uutiset

teksti/leju finance li yihe

yli kolme vuotta sitten joukko lainvalvontaviranomaisia ​​käveli yhtäkkiä myyntiosastolle, joka sijaitsee fangshanissa pekingissä.

ryhmää johtanut henkilö oli silloinen fangshanin piirin apulaispiiripäällikkö.

syykään ei ole monimutkainen.tämä projekti kaataa tilan, jonka olisi pitänyt olla ulkovarustetaso pohjoisen puolella sisätiloissa, jotta saavutettaisiin "alueen varastaminen" ja korkean asuntohankintaprosentin julkisuus.

projektista tuli nopeasti paikallisesti eniten myyty.

apulaispiiripäällikön saapuminen antoi sille suoran iskun.

lainvalvontaviranomaisten lähdön jälkeen hanke sai oikaisuilmoituksen. myöhemmin hankkeen mallihuoneet lahjoitetun alueen kanssa purettiin nopeasti silmiinpistävissä muistutuslinjoilla.

viimeisten kolmen vuoden aikana kiinteistöala on kokenut valtavia muutoksia. jatkuvasti heikkenevät markkinat ja muutokset kysynnän ja tarjonnan suhteen ovat saaneet alan mukaan villisti.

hintojen alennuksista, parannetuista tuoteominaisuuksista, älykkäämmistä, vihreämmistä tiloista ja korkeammasta vapaasta alueesta (tunnetaan myös nimellä "varastettu alue" kehittäjät) on tullut tehokkaita työkaluja, joilla kiinteistöyhtiöt voivat yrittää tehdä vaikutuksen kodin ostajiin markkinoiden laskussa.

samaan aikaan "neljännen sukupolven asumisen" nousun myötä politiikkatasolla eri paikoissa on otettu käyttöön myös uusia rakennusmääräyksiä, jotka ovat lieventäneet parvekkeiden, erkkeri-ikkunoiden, taivaan vihertymisen ja muiden tilojen alueen rajoituksia.

tämä antaa kiinteistökehittäjille enemmän tilaa toimia rakentaessaan tuotteita. jonkin aikaa markkinointisanat "nolla julkinen jakaminen" tai jopa "negatiivinen julkinen jakaminen" ilmestyivät useille verkkoalustoille ja olivat erittäin silmiinpistäviä.

"nolla julkisten kioskien" aalto on saapunut.tämä on epäilemättä siunaus uusien asuntojen myynnille, joissa uudet määräykset ovat voimassa.

varsinkin nykypäivän vaisuilla kiinteistömarkkinoilla kehittäjät voivat käyttää tätä omien tuotteidensa kilpailukyvyn rakentamiseen ja varastojen nopeaan pienentämiseen. asunnon ostajat voivat ostaa talon, jonka käyttöaste on korkeampi, halvemmalla.

tuotteet ja käytettyjen asuntojen markkinat ennen uusia säännöksiä eri paikoissa ovat kuitenkin joutuneet toiseen pitkittyneeseen varastonpoistoprosessiin.

varastusalue: parvekkeista ja erkkeri-ikkunoista laitetasoihin ja tulenkestävään ulkonemaan

kiinteistöyhtiöt ovat saavuttaneet uusia korkeuksia tuotteiden laadussa saadakseen asiakkaita ja pienentääkseen varastoja vaisuilla markkinoilla. otetaan esimerkkinä pekingin shunyi-alue, "volyymien kuningas", tällä alueella kiinteistöyrityksillä on loputtomasti keinoja "varastaa alue". pekingin paikallisesta snake housing groupista on tullut johtaja.

tämän vuoden elokuussa zhuzong group julkisti fanghualin ja qingnian oneen pohjapiirrokset. molemmat hankkeet sijaitsevat shunyin alueella, alle neljän kilometrin päässä toisistaan.

