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texto/leju finance li yihe

hace más de tres años, un grupo de agentes del orden entró repentinamente en un departamento de ventas ubicado en fangshan, beijing.

la persona que lideraba el equipo era el entonces subjefe de distrito del distrito de fangshan.

la causa tampoco es complicada.este proyecto envuelve el espacio que debería haber sido la plataforma de equipamiento exterior en el lado norte hacia el interior para lograr el propósito de "robar área" y publicidad de alto perfil de la alta tasa de adquisición de viviendas.

el proyecto rápidamente se convirtió en un éxito de ventas a nivel local.

la llegada del subjefe de distrito supuso un duro golpe.

después de que los agentes del orden se marcharon, el proyecto recibió un aviso de rectificación. posteriormente, las salas modelo del proyecto con el área donada fueron rápidamente demolidas con llamativas líneas recordatorias.

en los últimos tres años, la industria inmobiliaria ha experimentado enormes cambios. el mercado en continuo descenso y los cambios en la relación de oferta y demanda han provocado que la industria se involucre enormemente.

las reducciones de precios, las capacidades mejoradas de los productos, los espacios más inteligentes y verdes y una mayor área libre (también conocida como "área de robo" por los desarrolladores) se han convertido en herramientas poderosas para que las empresas inmobiliarias intenten impresionar a los compradores de viviendas en un mercado a la baja.

al mismo tiempo, con el aumento de las "viviendas de cuarta generación", a nivel de políticas, varios lugares también han introducido nuevas regulaciones de construcción, relajando las restricciones sobre el área de balcones, ventanales, cielos verdes y otros espacios.

esto ofrece a los promotores inmobiliarios un mayor margen de actuación a la hora de crear productos. durante un tiempo, las palabras de marketing de "compartición pública cero" o incluso "compartición pública negativa" aparecieron en varias plataformas en línea y fueron muy llamativas.

ha llegado la ola de los “puestos públicos cero”.sin duda, esto es una gran ayuda para las ventas de viviendas nuevas donde se aplican las nuevas regulaciones.

especialmente en el lento mercado inmobiliario actual, los desarrolladores pueden utilizar esto para desarrollar la competitividad de sus propios productos y reducir rápidamente el inventario. los compradores de vivienda pueden comprar una casa con una mayor tasa de utilización a un precio más bajo.

sin embargo, el mercado de productos y de vivienda de segunda mano antes de las nuevas regulaciones en varios lugares ha caído en otro proceso de liquidación de existencias más prolongado.

zona de robo: desde balcones y miradores hasta plataformas para equipos y voladizos ignífugos

para ganar clientes y reducir el inventario en el lento mercado, las empresas inmobiliarias han alcanzado nuevas alturas en la calidad de sus productos. tomemos como ejemplo el distrito shunyi de beijing, el "rey del volumen". las empresas inmobiliarias de esta zona tienen innumerables medios para "robar superficie". el grupo local de vivienda de serpientes de beijing se ha convertido en el líder.

en agosto de este año, zhuzong group anunció los planos de fanghuali y qingnian one. ambos proyectos están en el distrito de shunyi, a menos de cuatro kilómetros de distancia.

la parcela del proyecto fanghuali es la parcela 01-03-21, bloque 1, shunyi new city, distrito shunyi, beijing, que fue adquirida por el grupo zhuzong en febrero de este año, con un precio total de 1,26 mil millones de yuanes y un precio guía de ventas de 46.000 yuanes por metro cuadrado. los productos son 89 metros cuadrados con 3 dormitorios y 2 baños, 99 metros cuadrados con 3 dormitorios y 2 baños, y 132 metros cuadrados con 4 dormitorios y 2 baños.

el terreno del proyecto youth one es el terreno residencial de segunda clase r2 y el terreno de cuidado infantil a334 en el bloque 31 de shunyi que el grupo de vivienda adquirió el 15 de marzo de este año por sy00-3101-0808 y sy00-3101-0809, con un precio total de 620 millones de yuanes, y el precio guía de ventas residenciales es de 45.000 yuanes por metro cuadrado. los productos del proyecto incluyen 72 metros cuadrados con 3 dormitorios y 1 baño, 89 metros cuadrados con 3 dormitorios y 2 baños, y 105 metros cuadrados con 3 dormitorios y 2 baños.

