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texto/leju finanças li yihe

há mais de três anos, um grupo de policiais entrou repentinamente em um departamento de vendas localizado em fangshan, pequim.

a pessoa que liderava a equipe era o então vice-chefe distrital do distrito de fangshan.

a causa também não é complicada.este projecto envolve o espaço que deveria ter sido a plataforma de equipamento exterior do lado norte para dentro de casa para atingir o objectivo de “roubar área” e publicidade de alto nível da elevada taxa de aquisição de habitação.

o projeto rapidamente se tornou um sucesso de vendas localmente.

a chegada do vice-chefe distrital foi um golpe frontal.

após a saída dos policiais, o projeto recebeu um aviso de retificação. posteriormente, as salas modelo do projeto com a área doada foram rapidamente demolidas com linhas de lembrete atraentes.

nos últimos três anos, o setor imobiliário passou por mudanças tremendas. o mercado em contínuo declínio e as mudanças na relação entre oferta e procura fizeram com que a indústria se envolvesse fortemente.

reduções de preços, capacidades melhoradas de produtos, espaços mais inteligentes e verdes e maior área livre (também conhecida como “área de roubo” pelos promotores) tornaram-se ferramentas poderosas para as empresas imobiliárias tentarem impressionar os compradores de casas num mercado em baixa.

ao mesmo tempo, com o surgimento das “habitações de quarta geração”, a nível político, vários locais também introduziram novos regulamentos de construção, flexibilizando as restrições à área de varandas, janelas salientes, céu verde e outros espaços.

isso dá aos incorporadores imobiliários maior espaço para operar na construção de produtos. por um tempo, as palavras de marketing “compartilhamento público zero” ou mesmo “compartilhamento público negativo” apareceram em várias plataformas online e foram muito atraentes.

a onda das “zero barracas públicas” chegou.isto é, sem dúvida, uma vantagem para as vendas de casas novas onde os novos regulamentos se aplicam.

especialmente no lento mercado imobiliário de hoje, os incorporadores podem usar isso para aumentar a competitividade de seus próprios produtos e reduzir rapidamente o estoque. os compradores podem comprar uma casa com maior taxa de utilização por um preço mais baixo.

no entanto, o mercado de produtos e de habitação em segunda mão antes das novas regulamentações em vários locais caiu num outro processo de desestocagem mais prolongado.

área de roubo: desde varandas e janelas salientes até plataformas de equipamentos e saliências à prova de fogo

para conquistar clientes e reduzir estoques em um mercado lento, as imobiliárias alcançaram novos patamares na qualidade dos produtos. tomemos como exemplo o distrito de shunyi, em pequim, o "rei do volume". as empresas imobiliárias nesta área têm meios infinitos de "roubar área". o beijing local snake housing group tornou-se o líder.

em agosto deste ano, o grupo zhuzong anunciou as plantas baixas de fanghuali e qingnian one. ambos os projetos estão no distrito de shunyi, a menos de quatro quilômetros de distância.

o lote do projeto fanghuali é o lote 01-03-21, bloco 1, shunyi new city, shunyi district, pequim, que foi adquirido pelo grupo zhuzong em fevereiro deste ano, com um preço total de 1,26 bilhão de yuans e um preço de guia de vendas de 46.000 yuans por metro quadrado. os produtos têm 89 metros quadrados com 3 quartos e 2 banheiros, 99 metros quadrados com 3 quartos e 2 banheiros e 132 metros quadrados com 4 quartos e 2 banheiros.

o terreno do projeto youth one é o terreno residencial de segunda classe r2 e o terreno para creche a334 no bloco 31 de shunyi que o grupo de habitação adquiriu em 15 de março deste ano para sy00-3101-0808 e sy00-3101-0809, com um preço total de 620 milhões de yuans, e o preço de guia de vendas residenciais é de 45.000 yuans/metro quadrado. os produtos do projeto incluem 72 metros quadrados com 3 quartos e 1 banheiro, 89 metros quadrados com 3 quartos e 2 banheiros e 105 metros quadrados com 3 quartos e 2 banheiros.

