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texte/leju finance li yihe

il y a plus de trois ans, un groupe d'agents chargés de l'application des lois est soudainement entré dans un service commercial situé à fangshan, à pékin.

la personne qui dirigeait l'équipe était alors le chef adjoint du district de fangshan.

la cause n’est pas compliquée non plus.ce projet enveloppe l'espace qui aurait dû être la plate-forme d'équipement extérieur du côté nord à l'intérieur pour atteindre l'objectif de « zone de vol » et de publicité très médiatisée sur le taux élevé d'acquisition de logements.

le projet est rapidement devenu un best-seller localement.

l'arrivée du chef adjoint du district lui a porté un coup de plein fouet.

après le départ des forces de l'ordre, le projet a reçu un avis de rectification. par la suite, les salles modèles du projet avec la surface donnée ont été rapidement démolies avec des lignes de rappel accrocheuses.

au cours des trois dernières années, le secteur immobilier a connu d’énormes changements. le marché en déclin continu et les changements dans la relation entre l’offre et la demande ont amené l’industrie à s’impliquer énormément.

les réductions de prix, l'amélioration des capacités des produits, des espaces plus intelligents et plus verts et une zone libre plus grande (également connue sous le nom de « zone de vol » par les promoteurs) sont devenus des outils puissants permettant aux sociétés immobilières d'impressionner les acheteurs de maisons dans un marché en baisse.

dans le même temps, avec l'essor des « logements de quatrième génération », au niveau politique, divers endroits ont également introduit de nouvelles réglementations en matière de construction, assouplissant les restrictions sur la superficie des balcons, des baies vitrées, du verdissement du ciel et d'autres espaces.

cela donne aux promoteurs immobiliers plus de marge de manœuvre pour opérer lors de la création de produits. pendant un certain temps, les mots marketing de « partage public zéro » ou même de « partage public négatif » sont apparus sur diverses plateformes en ligne et ont été très accrocheurs.

la vague du « zéro stand public » est arrivée.c’est sans aucun doute une aubaine pour les ventes de logements neufs où la nouvelle réglementation s’applique.

surtout dans le marché immobilier atone d'aujourd'hui, les promoteurs peuvent en profiter pour renforcer la compétitivité de leurs propres produits et réduire rapidement les stocks. les acheteurs peuvent acheter une maison avec un taux d’utilisation plus élevé à un prix inférieur.

cependant, le marché des produits et des logements d'occasion, avant les nouvelles réglementations, est tombé dans divers endroits dans un autre processus de déstockage plus long.

zone de vol : des balcons et baies vitrées aux plates-formes d'équipement et surplombs coupe-feu

afin de gagner des clients et de réduire les stocks sur un marché atone, les sociétés immobilières ont atteint de nouveaux sommets en matière de qualité de produits. prenons l'exemple du district de shunyi à pékin, le « roi du volume ». les sociétés immobilières de cette région disposent de moyens infinis pour « voler de la superficie ». le beijing local snake housing group est devenu le frère principal.

en août de cette année, le groupe zhuzong a annoncé les plans d'étage de fanghuali et qingnian one. les deux projets se trouvent dans le district de shunyi, à moins de quatre kilomètres l'un de l'autre.

le terrain du projet fanghuali est le terrain 01-03-21, bloc 1, nouvelle ville de shunyi, district de shunyi, pékin, qui a été acquis par le groupe zhuzong en février de cette année, avec un prix total de 1,26 milliard de yuans et un prix indicatif de vente de 46 000 yuans le mètre carré. les produits mesurent 89 mètres carrés avec 3 chambres et 2 salles de bains, 99 mètres carrés avec 3 chambres et 2 salles de bains et 132 mètres carrés avec 4 chambres et 2 salles de bains.

le terrain du projet youth one est le terrain résidentiel de deuxième classe r2 et le terrain pour garderie a334 dans le bloc 31 de shunyi que le groupe de logement a acquis le 15 mars de cette année pour sy00-3101-0808 et sy00-3101-0809, pour un prix total de 620 millions de yuans, et le prix indicatif de vente résidentielle est de 45 000 yuans/mètre carré. les produits du projet comprennent 72 mètres carrés avec 3 chambres et 1 salle de bain, 89 mètres carrés avec 3 chambres et 2 salles de bains et 105 mètres carrés avec 3 chambres et 2 salles de bains.

