nachricht

text/leju finance li yihe

vor mehr als drei jahren betrat plötzlich eine gruppe von polizeibeamten eine verkaufsabteilung in fangshan, peking.

die person, die das team leitete, war der damalige stellvertretende bezirksleiter des bezirks fangshan.

auch die ursache ist nicht kompliziert.bei diesem projekt wird der raum, der als außengeräteplattform auf der nordseite hätte dienen sollen, in den innenbereich umhüllt, um den zweck des „bereichsdiebstahls“ und der öffentlichkeitswirksamen werbung für die hohe wohnungserwerbsquote zu erreichen.

das projekt entwickelte sich vor ort schnell zu einem verkaufsschlager.

die ankunft des stellvertretenden bezirksleiters versetzte ihr einen heftigen schlag.

nachdem die polizeibeamten gegangen waren, erhielt das projekt einen berichtigungsbescheid. anschließend wurden die musterräume des projekts mit der gespendeten fläche schnell mit auffälligen erinnerungslinien abgerissen.

in den letzten drei jahren hat die immobilienbranche enorme veränderungen erfahren. der kontinuierlich schrumpfende markt und veränderungen im verhältnis von angebot und nachfrage haben dazu geführt, dass die branche stark involviert ist.

preissenkungen, verbesserte produktmöglichkeiten, intelligentere, grünere flächen und größere freie flächen (von entwicklern auch als „stealing area“ bezeichnet) sind für immobilienunternehmen zu wirkungsvollen instrumenten geworden, mit denen sie versuchen, hauskäufer in einem rückläufigen markt zu beeindrucken.

gleichzeitig wurden mit dem aufkommen des „wohnens der vierten generation“ auf politischer ebene an verschiedenen orten auch neue bauvorschriften eingeführt, die die beschränkungen für den bereich von balkonen, erkern, himmelsbegrünungen und anderen räumen lockern.

dies gibt immobilienentwicklern mehr handlungsspielraum bei der entwicklung von produkten. eine zeit lang tauchten auf verschiedenen online-plattformen die marketingbegriffe „zero public sharing“ oder sogar „negative public sharing“ auf und erregten große aufmerksamkeit.

die welle der „null-öffentlichen-stände“ ist angekommen.dies ist zweifellos ein segen für den verkauf neuer häuser, bei denen die neuen vorschriften gelten.

insbesondere auf dem heutigen schleppenden immobilienmarkt können entwickler dies nutzen, um die wettbewerbsfähigkeit ihrer eigenen produkte zu steigern und den lagerbestand schnell zu reduzieren. hauskäufer können ein haus mit höherer auslastung zu einem niedrigeren preis kaufen.

der produkt- und gebrauchtwohnungsmarkt befand sich jedoch vor den neuen vorschriften an verschiedenen orten in einem weiteren, länger andauernden prozess des lagerabbaus.

diebstahlbereich: von balkonen und erkerfenstern bis hin zu geräteplattformen und feuerfesten überhängen

um auf dem schwächelnden markt kunden zu gewinnen und lagerbestände zu reduzieren, haben immobilienunternehmen neue höhen in der produktqualität erreicht. nehmen wir als beispiel den bezirk shunyi in peking, den „könig des volumens“, der den immobilienunternehmen in dieser gegend unzählige möglichkeiten bietet, „fläche zu stehlen“. die beijing local snake housing group ist zum führenden bruder geworden.

im august dieses jahres gab die zhuzong group die grundrisse von fanghuali und qingnian one bekannt. beide projekte liegen im bezirk shunyi, weniger als vier kilometer voneinander entfernt.

das fanghuali-projektgrundstück ist grundstück 01-03-21, block 1, shunyi new city, bezirk shunyi, peking, das im februar dieses jahres von der zhuzong-gruppe mit einem gesamtpreis von 1,26 milliarden yuan und einem verkaufsrichtpreis von erworben wurde 46.000 yuan pro quadratmeter. die produkte sind 89 quadratmeter mit 3 schlafzimmern und 2 bädern, 99 quadratmeter mit 3 schlafzimmern und 2 bädern und 132 quadratmeter mit 4 schlafzimmern und 2 bädern.

bei dem youth one-projektgrundstück handelt es sich um das r2-wohngrundstück zweiter klasse und das a334-kinderbetreuungsgrundstück in block 31 von shunyi, das die housing group am 15. märz dieses jahres für sy00-3101-0808 und sy00-3101-0809 zum gesamtpreis erworben hat von 620 millionen yuan, und der richtpreis für den verkauf von wohnimmobilien beträgt 45.000 yuan/quadratmeter. zu den projektprodukten gehören 72 quadratmeter mit 3 schlafzimmern und 1 badezimmer, 89 quadratmeter mit 3 schlafzimmern und 2 badezimmern und 105 quadratmeter mit 3 schlafzimmern und 2 badezimmern.

