monet kiinteistöyhtiöt aikovat lykätä joukkovelkakirjojensa takaisinmaksua ja löytää uusia tapoja velkojen uudelleenjärjestelyyn
2024-09-25
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
vakuutuskiinteistöyhtiöiden velkajärjestelyissä on viime aikoina tapahtunut monia uusia muutoksia jotkut ovat iloisia ja jotkut huolissaan.
syyskuun lopussa yuzhoun ja kaisan ulkomaisten velkojen saneeraussuunnitelmat saivat peräkkäin useimpien velkojien tuen ja ottivat askeleen lähemmäksi ulkomaisen velkaongelman ratkaisemista. kuitenkin yhä useammat kiinteistöyhtiöt kohtaavat uuden velan jatkamisen.
viime aikoina useat vakuutettavat kiinteistöyhtiöt, jotka ovat saaneet päätökseen velan uudelleenjärjestelyn tai laajentamisen, mukaan lukien r&f, sunac, country garden ja muut kiinteistöyhtiöt, ovat alkaneet edistää uutta velan lykkäyskierrosta tai jopa käynnistäneet uudelleen saneeraussuunnitelmia.
jotkut kiinteistöyhtiöiden edustajat sanoivat, että myynti on laskenut, rahoitus on estetty, likviditeetti on edelleen paineen alla ja miljardeista dollareista on tullut "valtavia rahasummia", vaikka velkajärjestelyt saadaan päätökseen, yrityksillä on edelleen huomattavia vaikeuksia haasteita. toimiala sanoi, että uuden velan uudelleenjärjestely- tai laajennuskierroksen edistäminen voi lisätä kiinteistöyhtiöiden toimintapaineita, mutta jos uusi pidennys onnistuu, se voi myös lieventää velan takaisinmaksupaineita lyhyellä aikavälillä.
on syytä mainita, että sääntelijät tekevät lujasti töitä tarjotakseen alalle enemmän tukea politiikkatasolta. nykyisten asuntolainojen korkojen ja kakkosasuntojen käsirahasuhteen alentamisen lisäksi ne ovat myös ottaneet käyttöön "16 varainhoitoasetusta". käyttöomaisuuslainat tämän vaiheittaisen vakuutuksen voimassaoloaikaa on jatkettu vuoden 2026 loppuun.
kolmannen osapuolen tutkimuslaitokset sanoivat, että kahden kiinteistöalan rahoituspolitiikan laajentaminen auttaa ohjaamaan rahoituslaitoksia tarjoamaan jatkuvaa ja vakaata taloudellista tukea kiinteistöyhtiöille, auttamaan korkealaatuisia kiinteistöyhtiöitä elvyttämään olemassa olevaa omaisuutta, helpottamaan taloudellisia paineita ja näin ollen edistää kiinteistömarkkinoiden vakaata kehitystä.
aloita velkajärjestely uudelleen
äskettäin noin puoli kuukautta keskeytetyt yrityslainat "h16 r&f 5", "hi8 r&f 8" ja "h18 r&f 1" ilmoittivat kaupankäynnin uudelleen aloittamisesta.
jatkamisilmoituksesta käy ilmi, että r&f real estaten piti maksaa osa edellä mainittujen kolmen joukkovelkakirjalainan koroista 16. syyskuuta. pääoman ja toimintaedellytysten vuoksi tämän koron osan armonaikaa kuitenkin pidennettiin kuudella kuukaudella. maaliskuuta 2025 asti.
tämä armonaika on itse asiassa tarjota r&f propertiesille ja joukkovelkakirjalainan haltijoille tarvittava viestintäaika, jotta voidaan neuvotella toteuttamiskelpoinen uusi velan uudelleenjärjestelysuunnitelma.
itse asiassa r&f real estate on saanut päätökseen kotimaisen ja ulkomaisen velkajärjestelyn vuonna 2022, mutta viime aikoina on taas uutisoitu velkojen maksukyvyttömyydestä. elokuun puolivälissä r&f propertiesin tytäryhtiöiden liikkeeseen laskemien velkakirjojen yli 4,5 miljardin dollarin korko erääntyi ja oli maksamatta.
