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文/leju finance li yhehe

3年以上前、法執行官のグループが突然、北京市房山にある営業部門に足を踏み入れた。

チームを率いていたのは当時の方山区の副区長だった。

原因も複雑ではありません。このプロジェクトは、「エリアを盗む」目的と高い住宅取得率の知名度を達成するために、北側の屋外機器置き場だったスペースを屋内に包み込むプロジェクトです。

このプロジェクトはすぐに地元でトップセラーになりました。

副地区長の到着はそれに正面打撃を与えた。

法執行官が立ち去った後、プロジェクトは是正通知を受け取り、その後、寄付されたエリアのあるプロジェクトのモデルルームは、目を引く注意書きとともにすぐに取り壊されました。

過去 3 年間で、不動産業界は大きな変化を遂げました。市場の継続的な縮小と需要と供給の関係の変化により、業界は大きく巻き込まれています。

価格の引き下げ、製品機能の向上、よりスマートで緑豊かな空間、より広い自由面積（開発者らは「盗用面積」とも呼ぶ）は、不動産会社にとって低迷市場の住宅購入者に好印象を与えようとする強力なツールとなっている。

同時に、「第4世代住宅」の台頭を受けて、政策レベルでも各地で新たな建築規制が導入され、バルコニーや出窓、空の緑化などの面積制限が緩和されています。

これにより、不動産開発業者は製品を構築する際に、より大きな活動の余地が得られます。一時期、「ゼロパブリックシェアリング」、さらには「ネガティブパブリックシェアリング」というマーケティング用語がさまざまなオンラインプラットフォームに現れ、非常に目を引きました。

「公共出店ゼロ」の波が到来。これは、新しい規制が適用される新築住宅販売にとって間違いなく恩恵となります。

特に今日の不動産市場が低迷している中で、開発者はこれを利用して自社製品の競争力を強化し、在庫を迅速に削減できます。住宅購入者は、稼働率の高い住宅をより低価格で購入できます。

しかし、各地で新たな規制が施行される前の製品や中古住宅市場は、さらに長期化する在庫削減プロセスに陥っている。

盗難エリア: バルコニーや出窓から機器プラットフォームや耐火オーバーハングまで

低迷する市場で顧客を獲得し、在庫を削減するために、不動産会社は商品の品質を新たな高みに到達させています。 「ボリューム王」である北京の順義区を例に挙げると、この地域の不動産会社は「面積を盗む」手段を無限に持っています。北京ローカル・スネーク・ハウジング・グループがリーダーとなった。

今年8月、zhuzong groupはfanghualiとqingnian oneの平面図を発表し、両プロジェクトは順義区にあり、その距離は4キロメートル未満である。

方華里プロジェクトの敷地は、北京市順義区順義新城1街区01-03-21の区画で、今年2月に竹宗グループが買収したもので、総額は12億6,000万元、販売目安価格は1平方メートルあたり46,000元。商品のサイズは、89平方メートルでベッドルーム3室とバスルーム2室、99平方メートルでベッドルーム3室とバスルーム2室、132平方メートルでベッドルーム4室とバスルーム2室です。

youth oneプロジェクトの土地は、住宅グループが今年3月15日にsy00-3101-0808とsy00-3101-0809で総額取得した順義市31街区のr2第二種住宅用地とa334保育用地である。住宅価格は6.2億元、住宅販売目安価格は4.5万元/平方メートル。プロジェクトの製品には、ベッドルーム 3 つとバスルーム 1 つの 72 平方メートル、ベッドルーム 3 つとバスルーム 2 つの 89 平方メートル、ベッドルーム 3 つとバスルーム 2 つの 105 平方メートルが含まれます。

以前は、開発者がバルコニーエリアを盗んで半分を譲渡するのが一般的でした。どちらのプロジェクトにも明らかな特徴が 1 つあります。機器プラットフォームと空きスペースが「盗まれる」ため、アパートタイプの住宅稼働率が大幅に向上します。

たとえば、youth one プロジェクトの 72 平方メートルのアパートメント製品には、寝室が 3 つ、リビングルームが 2 つ、バスルームが 1 つあります。南側のリビングルームのバルコニーは面積の半分としてカウントされ、南側の寝室と北側の2番目の寝室には設備のプラットフォームと天井があり、それらはすべて無料であることがわかります。これにより、このユニットの実室面積は83.4平方メートルになります。

方華里プロジェクトでは、バルコニー、設備プラットフォーム、オープンスペースについても大騒ぎし、一部のユニットの贈与率は 19.58% にも達しました。設備プラットフォームと構造梁を屋内空間に直接引き上げることにより、2 つのプロジェクトのほとんどのユニットの稼働率は 90% を超え、最も高いものでは 100% を超えました。