en el pasado, era una práctica común que los promotores robaran el área del balcón y regalaran la mitad. ambos proyectos tienen una característica obvia:la plataforma de equipamiento y el espacio vacío son "robados", lo que mejora enormemente la tasa de disponibilidad de viviendas del tipo apartamento.

por ejemplo, el apartamento de 72 metros cuadrados producto del proyecto youth one tiene tres dormitorios, dos salas de estar y un baño. se entiende que el balcón del living hacia el sur cuenta como la mitad del área. el dormitorio hacia el sur y el segundo dormitorio hacia el norte cuentan con tarimas de equipamiento y techos, todos libres. esto eleva el área real de la habitación de esta unidad a 83,4 metros cuadrados.

el proyecto fanghuali también generó un gran revuelo por los balcones, las plataformas de equipamiento y los espacios abiertos, lo que permitió que la tasa de donación de algunas de sus unidades alcanzara el 19,58%. al elevar directamente la plataforma de equipos y las vigas estructurales al espacio interior, la tasa de ocupación de la mayoría de las unidades en los dos proyectos superó el 90%, y la más alta incluso superó el 100%.

en beijing, donde el terreno es escaso, además de las plataformas de equipamiento, muchos proyectos inmobiliarios también convierten aleros a prueba de fuego en balcones para ceder área, aumentando así la tasa de disponibilidad de viviendas.como jianfa guanyun, jardín de orquídeas jingshang, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu, etc.

un ejemplo típico es poly xingchen hexu, que es un proyecto desarrollado conjuntamente por poly y beijing construction real estate. está ubicado en el sitio de la fase 6 del aeropuerto del distrito de shunyi. la primera fase se lanzó en julio de este año, con tamaños de unidades que oscilan entre 110. -126-143 metros cuadrados. el proyecto utiliza 2 plataformas de equipos y 1 paquete saliente ignífugo para robar el área interior.

se entiende que la tasa de disponibilidad nominal de viviendas del proyecto es de alrededor del 85%, y si se incluye el área saliente a prueba de fuego donada, la tasa de disponibilidad de viviendas alcanzará el 100%.

no solo el distrito de shunyi, sino también jingxi, ubicado en el distrito de daxing, han robado el área de los aleros ignífugos al instalar pisos pares e impares. este es el terreno 6021 en la sección huangcun de daxing que china railway real estate y xingchuang real estate adquirieron en diciembre del año pasado por 1.900 millones de yuanes. hay cinco tipos de apartamentos: 79-89-99-111-120 metros cuadrados.

según información publicada en línea, jingxi es actualmente el primer proyecto en daxing que tiene balcones dobles en el norte y el sur, con una tasa de disponibilidad de viviendas del 95%.

según las nuevas normas de construcción, se acerca la ola de "puestos públicos cero"

las empresas inmobiliarias están haciendo todo lo posible para robar espacio.por un lado, se debe a la necesidad de mejorar la competitividad de los productos en un mercado lento y acelerar la eliminación de inventarios; otra razón, más importante, es la relajación de los niveles de aprobación regulatoria;

en particular, con la liquidación de bienes raíces y el aumento de la tendencia de las “viviendas de cuarta generación”, las “acciones cero” se han vuelto populares en las principales ciudades.

el "área compartida cero" aquí no significa que el área compartida se cancele a nivel de política, sino que las empresas inmobiliarias compensan el área compartida de los compradores de viviendas mediante el diseño de edificios espaciales, áreas donadas, etc. para lograr el efecto de "área compartida cero" o incluso de "puesto público" de "pago negativo".

en marzo de 2016, el instituto de investigación y diseño de la universidad de tsinghua propuso el concepto de arquitectura de cuarta generación. a partir de 2019, el ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural reconoce plenamente la construcción de viviendas de cuarta generación. en 2021, la asociación de normalización de la construcción de ingeniería de china publicó los "estándares de diseño residencial de jardines forestales urbanos" y la cuarta generación de viviendas se ha transformado oficialmente de un concepto a una realidad con estándares y especificaciones a seguir.

conceptualmente, las "viviendas de cuarta generación", también conocidas como casas con patio, residencias con jardín forestal urbano y residencias ecológicas tridimensionales, se refieren a nuevas residencias que introducen paisajes verdes en el interior y aumentan el espacio compartido para los vecinos, logrando "balcones verdes compartidos en cada piso". " ” o “cada hogar tiene su propio jardín colgante”.