fanghuali-projektin tontti on tontti 01-03-21, block 1, shunyi new city, shunyi district, peking, jonka zhuzong group osti tämän vuoden helmikuussa, kokonaishintaan 1,26 miljardia yuania ja myynnin ohjehintaan 46 000 yuania neliömetriltä. tuotteet ovat 89 neliömetriä, jossa on 3 makuuhuonetta ja 2 kylpyhuonetta, 99 neliömetriä, jossa on 3 makuuhuonetta ja 2 kylpyhuonetta, ja 132 neliömetriä, jossa on 4 makuuhuonetta ja 2 kylpyhuonetta.

youth one -projektimaa on r2-toisen luokan asuinmaa ja a334 lastenhoitomaa shunyin korttelissa 31, jonka asuntoryhmä osti 15. maaliskuuta tänä vuonna sy00-3101-0808 ja sy00-3101-0809 kokonaishinnalla. 620 miljoonaa yuania, ja asuntojen myynnin ohjehinta on 45 000 yuania/neliömetri. projektituotteita ovat 72 neliömetriä, jossa on 3 makuuhuonetta ja 1 kylpyhuone, 89 neliömetriä, jossa on 3 makuuhuonetta ja 2 kylpyhuonetta, ja 105 neliömetriä, jossa on 3 makuuhuonetta ja 2 kylpyhuonetta.

aiemmin oli yleinen käytäntö, että rakennuttajat varastivat parvekealueen ja luovuttivat puolet siitä. molemmissa projekteissa on yksi ilmeinen ominaisuus:laitetaso ja tyhjä tila "varastetaan", mikä parantaa huomattavasti asuntotyypin asuntojen saatavuutta.

esimerkiksi youth one -projektin 72 neliömetrin asuntotuotteessa on kolme makuuhuonetta, kaksi olohuonetta ja yksi kylpyhuone. olohuoneen eteläpuolella oleva parveke lasketaan puoleksi alueesta. makuuhuoneen eteläpuolella ja toisessa makuuhuoneessa on varustetasot ja katot, jotka kaikki ovat ilmaisia. tämä nostaa tämän yksikön todelliseksi huonealaksi 83,4 neliömetriä.

fanghuali-projekti aiheutti myös suuren meteliä parvekkeista, laitetasoista ja avoimista tiloista, jolloin joidenkin sen yksiköiden lahjaprosentti nousi jopa 19,58 %:iin. nostamalla kaluston taso ja rakennepalkit suoraan sisätilaan useimpien yksiköiden käyttöaste molemmissa projekteissa ylitti 90 % ja korkeimmillaan jopa yli 100 %.

pekingissä, jossa maa on huippuluokkaa, monissa kiinteistöhankkeissa muutetaan kaluston lisäksi palonkestäviä räystäitä parvekkeiksi, mikä lisää asuntojen saatavuutta.kuten jianfa guanyun, jingshang orchid garden, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu jne.

tyypillinen esimerkki on poly xingchen hexu, joka on polyn ja beijing construction real estaten yhdessä kehittämä hanke. se sijaitsee shunyi district airport phase 6 -alueella. ensimmäinen vaihe käynnistettiin tämän vuoden heinäkuussa -126-143 neliömetriä. projektissa käytetään 2 laitetasoa ja 1 tulenkestävää ulkonemispakettia sisäalueen varastamiseen.

on selvää, että hankkeen asuntojen nimellinen käytettävyysaste on noin 85 %, ja jos lahjoitettu paloturvallinen ulkopinta otetaan mukaan, asuntojen saatavuus on 100 %.

ei vain shunyin alue, vaan myös daxingin piirikunnassa sijaitseva jingxi on varastanut palonkestävän räystäsalueen asettamalla parittomat ja parilliset kerrokset. tämä on 6021 tontti daxingin huangcunin osavaltiossa, jonka china railway real estate ja xingchuang real estate ostivat viime vuoden joulukuussa 1,9 miljardilla yuanilla. asuntoja on viisi erilaista: 79-89-99-111-120 neliömetriä.

netissä julkaistujen tietojen mukaan jingxi on tällä hetkellä ensimmäinen projekti daxingissa, jossa on kaksinkertaiset parvekkeet pohjoisessa ja etelässä, ja asuntojen saatavuusaste on 95%.

