de nombreuses sociétés immobilières envisagent de reporter le remboursement de leurs obligations et trouvent de nouveaux moyens de restructurer leurs dettes.
2024-09-25
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il y a eu récemment de nombreux nouveaux changements dans la restructuration de la dette des sociétés d'assurance immobilière. certains sont heureux et d'autres sont inquiets.
fin septembre, les plans de restructuration de la dette extérieure de yuzhou et kaisa ont successivement remporté le soutien de la plupart des créanciers, faisant ainsi un pas de plus vers la résolution du problème de la dette extérieure. cependant, de plus en plus de sociétés immobilières sont confrontées à une nouvelle extension de leur dette.
récemment, un certain nombre de sociétés immobilières assurables qui ont achevé une restructuration ou une extension de leur dette, notamment r&f, sunac, country garden et d'autres sociétés immobilières, ont commencé à promouvoir un nouveau cycle de refinancement de la dette ou même à relancer des plans de restructuration.
certaines personnes appartenant à des sociétés immobilières ont déclaré que les ventes ont diminué, que le financement a été bloqué, que les liquidités continuent d'être sous pression et que les milliards de dollars d'intérêts sont devenus « d'énormes sommes d'argent ». même si la restructuration de la dette est achevée, les entreprises doivent encore faire face à des sommes considérables. défis. l'industrie a déclaré que la promotion d'un nouveau cycle de restructuration ou d'extension de la dette pourrait accroître la pression opérationnelle des sociétés immobilières, mais que si une autre extension réussissait, elle pourrait également atténuer la pression sur le remboursement de la dette à court terme.
il convient de mentionner que les régulateurs travaillent également dur pour fournir davantage de soutien au secteur au niveau politique. en plus d'abaisser les taux d'intérêt hypothécaires existants et d'abaisser le taux d'acompte pour les résidences secondaires, ils ont également introduit « 16 règlements financiers » et les prêts immobiliers opérationnels. la durée de validité de cette politique échelonnée a été prolongée jusqu’à fin 2026.
des instituts de recherche tiers ont déclaré que l'extension des deux politiques financières immobilières aidera les institutions financières à fournir un soutien financier continu et stable aux sociétés immobilières, aidera les sociétés immobilières de haute qualité à revitaliser les actifs existants, allégera la pression financière et ainsi promouvoir le développement stable du marché immobilier.
relancer la restructuration de la dette
récemment, les obligations d'entreprise « h16 r&f 5 », « hi8 r&f 8 » et « h18 r&f 1 », dont la négociation a été suspendue pendant environ un demi-mois, ont annoncé la reprise de la négociation.
l'annonce de reprise montre que r&f real estate était censé payer une partie des intérêts des trois obligations ci-dessus le 16 septembre. cependant, en raison de son capital et de ses conditions de fonctionnement, le délai de grâce pour cette partie des intérêts a été prolongé de six mois supplémentaires. jusqu’en mars 2025.
ce délai de grâce vise en réalité à fournir à r&f properties et aux obligataires le temps de communication nécessaire pour négocier un nouveau plan de restructuration de la dette réalisable.
en fait, r&f real estate a achevé la restructuration de sa dette nationale et étrangère en 2022, mais récemment, des informations faisant état d'un nouveau défaut de paiement ont été récemment rapportées. à la mi-août, les intérêts sur plus de 4,5 milliards de dollars américains de billets émis par les filiales de r&f properties étaient dus et impayés.
afin de résoudre ce problème, r&f a déclaré qu'elle discutait de solutions avec les détenteurs et envisageait toutes les actions possibles, y compris, mais sans s'y limiter, l'élaboration d'un plan global de gestion de la dette offshore.
une situation similaire s’est également produite à country garden. en septembre 2023, country garden a finalisé l'extension globale de 9 dettes intérieures d'un seul coup, pour un montant d'environ 15 milliards de yuans. cependant, début septembre de cette année, country garden a prolongé de six mois le paiement échelonné des obligations d'entreprises nationales mentionnées ci-dessus et a ajusté le délai de paiement jusqu'en mars 2025.