tämän ongelman ratkaisemiseksi r&f ilmoitti keskustelevansa ratkaisuista haltijoiden kanssa ja harkitsevansa kaikkia mahdollisia toimia, mukaan lukien, mutta ei rajoittuen, kokonaisvelanhallintasuunnitelman kehittämiseen offshore-velkaa varten.
samanlainen tilanne tapahtui myös country gardenissa. syyskuussa 2023 country garden sai päätökseen yhdeksän kotimaisen velan laajennuksen kerralla yhteensä noin 15 miljardin yuanin arvosta. tämän vuoden syyskuun alusta country garden kuitenkin jatkoi edellä mainittujen kotimaisten yrityslainojen lyhennysmaksua kuudella kuukaudella ja sovitti maksuajan maaliskuuhun 2025.
tältä osin country garden totesi, että useiden tekijöiden, kuten alan myyntipaineen ja pääoman allokoinnin rajoitusten vaikutuksesta, se ei ole vielä kyennyt keräämään riittävästi varoja yrityslainojen pääomaan ja korkoihin seuraavaksi käytetään lisäajan kuluessa. kommunikoi täysin sijoittajien kanssa ja muotoile kattavasti seuraavan vaiheen pakettisuunnitelma.
valtavan likviditeettipaineen alla kiinteistöyhtiöt pyrkivät säästämään jokaisen kolikon. esimerkkinä sunacista yhtiö sai päätökseen kotimaisten joukkovelkakirjalainojen laajennuksen alkuvuodesta 2023 yhteensä 10 transaktiolla, joiden kokonaisarvo oli noin 16 miljardia yuania. alkuperäisen suunnitelman mukaan neljän joukkovelkakirjalainan osalta sunac maksaa osan koroista takaisin tämän vuoden kesäkuussa ja 5 % pääoman ensimmäisestä erästä syyskuussa.
takaisinmaksusolmupisteen lähestyessä sunac päätti kuitenkin jatkaa jaksoa uudelleen ja muutti pääoman ja koron maksuajan joulukuuhun. näiden neljän joukkovelkakirjalainan nykyinen mittakaava on noin 9,5 miljardia yuania karkea laskelma osoittaa, että sunacin alun perin tarvittava pääoma ja korko oli vain noin 500 miljoonaa yuania.
fujianissa toimivan kiinteistöyhtiön zhengrong real estaten velkasaneeraussuunnitelma sai alun perin yli 75 %:n velkojien tuen, ja se oli vain yhden askeleen päässä velkajärjestelyn päätökseen saattamisesta. yritys kuitenkin päätti keskeyttää kuulemisen aktiivisesti hakea uutta saneeraussuunnitelmaa.
vieläkin velkasaneeraustyötä edistävän kiinteistöyhtiön sisäpiiriläinen kertoi china business newsille, että useat hyväksytyt velkasaneeraussuunnitelmat voivat olla traumaattisia, vaikka ne voitaisiin toteuttaa pienellä vaivalla hyödyntää nykyistä tilannetta. tilanne vaatii uudelleenneuvotteluja.
toisella velan jatkamisella on kuitenkin sekä etuja että haittoja kiinteistöyhtiöille. liu shui, china index research instituten yritystutkimusjohtaja, uskoo, että uuden velan uudelleenjärjestely- tai pidennyskierroksen edistäminen lisää kiinteistöyhtiöiden toimintapaineita, mikä vaatii niiltä enemmän aikaa ja energiaa neuvottelemaan velkojien kanssa, mikä estää normaalin velan elpymisen. kiinteistöyhtiöiden toimintaa, eikä kiinteistöyhtiöiden toimintaa voi jatkaa normaalisti kiinteistöyhtiöiden liiketoimintaa edistäen. toisaalta, jos sitä voidaan jatkaa uudelleen, se voi myös lieventää velan takaisinmaksupaineita lyhyellä aikavälillä.