no passado, era prática comum os incorporadores roubarem a área da varanda e doarem metade dela. ambos os projetos têm uma característica óbvia:a plataforma do equipamento e os espaços vazios são “roubados”, o que melhora muito a taxa de disponibilidade habitacional do tipo apartamento.

por exemplo, o apartamento de 72 metros quadrados do projeto youth one tem três quartos, duas salas de estar e um banheiro. entende-se que a varanda da sala a sul conta como metade da área. o quarto a sul e o segundo quarto a norte possuem plataformas de equipamentos e tetos, todos livres. isso eleva a área real desta unidade para 83,4 metros quadrados.

o projeto fanghuali também fez grande alarido em relação a varandas, plataformas de equipamentos e espaços abertos, permitindo que a taxa de doação de algumas de suas unidades chegasse a 19,58%. ao elevar diretamente a plataforma do equipamento e as vigas estruturais para o espaço interno, a taxa de ocupação da maioria das unidades nos dois projetos ultrapassou 90%, e a mais alta chegou a ultrapassar 100%.

em pequim, onde os terrenos são valiosos, além das plataformas de equipamentos, muitos projetos imobiliários também convertem beirais à prova de fogo em varandas para doar área, aumentando assim a taxa de disponibilidade de habitação.como jianfa guanyun, jardim de orquídeas jingshang, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu, etc.

um exemplo típico é poly xingchen hexu, que é um projeto desenvolvido em conjunto pela poly e beijing construction real estate. está localizado no local da fase 6 do aeroporto do distrito de shunyi. a primeira fase foi lançada em julho deste ano, com tamanhos de unidades variando de 110. -126-143 metros quadrados. o projeto utiliza 2 plataformas de equipamentos e 1 pacote de saliência à prova de fogo para roubar a área interna.

entende-se que a taxa nominal de disponibilidade habitacional do empreendimento gira em torno de 85%, e se incluída a área de beiral corta-fogo doada a taxa de disponibilidade habitacional chegará a 100%.

não apenas o distrito de shunyi, mas também jingxi, localizado no distrito de daxing, roubou a área de beirais à prova de fogo ao instalar pisos pares e ímpares. este é o lote de terreno 6.021 na seção huangcun de daxing que a china railway real estate e a xingchuang real estate adquiriram em dezembro do ano passado por 1,9 bilhão de yuans. existem cinco tipos de apartamentos: 79-89-99-111-120 metros quadrados.

de acordo com informações divulgadas online, jingxi é atualmente o primeiro projeto em daxing a ter varandas duplas no norte e no sul, com uma taxa de disponibilidade habitacional de 95%.

sob os novos regulamentos de construção, a onda de “zero barracas públicas” está chegando

as imobiliárias estão fazendo o possível para roubar espaço.por um lado, é devido à necessidade de melhorar a competitividade dos produtos num mercado lento e acelerar a remoção de inventários; outra razão, mais importante, é o relaxamento dos níveis de aprovação regulamentar;

em particular, com a redução de stocks de bens imobiliários e o aumento da tendência da “habitação de quarta geração”, as “acções zero” tornaram-se populares nas grandes cidades.

a "área compartilhada zero" aqui não significa que a área compartilhada seja cancelada no nível político, mas que as empresas imobiliárias compensam a área compartilhada dos compradores de casas por meio do projeto de edifícios espaciais, áreas doadas, etc., a fim de alcançar o efeito de “área compartilhada zero” ou mesmo de “pagamento negativo”.

em março de 2016, o instituto de design e pesquisa da universidade tsinghua propôs o conceito de arquitetura de quarta geração. a partir de 2019, o ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural reconheceu plenamente a construção de habitações de quarta geração. em 2021, a associação de padronização de construção de engenharia da china lançou os "padrões de projeto residencial de jardins florestais urbanos", e a quarta geração de habitações foi oficialmente transformada de um conceito em uma realidade com padrões e especificações a seguir.

conceitualmente, "habitações de quarta geração", também conhecidas como casas com pátio, residências com jardins florestais urbanos e residências ecológicas tridimensionais, referem-se a novas residências que introduzem paisagens verdes em ambientes internos e aumentam o espaço compartilhado para os vizinhos, alcançando "varandas verdes compartilhadas em todos os andares " ” ou “cada família tem seu próprio jardim suspenso”.

