muitas empresas imobiliárias planeiam adiar o reembolso das suas obrigações e encontrar novas formas de reestruturar as suas dívidas
2024-09-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
recentemente, ocorreram muitas mudanças na reestruturação da dívida das seguradoras imobiliárias. algumas pessoas estão felizes e outras preocupadas.
no final de setembro, os planos de reestruturação da dívida externa de yuzhou e kaisa ganharam sucessivamente o apoio da maioria dos credores, dando um passo mais perto de resolver o problema da dívida externa. no entanto, mais empresas imobiliárias enfrentam outra extensão da dívida.
recentemente, uma série de empresas imobiliárias seguráveis que concluíram a reestruturação ou extensão da dívida, incluindo r&f, sunac, country garden e outras empresas imobiliárias, começaram a promover uma nova ronda de rolagem de dívida ou mesmo reiniciaram planos de reestruturação.
algumas pessoas de empresas imobiliárias disseram que as vendas diminuíram, o financiamento foi bloqueado, a liquidez continua sob pressão e milhares de milhões de dólares em juros tornaram-se "enormes somas de dinheiro, mesmo que a reestruturação da dívida seja concluída, as empresas ainda enfrentam consideráveis". desafios. a indústria disse que promover uma nova rodada de reestruturação ou extensão da dívida pode aumentar a pressão operacional das empresas imobiliárias, mas se outra extensão for bem-sucedida, também poderá aliviar a pressão de reembolso da dívida no curto prazo.
vale a pena mencionar que os reguladores também estão a trabalhar arduamente para fornecer mais apoio à indústria a nível político. além de reduzirem as taxas de juro hipotecárias existentes e reduzirem o rácio de entrada para segundas habitações, também introduziram "16 regulamentos financeiros" e. empréstimos imobiliários operacionais o período de validade desta política faseada foi prorrogado até ao final de 2026.
instituições de pesquisa terceirizadas disseram que a extensão das duas políticas financeiras imobiliárias ajudará a orientar as instituições financeiras a fornecer apoio financeiro contínuo e estável às empresas imobiliárias, ajudar as empresas imobiliárias de alta qualidade a revitalizar os ativos existentes, aliviar a pressão financeira e, assim, promover o desenvolvimento estável do mercado imobiliário.
reiniciar a reestruturação da dívida
recentemente, os títulos corporativos "h16 r&f 5", "hi8 r&f 8" e "h18 r&f 1", que estão suspensos de negociação há cerca de meio mês, anunciaram a retomada da negociação.
o anúncio de retomada mostra que a r&f real estate deveria pagar parte dos juros dos três títulos acima no dia 16 de setembro. porém, devido ao seu capital e condições operacionais, o período de carência dessa parte dos juros foi prorrogado por mais seis meses até março de 2025.
este período de carência visa, na verdade, fornecer à r&f properties e aos detentores de títulos o tempo de comunicação necessário para negociar um novo plano viável de reestruturação da dívida.
na verdade, a r&f real estate concluiu a reestruturação da dívida interna e externa em 2022, mas recentemente houve notícias de incumprimento da dívida novamente. em meados de agosto, os juros sobre mais de 4,5 mil milhões de dólares em notas emitidas pelas subsidiárias da r&f properties eram devidos e não pagos.
para resolver este problema, a r&f disse que está a discutir soluções com os detentores e a considerar todas as ações possíveis, incluindo, mas não se limitando, ao desenvolvimento de um plano global de gestão da dívida para dívida offshore.
situação semelhante também aconteceu com o country garden. em setembro de 2023, a country garden concluiu a prorrogação global de 9 dívidas internas de uma só vez, envolvendo um montante de aproximadamente 15 mil milhões de yuans. no entanto, a partir do início de setembro deste ano, a country garden prorrogou por seis meses o parcelamento dos títulos corporativos nacionais acima mencionados e ajustou o prazo de pagamento para março de 2025.
a este respeito, country garden afirmou que devido ao impacto de múltiplos factores, tais como a pressão global sobre as vendas da indústria e as restrições à alocação de capital, ainda não foi capaz de angariar fundos suficientes para o capital e os juros a pagar sobre obrigações corporativas. em seguida, ser usado dentro do período de carência comunicar-se totalmente com os investidores e formular de forma abrangente um plano de pacote de próximas etapas.
