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testo/leju finanza li yihe

più di tre anni fa, un gruppo di agenti delle forze dell'ordine entrò improvvisamente in un reparto vendite situato a fangshan, pechino.

la persona che guidava la squadra era l'allora vice capo distretto del distretto di fangshan.

anche la causa non è complicata.questo progetto avvolge lo spazio che avrebbe dovuto essere la piattaforma delle attrezzature esterne sul lato nord all'interno per raggiungere lo scopo di "furto di aree" e pubblicità di alto profilo dell'elevato tasso di acquisizione di alloggi.

il progetto è diventato rapidamente un top seller a livello locale.

l'arrivo del vicecapo del distretto ha dato un duro colpo.

dopo che le forze dell'ordine se ne sono andate, il progetto ha ricevuto un avviso di rettifica. successivamente, le stanze modello del progetto con l'area donata sono state rapidamente demolite con accattivanti linee di promemoria.

negli ultimi tre anni il settore immobiliare ha subito enormi cambiamenti. il mercato in continuo declino e i cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta hanno portato il settore ad essere fortemente coinvolto.

riduzioni di prezzo, migliori capacità dei prodotti, spazi più intelligenti e più verdi e un'area libera più ampia (nota anche come "area rubata" dagli sviluppatori) sono diventati strumenti potenti per le società immobiliari per cercare di impressionare gli acquirenti di case in un mercato al ribasso.

allo stesso tempo, con l'aumento delle "abitazioni di quarta generazione", a livello politico, vari luoghi hanno anche introdotto nuove norme edilizie, allentando le restrizioni sull'area dei balconi, delle vetrate, del verde del cielo e di altri spazi.

ciò offre agli sviluppatori immobiliari maggiore spazio per operare durante la creazione di prodotti. per un certo periodo, su varie piattaforme online sono apparse le parole di marketing "condivisione pubblica zero" o addirittura "condivisione pubblica negativa" e hanno attirato molto l'attenzione.

l’ondata “zero bancarelle pubbliche” è arrivata.questo è senza dubbio un vantaggio per le vendite di nuove case dove si applicano le nuove normative.

soprattutto nel mercato immobiliare lento di oggi, gli sviluppatori possono sfruttare questo per aumentare la competitività dei propri prodotti e ridurre rapidamente le scorte. gli acquirenti di case possono acquistare una casa con un tasso di utilizzo più elevato a un prezzo inferiore.

tuttavia, il mercato dei prodotti e degli immobili di seconda mano prima delle nuove normative in vari luoghi è caduto in un altro processo di riduzione delle scorte più prolungato.

area di furto: dai balconi e vetrate alle piattaforme per attrezzature e sporgenze ignifughe

per acquisire clienti e ridurre le scorte in un mercato in stagnazione, le società immobiliari hanno raggiunto nuovi traguardi nella qualità dei prodotti. prendiamo ad esempio il distretto shunyi di pechino, il "re del volume", le società immobiliari in questa zona hanno infiniti mezzi per "rubare aree". il gruppo locale snake housing di pechino è diventato il leader.

nell'agosto di quest'anno, zhuzong group ha annunciato le planimetrie di fanghuali e qingnian one. entrambi i progetti si trovano nel distretto di shunyi, a meno di quattro chilometri di distanza.

il lotto del progetto fanghuali è il lotto 01-03-21, blocco 1, shunyi new city, distretto di shunyi, pechino, che è stato acquisito dal gruppo zhuzong nel febbraio di quest'anno, con un prezzo totale di 1,26 miliardi di yuan e un prezzo indicativo di vendita di 46.000 yuan al metro quadrato. i prodotti sono 89 mq con 3 camere e 2 bagni, 99 mq con 3 camere e 2 bagni, e 132 mq con 4 camere e 2 bagni.

il terreno del progetto youth one è il terreno residenziale di seconda classe r2 e il terreno per l'infanzia a334 nel blocco 31 di shunyi che il gruppo housing ha acquisito il 15 marzo di quest'anno per sy00-3101-0808 e sy00-3101-0809, con un prezzo totale di 620 milioni di yuan, e il prezzo guida per le vendite residenziali è di 45.000 yuan/metro quadrato. i prodotti del progetto includono 72 metri quadrati con 3 camere da letto e 1 bagno, 89 metri quadrati con 3 camere da letto e 2 bagni e 105 metri quadrati con 3 camere da letto e 2 bagni.