é diferente das três gerações anteriores de casas alocadas por unidade, casas comunitárias introduzidas em propriedades e salas de elevador com melhores instalações de apoio. embora tenha sido proposta nos primeiros anos, não floresceu devido ao rápido desenvolvimento do imobiliário. mercado e escassez de oferta. foi só no segundo semestre de 2021 que o imobiliário entrou num ciclo descendente e a relação entre oferta e procura se inverteu, e a habitação de quarta geração começou a receber atenção generalizada.

actualmente, muitas cidades introduziram novos regulamentos de construção baseados nos requisitos das habitações de quarta geração. entre as cidades de primeiro nível, em novembro do ano passado, guangzhou emitiu o "método de cálculo da proporção da área útil da engenharia de construção da cidade de guangzhou", que relaxou a proporção de "não capacidade" de espaços semiabertos. especificamente, a proporção de espaços semiabertos da varanda. a área de capacidade foi alterada de "não mais que 15%" foi ampliada para 20% e o tamanho da janela saliente foi ampliado para 0,8 metros.

além disso, shenzhen também atualizou as "regras de projeto arquitetônico de shenzhen" há algum tempo, reduzindo especificamente a área incluída nas barracas públicas e ajustando o tamanho do projeto arquitetônico de varandas e janelas salientes.

de acordo com estatísticas incompletas da mídia, desde este ano, muitas cidades, incluindo shenzhen, foshan, fuzhou, changsha, shaoxing, wenzhou, jinhua, huzhou, etc., introduziram novos regulamentos de planejamento de construção. os incorporadores são incentivados a construir “habitações de quarta geração”, reduzindo a área de espaços compartilhados, relaxando as restrições de tamanho das varandas e apoiando a exclusão de áreas verdes aéreas da inclusão na proporção de área útil.

a introdução destes novos regulamentos de construção deu aos promotores imobiliários muito espaço de manobra. a taxa de aquisição de habitação de novos projectos continua a aumentar, tornando possível a "partilha zero" e a "partilha negativa".

tomando guangzhou como exemplo, após o ajuste das especificações do tipo de casa no ano passado, a taxa de ocupação de 100% das novas casas em guangzhou tornou-se "padrão" este ano. entende-se que as taxas de ocupação de novos projetos lançados recentemente em guangzhou, como china construction maritime silk road, future fangzhou, tianhe lu yufu e poly yajun, ultrapassaram 100%.

além de relaxar as restrições a espaços abertos, como varandas e áreas verdes, algumas cidades até começaram a incentivar a fixação de preços com base na área dentro da unidade.

em julho de 2023, hefei propôs que, para evitar uma proporção excessiva de áreas partilhadas, deveria explorar activamente os preços das vendas de habitação comercial com base na área dentro da unidade. em maio deste ano, zhaoqing deixou claro que a partir de 1º de maio, as moradias comerciais serão precificadas e promovidas com base na área dentro da unidade, e as instalações públicas de apoio equipadas na nova área residencial nas condições de planejamento não serão incluídas em a proporção da área útil. no início de setembro, hunan xiangtan também emitiu uma nova política que permite que incorporadores imobiliários realizem promoções de vendas com base na área das unidades habitacionais.

à medida que o setor imobiliário entra num novo ciclo de mercado, uma verdadeira “partilha zero” poderá ocorrer num futuro próximo.

o outro lado da onda

na reunião de resultados de médio prazo que acabou de ser realizada, vanke yu liang disse que as capacidades atuais de produtos e serviços de novas residências melhoraram muito em comparação com antes, e a velocidade de iteração de produtos da indústria acelerou a ponto de uma nova geração será atualizado em três ou quatro meses. é bom que os consumidores desenvolvam produtos e serviços.

por um lado, os promotores estão a lançar produtos para que os consumidores possam comprar casas melhores, com mais espaço e a preços mais acessíveis; por outro lado, as empresas imobiliárias também continuam a desenvolver capacidades de produtos, acelerando a remoção de inventário e ganhando reputação e mercado; e ainda promover o desenvolvimento do setor imobiliário rumo à alta qualidade.esta parece ser uma situação ganha-ganha.

