новости

текст/leju finance ли ихэ

более трех лет назад группа сотрудников правоохранительных органов внезапно вошла в отдел продаж, расположенный в фаншане, пекин.

руководителем группы был тогдашний заместитель главы района фаншань.

причина также не сложна.этот проект закрывает пространство, которое должно было быть платформой для наружного оборудования на северной стороне, внутри помещения, чтобы достичь цели «кражи территории» и громкой рекламы высоких темпов приобретения жилья.

проект быстро стал лидером продаж на местном уровне.

приезд заместителя главы района нанес ей лобовой удар.

после ухода сотрудников правоохранительных органов проект получил уведомление об исправлении ситуации. впоследствии модельные помещения проекта с подаренной территорией были быстро снесены с привлекательными линиями-напоминаниями.

за последние три года сфера недвижимости претерпела колоссальные изменения. постоянно сокращающийся рынок и изменения в отношениях спроса и предложения привели к активному участию отрасли.

снижение цен, улучшенные возможности продуктов, более умные, зеленые пространства и более высокая свободная площадь (также известная как «зона воровства» застройщиками) стали мощными инструментами для компаний по недвижимости, пытающихся произвести впечатление на покупателей жилья на падающем рынке.

в то же время, с появлением «жилья четвертого поколения», на политическом уровне в различных местах также были введены новые строительные нормы, ослабляющие ограничения на площадь балконов, эркеров, озеленения неба и других помещений.

это дает застройщикам больше возможностей для работы при создании продуктов. какое-то время маркетинговые слова «нулевой публичный обмен» или даже «негативный публичный обмен» появлялись на различных онлайн-платформах и привлекали внимание.

наступила волна «нулевых общественных ларьков».это, несомненно, благо для продаж новых домов, где применяются новые правила.

особенно на сегодняшнем вялом рынке недвижимости застройщики могут использовать это для повышения конкурентоспособности своей продукции и быстрого сокращения запасов. покупатели жилья могут купить дом с более высоким коэффициентом использования по более низкой цене.

тем не менее, продукты и рынок подержанного жилья до принятия новых правил в различных местах попали в еще один, более длительный процесс сокращения запасов.

зона воровства: от балконов и эркеров до аппаратных площадок и противопожарных свесов

чтобы привлечь клиентов и сократить запасы на вялом рынке, компании по недвижимости достигли новых высот в качестве продукции. возьмем, к примеру, район шуньи в пекине, «короля объемов», компании по недвижимости в этом районе имеют бесконечные возможности «украсть территорию». пекинская группа местного змеиного жилья стала лидером.

в августе этого года zhuzong group объявила о планах строительства fanghuali и qingnian one. оба проекта находятся в районе шуньи, на расстоянии менее четырех километров друг от друга.

участок проекта фанхуали — это участок 01-03-21, блок 1, новый город шуньи, район шуньи, пекин, который был приобретен компанией zhuzong group в феврале этого года, общая стоимость которого составляет 1,26 миллиарда юаней, ориентировочная цена продажи составляет 1,26 миллиарда юаней. 46 000 юаней за квадратный метр. площадь апартаментов составляет 89 квадратных метров с 3 спальнями и 2 ванными комнатами, 99 квадратных метров с 3 спальнями и 2 ванными комнатами и 132 квадратных метра с 4 спальнями и 2 ванными комнатами.

земля проекта youth one представляет собой землю второго класса для жилых домов r2 и землю для ухода за детьми a334 в блоке 31 шуньи, которую housing group приобрела 15 марта этого года за sy00-3101-0808 и sy00-3101-0809, с общей стоимостью 620 миллионов юаней, а ориентировочная цена продажи жилья составляет 45 000 юаней за квадратный метр. проектные площади включают 72 квадратных метра с 3 спальнями и 1 ванной комнатой, 89 квадратных метров с 3 спальнями и 2 ванными комнатами и 105 квадратных метров с 3 спальнями и 2 ванными комнатами.