uusien rakennusmääräysten mukaan "nollajulkisten kojujen" aalto on tulossa

kiinteistöyhtiöt yrittävät parhaansa mukaan varastaa tilaa.toisaalta se johtuu tarpeesta parantaa tuotteiden kilpailukykyä hitailla markkinoilla ja nopeuttaa varastojen purkamista. toinen, tärkeämpi syy on viranomaishyväksyntätasojen lieventäminen.

erityisesti kiinteistövarastojen purkamisen ja "neljännen sukupolven asuntojen" nousun myötä "nollaosuudet" ovat tulleet suosituiksi suurissa kaupungeissa.

"nolla jaettu alue" ei tarkoita, että yhteinen alue puretaan politiikkatasolla, vaan että kiinteistöyhtiöt kompensoivat asunnonostajien yhteistä pinta-alaa suunnittelemalla tilarakennuksia, lahjoitusalueita jne. saavuttaakseen "nolla jaetun alueen" tai jopa "negatiivinen maksu" -vaikutuksen.

maaliskuussa 2016 tsinghuan yliopiston suunnittelu- ja tutkimusinstituutti ehdotti neljännen sukupolven arkkitehtuurin konseptia. asunto- ja kaupunki-maaseutuministeriö on vuodesta 2019 alkaen hyväksynyt täysin neljännen sukupolven asuntorakentamisen. vuonna 2021 china engineering construction standardization association julkaisi "urban forest garden residential design standards", ja neljännen sukupolven asuminen on virallisesti muuttunut konseptista todellisuudeksi standardien ja spesifikaatioiden kanssa.

käsitteellisesti "neljännen sukupolven asunto", joka tunnetaan myös nimellä pihatalot, kaupunkimetsäpuutarhaasunnot ja kolmiulotteiset ekologiset asunnot, viittaa uusiin asuntoihin, jotka tuovat sisätiloihin vihreitä maisemia ja lisäävät yhteistä tilaa naapureille, jolloin saadaan "jaetut viherparvekkeet joka kerrokseen". " " tai "jokaisella kotitaloudella on oma riippupuutarha."

se eroaa kolmesta aikaisemmasta sukupolvesta asuntotaloista, kiinteistöihin tuotuista yhteisötaloista ja hissihuoneista, joissa on paremmat tukimahdollisuudet. vaikka sitä on ehdotettu alkuvuosina, se ei ole kukoistanut kiinteistön nopean kehityksen vuoksi markkinat ja tarjonnan puute. vasta vuoden 2021 toisella puoliskolla kiinteistö siirtyi laskusuhdanteeseen ja kysynnän ja tarjonnan suhde kääntyi, ja neljännen sukupolven asuminen alkoi saada laajaa huomiota.

tällä hetkellä monet kaupungit ovat ottaneet käyttöön uusia rakennusmääräyksiä, jotka perustuvat neljännen sukupolven asumisen vaatimuksiin. ensimmäisten kaupunkien joukossa guangzhou julkaisi viime vuoden marraskuussa "guangzhoun kaupungin rakennustekniikan lattiapinta-alan laskentamenetelmän", joka lievensi puoliavoimien tilojen "ei-kapasiteetin" osuutta. kapasiteettialue muutettiin "enintään 15 %:sta" laajennetaan 20 prosenttiin ja erkkeri-ikkunan koko kasvaa 0,8 metriin.

lisäksi shenzhen päivitti jonkin aikaa sitten "shenzhenin arkkitehtonisen suunnittelun säännöt" vähentäen erityisesti julkisten kojujen aluetta ja säätämällä parvekkeiden ja erkkeri-ikkunoiden arkkitehtonisen suunnittelun kokoa.