in passato, era una pratica comune per i costruttori rubare l'area del balcone e regalarne la metà. entrambi i progetti hanno una caratteristica ovvia:la piattaforma delle attrezzature e lo spazio vuoto vengono "rubati", il che migliora notevolmente il tasso di disponibilità abitativa della tipologia appartamento.

ad esempio, l'appartamento di 72 metri quadrati del progetto youth one dispone di tre camere da letto, due soggiorni e un bagno. resta inteso che il balcone del soggiorno a sud vale la metà della superficie. la camera da letto a sud e la seconda camera a nord sono dotate di pedane e soffitti attrezzati, il tutto libero. ciò porta la superficie effettiva di questa unità a 83,4 metri quadrati.

il progetto fanghuali ha suscitato molto interesse anche per i balconi, le piattaforme attrezzate e gli spazi aperti, consentendo al tasso di donazione di alcune delle sue unità di raggiungere il 19,58%. sollevando direttamente la piattaforma delle attrezzature e le travi strutturali nello spazio interno, il tasso di occupazione della maggior parte delle unità nei due progetti ha superato il 90% e il più alto ha addirittura superato il 100%.

a pechino, dove i terreni sono preziosi, oltre alle piattaforme attrezzate, molti progetti immobiliari convertono anche le grondaie ignifughe in balconi per cedere l’area, aumentando così il tasso di disponibilità degli alloggi.come jianfa guanyun, jingshang orchid garden, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu, ecc.

un tipico esempio è poly xingchen hexu, un progetto sviluppato congiuntamente da poly e beijing construction real estate. si trova nel sito della fase 6 dell'aeroporto del distretto di shunyi. la prima fase è stata lanciata a luglio di quest'anno, con dimensioni delle unità che vanno da 110 -126-143 mq. il progetto utilizza 2 piattaforme per attrezzature e 1 pacchetto di sporgenze ignifughe per rubare l'area interna.

resta inteso che il tasso nominale di disponibilità di alloggi del progetto è di circa l'85% e se si include l'area ignifuga donata, il tasso di disponibilità di alloggi raggiungerà il 100%.

non solo il distretto di shunyi, ma anche jingxi, situato nel distretto di daxing, ha rubato l'area delle grondaie ignifughe installando piani pari e dispari. si tratta del lotto di terreno 6021 nella sezione huangcun di daxing che china railway real estate e xingchuang real estate hanno acquistato nel dicembre dello scorso anno per 1,9 miliardi di yuan. gli appartamenti sono di cinque tipologie: 79-89-99-111-120 mq.

secondo le informazioni diffuse online, jingxi è attualmente il primo progetto a daxing ad avere doppi balconi nel nord e nel sud, con un tasso di disponibilità abitativa del 95%.

con il nuovo regolamento edilizio è in arrivo l'ondata di “banchi pubblici zero”.

le società immobiliari stanno facendo del loro meglio per rubare spazio.da un lato, ciò è dovuto alla necessità di migliorare la competitività dei prodotti in un mercato stagnante e di accelerare la rimozione delle scorte; un altro motivo, più importante, è l’allentamento dei livelli di approvazione normativa;

in particolare, con la riduzione delle scorte del settore immobiliare e l’aumento della tendenza degli “abitazioni di quarta generazione”, le “quote zero” sono diventate popolari nelle principali città.

l'"area condivisa zero" qui non significa che l'area condivisa viene cancellata a livello politico, ma che le società immobiliari compensano l'area condivisa degli acquirenti di case attraverso la progettazione di edifici spaziali, aree donate, ecc., al fine di ottenere un effetto di "area condivisa zero" o addirittura di "pagamento negativo".

nel marzo 2016, il tsinghua university design and research institute ha proposto il concetto di architettura di quarta generazione. a partire dal 2019, il ministero dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha pienamente riconosciuto la costruzione di alloggi di quarta generazione. nel 2021, la china engineering construction standardization association ha pubblicato gli "standard di progettazione residenziale dei giardini forestali urbani" e la quarta generazione di abitazioni si è ufficialmente trasformata da un concetto a una realtà con standard e specifiche da seguire.

concettualmente, "abitazioni di quarta generazione", note anche come case a corte, residenze urbane con giardino forestale e residenze ecologiche tridimensionali, si riferiscono a nuove residenze che introducono paesaggi verdi all'interno e aumentano lo spazio condiviso per i vicini, ottenendo "balconi verdi condivisi su ogni piano “” oppure “ogni famiglia ha il suo giardino pensile”.

