berita

teks/keuangan leju li yihe

lebih dari tiga tahun lalu, sekelompok petugas penegak hukum tiba-tiba masuk ke departemen penjualan yang berlokasi di fangshan, beijing.

orang yang memimpin tim adalah wakil bupati distrik fangshan saat itu.

penyebabnya juga tidak rumit.proyek ini membungkus ruang yang seharusnya menjadi platform peralatan luar ruangan di sisi utara dalam ruangan untuk mencapai tujuan "pencurian area" dan publisitas tingkat tinggi tentang tingginya tingkat perolehan perumahan.

proyek ini dengan cepat menjadi terlaris secara lokal.

kedatangan wakil bupati memberikan pukulan telak.

setelah petugas penegak hukum pergi, proyek tersebut menerima pemberitahuan perbaikan. selanjutnya, ruang model proyek dengan area yang disumbangkan dengan cepat dibongkar dengan garis pengingat yang menarik perhatian.

selama tiga tahun terakhir, industri real estate telah mengalami perubahan yang luar biasa. pasar yang terus menurun dan perubahan hubungan penawaran dan permintaan telah menyebabkan industri menjadi sangat terlibat.

pengurangan harga, peningkatan kemampuan produk, ruang yang lebih cerdas dan lebih hijau, serta area bebas yang lebih tinggi (juga dikenal sebagai "area mencuri" oleh pengembang) telah menjadi alat yang ampuh bagi perusahaan real estat untuk mencoba mengesankan pembeli rumah di pasar yang sedang lesu.

pada saat yang sama, dengan munculnya "perumahan generasi keempat", di tingkat kebijakan, berbagai tempat juga telah memperkenalkan peraturan bangunan baru, melonggarkan pembatasan luas balkon, jendela ceruk, penghijauan langit dan ruang lainnya.

hal ini memberikan ruang lebih besar bagi pengembang real estat untuk beroperasi saat membuat produk. untuk sementara waktu, kata-kata pemasaran "zero public sharing" atau bahkan "negative public sharing" muncul di berbagai platform online dan sangat menarik perhatian.

gelombang “nol kios umum” telah tiba.tidak diragukan lagi, hal ini merupakan keuntungan bagi penjualan rumah baru jika peraturan baru berlaku.

terutama di pasar real estat yang lesu saat ini, pengembang dapat memanfaatkan hal ini untuk membangun daya saing produk mereka sendiri dan dengan cepat mengurangi inventaris. pembeli rumah dapat membeli rumah dengan tingkat pemanfaatan lebih tinggi dengan harga lebih rendah.

namun, produk dan pasar perumahan bekas sebelum peraturan baru di berbagai tempat telah terjerumus ke dalam proses destocking yang lebih berkepanjangan.

area pencurian: dari balkon dan jendela ceruk hingga platform peralatan dan atap tahan api

untuk mendapatkan pelanggan dan mengurangi persediaan di pasar yang lesu, perusahaan real estate telah mencapai tingkatan baru dalam kualitas produk. ambil contoh distrik shunyi di beijing, "raja volume", perusahaan real estat di wilayah ini memiliki cara yang tak ada habisnya untuk "mencuri wilayah". grup perumahan ular lokal beijing telah menjadi pemimpinnya.

pada bulan agustus tahun ini, zhuzong group mengumumkan denah lantai fanghuali dan qingnian one. kedua proyek tersebut berada di distrik shunyi, jaraknya kurang dari empat kilometer.

plot proyek fanghuali adalah plot 01-03-21, blok 1, kota baru shunyi, distrik shunyi, beijing, yang diakuisisi oleh zhuzong group pada februari tahun ini, dengan total harga 1,26 miliar yuan dan harga panduan penjualan sebesar 46.000 yuan per meter persegi. produknya berukuran 89 meter persegi dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi, 99 meter persegi dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi, dan 132 meter persegi dengan 4 kamar tidur dan 2 kamar mandi.

tanah proyek youth one adalah tanah perumahan kelas dua r2 dan tanah penitipan anak a334 di blok 31 shunyi yang diakuisisi oleh housing group pada tanggal 15 maret tahun ini untuk sy00-3101-0808 dan sy00-3101-0809, dengan total harga sebesar 620 juta yuan, dan harga panduan penjualan perumahan adalah 45.000 yuan/meter persegi. produk proyek meliputi 72 meter persegi dengan 3 kamar tidur dan 1 kamar mandi, 89 meter persegi dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi, dan 105 meter persegi dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi.