土地が貴重な北京では、設備プラットフォームに加えて、多くの不動産プロジェクトが耐火軒をバルコニーに改造して面積を与え、それによって住宅の稼働率を高めている。jianfa guanyun、jingshang orchid garden、pusuan runfu、poly xingchen hexu、poly yijing hexuなど。

典型的な例は、保利と北京建設不動産が共同開発したプロジェクトで、順義区空港第 6 期用地に位置し、第 1 期は今年 7 月に開始され、ユニットの規模は 110 戸です。 -126〜143平方メートル。このプロジェクトでは、屋内エリアを盗むために 2 つの機器プラットフォームと 1 つの耐火オーバーハング パッケージを使用します。

本事業の公称住宅稼働率は約 85％であるとされており、寄贈された耐火オーバーハングエリアを含めると住宅稼働率は 100％に達することになる。

順義区だけでなく、大興区にある京西区も奇数階と偶数階を設けて耐火軒の面積を盗んでいる。これは、中国鉄道不動産と興荘不動産が昨年12月に19億元で取得した大興市黄村地区の6021区画の土地である。マンションタイプは79・89・99・111・120平方メートルの5タイプ。

ネット上で公開された情報によると、京西は現在、大興市で初めて南北にダブルバルコニーを設置したプロジェクトで、住宅稼働率は95％となっている。

新建築規制で「公共露店ゼロ」の波が到来

不動産会社はスペースを盗むために全力を尽くしています。一方で、低迷する市場で製品の競争力を向上させ、在庫の撤去を加速する必要があるためであり、もう1つのより重要な理由は、規制当局の承認レベルの緩和です。

特に、不動産の在庫枯渇と「第4世代住宅」トレンドの台頭により、大都市では「ゼロシェア」が普及している。

ここでいう「共用面積ゼロ」とは、政策レベルで共用面積を解消するという意味ではなく、不動産会社が空間建物や寄附面積等の設計を通じて住宅購入者の共用面積を相殺するという意味であり、 「共有エリアゼロ」、さらには「公共失速」効果を達成するために。

2016年3月、清華大学設計研究所は第4世代建築のコンセプトを提案した。住宅・都市農村開発省は2019年から第4世代住宅の建設を全面的に認めた。 2021年、中国土木建築標準化協会は「都市林園住宅設計基準」を発表し、第4世代住宅はコンセプトから現実へと正式に移行し、従うべき基準と仕様が定められた。

「第4世代住宅」とは、概念上、中庭住宅、都市林庭住宅、立体エコロジー住宅とも呼ばれ、屋内に緑の景観を導入し、隣家との共有スペースを増やし、「全階共有緑化バルコニー」を実現する新しい住宅を指します。 「」または「どの家にも独自の空中庭園があります。」

これは、以前の 3 世代のユニット割り当て住宅、不動産に導入されたコミュニティハウス、およびより優れたサポート設備を備えたエレベータールームとは異なります。市場と供給不足。不動産価格が下落サイクルに入り、需要と供給の関係が逆転したのは2021年後半になってからであり、第4世代住宅が広く注目され始めた。

現在、多くの都市では第 4 世代住宅の要件に基づいた新しい建築規制が導入されています。一線都市のうち、広州市は昨年11月に「広州市建設工学床面積率計算方法」を公布し、半オープンスペースの「非収容」割合、具体的にはバルコニーの半面積割合を緩和した。収容可能面積は「15％以下」から20％に拡大され、出窓のサイズは0.8メートルに拡大されました。

さらに、深セン市は少し前に「深セン建築設計規則」も更新し、特に公共の屋台に含まれる面積を減らし、バルコニーや出窓の建築設計のサイズを調整しました。

メディアの不完全な統計によると、今年以降、深セン、仏山、福州、長沙、紹興、温州、金華、湖州などの多くの都市が新たな建築計画規制を導入している。共用部面積の縮小やバルコニー面積制限の緩和、空中緑地の容積率への算入除外への支援などにより、開発事業者に「第４世代住宅」の建設を促す。

これらの新しい建築規制の導入により、不動産開発業者には多くの余地が与えられ、新規プロジェクトの住宅取得率は上昇し続けており、「ゼロシェアリング」と「ネガティブシェアリング」が可能になっています。

広州を例に挙げると、昨年の住宅タイプ仕様の調整を経て、今年は広州の新築住宅の入居率100％が「標準」となった。中国建設海上シルクロード、未来芳州、天河陸裕福、保利雅軍など、広州で最近立ち上げられた新規プロジェクトの稼働率は100％を超えていることがわかった。