sob enorme pressão de liquidez, as empresas imobiliárias esforçam-se por poupar cada moeda. tomando a sunac como exemplo, a empresa concluiu a extensão geral dos títulos nacionais no início de 2023, com um total de 10 transações, com uma escala total de aproximadamente 16 bilhões de yuans. pelo plano original, para quatro dos títulos, a sunac deveria pagar parte dos juros em junho deste ano e 5% da primeira parcela do principal em setembro.
no entanto, à medida que o nó de reembolso se aproximava, a sunac optou por prorrogar novamente o prazo e ajustou o prazo de pagamento do principal e dos juros para dezembro. a escala existente desses quatro títulos é de cerca de 9,5 bilhões de yuans. um cálculo aproximado mostra que o principal e os juros totais que a sunac originalmente precisava pagar eram de apenas cerca de 500 milhões de yuans.
o plano de reestruturação da dívida da empresa imobiliária zhengrong real estate, com sede em fujian, recebeu originalmente o apoio de mais de 75% dos credores e estava apenas a um passo da conclusão da reestruturação da dívida. procurar um novo plano de reestruturação.
um membro de uma empresa imobiliária que ainda está a promover a reestruturação da dívida disse ao china business news que, para muitos planos de reestruturação da dívida que foram aprovados, mesmo que possam ser implementados com algum esforço, podem ser traumáticos. aproveitar a situação actual. a situação exige renegociação.
no entanto, outra extensão da dívida tem vantagens e desvantagens para as empresas imobiliárias. liu shui, diretor de pesquisa corporativa do china index research institute, acredita que a promoção de uma nova rodada de reestruturação ou extensão da dívida aumentará a pressão operacional das empresas imobiliárias, exigindo-lhes que gastem mais tempo e energia negociando com os credores, dificultando a recuperação do normal operações de empresas imobiliárias, e não permitirá que as empresas imobiliárias retomem as atividades normais das empresas imobiliárias. por outro lado, se puder ser prorrogado novamente, também poderá aliviar a pressão de reembolso da dívida no curto prazo.
o fluxo de caixa precisa ser facilitado
o que mergulhou novamente as empresas imobiliárias num vórtice de dívida foi o mercado imobiliário, que ainda passa por profundos ajustes.
a r&f real estate mencionou claramente no seu relatório intercalar de 2024: "no ano passado, as vendas contratadas caíram significativamente, juntamente com a falta de capacidade de reembolso, acelerando os vencimentos da dívida. estas condições anormais levaram a mais incerteza no fluxo de caixa e à incapacidade de planeamento estratégico e dificuldade em gerir a liquidez para cumprir as obrigações de reembolso da dívida.”
desde 2024, o mercado imobiliário global ainda se encontra numa fase de consolidação fraca. nos primeiros oito meses, as vendas das empresas imobiliárias caíram mais de 36% face ao ano anterior, e o desempenho acumulado de quase 90% do ano. as 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram ano a ano. sunac mencionou ainda que a profundidade e a duração do ajustamento do mercado imobiliário superaram as expectativas.
o cric, uma instituição de pesquisa terceirizada, acredita que no primeiro semestre do ano, a confiança e as expectativas dos compradores de casas estavam em um nível baixo, o mercado de capitais não tinha confiança nas empresas imobiliárias e o valor líquido do financiamento caiu na faixa negativa para muito tempo.
segundo as estatísticas, nos primeiros oito meses deste ano, o montante acumulado de financiamento de 65 empresas imobiliárias típicas foi de 309,477 mil milhões de yuans, uma diminuição anual de 32,2%, e a maioria delas foram emissões de títulos nacionais promovidas pela central empresas estatais. no geral, as empresas imobiliárias enfrentam pressões financeiras mais rigorosas.