di masa lalu, merupakan praktik umum bagi pengembang untuk mencuri area balkon dan memberikan setengahnya. kedua proyek tersebut memiliki satu fitur yang jelas:platform peralatan dan ruang kosong "dicuri", yang sangat meningkatkan tingkat ketersediaan perumahan tipe apartemen.

misalnya, produk apartemen proyek youth one seluas 72 meter persegi yang memiliki tiga kamar tidur, dua ruang tamu, dan satu kamar mandi. dapat dipahami bahwa balkon ruang tamu di selatan dihitung sebagai setengah dari luas kamar tidur di selatan dan kamar tidur kedua di utara memiliki platform peralatan dan langit-langit, semuanya gratis. sehingga luas ruangan sebenarnya unit ini menjadi 83,4 meter persegi.

proyek fanghuali juga membuat keributan besar mengenai balkon, platform peralatan, dan ruang terbuka, sehingga tingkat hadiah beberapa unitnya mencapai 19,58%. dengan langsung menaikkan platform peralatan dan balok struktural ke dalam ruangan, tingkat hunian sebagian besar unit di kedua proyek tersebut melebihi 90%, bahkan tertinggi melebihi 100%.

di beijing, di mana harga tanah sangat mahal, selain platform peralatan, banyak proyek real estate juga mengubah atap tahan api menjadi balkon untuk memberikan area, sehingga meningkatkan tingkat ketersediaan perumahan.seperti jianfa guanyun, taman anggrek jingshang, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu, dll.

contoh tipikalnya adalah poly xingchen hexu, yang merupakan proyek yang dikembangkan bersama oleh poly dan beijing construction real estate. proyek ini terletak di lokasi fase 6 bandara distrik shunyi. tahap pertama diluncurkan pada bulan juli tahun ini, dengan ukuran unit berkisar antara 110 -126-143 meter persegi. proyek ini menggunakan 2 platform peralatan dan 1 paket overhang tahan api untuk mencuri area dalam ruangan.

dapat dipahami bahwa tingkat ketersediaan perumahan nominal proyek ini adalah sekitar 85%, dan jika area overhang tahan api yang disumbangkan dimasukkan, tingkat ketersediaan perumahan akan mencapai 100%.

tidak hanya distrik shunyi, jingxi yang terletak di distrik daxing juga mencuri area atap tahan api dengan memasang lantai ganjil dan genap. ini adalah sebidang tanah 6021 di bagian huangcun di daxing yang diakuisisi oleh china railway real estate dan xingchuang real estate pada bulan desember tahun lalu seharga 1,9 miliar yuan. ada lima tipe apartemen: 79-89-99-111-120 meter persegi.

menurut informasi yang dirilis online, jingxi saat ini merupakan proyek pertama di daxing yang memiliki balkon ganda di utara dan selatan, dengan tingkat ketersediaan perumahan sebesar 95%.

di bawah peraturan bangunan yang baru, gelombang "tidak ada kios umum" akan datang

perusahaan real estat mencoba yang terbaik untuk mencuri ruang.di satu sisi, hal ini disebabkan oleh kebutuhan untuk meningkatkan daya saing produk di pasar yang lesu dan mempercepat penghapusan inventaris; alasan lain yang lebih penting adalah pelonggaran tingkat persetujuan peraturan.

khususnya, dengan berkurangnya persediaan real estate dan meningkatnya tren “perumahan generasi keempat”, “zero-shares” menjadi populer di kota-kota besar.

"zero shared area" di sini tidak berarti bahwa area bersama dibatalkan pada tingkat kebijakan, tetapi perusahaan real estate mengimbangi area bersama pembeli rumah melalui desain bangunan ruang, area sumbangan, dll., untuk mencapai efek "zero shared area" atau bahkan "pembayaran negatif".

pada bulan maret 2016, institut desain dan penelitian universitas tsinghua mengusulkan konsep arsitektur generasi keempat. mulai tahun 2019, kementerian perumahan dan pembangunan perkotaan-pedesaan telah mengakui sepenuhnya pembangunan perumahan generasi keempat. pada tahun 2021, asosiasi standardisasi konstruksi teknik tiongkok merilis "standar desain perumahan taman hutan kota", dan perumahan generasi keempat telah resmi bertransformasi dari sebuah konsep menjadi kenyataan dengan standar dan spesifikasi yang diikuti.

secara konseptual, "perumahan generasi keempat", juga dikenal sebagai rumah pekarangan, hunian taman hutan kota, dan hunian ekologis tiga dimensi, mengacu pada hunian baru yang memperkenalkan lanskap hijau di dalam ruangan dan meningkatkan ruang bersama bagi tetangga, mencapai "balkon hijau bersama di setiap lantai " ” atau “setiap rumah tangga memiliki taman gantungnya sendiri.”

