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문자/레주파이낸스 리이허

3년여 전, 한 무리의 법 집행관들이 갑자기 베이징 팡산에 위치한 영업부에 들어왔습니다.

팀을 이끄는 사람은 당시 팡산구 부구장이었습니다.

원인도 복잡하지 않습니다.이 프로젝트는 "도둑질 지역"이라는 목적을 달성하고 높은 주택 취득률에 대한 세간의 이목을 끄는 홍보를 달성하기 위해 북쪽의 실외 장비 플랫폼이어야 할 공간을 실내로 감싸줍니다.

이 프로젝트는 현지에서 빠르게 인기를 끌었습니다.

지역부청장의 등장으로 정면 타격을 입었다.

법 집행관이 떠난 후 프로젝트는 수정 통지를 받았습니다. 그 후 기부된 공간이 있는 프로젝트의 모델룸은 눈길을 끄는 알림 라인으로 빠르게 철거되었습니다.

지난 3년 동안 부동산 업계는 엄청난 변화를 겪었습니다. 지속적으로 감소하는 시장과 공급 및 수요 관계의 변화로 인해 업계는 격렬하게 개입하게 되었습니다.

가격 인하, 개선된 제품 기능, 더 스마트하고 친환경적인 공간, 더 높은 자유 면적(개발자에 따르면 "도용 면적"이라고도 함)은 부동산 회사가 하락장에서 주택 구매자에게 깊은 인상을 줄 수 있는 강력한 도구가 되었습니다.

동시에 '4세대 주택'이 대두되면서 정책 차원에서도 여러 곳에서 새로운 건축 규정을 도입해 발코니, 돌출창, 천공녹화 및 기타 공간 면적에 대한 제한을 완화했습니다.

이를 통해 부동산 개발자는 제품을 만들 때 더 많은 작업 공간을 확보할 수 있습니다. 한동안 각종 온라인 플랫폼에는 '공공 공유 제로', 심지어 '부정적 공유'라는 마케팅 문구가 등장해 눈길을 끌었다.

'노점 제로'의 물결이 도래했습니다.이는 의심할 여지없이 새로운 규정이 적용되는 신규 주택 판매에 도움이 됩니다.

특히 오늘날 침체된 부동산 시장에서 개발자는 이를 활용하여 자체 상품의 경쟁력을 구축하고 재고를 빠르게 줄일 수 있습니다. 주택 구입자는 이용률이 높은 주택을 저렴한 가격에 구입할 수 있다.

그러나 각지의 새로운 규제 이전의 상품 및 중고 주택 시장은 또 다른 장기 재고 정리 과정에 빠졌습니다.

도난 구역: 발코니 및 퇴창부터 장비 플랫폼 및 방화 돌출부까지

부진한 시장에서 고객을 확보하고 재고를 줄이기 위해 부동산 회사는 제품 품질에서 새로운 차원에 도달했습니다. '볼륨의 왕'인 베이징 순의구를 예로 들어보자. 이 지역의 부동산 회사들은 '지역을 훔치는' 수단이 무궁무진하다. 베이징 지역 뱀 주택 그룹이 리더가 되었습니다.

올해 8월, zhuzong group은 fanghuali와 qingnian one의 평면도를 발표했습니다. 두 프로젝트 모두 4km도 채 안되는 순이구에 있습니다.

fanghuali 프로젝트 부지는 올해 2월 zhuzong group이 인수한 베이징 순의구 순이신도시 블록 1, 01-03-21 부지이며 총 가격은 12억 6천만 위안, 판매 가이드 가격은 제곱미터당 46,000위안. 해당 제품은 침실 3개, 욕실 2개로 구성된 89제곱미터, 침실 3개, 욕실 2개로 구성된 99제곱미터, 침실 4개와 욕실 2개로 구성된 132제곱미터입니다.

youth one 프로젝트 토지는 주택그룹이 올해 3월 15일 sy00-3101-0808 및 sy00-3101-0809용으로 매입한 순이구 31블록 r2 2종 주거용지와 a334 보육용지이며 총 가격은 6억2천만위안, 주택매매가 기준가격은 45,000위안/평방미터이다. 프로젝트 제품에는 침실 3개와 욕실 1개를 갖춘 72㎡, 침실 3개와 욕실 2개를 갖춘 89㎡, 침실 3개와 욕실 2개를 갖춘 105㎡가 포함됩니다.