раньше застройщики обычно отбирали площадь балкона и отдавали половину. оба проекта имеют одну очевидную особенность:площадка для оборудования и пустое пространство «украдены», что значительно повышает обеспеченность жильем квартирного типа.

например, квартира проекта youth one площадью 72 квадратных метра имеет три спальни, две гостиные и одну ванную комнату. понятно, что балкон гостиной на юге составляет половину площади. спальня на юге и вторая спальня на севере имеют платформы для оборудования и потолки, все из которых свободны. таким образом, фактическая площадь помещения данного аппарата составляет 83,4 квадратных метра.

проект фангхуали также поднял большой шум по поводу балконов, платформ для оборудования и открытых пространств, в результате чего уровень дарения некоторых из его квартир достиг 19,58%. за счет непосредственного поднятия платформы оборудования и несущих балок во внутреннее пространство заполняемость большинства объектов в двух проектах превысила 90%, а самый высокий показатель даже превысил 100%.

в пекине, где земля стоит дорого, во многих проектах в сфере недвижимости помимо платформ для оборудования огнестойкие карнизы также превращаются в балконы, чтобы освободить площадь, тем самым увеличивая уровень доступности жилья.такие как цзяньфа гуаньюнь, сад орхидей цзиншан, пусюань руньфу, поли синчен хексу, поли ицзин хэсю и т. д.

типичным примером является poly xingchen hexu, проект, совместно разработанный poly и beijing construction real estate. он расположен на участке 6-й очереди аэропорта шуньи. первая фаза была запущена в июле этого года, размер квартир варьируется от 110. -126-143 кв.м. в проекте используются 2 платформы для оборудования и 1 противопожарный навес для перекрытия внутреннего пространства.

предполагается, что номинальная обеспеченность жильем в рамках проекта составляет около 85%, а если включить переданную в дар огнестойкую зону навеса, уровень доступности жилья достигнет 100%.

не только район шуньи, но и цзинси, расположенный в районе дасин, украл площадь огнестойких карнизов, установив нечетные и четные этажи. это земельный участок площадью 6021 в районе хуанцунь города дасин, который компании china railway real estate и xingchuang real estate приобрели в декабре прошлого года за 1,9 млрд юаней. квартиры пяти типов: 79-89-99-111-120 квадратных метров.

согласно информации, опубликованной в интернете, цзинси в настоящее время является первым проектом в дасине, имеющим двойные балконы на севере и юге, при этом уровень доступности жилья составляет 95%.

согласно новым строительным нормам, грядет волна «нулевых общественных ларьков»

компании по недвижимости стараются изо всех сил украсть площади.с одной стороны, это связано с необходимостью повысить конкурентоспособность продукции на вялом рынке и ускорить вывод запасов, а другая, более важная причина, — снижение уровня разрешений регулирующих органов;

в частности, с сокращением запасов недвижимости и ростом тенденции «жилья четвертого поколения» в крупных городах стали популярны «нулевые доли».

«нулевая общая площадь» здесь не означает, что общая площадь отменена на уровне политики, а то, что компании по недвижимости компенсируют общую площадь покупателей жилья посредством проектирования космических зданий, подаренных территорий и т. д. для достижения эффекта «нулевой общей площади» или даже «отрицательной оплаты».

в марте 2016 года проектно-исследовательский институт университета цинхуа предложил концепцию архитектуры четвертого поколения. с 2019 года министерство жилищного строительства и градостроительства полностью признало строительство жилья четвертого поколения. в 2021 году китайская ассоциация стандартизации инженерного строительства опубликовала «стандарты проектирования жилых домов в городских лесных садах», и жилье четвертого поколения официально превратилось из концепции в реальность с последующими стандартами и спецификациями.