バルコニーや緑化などのオープンスペースに対する制限を緩和することに加えて、一部の都市ではユニット内の面積に基づいた価格設定を奨励し始めています。

合肥市は2023年7月、共用部分の過度な割合を避けるため、区画内の面積に基づいて商業住宅販売の価格設定を積極的に検討すべきだと提案した。今年5月、肇慶市は、5月1日から商業住宅の価格設定と販売促進を単位内の面積に基づいて行うこととし、計画条件にある新興住宅地に備え付けられた公的支援施設は対象外とすることを明らかにした。容積率です。湖南省翔潭市は9月上旬、不動産開発業者が住宅の面積に基づいて販売促進を行うことを認める新たな政策も発表した。

不動産が新たな市場サイクルに入ると、近い将来、真の「ゼロシェアリング」が実現するかもしれません。

波の向こう側

つい最近行われた中間決算会見で、万科宇良氏は、現在の新築住宅の製品とサービスの能力は以前に比べて大幅に向上しており、業界の製品の反復速度は新世代が誕生するまでに加速していると述べた。 3、4か月ぶりに更新。消費者にとって製品やサービスを開発するのは良いことです。

一方では、開発業者は、消費者がより多くのスペースを備えたより良い住宅をより手頃な価格で購入できるように製品を展開しており、その一方で、不動産会社も製品の能力を構築し続けており、在庫の削減を加速し、評判と市場を獲得しています。高品質を目指した不動産業界の発展を促進します。これは双方にとって有利な状況のように思えます。

現在の観点から見ると、多くの都市が新しい規制の試験区画を立ち上げています。 8月28日、広州市は天河南方製粉工場の敷地を上場した。譲渡計画によれば、プロジェクトの半オープンスペースの「半収容力」比率は当初の15％から20％に増加する可能性があり、そのバルコニー面積は20％である。 30％まで拡張することも可能です。 容積率の建築面積は、水平投影面積の半分に基づいて計算されます。

4 つの 1 級都市を除く他の都市では、すでに「第 4 世代住宅」の実用化の検討が早くから始まっています。 2017年にはすでに国内初の四世代住宅「奇宜都市林園」が成都で公開された。昨年6月以降、陝西省西安、浙江省温州、河南省信陽、福建省龍岩市、江西省九江市などが初の「第4世代住宅」を発売した。

今年7月、浙江省湖州市徳清市が初めて「第4世代住宅」の土地を売却したこの区画は、合計13,800平方メートルの天空の中庭を建設できると明記された。容積率には含まれません。

これらの新製品は、その実績からもコストパフォーマンスと品質の向上により市場から高い評価を得ていることは間違いありません。

関連データによると、2024年上半期、国茂不動産の第4世代住宅物件が福州で半年に一度の販売面積と価値のチャンピオンを獲得した。昨年末、ロングフォーは重慶で45平方メートルの無料の中庭を備えた初の第4世代住宅商品を発売し、このプロジェクトは最初の80日間で完売し、金額の面で重慶の高級住宅市場を打ち破った。 、過去2年間の単価、販売率などの実績。

2023年は、重慶の「第4世代住宅」が爆発的に普及した最初の年として知られている。 「第四世代住宅」支援政策の導入により、市場はすぐに反応し、郭瑞楼林マンション、龍湖雲和松、関城銭中金などの「第四世代住宅プロジェクト」が雨後の筍のように芽生えた。

関連機関のデータによると、今年から重慶節で新しく立ち上げられたプロジェクトにおける第4世代住宅の売り上げは、第4世代以外の住宅の売り上げを大幅に上回っている。同庁が監視している典型的な第四世代住宅プロジェクトの平均販売率は89％であるのに対し、非第四世代住宅プロジェクトの平均販売率は約17％にすぎない。

長期的には、「第4世代住宅」や新たな規制に適応した新商品が不動産市場の主流になるのは間違いない。しかし、これにより、過去に新しい規制に従って製造されなかった製品は、より深刻な在庫不足の問題に直面することになる、別のより現実的な問題も生じています。昨年以前に販売されていた新築・中古住宅にとって、これは間違いなく大きな打撃となる。

ここ 2 ～ 3 年、不動産市場の下落が続く中、新築住宅の在庫削減が社会全体の注目を集めています。政策レベルでも、新築住宅の販売を促進する政策が引き続き導入されており、政府は手頃な価格の住宅として使用するために既存住宅を取得し始めています。

関連機関のこれまでの統計によると、2023年末時点で、全国100都市の新規商業住宅の総在庫量は5億500万平方メートルとなる。統計局のデータによると、2024年8月末時点で我が国の商業住宅の広範な在庫面積は19億2000万平方メートルで、消去サイクルは28か月となっている。