è diverso dalle tre generazioni precedenti di case allocate, case comunitarie introdotte in proprietà e stanze con ascensore con migliori strutture di supporto. sebbene sia stata proposta nei primi anni, non ha prosperato a causa del rapido sviluppo del settore immobiliare mercato e carenza di offerta. è stato solo nella seconda metà del 2021 che il settore immobiliare è entrato in un ciclo discendente e il rapporto tra domanda e offerta si è invertito, e gli alloggi di quarta generazione hanno cominciato a ricevere un’attenzione diffusa.

attualmente molte città hanno introdotto nuove norme edilizie basate sui requisiti degli alloggi di quarta generazione. tra le città di primo livello, nel novembre dello scorso anno, guangzhou ha pubblicato il "metodo di calcolo del rapporto di superficie del pavimento dell'ingegneria edile della città di guangzhou", che ha ridotto la proporzione di "non capacità" degli spazi semiaperti. nello specifico, la proporzione dei balconi semiaperti. l'area di capacità è stata modificata da "non più del 15%" è stata ampliata al 20% e la dimensione del bovindo è stata ampliata a 0,8 metri.

inoltre, shenzhen ha aggiornato da tempo anche le "regole di progettazione architettonica di shenzhen", riducendo in particolare l'area inclusa nella platea pubblica e adeguando le dimensioni del progetto architettonico di balconi e vetrate.

secondo statistiche incomplete fornite dai media, da quest'anno molte città tra cui shenzhen, foshan, fuzhou, changsha, shaoxing, wenzhou, jinhua, huzhou, ecc. hanno introdotto nuove norme di pianificazione edilizia. i costruttori sono incoraggiati a costruire “alloggi di quarta generazione” riducendo l’area degli spazi condivisi, allentando le restrizioni sulle dimensioni dei balconi e sostenendo l’esclusione delle aree verdi aeree dall’inclusione nel rapporto della superficie.

l'introduzione di queste nuove norme edilizie ha lasciato agli sviluppatori immobiliari un ampio margine di manovra. il tasso di acquisizione di alloggi di nuovi progetti continua ad aumentare, rendendo possibile la "condivisione zero" e la "condivisione negativa".

prendendo guangzhou come esempio, dopo l'adeguamento delle specifiche del tipo di casa lo scorso anno, quest'anno il tasso di occupazione del 100% delle nuove case a guangzhou è diventato "standard". resta inteso che i tassi di occupazione dei nuovi progetti recentemente lanciati a guangzhou, come china construction maritime silk road, future fangzhou, tianhe lu yufu e poly yajun, hanno superato il 100%.

oltre ad allentare le restrizioni sugli spazi aperti come balconi e verde, alcune città hanno persino iniziato a incoraggiare i prezzi in base all’area all’interno dell’unità.

nel luglio 2023, hefei ha proposto che, al fine di evitare una proporzione eccessiva di aree condivise, dovrebbe esplorare attivamente i prezzi delle vendite di alloggi commerciali in base all’area all’interno dell’unità. nel maggio di quest'anno, zhaoqing ha chiarito che dal 1° maggio gli alloggi commerciali saranno prezzati e promossi in base all'area all'interno dell'unità e che le strutture pubbliche di supporto attrezzate nella nuova area residenziale nelle condizioni di pianificazione non saranno incluse nel il rapporto della superficie calpestabile. all’inizio di settembre, hunan xiangtan ha anche emanato una nuova politica che consente agli sviluppatori immobiliari di condurre promozioni di vendita in base all’area delle unità abitative.

mentre il settore immobiliare entra in un nuovo ciclo di mercato, nel prossimo futuro potrebbe verificarsi un vero e proprio “zero-sharing”.

l'altro lato dell'onda

all'incontro sui risultati a medio termine appena trascorso, vanke yu liang ha affermato che le attuali capacità di prodotti e servizi delle nuove case sono state notevolmente migliorate rispetto a prima e che la velocità di iterazione dei prodotti del settore è accelerata al punto in cui una nuova generazione sarà aggiornato in tre o quattro mesi. è positivo che i consumatori sviluppino prodotti e servizi.

da un lato, gli sviluppatori stanno lanciando prodotti in modo che i consumatori possano acquistare case migliori con più spazio a prezzi più convenienti, dall’altro, le società immobiliari continuano anche a sviluppare capacità di prodotto, accelerando la rimozione dell’inventario e conquistando reputazione e mercato; e persino promuovere lo sviluppo del settore immobiliare verso l’alta qualità.questa sembra essere una situazione vantaggiosa per tutti.