과거에는 개발자들이 발코니 공간을 훔쳐서 절반을 기부하는 것이 일반적인 관행이었습니다. 두 프로젝트 모두 한 가지 분명한 특징을 가지고 있습니다.장비 플랫폼과 빈 공간이 "도난"되어 아파트 유형의 주택 가용성이 크게 향상됩니다.

예를 들어 youth one 프로젝트의 72㎡ 아파트 상품은 침실 3개, 거실 2개, 욕실 1개로 구성됩니다. 남쪽에 있는 거실의 발코니는 면적의 절반으로 간주되며 남쪽에 있는 침실과 북쪽에 있는 두 번째 침실에는 장비 플랫폼과 천장이 있으며 모두 무료입니다. 이로써 이 유닛의 실제 방 면적은 83.4제곱미터가 됩니다.

fanghuali 프로젝트는 또한 발코니, 장비 플랫폼 및 열린 공간에 대해 큰 소란을 피웠으며 일부 유닛의 선물 비율은 최대 19.58%에 달했습니다. 장비 플랫폼과 구조용 빔을 실내 공간으로 직접 끌어올려 두 프로젝트의 대부분 유닛의 점유율이 90%를 넘었고, 최고 유닛도 100%를 넘었다.

토지가 귀한 베이징에서는 장비 플랫폼 외에도 많은 부동산 프로젝트에서 방화 처마를 발코니로 전환하여 면적을 제공함으로써 주택 이용률을 높입니다.jianfa guanyun, jingshang orchid garden, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu 등

전형적인 예는 poly와 beijing construction real estate가 공동으로 개발한 프로젝트인 shunyi district airport phase 6 부지에 위치하고 있으며 올해 7월에 시작되었으며 단위 크기는 110입니다. -126~143제곱미터. 이 프로젝트는 2개의 장비 플랫폼과 1개의 방화 오버행 패키지를 사용하여 실내 공간을 훔칩니다.

본 프로젝트의 명목 주택 가용률은 약 85%로 파악되며, 기부된 내화 돌출부 면적을 포함하면 주택 가용률은 100%에 도달할 것으로 파악된다.

순의구뿐만 아니라 다싱구에 위치한 징시도 홀수층과 짝수층을 설치해 내화처마 면적을 훔쳤다. 중국철도부동산과 싱추앙부동산이 지난해 12월 19억 위안에 인수한 다싱시 황춘지구 6021필지이다. 아파트에는 79-89-99-111-120 평방미터의 다섯 가지 유형이 있습니다.

온라인에 공개된 정보에 따르면 jingxi는 현재 daxing에서 북쪽과 남쪽에 이중 발코니를 갖춘 최초의 프로젝트로 주택 이용률은 95%입니다.

건축법 개정으로 '노점상 제로' 물결이 온다

부동산 회사는 공간을 빼앗기 위해 최선을 다하고 있습니다.한편으로는 침체된 시장에서 제품의 경쟁력을 높이고 재고 처분을 가속화해야 하기 때문이고, 또 다른 더 중요한 이유는 규제 승인 수준의 완화입니다.

특히 부동산 재고 정리와 '4세대 주택' 열풍이 불면서 주요 도시에서는 '제로쉐어'가 인기를 끌고 있다.

여기서 '공유면적 제로'는 정책 차원에서 공유면적을 없애는 것이 아니라, 부동산 회사가 공간 건물 설계, 기부면적 등을 통해 주택 구입자의 공유면적을 상쇄하는 것을 의미한다. "공유 공간 제로" 또는 "공공 실속" 효과를 달성하기 위해.

2016년 3월 칭화대학교 디자인연구소는 4세대 건축 개념을 제안했다. 2019년부터 주택도농부에서는 4세대 주택 건설을 전면 인정했습니다. 2021년 중국 엔지니어링 건설 표준화 협회는 "도시 숲 정원 주거 설계 표준"을 발표했으며, 4세대 주택은 표준과 사양을 따르며 공식적으로 개념에서 현실로 변모했습니다.

개념적으로 중정형 주택, 도시숲 정원형 주택, 입체 생태형 주택으로도 알려진 '4세대 주택'은 실내에 녹색 풍경을 도입하고 이웃과의 공유 공간을 늘려 '모든 층에 공유 녹색 발코니'를 구현하는 새로운 주택을 의미합니다. " " 또는 "모든 집에는 자신만의 공중 정원이 있습니다."