se diferencia de las tres generaciones anteriores de casas asignadas por unidades, casas comunitarias introducidas en la propiedad y cuartos de ascensor con mejores instalaciones de apoyo. aunque se propuso en los primeros años, no ha florecido debido al rápido desarrollo del sector inmobiliario. mercado y escasez de oferta. no fue hasta la segunda mitad de 2021 que el sector inmobiliario entró en un ciclo descendente y la relación entre oferta y demanda se revirtió y la vivienda de cuarta generación comenzó a recibir una atención generalizada.

en la actualidad, muchas ciudades han introducido nuevas normas de construcción basadas en los requisitos de las viviendas de cuarta generación. entre las ciudades de primer nivel, en noviembre del año pasado, guangzhou emitió el "método de cálculo de la relación de área de piso de ingeniería de construcción de la ciudad de guangzhou", que relajó la proporción de "falta de capacidad" de los espacios semiabiertos. específicamente, la proporción de los balcones semiabiertos. el área de capacidad se cambió de "no más del 15%" se amplió al 20% y el tamaño del ventanal se amplió a 0,8 metros.

además, shenzhen también actualizó las "reglas de diseño arquitectónico de shenzhen" hace algún tiempo, reduciendo específicamente el área incluida en los puestos públicos y ajustando el tamaño del diseño arquitectónico de balcones y ventanales.

según estadísticas incompletas de los medios, desde este año, muchas ciudades, incluidas shenzhen, foshan, fuzhou, changsha, shaoxing, wenzhou, jinhua, huzhou, etc., han introducido nuevas regulaciones de planificación de edificios. se alienta a los desarrolladores a construir “viviendas de cuarta generación” reduciendo el área de espacios compartidos, relajando las restricciones de tamaño de los balcones y apoyando la exclusión de las áreas verdes aéreas de la proporción de superficie construida.

la introducción de estas nuevas normas de construcción ha dado a los promotores inmobiliarios un gran margen de maniobra. la tasa de adquisición de viviendas de nuevos proyectos sigue aumentando, lo que hace posible el "compartimiento cero" y el "compartimiento negativo".

tomando a guangzhou como ejemplo, después del ajuste de las especificaciones del tipo de casa el año pasado, la tasa de ocupación del 100% de las casas nuevas en guangzhou se ha convertido en "estándar" este año. se entiende que las tasas de ocupación de los nuevos proyectos lanzados recientemente en guangzhou, como china construction maritime silk road, future fangzhou, tianhe lu yufu y poly yajun, han superado el 100%.

además de relajar las restricciones sobre espacios abiertos como balcones y áreas verdes, algunas ciudades incluso han comenzado a fomentar precios basados ​​en el área dentro de la unidad.

en julio de 2023, hefei propuso que, para evitar una proporción excesiva de áreas compartidas, debería explorar activamente el precio de las ventas de viviendas comerciales en función del área dentro de la unidad. en mayo de este año, zhaoqing dejó en claro que a partir del 1 de mayo, el precio y la promoción de las viviendas comerciales se fijarán en función del área dentro de la unidad, y las instalaciones públicas de apoyo equipadas en la nueva área residencial en las condiciones de planificación no se incluirán en la relación de área de piso. a principios de septiembre, hunan xiangtan también emitió una nueva política que permite a los promotores inmobiliarios realizar promociones de ventas basadas en el área de las unidades de vivienda.

a medida que el sector inmobiliario entra en un nuevo ciclo de mercado, es posible que en un futuro próximo se produzca un verdadero “compartimiento cero”.

el otro lado de la ola

en la reunión de resultados de mitad de período que acaba de pasar, vanke yu liang dijo que las capacidades actuales de productos y servicios de los hogares nuevos han mejorado mucho en comparación con antes, y que la velocidad de iteración de productos de la industria se ha acelerado hasta el punto en que una nueva generación será actualizado en tres o cuatro meses. es bueno que los consumidores desarrollen productos y servicios.