kassavirtaa on kevennettävä
kiinteistöyhtiöt taas velkapyörteeseen on syöstänyt kiinteistömarkkinat, jotka ovat edelleen syvässä sopeuttamisvaiheessa.
r&f real estate mainitsi selvästi vuoden 2024 osavuosikatsauksessaan: "viime vuoden aikana sopimusmyynti on laskenut merkittävästi, yhdistettynä takaisinmaksukyvyn puutteeseen ja velkojen erääntymiseen. nämä epänormaalit olosuhteet ovat johtaneet kassavirran epävarmuuteen ja kyvyttömyyteen strateginen suunnittelu ja vaikeudet hallita likviditeettiä velan takaisinmaksuvelvoitteiden täyttämiseksi."
vuodesta 2024 lähtien kiinteistömarkkinat ovat edelleen heikot konsolidaatiovaiheessa. ensimmäisen kahdeksan kuukauden aikana kiinteistöyhtiöiden myynti laski yli 36 % edellisvuodesta ja kumulatiivinen tulos lähes 90 %. 100 suosituinta kiinteistöyhtiötä laski edellisvuodesta. sunac mainitsi myös, että kiinteistömarkkinoiden sopeutumisen syvyys ja kesto ylittivät odotukset.
kolmannen osapuolen tutkimuslaitos cric uskoo, että vuoden ensimmäisellä puoliskolla asunnonostajien luottamus ja odotukset olivat alhaisella tasolla, pääomamarkkinoilla ei ollut luottamusta kiinteistöyhtiöihin ja nettorahoitusmäärä putosi negatiiviselle alueelle. pitkään.
tilastojen mukaan tämän vuoden kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana 65 tyypillisen kiinteistöyhtiön kumulatiivinen rahoitusmäärä oli 309,477 miljardia juania, mikä on 32,2 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, ja suurin osa niistä oli keskushallinnon edistämiä kotimaisia joukkovelkakirjalainoja. valtion omistamia yrityksiä. kaiken kaikkiaan kiinteistöyhtiöt kohtaavat tiukempia taloudellisia paineita.
markkinoiden heikkeneessä edelleen, myyntiperinnöt ovat vähentyneet ja kokonaisrahoitus on ollut hidasta, kiinteistöyhtiöt ovat vähentäneet käteistä merkittävästi, mikä luo valtavia taloudellisia paineita konsernitasolla.
cric:n tilastojen mukaan 50 näyte-kiinteistöyhtiön käteisvarat kasvoivat ensimmäistä kertaa negatiivisesti vuonna 2021, ja sen jälkeen se on laskenut yli 10 % laskua yli 22 prosenttia ja vastaavasti 14 prosenttia vuodesta 2022 vuoteen 2023. , mikä on edelleen 9,6 prosentin lasku vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla. 86 prosentilla kiinteistöyhtiöistä on vähemmän käteistä kuin vuoden 2023 lopussa.
saman ajanjakson aikana edellä mainittujen otokseen valittujen kiinteistöyhtiöiden korolliset velat vähenivät vain hieman, 0,65 %, kun taas lyhytaikaiset korolliset velat kasvoivat 1,87 %. cric arvioi, että oikaistu rajoittamaton kassa-lyhytaikaisten velkojen suhde laski hieman vuoden alusta 0,48:aan, ja lyhyen aikavälin paineet kiinteistöyhtiöihin ovat edelleen korkeat.