이전 3세대의 단위배당형 주택, 부지에 도입된 커뮤니티 하우스, 보다 나은 지원시설을 갖춘 엘리베이터실 등이 초기에 제안되었으나 급속한 부동산 개발로 인해 활성화되지 못하였다. 시장과 공급 부족. 2021년 하반기가 되어서야 부동산이 하락 사이클에 진입하고 수급관계가 역전되면서 4세대 주택이 폭넓게 주목받기 시작했다.

현재 많은 도시에서는 4세대 주택 요구 사항을 기반으로 하는 새로운 건축 규정을 도입했습니다. 1선 도시 중 광저우는 지난해 11월 반개방형 공간의 '비용량' 비율을 완화하는 '광저우시 건설 엔지니어링 용적률 계산 방법'을 발표했다. 용량 면적이 "15% 이하"에서 20%로 확장되고 퇴창 크기가 0.8m로 확장되었습니다.

또한 선전은 얼마 전 '심천 건축 설계 규칙'을 업데이트하여 특히 공공 매점에 포함된 면적을 줄이고 발코니와 퇴창의 건축 설계 크기를 조정했습니다.

언론의 불완전한 통계에 따르면 올해부터 선전, 포산, 푸저우, 창사, 소흥, 원저우, 금화, 후저우 등 많은 도시에서 새로운 건축 계획 규정을 도입했습니다. 개발자들은 공유공간 면적 축소, 발코니 면적 제한 완화, 공중녹지 면적 제외 지원 등을 통해 '4세대 주택' 건설을 독려한다.

이러한 새로운 건축 규제의 도입으로 부동산 개발업자들에게는 새로운 프로젝트의 주택 취득률이 계속 증가하여 '제로 공유'와 '네거티브 공유'가 가능해졌습니다.

광저우를 예로 들면, 지난해 주택 유형 사양 조정 이후 올해 광저우 신축 주택 입주율은 100%가 '표준'이 됐다. 중국건설해상실크로드(china construction maritime silk road), 퓨처팡저우(future fangzhou), 텐허루위푸(tianhe lu yufu), 폴리야준(poly yajun) 등 최근 광저우에서 시작된 신규 프로젝트의 입주율이 100%를 넘은 것으로 파악된다.

발코니, 녹지 등 개방형 공간에 대한 제한을 완화하는 것 외에도 일부 도시에서는 주택 내 면적을 기준으로 가격을 책정하는 것을 장려하기 시작했습니다.

2023년 7월, 허페이는 과도한 공유 면적 비율을 피하기 위해 단위 내 면적을 기준으로 상업용 주택 매매 가격을 적극적으로 모색해야 한다고 제안했습니다. 올해 5월, 자오칭 시는 5월 1일부터 상업용 주택 가격이 단위 내 면적을 기준으로 가격이 책정되고 홍보될 것이며, 계획 조건에 따라 새 주거 지역에 설치된 공공 지원 시설은 포함되지 않을 것이라고 분명히 밝혔습니다. 용적률. 지난 9월 초 후난샹탄(hunan xiangtan)도 부동산 개발자들이 주택 면적을 기준으로 매매 프로모션을 실시할 수 있도록 허용하는 새로운 정책을 발표했습니다.

부동산이 새로운 시장 주기에 진입함에 따라 가까운 미래에 진정한 "공유 제로"가 도래할 수 있습니다.

파도의 반대편

방금 통과된 중간 결과 회의에서 vanke yu liang은 새 주택의 현재 제품 및 서비스 역량이 이전에 비해 크게 향상되었으며 업계의 제품 반복 속도가 새로운 세대가 될 지점까지 가속화되었다고 말했습니다. 3~4개월 후에 업데이트됩니다. 소비자가 제품과 서비스를 개발하는 것은 좋은 일이다.

한편으로 개발자들은 소비자가 더 저렴한 가격에 더 많은 공간을 갖춘 더 나은 주택을 구입할 수 있도록 제품을 출시하고 있는 반면, 부동산 회사는 계속해서 제품 역량을 구축하여 재고 제거를 가속화하고 평판과 시장을 확보하고 있습니다. 고품질을 향한 부동산 산업의 발전을 촉진합니다.이는 윈윈(win-win) 상황인 것 같습니다.