dans le passé, il était courant que les promoteurs volent la surface du balcon et en cèdent la moitié. les deux projets ont une caractéristique évidente :la plateforme d'équipement et les espaces vides sont « volés », ce qui améliore grandement le taux de disponibilité des logements de type appartement.

par exemple, l'appartement de 72 mètres carrés du projet youth one comprend trois chambres, deux salons et une salle de bain. il est entendu que le balcon du séjour au sud compte pour la moitié de la surface, et que la chambre orientée sud et la deuxième chambre au nord disposent de plateformes d'équipement et de plafonds, tous libres. cela porte la superficie réelle de cette unité à 83,4 mètres carrés.

le projet fanghuali a également fait grand bruit sur les balcons, les plateformes d'équipement et les espaces ouverts, permettant au taux de donation de certaines de ses unités d'atteindre jusqu'à 19,58 %. en élevant directement la plate-forme d'équipement et les poutres structurelles dans l'espace intérieur, le taux d'occupation de la plupart des unités des deux projets a dépassé 90 %, et le plus élevé a même dépassé 100 %.

à pékin, où les terrains sont rares, outre les plates-formes d'équipement, de nombreux projets immobiliers convertissent également les avant-toits ignifuges en balcons pour libérer de l'espace, augmentant ainsi le taux de disponibilité des logements.tels que jianfa guanyun, jingshang orchid garden, puxuan runfu, poly xingchen hexu, poly yijing hexu, etc.

un exemple typique est poly xingchen hexu, un projet développé conjointement par poly et beijing construction real estate. il est situé sur le site de la phase 6 de l'aéroport du district de shunyi. la première phase a été lancée en juillet de cette année, avec des tailles d'unités allant de 110. -126-143 mètres carrés. le projet utilise 2 plates-formes d'équipement et 1 ensemble de surplombs ignifuges pour voler l'espace intérieur.

il est entendu que le taux nominal de disponibilité des logements du projet est d'environ 85 %, et si la zone de surplomb ignifuge donnée est incluse, le taux de disponibilité des logements atteindra 100 %.

non seulement le district de shunyi, mais également jingxi, situé dans le district de daxing, ont volé la surface des avant-toits ignifuges en installant des étages pairs et impairs. il s'agit du terrain 6 021 dans la section daxing huangcun que china railway real estate et xingchuang real estate ont acquis en décembre de l'année dernière pour 1,9 milliard de yuans. il existe cinq types d'appartements : 79-89-99-111-120 mètres carrés.

selon les informations publiées en ligne, jingxi est actuellement le premier projet à daxing avec des doubles balcons au nord et au sud, avec un taux de disponibilité de logements de 95 %.

avec le nouveau règlement de construction, la vague du « zéro stand public » arrive

les sociétés immobilières font de leur mieux pour voler de l'espace.d'une part, cela s'explique par la nécessité d'améliorer la compétitivité des produits sur un marché atone et d'accélérer le déstockage ; une autre raison, plus importante, est l'assouplissement des niveaux d'approbation réglementaire.

en particulier, avec le déstockage de l’immobilier et la montée de la tendance des « logements de quatrième génération », les « actions zéro » sont devenues populaires dans les grandes villes.

la « zone partagée zéro » ici ne signifie pas que la zone partagée est annulée au niveau politique, mais que les sociétés immobilières compensent la zone partagée des acheteurs de maison par la conception de bâtiments d'espace, de zones données, etc., afin d'obtenir un effet de « zone partagée nulle », voire de « paiement négatif ».

en mars 2016, l'institut de conception et de recherche de l'université tsinghua a proposé le concept d'architecture de quatrième génération. depuis 2019, le ministère du logement et du développement urbain-rural reconnaît pleinement la construction de logements de quatrième génération. en 2021, l'association chinoise de normalisation de la construction technique a publié les « normes de conception résidentielle de jardins forestiers urbains », et la quatrième génération de logements est officiellement passée d'un concept à une réalité avec des normes et des spécifications à suivre.

conceptuellement, les « logements de quatrième génération », également connus sous le nom de maisons avec cour, résidences urbaines avec jardins forestiers et résidences écologiques tridimensionnelles, font référence à de nouvelles résidences qui introduisent des paysages verts à l'intérieur et augmentent l'espace partagé pour les voisins, réalisant ainsi des « balcons verts partagés à chaque étage ». " " ou " chaque foyer possède son propre jardin suspendu. "

elle se distingue des trois générations précédentes de maisons attribuées en unités, de maisons communautaires introduites dans la propriété et de locaux avec ascenseur dotés de meilleures installations de support. bien qu'elle ait été proposée dans les premières années, elle n'a pas prospéré en raison du développement rapide de l'immobilier. marché et pénurie d’approvisionnement. ce n'est qu'au second semestre 2021 que l'immobilier est entré dans un cycle descendant et que la relation entre l'offre et la demande s'est inversée, et que les logements de quatrième génération ont commencé à recevoir une large attention.