концептуально, «жилье четвертого поколения», также известное как дома с внутренним двором, городские резиденции в лесном саду и трехмерные экологические резиденции, относится к новым жилым домам, которые создают зеленые ландшафты внутри помещений и увеличивают общее пространство для соседей, обеспечивая «общие зеленые балконы на каждом этаже». «» или «в каждом доме есть свой висячий сад».

он отличается от предыдущих трех поколений жилых домов, общественных домов, включенных в состав собственности, и лифтовых помещений с улучшенными вспомогательными помещениями. хотя он предлагался в первые годы, он не получил широкого распространения из-за быстрого развития недвижимости. рынок и дефицит предложения. лишь во второй половине 2021 года недвижимость вошла в цикл спада, и соотношение между спросом и предложением изменилось на противоположную, и жилье четвертого поколения начало привлекать всеобщее внимание.

в настоящее время во многих городах введены новые строительные нормы, основанные на требованиях к жилью четвертого поколения. среди городов первого уровня в ноябре прошлого года гуанчжоу выпустил «метод расчета соотношения площади площадей городского строительства в гуанчжоу», который смягчил долю «не вместимости» полуоткрытых пространств, в частности, долю полуоткрытых пространств. площадь вместимости изменена с «не более 15 %» увеличена до 20 %, а размер эркера увеличен до 0,8 метра.

кроме того, некоторое время назад шэньчжэнь также обновил «правила архитектурного проектирования шэньчжэня», в частности, уменьшив площадь общественных ларьков и скорректировав размеры архитектурного решения балконов и эркеров.

согласно неполной статистике средств массовой информации, с этого года во многих городах, включая шэньчжэнь, фошань, фучжоу, чанша, шаосин, вэньчжоу, цзиньхуа, хучжоу и др., были введены новые правила планирования строительства. застройщикам рекомендуется строить «жилье четвертого поколения» за счет уменьшения площади общих помещений, смягчения ограничений на размер балконов и поддержки исключения воздушных зеленых зон из включения в коэффициент площади помещений.

введение этих новых строительных правил дало застройщикам много возможностей для маневра. скорость приобретения жилья в новых проектах продолжает расти, что делает возможным «нулевое распределение» и «отрицательное распределение».

если взять в качестве примера гуанчжоу, то после корректировки спецификаций типов домов в прошлом году 100% заполняемость новых домов в гуанчжоу стала в этом году «стандартом». понятно, что заполняемость новых проектов, недавно запущенных в гуанчжоу, таких как china construction maritime silk road, future fangzhou, tianhe lu yufu и poly yajun, превысила 100%.

помимо ослабления ограничений на открытые пространства, такие как балконы и озеленение, в некоторых городах даже начали поощрять ценообразование в зависимости от площади внутри квартиры.

в июле 2023 года хэфэй предложил, чтобы избежать чрезмерной доли общих площадей, ему следует активно изучить ценообразование на продажу коммерческого жилья в зависимости от площади внутри квартиры. в мае этого года чжаоцин ясно дал понять, что с 1 мая коммерческое жилье будет оцениваться и продвигаться в зависимости от площади внутри объекта, а общественные вспомогательные объекты, оборудованные в новом жилом районе в условиях планирования, не будут включены в проект. соотношение площади помещения. в начале сентября хунань сянтань также опубликовал новую политику, которая позволяет застройщикам проводить рекламные акции в зависимости от площади жилых единиц.

поскольку недвижимость вступает в новый рыночный цикл, в ближайшем будущем может произойти настоящий «нулевой обмен».

другая сторона волны

на только что прошедшем совещании по промежуточным результатам ванке юй лян сказал, что текущие возможности продуктов и услуг новых домов значительно улучшились по сравнению с предыдущими, а скорость итерации продуктов в отрасли ускорилась до такой степени, что появится новое поколение. обновляется через три-четыре месяца. для потребителей полезно разрабатывать продукты и услуги.