tiedotusvälineiden epätäydellisten tilastojen mukaan monissa kaupungeissa, kuten shenzhenissä, foshanissa, fuzhoussa, changshassa, shaoxingissa, wenzhoussa, jinhuassa, huzhoussa jne., on tästä vuodesta lähtien otettu käyttöön uusia rakennussuunnittelumääräyksiä. kehittäjiä rohkaistaan ​​rakentamaan "neljännen sukupolven asuntoja" vähentämällä yhteisten tilojen pinta-alaa, lieventämällä parvekkeiden kokorajoituksia ja tukemalla ilmaviheralueiden poissulkemista kerrosalasuhteesta.

näiden uusien rakennusmääräysten käyttöönotto on antanut kiinteistökehittäjille paljon liikkumavaraa uusien hankkeiden asuntohankinta lisääntyy edelleen, mikä mahdollistaa "nollajaon" ja "negatiivisen jakamisen".

guangzhoun esimerkkinä voidaan mainita, että viime vuoden talotyyppimäärittelyn jälkeen guangzhoun uusien talojen 100-prosenttisesta käyttöasteesta on tullut tänä vuonna "standardi". on selvää, että guangzhoussa äskettäin aloitettujen uusien projektien, kuten china construction maritime silk roadin, future fangzhoun, tianhe lu yufun ja poly yajunin, käyttöasteet ovat ylittäneet 100 %.

avoimien tilojen, kuten parvekkeiden ja viherryttämisen, rajoitusten lieventämisen lisäksi jotkut kaupungit ovat jopa alkaneet kannustaa yksikön pinta-alaan perustuvaa hinnoittelua.

hefei ehdotti heinäkuussa 2023, että yhteisten alueiden liiallisen osuuden välttämiseksi sen tulisi aktiivisesti selvittää liikeasuntojen myynnin hinnoittelua yksikön sisällä. tämän vuoden toukokuussa zhaoqing teki selväksi, että 1. toukokuuta alkaen kaupallisia asuntoja hinnoitellaan ja markkinoidaan yksikön sisällä olevan alueen perusteella, eikä uudelle asuinalueelle kaavoitusehdoissa varusteltuja julkisia tukitiloja oteta mukaan. lattiapinta-alan suhde. syyskuun alussa hunan xiangtan julkaisi myös uuden käytännön, jonka mukaan kiinteistökehittäjät voivat toteuttaa myynninedistämistoimia asuntojen pinta-alaan perustuen.

kun kiinteistö siirtyy uuteen markkinasykliin, todellinen "nollajako" voi olla lähitulevaisuudessa.

aallon toinen puoli

juuri ohitetussa puolivälin tuloskokouksessa vanke yu liang sanoi, että uusien asuntojen nykyiset tuote- ja palveluominaisuudet ovat parantuneet huomattavasti aikaisempiin verrattuna ja alan tuotteiden iteraationopeus on kiihtynyt siihen pisteeseen, jossa uusi sukupolvi tulee. päivitetään kolmen tai neljän kuukauden kuluttua. kuluttajien on hyvä kehittää tuotteita ja palveluita.

toisaalta kehittäjät tuovat markkinoille tuotteita, jotta kuluttajat voivat ostaa parempia taloja, joissa on enemmän tilaa edullisempaan hintaan. ja jopa edistää kiinteistöalan kehitystä kohti korkeaa laatua.tämä näyttää olevan win-win-tilanne.

nykyisestä näkökulmasta katsottuna monet kaupungit ovat käynnistäneet pilottikohteita uusien säännösten saamiseksi. guangzhou listasi 28. elokuuta tianhe nanfangin jauhotehtaan tontin. siirtosuunnitelman mukaan hankkeen puoliavoimien tilojen "puolikapasiteetin" suhdetta voidaan kasvattaa alkuperäisestä 15 %:sta 20 %:iin ja sen parvekepinta-ala on. sallitaan myös laajentaa 30 %:iin. laske kerrosalasuhde rakennuksen pinta-alaan perustuen puoleen vaakasuuntaisesta projisoidusta pinta-alasta.