à medida que o mercado continua a enfraquecer, as receitas de vendas diminuíram e o financiamento geral tem sido lento, as empresas imobiliárias reduziram significativamente o dinheiro disponível, colocando enorme pressão financeira ao nível do grupo.
de acordo com as estatísticas do cric, as disponibilidades de caixa de 50 empresas imobiliárias da amostra registaram um crescimento negativo pela primeira vez em 2021, com um declínio de mais de 10% nesse ano. desde então, manteve uma tendência de diminuição ano a ano, com. quedas de mais de 22% e 14%, respectivamente, de 2022 a 2023. , uma nova queda de 9,6% no primeiro semestre de 2024. 86% das imobiliárias têm menos caixa do que no final de 2023.
durante o mesmo período, o total dos passivos remunerados das empresas imobiliárias da amostra acima mencionada apenas diminuiu ligeiramente 0,65%, enquanto os passivos remunerados de curto prazo aumentaram 1,87%. o cric estima que o rácio de caixa irrestrito ajustado em relação à dívida de curto prazo caiu ligeiramente desde o início do ano para 0,48, e a pressão de curto prazo sobre as empresas imobiliárias ainda é elevada.
“neste momento, se olharmos para os termos de reestruturação da dívida dados em 2023, estamos optimistas”, disse um membro da referida imobiliária. liu shui disse que à medida que o ajustamento profundo do mercado imobiliário durar mais e a liquidez das empresas imobiliárias não melhorar significativamente, mais empresas imobiliárias irão rolar novamente as suas dívidas.
com a experiência anterior, esta ronda de negociações tornar-se-á mais fácil?
uma pessoa de uma empresa imobiliária que está a promover a extensão da dívida interna disse aos jornalistas que a facilidade de negociação da extensão depende de múltiplos factores. “se for uma extensão com termos semelhantes aos títulos anteriores, será mais fácil de aprovar. ao mesmo tempo, os títulos com credores concentrados serão mais fáceis de negociar, mas se os titulares estiverem mais dispersos, será difícil negociar ."
“os credores têm agora uma compreensão cada vez melhor do mercado imobiliário do continente e das dificuldades enfrentadas pelas empresas.” os insiders das empresas imobiliárias acima mencionadas esperam que a nova reestruturação da dívida seja menos difícil de negociar, “mas a dívida específica”. termos de redução ainda precisam ser comunicados com cuidado."
yu xiaoyu, diretor de pesquisa do yihan think tank, também disse que a atual aceitação dos credores também está aumentando, mas a dificuldade na extensão é como fazer os investidores acreditarem que a empresa tem capacidade de reembolsar o dinheiro. , e as empresas habitacionais seguradas não recebem novos empréstimos há muito tempo. terrenos, o financiamento está bloqueado, por que os credores deveriam confiar na empresa? “estima-se que existe uma grande probabilidade de que o tempo seja trocado pelo espaço. as duas partes continuarão a trabalhar juntas e finalmente chegarão a um acordo.”
vale a pena mencionar que os reguladores também estão a trabalhar arduamente para fornecer mais apoio às empresas imobiliárias a nível político para aliviar a pressão de liquidez sobre as empresas. em 24 de setembro, o banco central anunciou que iria prorrogar o prazo de validade de dois documentos de política financeira imobiliária, prorrogando o prazo de validade dos “16 artigos financeiros” e de duas políticas faseadas sobre empréstimos imobiliários operacionais de 31 de dezembro de 2024 a dezembro de 2026 31º.
kerui destacou que a extensão dos “16 regulamentos financeiros” ajudará a orientar as instituições financeiras a fornecer apoio financeiro contínuo e estável às empresas de incorporação imobiliária, aliviará a pressão financeira sobre as empresas imobiliárias e, ao mesmo tempo, poderá ajudar melhor atingir o objetivo de entrega garantida de edifícios e promover o desenvolvimento do mercado imobiliário estável. o adiamento da política de apoio aos empréstimos imobiliários operacionais ajudará as empresas imobiliárias de alta qualidade a revitalizar os seus activos existentes, a melhorar a liquidez através de empréstimos imobiliários operacionais e a aliviar a pressão de reembolso da dívida.
além disso, o mecanismo de coordenação do financiamento imobiliário urbano também progride de forma constante. até agora, os bancos comerciais aprovaram mais de 5.700 projetos da "lista branca", com o montante de financiamento aprovado atingindo 1,43 trilhão de yuans, apoiando a entrega dentro do prazo de mais de 4 milhões de unidades habitacionais.
uma fonte da imobiliária revelou que uma das principais tarefas atuais é revitalizar o projeto para buscar maior retorno de capital. entre eles, além de negociar planos com credores como instituições financeiras e empreiteiros gerais para reiniciar o projeto, “a inclusão na lista branca também é um caminho”.
(este artigo vem do china business news)