dal punto di vista attuale, molte città hanno avviato progetti pilota per nuove normative. il 28 agosto, guangzhou ha elencato il terreno del mulino per farina di tianhe nanfang. secondo il piano di trasferimento, il rapporto di "semi-capacità" dello spazio semi-aperto del progetto può essere aumentato dall'originale 15% al ​​20%, e la sua area del balcone è. può anche essere ampliato al 30%. calcolare il rapporto tra la superficie dell'edificio in base alla metà dell'area orizzontale proiettata.

ad eccezione delle quattro città di primo livello, altre città hanno già iniziato in precedenza l’esplorazione pratica degli “abitazioni di quarta generazione”. già nel 2017, a chengdu è stato inaugurato il primo "qiyi urban forest garden" residenziale di quarta generazione del paese. dal giugno dello scorso anno, xi'an nello shaanxi, wenzhou nello zhejiang, xinyang nell'henan, longyan nel fujian, jiujiang nello jiangxi e altri luoghi hanno lanciato i loro primi "alloggi di quarta generazione".

nel luglio di quest'anno, deqing, huzhou, zhejiang, ha venduto il suo primo terreno "residenziale di quarta generazione" il terreno era chiaramente designato come "lotto 1 residenziale di quarta generazione" su cui è possibile costruire un cortile cielo per un totale di 13.800 metri quadrati non incluso nel rapporto della superficie.

a giudicare dai risultati ottenuti, questi nuovi prodotti hanno senza dubbio ricevuto un'ottima risposta dal mercato grazie al loro rapporto costo-prestazioni più elevato e alla migliore qualità.

i dati rilevanti mostrano che nella prima metà del 2024, la proprietà residenziale di quarta generazione di guomao real estate ha vinto il campionato semestrale di area e valore di vendita a fuzhou. alla fine dello scorso anno, longfor ha lanciato il suo primo prodotto residenziale di quarta generazione a chongqing, con un cortile panoramico gratuito di 45 metri quadrati. il progetto è stato esaurito nei primi 80 giorni, sfondando il mercato immobiliare di lusso di chongqing in termini di valore , prezzo unitario, tasso di vendita, ecc. negli ultimi due anni.

il 2023 è noto come il primo anno dell’esplosione delle “case di quarta generazione” di chongqing. con l'introduzione delle politiche di sostegno agli "alloggi di quarta generazione", il mercato ha risposto rapidamente. "progetti di alloggi di quarta generazione" come guorui lulin mansion, longhu yunhesong e guanchen qianzhongjin sono spuntati come funghi dopo la pioggia.

secondo i dati delle agenzie competenti, le vendite di immobili residenziali di quarta generazione nei nuovi progetti lanciati al festival di chongqing da quest'anno sono significativamente migliori di quelle di immobili residenziali di non quarta generazione.il tasso medio di vendita dei tipici progetti residenziali di quarta generazione monitorati dall'agenzia è dell'89%, mentre il tasso medio di vendita dei progetti residenziali non di quarta generazione è solo del 17% circa.

a lungo termine, gli "alloggi di quarta generazione" e i nuovi prodotti adattati alle nuove normative diventeranno senza dubbio la corrente principale del mercato immobiliare. tuttavia, ciò ha dato origine anche ad un altro problema più realistico. i prodotti che in passato non erano stati costruiti secondo le nuove normative dovranno affrontare problemi di riduzione delle scorte più gravi. questo è senza dubbio un duro colpo per le case nuove e di seconda mano che erano in vendita prima dell'anno scorso.

negli ultimi due o tre anni, mentre il mercato immobiliare continua a diminuire, la riduzione delle scorte di nuove case è diventata al centro dell’attenzione dell’intera società. a livello politico, hanno continuato ad essere introdotte politiche per stimolare la vendita di nuove abitazioni, e il governo ha persino iniziato ad acquisire abitazioni esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili.

secondo le precedenti statistiche delle agenzie competenti, alla fine del 2023, l’inventario totale di nuove abitazioni commerciali in 100 città in tutto il paese sarà di 505 milioni di metri quadrati. secondo i dati dell'ufficio di statistica, alla fine di agosto 2024, l'area complessiva di inventario delle abitazioni commerciali del mio paese era di 1,92 miliardi di metri quadrati, con un ciclo di eliminazione di 28 mesi.