多くの不動産会社は社債の返済を延期し、債務を再編する新たな方法を見つけることを計画している
2024-09-25
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最近、保険不動産会社の債務再編に新たな変化が相次いでいるが、喜ぶ人もいるし、心配する人もいる。
9月下旬、豫州市と開沙市の海外債務再編計画が相次いで大半の債権者の支持を獲得し、海外債務問題の解決に一歩近づいた。しかし、さらなる債務拡大に直面する不動産会社が増えている。
最近、r&f、サナック、カントリー・ガーデン、その他の不動産会社を含む、債務の再編または延長を完了した多くの保険不動産会社が、新たな債務ロールオーバーを推進し始めたり、再編計画を再開したりしている。
不動産会社関係者の中には、売上高が減少し、資金調達が妨げられ、流動性が引き続き圧迫されており、債務再編が完了したとしても、数十億ドルの利息が「巨額」になっていると述べた人もいる。課題。業界は、新たな債務再編や延長を推進することで不動産会社の経営圧力が高まる可能性があるが、再延長が成功すれば短期的には債務返済圧力も軽減される可能性があるとしている。
規制当局は、既存の住宅ローン金利の引き下げやセカンドハウスの頭金比率の引き下げに加えて、「16の金融規制」や「16の金融規制」を導入し、政策レベルから業界へのさらなる支援を提供するために熱心に取り組んでいることも言及する価値がある。この段階的な政策の有効期間は 2026 年末まで延長されました。
第三者調査機関は、2つの不動産金融政策の延長により、金融機関が不動産会社に継続的かつ安定的な財務支援を提供し、優良な不動産会社が既存資産を再生し、財務圧力を緩和するのに役立つと述べている。不動産市場の安定的な発展を促進します。
債務再編を再開する
つい最近、約半月にわたり取引を停止していた社債「h16 r&f 5」「hi8 r&f 8」「h18 r&f 1」が取引再開を発表した。
再開の発表によると、r&fリアルエステートは上記3社債の利息の一部を9月16日に支払う予定だったが、資本金や運営状況を考慮し、この部分の利息の猶予期間はさらに6か月延長された。 2025 年 3 月まで。
この猶予期間は実際には、r&f プロパティと社債権者に、実現可能な新たな債務再編計画について交渉するために必要なコミュニケーション時間を与えるためのものです。
実際、r&fリアルエステートは2022年に国内外の債務再編を完了しましたが、最近再び債務不履行のニュースが流れています。 8月中旬、r&fプロパティーズの子会社が発行した45億米ドルを超える手形の利息が支払期限を迎えていたが、未払いだった。
この問題を解決するために、r&fは保有者と解決策について話し合い、オフショア債務の全体的な債務管理計画の策定を含むがこれに限定されないあらゆる可能な措置を検討していると述べた。
同様の状況はカントリーガーデンでも起こりました。 2023年9月、カントリーガーデンは総額約150億元に及ぶ9件の国内債務の全額延長を一度に完了した。しかしながら、カントリーガーデンは、本年9月上旬の時点で、上記国内社債の分割支払期限を6ヶ月延長し、支払時期を2025年3月に調整しました。
これに関してカントリー・ガーデンは、業界の売上に対する全体的な圧力や資本配分の制限などの複数の要因の影響により、社債の支払われる元利金を賄うのに十分な資金を調達することがまだできていないと述べた。投資家と十分なコミュニケーションを図り、次のステップのパッケージ計画を包括的に策定します。
巨大な流動性圧力の下、不動産会社はあらゆるコインを節約しようと努めています。サナックを例に挙げると、同社は2023年初頭に国内債券の全体延長を完了し、合計10件の取引、総額約160億元の規模となった。当初の計画によれば、サナックは債券のうち４件について利息の一部を今年６月に返済し、元金の初回返済額の５％を９月に返済することになっている。
しかし、返済の節目が近づいたため、サナックは期間を再度延長することを選択し、元利金の支払い時期を12月に調整した。これら 4 つの債券の既存の規模は約 95 億元であり、大雑把に計算すると、sunac が当初支払わなければならなかった元利合計は約 5 億元にすぎない。
福建省に本拠を置く不動産会社正栄不動産の債務再編計画は当初、債権者の75％以上の支持を得ており、債務再編完了まであと一歩のところまで迫っていたが、同社は公聴会を積極的に停止することを選択し、新たな再建計画を模索する。
現在も債務再編を推進している不動産会社の関係者はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、これまでに可決された多くの債務再編計画は、たとえ努力すれば実行できたとしても、同社にとってトラウマとなる可能性があると推測していると語った。現在の状況を利用する。この状況では再交渉が必要である。
しかし、再度の債務延長は不動産会社にとってメリットとデメリットの両方を伴います。中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏は、新たな債務再編や延長を推進すれば、不動産会社の経営プレッシャーが高まり、債権者との交渉により多くの時間とエネルギーを費やす必要があり、正常な経営状態の回復が妨げられると考えている。不動産会社の営業を妨害し、不動産会社の通常業務の再開を妨げます。一方で、再延長できれば、短期的には債務返済圧力を軽減できる可能性もある。