in der vergangenheit war es üblich, dass bauherren die balkonfläche stahlen und die hälfte davon verschenkten. beide projekte weisen ein offensichtliches merkmal auf:die ausstattungsplattform und der leerraum werden „gestohlen“, was die wohnraumverfügbarkeit des wohnungstyps deutlich verbessert.

das 72 quadratmeter große apartmentprodukt des youth one-projekts verfügt beispielsweise über drei schlafzimmer, zwei wohnzimmer und ein badezimmer. es versteht sich, dass der balkon des wohnzimmers nach süden zur hälfte der fläche zählt und das nach süden ausgerichtete schlafzimmer sowie das zweite schlafzimmer nach norden über gerätepodeste und decken verfügen, die alle frei sind. damit beträgt die tatsächliche raumfläche dieser einheit 83,4 quadratmeter.

beim fanghuali-projekt wurde auch viel aufhebens um balkone, geräteplattformen und freiflächen gemacht, sodass die schenkungsrate einiger seiner einheiten bis zu 19,58 % erreichen konnte. durch die direkte anhebung der geräteplattform und der strukturträger in den innenraum lag die auslastung der meisten einheiten in den beiden projekten bei über 90 %, bei der höchsten sogar bei über 100 %.

in peking, wo grundstücke knapp sind, werden bei vielen immobilienprojekten neben ausrüstungsplattformen auch feuerfeste dachvorsprünge in balkone umgewandelt, um fläche zu verschenken, wodurch die verfügbarkeit von wohnraum erhöht wird.wie jianfa guanyun, jingshang orchid garden, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu usw.

ein typisches beispiel ist poly xingchen hexu, ein von poly und beijing construction real estate gemeinsam entwickeltes projekt. es befindet sich auf dem gelände der sechsten phase des shunyi district airport -126-143 quadratmeter. das projekt nutzt 2 geräteplattformen und 1 feuerfestes überhangpaket, um den innenbereich zu stehlen.

es wird davon ausgegangen, dass die nominelle wohnraumverfügbarkeitsrate des projekts bei etwa 85 % liegt, und wenn die gespendete feuerfeste überhangfläche einbezogen wird, wird die wohnraumverfügbarkeitsrate 100 % erreichen.

nicht nur der bezirk shunyi, sondern auch jingxi im bezirk daxing hat durch die einrichtung ungerader und gerader stockwerke den bereich der feuerfesten traufe gestohlen. dabei handelt es sich um das grundstück 6021 im abschnitt daxing huangcun, das china railway real estate und xingchuang real estate im dezember letzten jahres für 1,9 milliarden yuan erworben haben. es gibt fünf wohnungstypen: 79-89-99-111-120 quadratmeter.

laut online veröffentlichten informationen ist jingxi derzeit das erste projekt in daxing mit doppelbalkonen im norden und süden, mit einer wohnraumverfügbarkeitsrate von 95 %.

mit der neuen bauordnung kommt die welle der „null-publikumsstände“.

immobilienunternehmen versuchen ihr bestes, um platz zu stehlen.einerseits liegt dies an der notwendigkeit, die wettbewerbsfähigkeit der produkte in einem stagnierenden markt zu verbessern und den abbau von lagerbeständen zu beschleunigen. ein weiterer, wichtigerer grund ist die lockerung der behördlichen genehmigungsgrenzen.

insbesondere mit dem abbau von immobilienbeständen und dem aufkommen des trends „wohnungen der vierten generation“ sind „null-aktien“ in großstädten populär geworden.

die „null-gemeinschaftsfläche“ bedeutet hier nicht, dass die gemeinschaftsfläche auf politischer ebene gestrichen wird, sondern dass immobilienunternehmen die gemeinschaftsfläche von hauskäufern durch die gestaltung von raumgebäuden, gespendeten flächen usw. ausgleichen. um einen „zero shared area“- oder sogar „negative payment“-effekt zu erreichen.

im märz 2016 schlug das design- und forschungsinstitut der tsinghua-universität das konzept der architektur der vierten generation vor. ab 2019 hat das ministerium für wohnungswesen und stadt-land-entwicklung den bau von wohnungen der vierten generation vollständig anerkannt. im jahr 2021 veröffentlichte die china engineering construction standardization association die „urban forest garden residential design standards“, und die vierte generation von wohngebäuden hat sich offiziell von einem konzept in eine realität mit zu befolgenden standards und spezifikationen verwandelt.