por un lado, los desarrolladores están lanzando productos para que los consumidores puedan comprar mejores casas con más espacio a precios más asequibles; por otro lado, las empresas de bienes raíces también continúan desarrollando capacidades de productos, acelerando la eliminación de inventarios y ganando reputación y mercado; e incluso promover el desarrollo de la industria inmobiliaria hacia la alta calidad.esta parece ser una situación en la que todos ganan.

desde el punto de vista actual, muchas ciudades han puesto en marcha proyectos piloto para nuevas regulaciones. el 28 de agosto, guangzhou incluyó la parcela del molino harinero tianhe nanfang. según el plan de transferencia, la proporción de "semicapacidad" del espacio semiabierto del proyecto se puede aumentar del 15% original al 20%, y el área de su balcón. también se permite ampliarlo al 30%. calcular la relación de superficie del edificio en función de la mitad del área proyectada horizontal.

con la excepción de las cuatro ciudades de primer nivel, otras ciudades ya han comenzado antes la exploración práctica de “viviendas de cuarta generación”. ya en 2017, se inauguró en chengdu el primer "jardín forestal urbano qiyi" residencial de cuarta generación del país. desde junio del año pasado, xi'an en shaanxi, wenzhou en zhejiang, xinyang en henan, longyan en fujian, jiujiang en jiangxi y otros lugares han lanzado sus primeras "viviendas de cuarta generación".

en julio de este año, deqing, huzhou, zhejiang, vendió su primer terreno "residencial de cuarta generación". la parcela estaba claramente designada como "residencial de cuarta generación". en esta parte se puede construir un patio elevado. no incluido en la relación de superficie construida.

a juzgar por los resultados obtenidos, estos nuevos productos sin duda han recibido una gran respuesta del mercado debido a su mayor rentabilidad y mejor calidad.

los datos relevantes muestran que en el primer semestre de 2024, la propiedad residencial de cuarta generación de guomao real estate ganó el campeonato semestral de área de ventas y valor en fuzhou. a finales del año pasado, longfor lanzó su primer producto residencial de cuarta generación en chongqing, con un patio elevado gratuito de 45 metros cuadrados. el proyecto se agotó en los primeros 80 días, rompiendo el mercado inmobiliario de lujo de chongqing en términos de valor. , precio unitario, tasa de ventas, etc. en los últimos dos años.

2023 es conocido como el primer año de la explosión de la “vivienda de cuarta generación” en chongqing. con la introducción de políticas de apoyo a las "viviendas de cuarta generación", el mercado ha respondido rápidamente. los "proyectos de viviendas de cuarta generación" como guorui lulin mansion, longhu yunhesong y guanchen qianzhongjin han surgido como hongos después de una lluvia.

según datos de agencias relevantes, las ventas de propiedades residenciales de cuarta generación en proyectos recientemente lanzados en el festival de chongqing desde este año son significativamente mejores que las de propiedades residenciales que no son de cuarta generación.la tasa de venta promedio de proyectos residenciales típicos de cuarta generación monitoreados por la agencia es del 89%, mientras que la tasa de venta promedio de proyectos residenciales que no son de cuarta generación es solo alrededor del 17%.

a largo plazo, las "viviendas de cuarta generación" y los nuevos productos adaptados a las nuevas regulaciones se convertirán sin duda en la corriente principal del mercado inmobiliario. sin embargo, esto también ha dado lugar a otro problema más realista. los productos que en el pasado no se fabricaban según las nuevas normas se enfrentarán a problemas de reducción de existencias más graves. esto supone sin duda un duro golpe para aquellas casas nuevas y de segunda mano que estaban a la venta antes del año pasado.

en los últimos dos o tres años, a medida que el mercado inmobiliario continúa cayendo, la liquidación de viviendas nuevas se ha convertido en el centro de atención de toda la sociedad. a nivel de políticas, también se han seguido introduciendo políticas para estimular la venta de viviendas nuevas, y el gobierno incluso ha comenzado a adquirir viviendas existentes para utilizarlas como viviendas asequibles.

según estadísticas anteriores de agencias pertinentes, a finales de 2023, el inventario total de viviendas comerciales nuevas en 100 ciudades de todo el país será de 505 millones de metros cuadrados. según datos de la oficina de estadísticas, a finales de agosto de 2024, el amplio inventario de viviendas comerciales de mi país era de 1.920 millones de metros cuadrados, con un ciclo de eliminación de 28 meses.