キャッシュフローを緩和する必要がある
不動産会社を再び債務の渦に陥れたのは、依然として深刻な調整が続いている不動産市場だ。
r&fリアルエステートは2024年の中間報告書で「過去1年間、契約売上高が大幅に減少し、返済能力の欠如と相まって債務の満期が加速している。これらの異常な状況により、キャッシュフローの不確実性が増大し、返済能力が低下している」と明確に述べている。戦略的計画と、債務返済義務を果たすための流動性管理の難しさ。」
2024 年以降、不動産市場全体は依然として弱い統合段階にあり、最初の 8 か月間で不動産会社の売上高は前年比 36% 以上減少し、累計パフォーマンスは 90% 近くに達しました。上位100社の不動産会社は前年比で減少した。サナック氏はまた、不動産市場の調整の深さと期間は予想を上回ったと述べた。
第三者調査機関であるcricは、今年上半期は住宅購入者の信頼と期待が低水準にあり、資本市場は不動産会社に対する信頼を欠き、純融資額はマイナス圏に陥ったと考えている。長い間。
統計によると、今年1-8月の代表的な不動産会社65社の累計融資額は3,094億7,700万元で、前年同期比32.2％減少したが、そのほとんどが中央政府が推進した国内債券発行だった。国有企業。全体として、不動産会社は財務上のプレッシャーがさらに厳しくなっている。
市場の低迷が続き、売上回収が減少し、全体的な資金調達が低迷する中、不動産会社は手元資金を大幅に減らし、グループレベルに大きな財務圧力をかけている。
cricの統計によると、サンプル不動産会社50社の現金保有額は2021年に初めてマイナス成長を記録し、同年は10％以上減少し、それ以降は年々減少傾向を維持している。 2022 年から 2023 年にかけてそれぞれ 22% と 14% 以上減少し、2024 年上半期にはさらに 9.6% 減少します。不動産会社の 86% は 2023 年末と比べて現金が減少しています。
同期間における上記サンプル不動産会社の有利子負債総額は0.65％の微減にとどまったが、短期有利子負債は1.87％増加した。 cricの推計では、調整後の無制限現金対短期負債比率は年初からわずかに低下して0.48となり、不動産会社が依然として短期的に大きなプレッシャーにさらされていることを示している。
前述の不動産会社の関係者は、「現時点で、2023年に与えられた債務再編条件を見ると、我々は楽観的だ」と語った。劉水氏は、不動産市場の徹底した調整が長期化し、不動産会社の流動性が大幅に改善しないため、再び債務を繰り延べる不動産会社が増えるだろうと述べた。
これまでの経験があれば、今回の交渉はより容易になるでしょうか?
国内債務の延長を推進している不動産会社の関係者は記者団に対し、延長交渉が容易かどうかは複数の要因によって決まると述べた。 「以前の債券と同様の条件の延長であれば可決は容易になる。同時に、債権者が集中している債券は交渉しやすいが、保有者が分散すると交渉は難しくなる」 。」
「債権者は現在、本土の不動産市場と企業が直面している困難についてますますよく理解している。前述の不動産会社の内部関係者は、新たな債務再編の交渉はそれほど困難ではないと期待している」削減条件については依然として慎重に話し合う必要がある。」
イーハン・シンクタンクの調査ディレクター、ユウ・シャオユウ氏も、現在の債権者の受け入れ状況も増加しているが、延長の難しさは、投資家に同社に返済能力があるとどのように信じさせるかであると述べ、現在の市場は理想的ではない。 、そして、保険をかけられた住宅会社は長い間新たな融資を受けておらず、融資はブロックされています、なぜ債権者はその会社を信頼する必要がありますか？ 「時間が空間と交換される可能性が高いと推定されている。両当事者は協力を続け、最終的には合意に達するだろう。」
企業への流動性圧力を緩和するために、規制当局も政策レベルで不動産会社への支援を強化しようと懸命に取り組んでいることは言及に値する。 9月24日、中央銀行は2つの不動産金融政策文書の有効期間を延長し、「金融16条」と運営用不動産融資に関する2段階の政策の有効期間を2024年12月31日から2026年12月まで延長すると発表した。 31日。
ケルイ氏は、「金融16規制」の延長は、金融機関が不動産開発会社に継続的かつ安定的な財務支援を提供するよう導き、不動産会社への財務圧力を緩和すると同時に、より良い支援ができると指摘した。建物の確実な引き渡しという目標を達成し、不動産市場の安定した発展を促進します。運営用不動産ローンに対する支援政策の延期は、優良不動産会社が既存資産を活性化し、運営用不動産ローンを通じて流動性を改善し、債務返済圧力を緩和するのに役立つだろう。
さらに、都市不動産融資調整メカニズムも着実に進展している。これまで商業銀行は5,700以上の「ホワイトリスト」プロジェクトを承認し、承認された融資額は1兆4,300億元に達し、400万戸以上の住宅の予定通りの引渡しを支えている。
不動産会社の関係者は、現在の主な課題の一つは、より多くの資本利益を求めるためにプロジェクトを活性化することであると明らかにした。この中では、金融機関やゼネコンなどの債権者と事業再開に向けた計画を交渉するほか、「ホワイトリストに登録することも手段」としている。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