à cet égard, country garden a déclaré qu'en raison de l'impact de multiples facteurs tels que la pression globale sur les ventes de l'industrie et les restrictions sur l'allocation du capital, elle n'a pas encore été en mesure de lever des fonds suffisants pour le capital et les intérêts payables sur les obligations de sociétés. sera ensuite utilisé pendant la période de grâce. communiquer pleinement avec les investisseurs et formuler de manière exhaustive un plan global pour la prochaine étape.
soumises à une énorme pression sur les liquidités, les sociétés immobilières s’efforcent d’économiser chaque pièce. en prenant sunac comme exemple, la société a achevé l'extension globale des obligations nationales au début de 2023, avec un total de 10 transactions, pour un montant total d'environ 16 milliards de yuans. selon le plan initial, pour quatre des obligations, sunac devrait rembourser une partie des intérêts en juin de cette année et 5% du premier versement du principal en septembre.
cependant, à mesure que le nœud de remboursement approchait, sunac a choisi de prolonger à nouveau la période et a ajusté le délai de paiement du principal et des intérêts jusqu'en décembre. le montant actuel de ces quatre obligations est d'environ 9,5 milliards de yuans. un calcul approximatif montre que le montant total du capital et des intérêts que sunac devait initialement payer n'était que d'environ 500 millions de yuans.
le plan de restructuration de la dette de la société immobilière zhengrong real estate basée au fujian a initialement reçu le soutien de plus de 75 % des créanciers et n'était qu'à un pas de l'achèvement de la restructuration de la dette. cependant, la société a choisi de suspendre activement l'audience et. chercher un nouveau plan de restructuration.
un initié d'une société immobilière qui continue de promouvoir la restructuration de la dette a déclaré à china business news que pour de nombreux plans de restructuration de la dette qui ont été adoptés, même s'ils peuvent être mis en œuvre avec quelques efforts, ils pourraient être traumatisants pour l'entreprise. profiter de la situation actuelle. la situation nécessite une renégociation.
cependant, une nouvelle extension de la dette présente à la fois des avantages et des inconvénients pour les sociétés immobilières. liu shui, directeur de la recherche sur les entreprises du china index research institute, estime que la promotion d'un nouveau cycle de restructuration ou d'extension de la dette augmentera la pression opérationnelle des sociétés immobilières, les obligeant à consacrer plus de temps et d'énergie à négocier avec les créanciers, ce qui entravera la reprise de la normale. opérations des sociétés immobilières, et ne permettra pas aux sociétés immobilières de reprendre leurs activités normales. propice aux activités commerciales des sociétés immobilières. d’un autre côté, s’il peut être à nouveau prolongé, il peut également atténuer la pression sur le remboursement de la dette à court terme.
la trésorerie doit être facilitée
ce qui a plongé à nouveau les sociétés immobilières dans le vortex de l’endettement, c’est le marché immobilier, qui subit encore de profonds ajustements.
r&f real estate a clairement mentionné dans son rapport intermédiaire 2024 : « au cours de l'année écoulée, les ventes contractuelles ont chuté de manière significative, couplées au manque de capacité de remboursement, accélérant les échéances de la dette. ces conditions anormales ont conduit à davantage d'incertitude dans les flux de trésorerie et à l'incapacité de planification stratégique et difficulté à gérer les liquidités pour respecter les obligations de remboursement de la dette.
depuis 2024, l'ensemble du marché immobilier est encore dans une phase de faible consolidation. au cours des huit premiers mois, les ventes des sociétés immobilières ont chuté de plus de 36 % sur un an et la performance cumulée de près de 90 %. les 100 plus grandes sociétés immobilières ont diminué d’une année sur l’autre. sunac a également mentionné que l'ampleur et la durée de l'ajustement du marché immobilier ont dépassé les attentes.
le cric, un institut de recherche tiers, estime qu'au premier semestre, la confiance et les attentes des acheteurs de maison étaient faibles, que le marché des capitaux manquait de confiance dans les sociétés immobilières et que le montant net du financement était tombé dans la fourchette négative. longtemps.
selon les statistiques, au cours des huit premiers mois de cette année, le montant cumulé du financement de 65 sociétés immobilières types s'élevait à 309,477 milliards de yuans, soit une baisse de 32,2% sur un an, et la plupart d'entre eux étaient des émissions d'obligations nationales promues par la centrale. entreprises publiques. dans l’ensemble, les sociétés immobilières sont confrontées à des pressions financières plus fortes.
alors que le marché continue de s'affaiblir, que les recettes des ventes diminuent et que le financement global est lent, les sociétés immobilières ont considérablement réduit leurs liquidités, ce qui exerce une énorme pression financière au niveau du groupe.
selon les statistiques du cric, les liquidités de 50 sociétés immobilières de l'échantillon ont connu une croissance négative pour la première fois en 2021, avec une baisse de plus de 10 % cette année-là, et ont depuis maintenu une tendance à la baisse d'année en année. des baisses de plus de 22% et 14% respectivement de 2022 à 2023. , soit une nouvelle baisse de 9,6% au premier semestre 2024. 86% des foncières disposent de moins de liquidités qu’à fin 2023.