с одной стороны, застройщики выпускают продукты, чтобы потребители могли покупать лучшие дома с большей площадью по более доступным ценам; с другой стороны, компании по недвижимости также продолжают наращивать возможности продуктов, ускоряя вывоз запасов и завоевывая репутацию и рынок. и даже способствовать развитию индустрии недвижимости в направлении высокого качества.кажется, это беспроигрышная ситуация.

с нынешней точки зрения, многие города запустили пилотные проекты по новым правилам. 28 августа гуанчжоу выставил на продажу участок мукомольного завода тяньхэ наньфан. согласно плану передачи, коэффициент «полумощности» полуоткрытого пространства проекта может быть увеличен с первоначальных 15% до 20%, а площадь балкона составит. также допускается расширение до 30%. рассчитайте коэффициент площади здания, исходя из половины горизонтальной проектируемой площади.

за исключением четырех городов первого эшелона, остальные города уже раньше начали практическое освоение «жилья четвертого поколения». еще в 2017 году в чэнду был открыт первый в стране жилой комплекс четвертого поколения «городской лесной сад ции». с июня прошлого года сиань в шэньси, вэньчжоу в чжэцзяне, синьян в хэнани, лунъянь в фуцзянь, цзюцзян в цзянси и других местах запустили свое первое «жилье четвертого поколения».

в июле этого года в дэцине, хучжоу, чжэцзян, был продан первый земельный участок под «жилой дом четвертого поколения». на участке 1 можно построить небесный двор общей площадью 13 800 квадратных метров. не входит в коэффициент площади помещения.

судя по достигнутым результатам, эти новые продукты, несомненно, получили высокий отклик на рынке благодаря более высокой стоимости и более высокому качеству.

соответствующие данные показывают, что в первой половине 2024 года жилая недвижимость четвертого поколения компании guomao real estate выиграла полугодовой чемпионат по площади продаж и стоимости в фучжоу. в конце прошлого года longfor запустила свой первый жилой проект четвертого поколения в чунцине с бесплатным небесным двором площадью 45 квадратных метров. проект был распродан за первые 80 дней, что превзошло рынок элитного жилья чунцина по стоимости. , цена за единицу, уровень продаж и т.д. за последние два года.

2023 год известен как первый год взрыва «жилья четвертого поколения» в чунцине. с введением политики поддержки «жилья четвертого поколения» рынок отреагировал быстро. «жилищные проекты четвертого поколения», такие как особняк гуоруй лулин, лунху юнхэсун и гуанчен цяньчжунцзин, выросли, как грибы после дождя.

согласно соответствующим данным агентства, продажи жилой недвижимости четвертого поколения в новых проектах, запущенных на фестивале чунцина с этого года, значительно лучше, чем продажи жилой недвижимости не четвертого поколения.средний уровень продаж типичных жилых проектов четвертого поколения, контролируемых агентством, составляет 89%, в то время как средний уровень продаж жилых проектов не четвертого поколения составляет всего около 17%.

в долгосрочной перспективе «жилье четвертого поколения» и новые продукты, адаптированные к новым правилам, несомненно, станут основным направлением рынка недвижимости. однако это также породило еще одну, более реальную проблему. продукты, которые в прошлом не производились в соответствии с новыми правилами, столкнутся с более серьезными проблемами сокращения запасов. это, несомненно, большой удар по тем новым и подержанным домам, которые продавались до прошлого года.

в последние два-три года, когда рынок недвижимости продолжает снижаться, сокращение запасов новых домов стало в центре внимания всего общества. на политическом уровне также продолжает проводиться политика стимулирования продажи нового жилья, и правительство даже начало приобретать существующее жилье для использования в качестве доступного жилья.

согласно предыдущей статистике профильных ведомств, по состоянию на конец 2023 года общий объем нового коммерческого жилья в 100 городах страны составит 505 млн квадратных метров. по данным статистического управления, по состоянию на конец августа 2024 года общая площадь коммерческого жилья в моей стране составляла 1,92 миллиарда квадратных метров с циклом ликвидации 28 месяцев.