현재의 관점에서 볼 때 많은 도시에서는 새로운 규정에 대한 시범 계획을 시작했습니다. 8월 28일, 광저우는 tianhe nanfang flour mill 부지를 상장했습니다. 이전 계획에 따르면 프로젝트의 반 개방형 공간의 "반 용량" 비율을 원래 15%에서 20%로 늘릴 수 있으며 발코니 면적은 30%까지 확장이 가능하며, 수평투영면적의 1/2을 기준으로 건축면적을 계산합니다.

4개 1급 도시를 제외한 다른 도시에서는 이미 '4세대 주택' 실용화에 나섰다. 이르면 2017년 초 중국 최초의 4세대 주거용 'qiyi urban forest garden'이 청두에서 공개되었습니다. 지난해 6월부터 산시성 시안, 저장성 원저우, 허난성 신양, 푸젠성 룽옌, 장시성 주장 등지에서 첫 '4세대 주택'을 출시했다.

올해 7월 저장성 후저우성 더칭(deqing)은 첫 번째 '4세대 주거용' 토지를 매각했다. 해당 부지는 총 13,800㎡에 달하는 하늘마당을 지을 수 있는 '4세대 주거용'으로 명확하게 지정됐다. 용적률에는 포함되지 않습니다.

달성된 결과로 볼 때, 이들 신제품은 의심할 여지없이 더 높은 가격 대비 성능과 더 나은 품질로 인해 높은 시장 반응을 얻었습니다.

관련 데이터에 따르면 2024년 상반기 궈마오부동산(guomao real estate)의 4세대 주거용 부동산이 푸저우 반년 판매 면적 및 가치 부문에서 우승을 차지했습니다. 작년 말, longfor는 충칭에서 45제곱미터의 무료 하늘 안뜰을 갖춘 첫 번째 4세대 주거용 제품을 출시했습니다. 이 프로젝트는 처음 80일 만에 매진되어 가치 측면에서 충칭의 고급 주택 시장을 깨뜨렸습니다. , 단가, 판매율 등 최근 2년간의 기록입니다.

2023년은 충칭 '4세대 주택' 폭발의 원년으로 알려져 있다. '4세대 주택' 지원 정책이 도입되면서 시장은 빠르게 반응했고, 궈루이 루린 맨션(guorui lulin mansion), 롱후 윤허송(longhu yunhesong), 관첸첸중진(guanchen qianzhongjin) 등이 비가 내린 뒤 버섯처럼 솟아올랐다.

관련 기관 데이터에 따르면, 올해부터 충칭 페스티벌에서 새로 출시된 프로젝트의 4세대 주거용 부동산 판매는 4세대가 아닌 주거용 부동산의 판매보다 훨씬 더 좋습니다.기관이 모니터링하는 일반적인 4세대 주택 프로젝트의 평균 매매율은 89%인 반면, 4세대가 아닌 주택 프로젝트의 평균 매매율은 약 17%에 불과합니다.

장기적으로 보면 '4세대 주택'과 새로운 규제에 맞는 신제품이 부동산 시장의 주류가 될 것이라는 데는 의심의 여지가 없다. 그러나 이로 인해 과거의 새로운 규정에 따라 제작되지 않은 제품은 더욱 심각한 재고 부족 문제에 직면하게 됩니다. 이는 의심할 여지없이 작년 이전에 판매되었던 신규 및 중고 주택에 큰 타격을 줍니다.

지난 2~3년 동안 부동산 시장이 계속 하락하면서 신규 주택의 재고 정리가 사회 전체의 관심의 초점이 되었습니다. 정책 차원에서도 신규 주택 매매를 활성화하기 위한 정책이 지속적으로 도입되었고, 정부는 기존 주택을 매입하여 저렴한 주택으로 활용하기 시작했습니다.

관련 기관의 이전 통계에 따르면 2023년 말 기준으로 전국 100개 도시의 신규 상업용 주택 재고 총량은 5억 500만㎡에 달할 것으로 예상된다. 통계국의 자료에 따르면 2024년 8월 말 현재 우리나라의 상업용 주택 재고 면적은 19억 2천만 제곱미터에 달하며, 철거 주기는 28개월이다.