kalinya pada tahun 2021, dengan penurunan lebih dari 10% pada tahun tersebut. sejak itu, tren penurunan terus berlanjut dari tahun ke tahun penurunan masing-masing lebih dari 22% dan 14% dari tahun 2022 hingga 2023. , penurunan lebih lanjut sebesar 9,6% pada paruh pertama tahun 2024. 86% perusahaan real estat memiliki lebih sedikit uang tunai dibandingkan pada akhir tahun 2023.
pada periode yang sama, total liabilitas berbunga dari sampel perusahaan real estat yang disebutkan di atas hanya mengalami sedikit penurunan sebesar 0,65%, sedangkan liabilitas berbunga jangka pendek meningkat sebesar 1,87%. cric memperkirakan rasio kas terhadap utang jangka pendek yang tidak dibatasi dan disesuaikan turun sedikit dari awal tahun menjadi 0,48, dan tekanan jangka pendek terhadap perusahaan real estate masih tinggi.
“saat ini, jika kami melihat persyaratan restrukturisasi utang yang diberikan pada tahun 2023, kami optimis.” liu shui mengatakan bahwa karena penyesuaian mendalam di pasar real estat berlangsung lebih lama dan likuiditas perusahaan real estat gagal meningkat secara signifikan, semakin banyak perusahaan real estat yang akan melunasi utangnya lagi.
berdasarkan pengalaman sebelumnya, apakah putaran negosiasi ini akan menjadi lebih mudah?
seseorang dari perusahaan real estat yang mempromosikan perpanjangan utang dalam negeri mengatakan kepada wartawan bahwa perpanjangan lebih mudah untuk dinegosiasikan bergantung pada banyak faktor. “kalau perpanjangannya mirip dengan obligasi sebelumnya, akan lebih mudah untuk diloloskan. sementara itu, obligasi dengan kreditor yang terkonsentrasi akan lebih mudah untuk dinegosiasikan, tetapi jika pemegangnya lebih tersebar maka akan sulit untuk dinegosiasikan. ."
“kreditor sekarang memiliki pemahaman yang lebih baik dan lebih baik tentang pasar real estat daratan dan kesulitan yang dihadapi oleh perusahaan.” orang dalam dari perusahaan real estat yang disebutkan di atas berharap bahwa restrukturisasi utang baru akan lebih mudah untuk dinegosiasikan, “tetapi utang spesifiknya.” ketentuan pengurangan masih perlu dikomunikasikan dengan hati-hati.
yu xiaoyu, direktur riset yihan think tank, juga mengatakan penerimaan kreditur saat ini juga meningkat, namun kesulitan dalam perpanjangannya adalah bagaimana membuat investor percaya bahwa perusahaan memiliki kemampuan membayar kembali uangnya , dan perusahaan perumahan yang diasuransikan sudah lama tidak menerima pinjaman baru. tanah, pembiayaan terhambat, mengapa kreditor harus mempercayai perusahaan? “diperkirakan besar kemungkinan waktu akan tertukar dengan ruang. kedua pihak akan terus bekerja sama dan akhirnya mencapai kesepakatan.”
perlu disebutkan bahwa regulator juga bekerja keras untuk memberikan lebih banyak dukungan kepada perusahaan real estate dari tingkat kebijakan untuk mengurangi tekanan likuiditas pada perusahaan. pada tanggal 24 september, bank sentral mengumumkan bahwa mereka akan memperpanjang masa berlaku dua dokumen kebijakan keuangan real estat, memperpanjang masa berlaku "16 pasal keuangan" dan dua kebijakan bertahap mengenai pengoperasian pinjaman properti dari 31 desember 2024 hingga desember 2026 .31.
kerui menunjukkan bahwa perluasan "16 peraturan keuangan" akan membantu memandu lembaga keuangan untuk memberikan dukungan keuangan yang berkelanjutan dan stabil bagi perusahaan pengembang real estat, mengurangi tekanan keuangan pada perusahaan real estat, dan pada saat yang sama, dapat membantu dengan lebih baik. mencapai tujuan jaminan penyerahan bangunan dan mendorong perkembangan pasar real estat. menunda kebijakan dukungan untuk pinjaman properti yang beroperasi akan membantu perusahaan real estat berkualitas tinggi merevitalisasi aset mereka yang ada, meningkatkan likuiditas melalui pinjaman properti yang beroperasi, dan mengurangi tekanan pembayaran utang.
selain itu, mekanisme koordinasi pembiayaan real estat perkotaan juga terus mengalami kemajuan. sejauh ini, bank-bank komersial telah menyetujui lebih dari 5.700 proyek yang masuk dalam daftar putih, dengan jumlah pembiayaan yang disetujui mencapai 1,43 triliun yuan, mendukung pengiriman lebih dari 4 juta unit rumah sesuai jadwal.
orang dalam dari perusahaan real estate tersebut mengungkapkan bahwa salah satu tugas utama saat ini adalah merevitalisasi proyek guna mendapatkan keuntungan modal yang lebih besar. diantaranya, selain menegosiasikan rencana dengan kreditor seperti lembaga keuangan dan kontraktor umum untuk memulai kembali proyek, "memasukkan daftar putih juga merupakan salah satu caranya."
(artikel ini berasal dari china business news)