neljää ensimmäisen tason kaupunkia lukuun ottamatta muut kaupungit ovat jo aloittaneet "neljännen sukupolven asuntojen" käytännön tutkimisen aiemmin. jo vuonna 2017 maan ensimmäinen neljännen sukupolven asuinrakennus "qiyi urban forest garden" paljastettiin chengdussa. viime vuoden kesäkuusta lähtien xi'an shaanxissa, wenzhou zhejiangissa, xinyang henanissa, longyan fujianissa, jiujiang jiangxissa ja muissa paikoissa ovat käynnistäneet ensimmäisen "neljännen sukupolven asuntonsa".

tämän vuoden heinäkuussa, deqing, huzhou, zhejiang, myi ensimmäisen "neljännen sukupolven asuinalueensa". tontti oli selvästi nimetty "neljännen sukupolven asuinalueeksi", jonka koko on 13 800 neliömetriä ei sisälly pinta-alasuhteeseen.

saavutetuista tuloksista päätellen nämä uudet tuotteet ovat epäilemättä saaneet suurta palautetta markkinoilla korkeamman kustannustehokkuuden ja paremman laadun ansiosta.

asiaankuuluvat tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla guomao real estaten neljännen sukupolven asuinkiinteistö voitti puolivuotisen myyntialueen ja arvon mestaruuden fuzhoussa. viime vuoden lopussa longfor lanseerasi ensimmäisen neljännen sukupolven asuntotuotteensa chongqingissa, jossa oli ilmainen 45 neliömetrin taivaspiha. projekti myytiin loppuun ensimmäisten 80 päivän aikana, mikä rikkoi chongqingin luksusasuntomarkkinat , yksikköhinta, myyntiprosentti jne. viimeisen kahden vuoden aikana.

vuosi 2023 tunnetaan chongqingin "neljännen sukupolven asuntojen" räjähdyksen ensimmäisenä vuotena. "neljännen sukupolven asumisen" tukipolitiikan käyttöönoton myötä markkinat ovat reagoineet nopeasti "neljännen sukupolven asuntoprojektit", kuten guorui lulin mansion, longhu yunhesong ja guanchen qianzhongjin, ovat nousseet kuin sieniä sateen jälkeen.

asianomaisten virastotietojen mukaan chongqing-festivaalin äskettäin käynnistetyissä projekteissa neljännen sukupolven asuinkiinteistöjen myynti on tästä vuodesta lähtien huomattavasti parempi kuin ei-neljännen sukupolven asuinkiinteistöjen myynti.viraston valvomien tyypillisten neljännen sukupolven asuntojen keskimääräinen myyntiaste on 89 %, kun taas ei-neljännen sukupolven asuntojen keskimääräinen myyntiaste on vain noin 17 %.

pitkällä aikavälillä "neljännen sukupolven asuminen" ja uusiin säännöksiin mukautetut tuotteet tulevat epäilemättä kiinteistömarkkinoiden valtavirtaan. tämä on kuitenkin aiheuttanut myös toisen realistisemman ongelman. tuotteet, joita ei aiemmin valmistettu uusien määräysten mukaan, kohtaavat vakavampia varastojen purkamisongelmia. tämä on epäilemättä iso isku niille uusille ja käytetyille taloille, jotka olivat myynnissä ennen viime vuotta.

viimeisen kahden tai kolmen vuoden aikana kiinteistömarkkinoiden laskun jatkuessa uusien asuntojen purku on noussut koko yhteiskunnan huomion kohteeksi. myös politiikkatasolla on jatkettu uusien asuntojen myyntiä kannustavia politiikkoja ja hallitus on jopa alkanut hankkia olemassa olevia asuntoja edulliseksi asunnoksi.

asianomaisten virastojen aikaisempien tilastojen mukaan vuoden 2023 lopussa uusien liikeasuntojen kokonaisvarasto 100 kaupungissa eri puolilla maata on 505 miljoonaa neliömetriä. tilastokeskuksen tietojen mukaan elokuun 2024 lopussa maani laaja liikerakennusten varastopinta-ala oli 1,92 miljardia neliömetriä ja eliminointijakso 28 kuukautta.