à l’heure actuelle, de nombreuses villes ont introduit de nouvelles réglementations en matière de construction basées sur les exigences des logements de quatrième génération. parmi les villes de premier rang, en novembre de l'année dernière, guangzhou a publié la « méthode de calcul du rapport de surface au sol de l'ingénierie de construction de la ville de guangzhou », qui a assoupli la proportion de « non-capacité » des espaces semi-ouverts, plus précisément la proportion de balcons semi-ouverts. la zone de capacité est passée de « pas plus de 15 % » à 20 % et la taille de la baie vitrée est étendue à 0,8 mètre.

en outre, shenzhen a également mis à jour les « règles de conception architecturale de shenzhen » il y a quelque temps, réduisant spécifiquement la zone incluse dans les stands publics et ajustant la taille de la conception architecturale des balcons et des baies vitrées.

selon des statistiques incomplètes provenant des médias, depuis cette année, de nombreuses villes, dont shenzhen, foshan, fuzhou, changsha, shaoxing, wenzhou, jinhua, huzhou, etc., ont introduit de nouvelles réglementations en matière de planification des constructions. les promoteurs sont encouragés à construire des « logements de quatrième génération » en réduisant la superficie des espaces partagés, en assouplissant les restrictions sur la taille des balcons et en soutenant l'exclusion des espaces verts aériens de l'inclusion dans le ratio de surface au sol.

l'introduction de ces nouvelles règles de construction a donné une grande marge de manœuvre aux promoteurs immobiliers. le taux d'acquisition de logements dans les nouveaux projets continue d'augmenter, rendant possible le « partage zéro » et le « partage négatif ».

en prenant guangzhou comme exemple, après l'ajustement des spécifications des types de maisons l'année dernière, le taux d'occupation de 100 % des nouvelles maisons à guangzhou est devenu « standard » cette année. il est entendu que les taux d'occupation des nouveaux projets récemment lancés à guangzhou, tels que china construction maritime silk road, future fangzhou, tianhe lu yufu et poly yajun, ont dépassé 100 %.

en plus d'assouplir les restrictions sur les espaces ouverts tels que les balcons et la verdure, certaines villes ont même commencé à encourager une tarification basée sur la superficie de l'unité.

en juillet 2023, hefei a proposé qu'afin d'éviter une proportion excessive de zones partagées, elle étudie activement la tarification des ventes de logements commerciaux en fonction de la superficie au sein de l'unité. en mai de cette année, zhaoqing a clairement indiqué qu'à partir du 1er mai, les logements commerciaux seront tarifés et promus en fonction de la superficie à l'intérieur de l'unité, et que les installations publiques de soutien équipées dans la nouvelle zone résidentielle dans les conditions de planification ne seront pas incluses dans le ratio de surface au sol. début septembre, hunan xiangtan a également publié une nouvelle politique qui permet aux promoteurs immobiliers de mener des promotions de ventes en fonction de la superficie des logements.

alors que l’immobilier entre dans un nouveau cycle de marché, un véritable « partage zéro » pourrait voir le jour dans un avenir proche.

l'autre côté de la vague

lors de la réunion des résultats à mi-parcours qui vient de se dérouler, vanke yu liang a déclaré que les capacités actuelles de produits et de services des nouvelles maisons ont été considérablement améliorées par rapport à avant et que la vitesse d'itération des produits de l'industrie s'est accélérée au point qu'une nouvelle génération sera mis à jour dans trois ou quatre mois. c'est une bonne chose pour les consommateurs de développer des produits et des services.

d'un côté, les promoteurs déploient des produits permettant aux consommateurs d'acheter de meilleures maisons avec plus d'espace à des prix plus abordables ; de l'autre, les sociétés immobilières continuent également de développer leurs capacités de produits, accélérant le retrait des stocks et gagnant en réputation et sur le marché. et même promouvoir le développement du secteur immobilier vers une qualité élevée.cela semble être une situation gagnant-gagnant.