au cours de la même période, le total des dettes portant intérêts des sociétés immobilières de l'échantillon mentionné ci-dessus n'a que légèrement diminué de 0,65%, tandis que les dettes portant intérêts à court terme ont augmenté de 1,87%. le cric estime que le ratio ajusté des liquidités non affectées par rapport à la dette à court terme a légèrement diminué depuis le début de l'année, à 0,48, et que la pression à court terme sur les sociétés immobilières reste élevée.
"a l'heure actuelle, si l'on regarde les conditions de restructuration de la dette données en 2023, nous sommes optimistes", a déclaré un initié de la société immobilière susmentionnée. liu shui a déclaré que, à mesure que l'ajustement en profondeur du marché immobilier dure plus longtemps et que la liquidité des sociétés immobilières ne s'améliore pas de manière significative, davantage de sociétés immobilières renouvelleront leurs dettes.
avec l’expérience passée, ce cycle de négociations deviendra-t-il plus facile ?
une personne d'une société immobilière qui promeut l'extension de la dette intérieure a déclaré aux journalistes que la question de savoir si l'extension serait plus facile à négocier dépendrait de plusieurs facteurs. « s'il s'agit d'une prolongation avec des conditions similaires à celles des obligations précédentes, elle sera plus facile à adopter. dans le même temps, les obligations avec des créanciers concentrés seront plus faciles à négocier, mais si les détenteurs sont plus dispersés, il sera difficile de négocier. ".
"les créanciers comprennent désormais de mieux en mieux le marché immobilier continental et les difficultés rencontrées par les entreprises." les dirigeants des sociétés immobilières susmentionnées s'attendent à ce que la nouvelle restructuration de la dette soit moins difficile à négocier, "mais la dette spécifique les conditions de réduction doivent encore être communiquées avec soin.
yu xiaoyu, directeur de recherche du yihan think tank, a également déclaré que l'acceptation actuelle des créanciers augmente également, mais que la difficulté de l'extension est de savoir comment faire croire aux investisseurs que l'entreprise a la capacité de rembourser l'argent. le marché actuel n'est pas idéal. , et les sociétés de logement assurées n'ont pas reçu de nouveaux prêts depuis longtemps. les terrains, le financement est bloqué, pourquoi les créanciers devraient-ils faire confiance à l'entreprise ? "on estime qu'il y a une forte probabilité que du temps soit échangé contre de l'espace. les deux parties continueront à travailler ensemble et parviendront finalement à un accord."
il convient de mentionner que les régulateurs travaillent également dur pour fournir davantage de soutien aux sociétés immobilières au niveau politique afin d'atténuer la pression sur les liquidités des entreprises. le 24 septembre, la banque centrale a annoncé qu'elle prolongerait la période de validité de deux documents de politique financière immobilière, prolongeant la période de validité des « 16 articles financiers » et de deux politiques progressives sur les prêts immobiliers d'exploitation du 31 décembre 2024 à décembre 2026. .31.
kerui a souligné que l'extension des « 16 règlements financiers » aidera les institutions financières à fournir un soutien financier continu et stable aux sociétés de promotion immobilière, à alléger la pression financière sur les sociétés immobilières et, en même temps, à mieux aider. atteindre l'objectif de livraison garantie des bâtiments et promouvoir le développement du marché immobilier. retarder la politique de soutien aux prêts immobiliers d’exploitation aidera les sociétés immobilières de haute qualité à revitaliser leurs actifs existants, à améliorer la liquidité grâce aux prêts immobiliers d’exploitation et à atténuer la pression sur le remboursement de la dette.
en outre, le mécanisme de coordination du financement de l'immobilier urbain progresse également régulièrement. jusqu'à présent, les banques commerciales ont approuvé plus de 5 700 projets « sur liste blanche », avec un montant de financement approuvé atteignant 1 430 milliards de yuans, soutenant la livraison dans les délais de plus de 4 millions de logements.
un initié de la société immobilière a révélé que l'une des tâches principales actuelles est de revitaliser le projet afin d'obtenir un meilleur rendement du capital. parmi eux, outre les plans de négociation avec les créanciers tels que les institutions financières et les entrepreneurs généraux pour relancer le projet, « la mise sur liste blanche est aussi un moyen ».
(cet article provient de china business news)