"tällä hetkellä, jos katsomme vuonna 2023 annettuja velkajärjestelyehtoja, olemme optimistisia, sanoi edellä mainitun kiinteistöyhtiön sisäpiiriläinen." liu shui sanoi, että kun kiinteistömarkkinoiden syvällinen sopeutuminen kestää pidempään ja kiinteistöyhtiöiden maksuvalmius ei parane merkittävästi, useammat kiinteistöyhtiöt lykkäävät velkojaan uudelleen.
tuleeko tämä neuvottelukierros aiemman kokemuksen perusteella helpommiksi?
kotimaisen velan pidentämistä edistävän kiinteistöyhtiön henkilö kertoi toimittajille, että se, onko pidennystä helpompi neuvotella, riippuu useista tekijöistä. "jos kyseessä on jatkoa samoilla ehdoilla kuin aikaisemmat joukkovelkakirjat, se on helpompi ohittaa. samanaikaisesti joukkovelkakirjalainoista, joilla on keskittynyt velkoja, on helpompi neuvotella, mutta jos haltijat ovat hajallaan, neuvotteleminen on vaikeaa. ."
"luottoyhtiöt ymmärtävät nyt entistä paremmin mantereen kiinteistömarkkinoita ja yritysten kohtaamia vaikeuksia." vähennysehdoista on vielä keskusteltava huolellisesti."
yihan think tankin tutkimusjohtaja yu xiaoyu sanoi myös, että myös velkojien hyväksyntä on lisääntymässä, mutta laajentamisen vaikeus on se, kuinka saada sijoittajat uskomaan, että yrityksellä on kyky maksaa takaisin. nykyiset markkinat eivät ole ihanteelliset , ja vakuutetut asuntoyhtiöt eivät ole saaneet uutta lainaa pitkään aikaan maa, rahoitus on tukossa, miksi velkojien pitäisi luottaa yritykseen? "on arvioitu, että aika vaihtuu tilaan suurella todennäköisyydellä. osapuolet jatkavat yhteistyötä ja pääsevät lopulta sopimukseen."
on syytä mainita, että myös sääntelijät tekevät lujasti töitä tarjotakseen kiinteistöyhtiöille enemmän tukea politiikkatasolta helpottaakseen yritysten likviditeettipaineita. keskuspankki ilmoitti 24. syyskuuta jatkavansa kahden kiinteistörahoituspoliittisen asiakirjan voimassaoloaikaa pidentämällä "rahoitus 16 artiklan" ja kahden vaiheittaisen kiinteistölainojen toimintaperiaatteiden voimassaoloaikaa 31.12.2024 joulukuuhun 2026 asti. 31.
kerui huomautti, että "16 varainhoitoasetuksen" laajentaminen auttaa ohjaamaan rahoituslaitoksia tarjoamaan jatkuvaa ja vakaata taloudellista tukea kiinteistökehitysyrityksille, helpottaa kiinteistöyhtiöiden taloudellisia paineita ja samalla se voi auttaa paremmin saavuttaa tavoite rakennusten toimitusvarmuudesta ja edistää kiinteistömarkkinoiden kehitystä. kiinteistölainojen tukipolitiikan lykkääminen auttaa laadukkaita kiinteistöyhtiöitä elvyttämään olemassa olevaa omaisuuttaan, parantamaan likviditeettiä operatiivisilla kiinteistölainoilla ja helpottamaan velkojen takaisinmaksupaineita.
lisäksi kaupunkien kiinteistörahoituksen koordinointimekanismi etenee tasaisesti. tähän mennessä liikepankit ovat hyväksyneet yli 5 700 "valkoisen listan" hanketta, joiden hyväksytty rahoitusmäärä on 1,43 biljoonaa juania, mikä tukee yli 4 miljoonan asunnon aikataulun mukaista toimitusta.
kiinteistöyhtiön sisäpiiriläinen kertoi, että yksi tämän hetken päätehtävistä on hankkeen elvyttäminen pääoman tuoton lisäämiseksi. niiden joukossa, sen lisäksi, että neuvotellaan suunnitelmista velkojien, kuten rahoituslaitosten ja pääurakoitsijoiden kanssa hankkeen käynnistämiseksi uudelleen, "valkoiselle listalle lisääminen on myös tapa".
(tämä artikkeli on peräisin china business newsista)