du point de vue actuel, de nombreuses villes ont lancé des projets pilotes pour de nouvelles réglementations. le 28 août, guangzhou a répertorié le terrain du moulin à farine tianhe nanfang. selon le plan de transfert, le ratio de « semi-capacité » de l'espace semi-ouvert du projet peut être augmenté de 15 % à l'origine à 20 %, et la superficie de son balcon est de 20 %. également autorisé à être étendu à 30 %. calculez le rapport de surface au sol sur la base de la moitié de la surface projetée horizontale.

à l’exception des quatre villes de premier rang, d’autres villes ont déjà commencé plus tôt l’exploration pratique des « logements de quatrième génération ». dès 2017, le premier « jardin forestier urbain qiyi » résidentiel de quatrième génération du pays a été dévoilé à chengdu. depuis juin de l'année dernière, xi'an dans le shaanxi, wenzhou dans le zhejiang, xinyang dans le henan, longyan dans le fujian, jiujiang dans le jiangxi et d'autres endroits ont lancé leur premier « logement de quatrième génération ».

en juillet de cette année, deqing, huzhou, zhejiang, a vendu son premier terrain « résidentiel de quatrième génération ». le terrain a été clairement désigné comme « résidentiel de quatrième génération ». le lot 1 peut construire une cour panoramique totalisant 13 800 mètres carrés. non inclus dans le ratio de surface au sol.

à en juger par les résultats obtenus, ces nouveaux produits ont sans aucun doute reçu une forte réponse du marché en raison de leur coût plus élevé et de leur meilleure qualité.

les données pertinentes montrent qu'au premier semestre 2024, la propriété résidentielle de quatrième génération de guomao real estate a remporté le championnat semestriel de surface de vente et de valeur à fuzhou. à la fin de l'année dernière, longfor a lancé son premier produit résidentiel de quatrième génération à chongqing, avec une cour panoramique gratuite de 45 mètres carrés. le projet a été vendu au cours des 80 premiers jours, brisant le marché de l'immobilier de luxe de chongqing en termes de valeur. , prix unitaire, taux de vente, etc. au cours des deux dernières années.

2023 est connue comme la première année de l’explosion des « logements de quatrième génération » à chongqing. avec l'introduction des politiques de soutien au « logement de quatrième génération », le marché a réagi rapidement et des « projets de logement de quatrième génération » tels que guorui lulin mansion, longhu yunhesong et guanchen qianzhongjin ont poussé comme des champignons après la pluie.

selon les données des institutions compétentes, parmi les projets résidentiels de type chongqing récemment lancés cette année, la vente de propriétés résidentielles de quatrième génération est nettement meilleure que celle de propriétés résidentielles autres que de quatrième génération.le taux de vente moyen des projets résidentiels typiques de quatrième génération suivis par l'agence est de 89 %, tandis que le taux de vente moyen des projets résidentiels autres que la quatrième génération n'est qu'environ 17 %.

à long terme, les « logements de quatrième génération » et les nouveaux produits adaptés aux nouvelles réglementations deviendront sans aucun doute le courant dominant du marché immobilier. cependant, cela a également donné naissance à un autre problème plus réaliste. les produits qui n'ont pas été fabriqués dans le passé conformément aux nouvelles réglementations seront confrontés à des problèmes de déstockage plus graves. c’est sans aucun doute un coup dur pour les maisons neuves et d’occasion qui étaient en vente avant l’année dernière.

au cours des deux ou trois dernières années, alors que le marché immobilier continue de décliner, le déstockage de logements neufs est devenu le centre d'attention de l'ensemble de la société. au niveau politique, des politiques ont également continué à être introduites pour stimuler la vente de nouveaux logements, et le gouvernement a même commencé à acquérir des logements existants pour les utiliser comme logements abordables.

selon les statistiques précédentes des agences compétentes, à la fin de 2023, le stock total de nouveaux logements commerciaux dans 100 villes du pays s'élèvera à 505 millions de mètres carrés. selon les données du bureau des statistiques, à la fin du mois d'août 2024, la vaste superficie de logements commerciaux en chine s'élevait à 1,92 milliard de mètres carrés, avec un cycle d'élimination de 28 mois.