berbeda dengan tiga generasi rumah alokasi unit sebelumnya, rumah komunitas yang diperkenalkan ke dalam properti dan ruang lift dengan fasilitas pendukung yang lebih baik meski sudah diusulkan pada tahun-tahun awal, namun belum berkembang karena pesatnya perkembangan real estat pasar dan kekurangan pasokan. baru pada paruh kedua tahun 2021 real estat memasuki siklus penurunan dan hubungan antara penawaran dan permintaan berbalik, dan perumahan generasi keempat mulai mendapat perhatian luas.

saat ini, banyak kota telah memperkenalkan peraturan bangunan baru berdasarkan persyaratan perumahan generasi keempat. di antara kota-kota tingkat pertama, pada bulan november tahun lalu, guangzhou mengeluarkan "metode penghitungan rasio luas lantai teknik konstruksi kota guangzhou", yang melonggarkan proporsi ruang semi-terbuka "non-kapasitas". area kapasitas diubah dari "tidak lebih dari 15%" diperluas menjadi 20%, dan ukuran jendela rongga diperluas menjadi 0,8 meter.

selain itu, shenzhen juga memperbarui "aturan desain arsitektur shenzhen" beberapa waktu lalu, khususnya mengurangi area yang termasuk dalam kios umum dan menyesuaikan ukuran desain arsitektur balkon dan jendela ceruk.

menurut statistik media yang tidak lengkap, sejak tahun ini, banyak kota termasuk shenzhen, foshan, fuzhou, changsha, shaoxing, wenzhou, jinhua, huzhou, dll. telah memperkenalkan peraturan perencanaan bangunan baru. pengembang didorong untuk membangun “perumahan generasi keempat” dengan mengurangi luas ruang bersama, melonggarkan pembatasan ukuran balkon, dan mendukung pengecualian area hijau di udara agar tidak dimasukkan dalam rasio luas lantai.

pemberlakuan peraturan bangunan baru ini telah memberikan banyak ruang bagi pengembang real estat untuk bermanuver. tingkat perolehan perumahan dari proyek-proyek baru terus meningkat, sehingga memungkinkan adanya "zero sharing" dan "negative sharing".

ambil contoh guangzhou, setelah penyesuaian spesifikasi tipe rumah tahun lalu, tingkat hunian 100% rumah baru di guangzhou menjadi "standar" tahun ini. dapat dipahami bahwa tingkat hunian proyek-proyek baru yang baru-baru ini diluncurkan di guangzhou, seperti jalur sutra maritim konstruksi tiongkok, fangzhou masa depan, tianhe lu yufu, dan poly yajun, telah melampaui 100%.

selain melonggarkan pembatasan ruang terbuka seperti balkon dan penghijauan, beberapa kota bahkan mulai mendorong penetapan harga berdasarkan area di dalam unit.

pada bulan juli 2023, hefei mengusulkan agar untuk menghindari proporsi area bersama yang berlebihan, hefei harus secara aktif menjajaki harga penjualan perumahan komersial berdasarkan area di dalam unit. pada bulan mei tahun ini, zhaoqing memperjelas bahwa mulai tanggal 1 mei, perumahan komersial akan diberi harga dan dipromosikan berdasarkan luas di dalam unit, dan fasilitas pendukung umum yang dilengkapi di kawasan perumahan baru dalam kondisi perencanaan tidak akan dimasukkan dalam rasio luas lantai. pada awal september, hunan xiangtan juga mengeluarkan kebijakan baru yang memperbolehkan pengembang real estate melakukan promosi penjualan berdasarkan luas unit rumah.

ketika real estat memasuki siklus pasar baru, “zero-sharing” yang sebenarnya mungkin akan terjadi dalam waktu dekat.

sisi lain gelombang

pada pertemuan hasil jangka menengah yang baru saja berlalu, vanke yu liang mengatakan bahwa kemampuan produk dan layanan rumah baru saat ini telah meningkat pesat dibandingkan sebelumnya, dan kecepatan iterasi produk industri telah meningkat hingga ke titik di mana generasi baru akan hadir. diperbarui dalam tiga atau empat bulan. merupakan hal yang baik bagi konsumen untuk mengembangkan produk dan layanan.