konzeptionell bezieht sich „wohnungen der vierten generation“, auch bekannt als hofhäuser, städtische waldgartenresidenzen und dreidimensionale ökologische residenzen, auf neue residenzen, die grüne landschaften in innenräumen schaffen und den gemeinsamen raum für nachbarn vergrößern, wodurch „gemeinsame grüne balkone auf jeder etage“ entstehen „“ oder „jeder haushalt hat seinen eigenen hängenden garten.“

es unterscheidet sich von den vorherigen drei generationen von wohneinheiten, gemeinschaftshäusern und aufzugsräumen mit besseren unterstützenden einrichtungen. obwohl es in den anfangsjahren vorgeschlagen wurde, hat es sich aufgrund der schnellen entwicklung der immobilien nicht durchgesetzt markt und angebotsknappheit. erst in der zweiten hälfte des jahres 2021 geriet der immobilienmarkt in einen abwärtstrend und das verhältnis zwischen angebot und nachfrage kehrte sich um, und wohnungen der vierten generation begannen, große aufmerksamkeit zu erregen.

derzeit haben viele städte neue bauvorschriften eingeführt, die auf den anforderungen des wohnungsbaus der vierten generation basieren. unter den erstklassigen städten hat guangzhou im november letzten jahres die „guangzhou city construction engineering floor area ratio calculation method“ herausgegeben, die den „nicht-kapazitäts“-anteil halboffener räume, insbesondere den anteil der halboffenen flächen, lockerte. die kapazitätsfläche wurde von „nicht mehr als 15 %“ auf 20 % erweitert und die erkergröße wurde auf 0,8 meter erweitert.

darüber hinaus hat shenzhen vor einiger zeit auch die „shenzhen architectural design rules“ aktualisiert und dabei insbesondere die fläche der öffentlichen stände verkleinert und die größe der architektonischen gestaltung von balkonen und erkerfenstern angepasst.

unvollständigen statistiken aus den medien zufolge haben seit diesem jahr viele städte, darunter shenzhen, foshan, fuzhou, changsha, shaoxing, wenzhou, jinhua, huzhou usw., neue bauplanungsvorschriften eingeführt. entwickler werden ermutigt, „wohnungen der vierten generation“ zu bauen, indem sie die fläche gemeinsamer räume verkleinern, die größenbeschränkungen für balkone lockern und den ausschluss von grünflächen in der luft von der einbeziehung in das grundflächenverhältnis unterstützen.

die einführung dieser neuen bauvorschriften hat immobilienentwicklern viel handlungsspielraum gegeben. die wohnraumerwerbsquote neuer projekte steigt weiter, wodurch „zero sharing“ und „negative sharing“ möglich werden.

nehmen wir als beispiel guangzhou: nach der anpassung der haustypspezifikationen im letzten jahr ist die 100-prozentige auslastung neuer häuser in guangzhou in diesem jahr zum „standard“ geworden. es wird davon ausgegangen, dass die belegungsraten neuer projekte, die kürzlich in guangzhou gestartet wurden, wie china construction maritime silk road, future fangzhou, tianhe lu yufu und poly yajun, 100 % überschritten haben.

zusätzlich zur lockerung der beschränkungen für freiflächen wie balkone und begrünungen haben einige städte sogar damit begonnen, die preisgestaltung auf der grundlage der fläche innerhalb der einheit zu fördern.

im juli 2023 schlug hefei vor, zur vermeidung eines übermäßigen anteils gemeinsam genutzter flächen die preisgestaltung für den verkauf von gewerbeimmobilien auf der grundlage der fläche innerhalb der einheit aktiv zu prüfen. im mai dieses jahres stellte zhaoqing klar, dass ab dem 1. mai gewerbewohnungen auf der grundlage der fläche innerhalb der einheit bepreist und gefördert werden und die im neuen wohngebiet ausgestatteten öffentlichen unterstützungseinrichtungen nicht in die planungsbedingungen einbezogen werden das grundflächenverhältnis. anfang september hat hunan xiangtan außerdem eine neue richtlinie herausgegeben, die es immobilienentwicklern ermöglicht, verkaufsförderungsmaßnahmen basierend auf der fläche der wohneinheiten durchzuführen.

da immobilien in einen neuen marktzyklus eintreten, könnte es in naher zukunft zu einem echten „zero-sharing“ kommen.

die andere seite der welle

bei der soeben stattgefundenen halbzeitergebnissitzung sagte vanke yu liang, dass die aktuellen produkt- und servicefähigkeiten neuer häuser im vergleich zu früher erheblich verbessert worden seien und die produktiterationsgeschwindigkeit der branche sich so beschleunigt habe, dass eine neue generation entstehen werde in drei bis vier monaten aktualisiert. für verbraucher ist es eine gute sache, produkte und dienstleistungen zu entwickeln.