do ponto de vista atual, muitas cidades lançaram planos piloto para novas regulamentações. em 28 de agosto, guangzhou listou o lote do moinho de farinha tianhe nanfang. de acordo com o plano de transferência, a proporção de "semi-capacidade" do espaço semiaberto do projeto pode ser aumentada dos 15% originais para 20%, e sua área de varanda é. também pode ser ampliado para 30%. calcule a proporção da área útil do edifício com base na metade da área horizontal projetada.

com excepção das quatro cidades de primeiro nível, outras cidades já iniciaram anteriormente a exploração prática de “habitações de quarta geração”. já em 2017, o primeiro "jardim florestal urbano qiyi" residencial de quarta geração do país foi inaugurado em chengdu. desde junho do ano passado, xi'an em shaanxi, wenzhou em zhejiang, xinyang em henan, longyan em fujian, jiujiang em jiangxi e outros lugares lançaram suas primeiras "habitações de quarta geração".

em julho deste ano, deqing, huzhou, zhejiang, vendeu seu primeiro terreno "residencial de quarta geração". o lote foi claramente designado como "residencial de quarta geração". o lote 1 pode construir um pátio aéreo totalizando 13.800 metros quadrados. não incluído na proporção da área útil.

a julgar pelos resultados alcançados, estes novos produtos receberam, sem dúvida, grande resposta do mercado devido ao seu desempenho de custo mais elevado e melhor qualidade.

dados relevantes mostram que no primeiro semestre de 2024, o imóvel residencial de quarta geração da guomao real estate venceu o campeonato semestral de área de vendas e valor em fuzhou. no final do ano passado, longfor lançou seu primeiro produto residencial de quarta geração em chongqing, com um pátio panorâmico gratuito de 45 metros quadrados. o projeto foi esgotado nos primeiros 80 dias, quebrando o mercado imobiliário de luxo de chongqing em termos de valor. , preço unitário, taxa de vendas, etc. recorde nos últimos dois anos.

2023 é conhecido como o primeiro ano da explosão das “habitações de quarta geração” de chongqing. com a introdução de políticas de apoio à "habitação de quarta geração", o mercado respondeu rapidamente. "projetos habitacionais de quarta geração", como guorui lulin mansion, longhu yunhesong e guanchen qianzhongjin, surgiram como cogumelos depois da chuva.

de acordo com dados relevantes da agência, as vendas de imóveis residenciais de quarta geração em projetos recém-lançados no festival de chongqing desde este ano são significativamente melhores do que as de imóveis residenciais de não quarta geração.a taxa média de venda de projetos residenciais típicos de quarta geração monitorados pela agência é de 89%, enquanto a taxa média de venda de projetos residenciais de não quarta geração é de apenas cerca de 17%.

no longo prazo, as "habitações de quarta geração" e os novos produtos adaptados às novas regulamentações tornar-se-ão, sem dúvida, a corrente principal do mercado imobiliário. no entanto, isto também deu origem a outro problema mais realista. os produtos que não foram construídos de acordo com os novos regulamentos no passado enfrentarão problemas de desestocagem mais graves. este é sem dúvida um grande golpe para as casas novas e usadas que estavam à venda antes do ano passado.

nos últimos dois ou três anos, à medida que o mercado imobiliário continua em declínio, a desestocagem de novas habitações tornou-se o foco de atenção de toda a sociedade. a nível político, continuaram também a ser introduzidas políticas para estimular a venda de novas habitações, e o governo começou mesmo a adquirir habitações existentes para utilização como habitação a preços acessíveis.

de acordo com estatísticas anteriores de agências relevantes, no final de 2023, o inventário total de novas habitações comerciais em 100 cidades do país será de 505 milhões de metros quadrados. de acordo com dados do bureau of statistics, no final de agosto de 2024, a ampla área de estoque de habitações comerciais do meu país era de 1,92 bilhão de metros quadrados, com um ciclo de eliminação de 28 meses.