di satu sisi, pengembang meluncurkan produk sehingga konsumen dapat membeli rumah yang lebih baik dengan lebih banyak ruang dan harga yang lebih terjangkau; di sisi lain, perusahaan real estat juga terus membangun kemampuan produk, mempercepat penghapusan inventaris, dan memenangkan reputasi dan pasar. dan bahkan mendorong perkembangan industri real estate menuju kualitas tinggi.tampaknya ini adalah situasi yang saling menguntungkan.

dari sudut pandang saat ini, banyak kota yang telah meluncurkan plot percontohan untuk peraturan baru. pada tanggal 28 agustus, guangzhou mendaftarkan plot pabrik tepung tianhe nanfang. menurut rencana pengalihan, rasio "semi-kapasitas" dari ruang semi-terbuka proyek dapat ditingkatkan dari semula 15% menjadi 20%, dan luas balkonnya menjadi 20%. juga diperbolehkan untuk diperluas hingga 30%. hitung rasio luas lantai luas bangunan berdasarkan setengah luas proyeksi horizontal.

dengan pengecualian empat kota tingkat pertama, kota-kota lain telah memulai eksplorasi praktis “perumahan generasi keempat” lebih awal. pada awal tahun 2017, "taman hutan kota qiyi" generasi keempat pertama di negara itu diresmikan di chengdu. sejak juni tahun lalu, xi'an di shaanxi, wenzhou di zhejiang, xinyang di henan, longyan di fujian, jiujiang di jiangxi dan tempat-tempat lain telah meluncurkan "perumahan generasi keempat" pertama mereka.

pada bulan juli tahun ini, deqing, huzhou, zhejiang, menjual tanah "perumahan generasi keempat" pertamanya. kavling tersebut jelas-jelas ditetapkan sebagai "perumahan generasi keempat". lot 1 dapat membangun halaman langit seluas 13.800 meter persegi tidak termasuk dalam rasio luas lantai.

dilihat dari hasil yang dicapai, produk-produk baru ini tidak diragukan lagi mendapat respon pasar yang tinggi karena kinerja biaya yang lebih tinggi dan kualitas yang lebih baik.

data yang relevan menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, properti residensial generasi keempat guomao real estate memenangkan kejuaraan area penjualan dan nilai tengah tahunan di fuzhou. pada akhir tahun lalu, longfor meluncurkan produk hunian generasi keempat pertamanya di chongqing, dengan sky yard gratis seluas 45 meter persegi. proyek ini terjual habis dalam 80 hari pertama, memecahkan pasar perumahan mewah chongqing dalam hal nilai , harga satuan, tingkat penjualan, dll. dalam rekor dua tahun terakhir.

tahun 2023 dikenal sebagai tahun pertama ledakan “perumahan generasi keempat” di chongqing. dengan diperkenalkannya kebijakan dukungan "perumahan generasi keempat", pasar merespons dengan cepat. "proyek perumahan generasi keempat" seperti guorui lulin mansion, longhu yunhesong, dan guanchen qianzhongjin bermunculan seperti jamur setelah hujan.

menurut data lembaga terkait, penjualan properti residensial generasi keempat di proyek-proyek yang baru diluncurkan di festival chongqing sejak tahun ini secara signifikan lebih baik dibandingkan properti residensial non-generasi keempat.tingkat penjualan rata-rata proyek perumahan generasi keempat yang dipantau oleh badan tersebut adalah 89%, sedangkan tingkat penjualan rata-rata proyek perumahan non-generasi keempat hanya sekitar 17%.

dalam jangka panjang, "perumahan generasi keempat" dan produk-produk baru yang disesuaikan dengan peraturan baru tidak diragukan lagi akan menjadi arus utama pasar real estat. namun, hal ini juga menimbulkan masalah lain yang lebih realistis. produk yang sebelumnya tidak dibuat sesuai dengan peraturan baru akan menghadapi masalah destocking yang lebih serius. tidak diragukan lagi, hal ini merupakan pukulan besar bagi rumah-rumah baru dan bekas yang dijual sebelum tahun lalu.

dalam dua atau tiga tahun terakhir, ketika pasar real estate terus menurun, pengosongan rumah baru telah menjadi fokus perhatian seluruh masyarakat. di tingkat kebijakan, kebijakan juga terus dilakukan untuk merangsang penjualan perumahan baru, bahkan pemerintah mulai mengakuisisi perumahan yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau.

berdasarkan statistik sebelumnya dari instansi terkait, pada akhir tahun 2023, total inventaris perumahan komersial baru di 100 kota di seluruh negeri akan mencapai 505 juta meter persegi. menurut data dari biro statistik, pada akhir agustus 2024, luas inventaris perumahan komersial di negara saya adalah 1,92 miliar meter persegi, dengan siklus eliminasi selama 28 bulan.