einerseits bringen entwickler produkte auf den markt, damit verbraucher bessere häuser mit mehr platz zu günstigeren preisen kaufen können. andererseits bauen immobilienunternehmen auch weiterhin ihre produktkapazitäten aus, beschleunigen den abbau von lagerbeständen und gewinnen an reputation und markt. und sogar die entwicklung der immobilienbranche hin zu hoher qualität fördern.dies scheint eine win-win-situation zu sein.

aus heutiger sicht haben viele städte pilotprojekte für neue regelungen gestartet. am 28. august listete guangzhou das grundstück der tianhe nanfang-getreidemühle auf. gemäß dem übertragungsplan kann das „halbkapazitätsverhältnis“ der halboffenen fläche des projekts von ursprünglich 15 % auf 20 % erhöht werden, und die balkonfläche beträgt erlaubt ist auch eine erweiterung auf 30 %. berechnen sie das grundflächenverhältnis der gebäudefläche auf der grundlage der hälfte der horizontalen projizierten fläche.

mit ausnahme der vier first-tier-städte haben andere städte bereits früher mit der praktischen erprobung von „wohnen der vierten generation“ begonnen. bereits 2017 wurde in chengdu der erste wohnwohnbau der vierten generation „qiyi urban forest garden“ des landes eingeweiht. seit juni letzten jahres haben xi'an in shaanxi, wenzhou in zhejiang, xinyang in henan, longyan in fujian, jiujiang in jiangxi und andere orte ihre ersten „wohnungen der vierten generation“ in betrieb genommen.

im juli dieses jahres verkaufte deqing, huzhou, zhejiang, sein erstes „wohngrundstück der vierten generation“. das grundstück wurde eindeutig als „wohngrundstück der vierten generation“ ausgewiesen nicht im grundflächenverhältnis enthalten.

den erzielten ergebnissen nach zu urteilen, haben diese neuen produkte aufgrund ihres höheren kosten-leistungs-verhältnisses und ihrer besseren qualität zweifellos eine große marktresonanz gefunden.

relevante daten zeigen, dass die wohnimmobilie der vierten generation von guomao real estate im ersten halbjahr 2024 die halbjährliche verkaufsflächen- und wertmeisterschaft in fuzhou gewann. ende letzten jahres brachte longfor in chongqing sein erstes wohnprodukt der vierten generation auf den markt, mit einem kostenlosen 45-quadratmeter-sky-court. das projekt war in den ersten 80 tagen ausverkauft, was den luxuswohnungsmarkt in chongqing wertmäßig übertraf , stückpreis, verkaufsrate usw. in den letzten zwei jahren.

2023 gilt als das erste jahr der explosionsartigen entwicklung des „wohnungsbaus der vierten generation“ in chongqing. mit der einführung von fördermaßnahmen für den „wohnungsbau der vierten generation“ hat der markt schnell reagiert und „wohnbauprojekte der vierten generation“ wie guorui lulin mansion, longhu yunhesong und guanchen qianzhongjin sind nach einem regen wie pilze aus dem boden geschossen.

nach angaben relevanter institutionen ist der verkauf von wohnimmobilien der vierten generation bei den in diesem jahr neu gestarteten wohnprojekten vom typ chongqing deutlich besser als der von wohnimmobilien, die nicht der vierten generation angehören.die durchschnittliche verkaufsrate typischer, von der agentur überwachter wohnprojekte der vierten generation beträgt 89 %, während die durchschnittliche verkaufsrate von wohnprojekten, die nicht der vierten generation angehören, nur etwa 17 % beträgt.

langfristig werden „wohnungen der vierten generation“ und neue, an neue vorschriften angepasste produkte zweifellos zum mainstream des immobilienmarktes werden. dies hat jedoch auch zu einem weiteren, realistischeren problem geführt. produkte, die in der vergangenheit nicht gemäß den neuen vorschriften hergestellt wurden, werden mit größeren problemen beim lagerabbau konfrontiert sein. dies ist zweifellos ein schwerer schlag für die neuen und gebrauchten häuser, die vor dem letzten jahr zum verkauf standen.

da der immobilienmarkt in den letzten zwei bis drei jahren weiter schrumpfte, rückte der abbau neuer wohnimmobilien in den mittelpunkt der aufmerksamkeit der gesamten gesellschaft. auf politischer ebene wurden auch weiterhin maßnahmen zur förderung des verkaufs neuer wohnungen eingeführt, und die regierung hat sogar damit begonnen, bestehende wohnungen zu erwerben, um sie als bezahlbaren wohnraum zu nutzen.

laut früheren statistiken relevanter behörden wird der gesamtbestand an neuen gewerbewohnungen in 100 städten im ganzen land bis ende 2023 505 millionen quadratmeter betragen. nach angaben des bureau of statistics betrug der gesamtbestand an gewerbewohnungen in meinem land ende august 2024 1,92 milliarden quadratmeter, mit einem eliminierungszyklus von 28 monaten.