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este año, a medida que se continúan ajustando y optimizando las políticas inmobiliarias, muchos promotores inmobiliarios y agencias inmobiliarias han lanzado políticas preferenciales, que han logrado ciertos resultados en algunas ciudades. sin embargo, el periodista advirtió que en los últimos tiempos,algunos promotores e intermediarios han puesto en marcha operaciones como "pago inicial cero" y "pago inicial ultrabajo" para atraer compradores de viviendas.

en respuesta a esta situación, recientemente,los departamentos pertinentes de muchos lugares del país, incluidos zhengzhou, nanning, shandong y otros lugares, han emitido sucesivamente advertencias de riesgo.entonces, ¿qué está pasando exactamente con el “pago inicial cero” y el “pago inicial ultrabajo”?

los riesgos y la verdad de comprar una casa con “pago inicial cero”

la compra de vivienda denominada "pago inicial cero" o "pago inicial ultra bajo" generalmente se refiere a la situación en la que el comprador de la vivienda no ha invertido el pago inicial por adelantado o el monto es muy inferior al ratio de pago inicial estipulado por el política.depender de promotores o intermediarios inmobiliarios para adelantar préstamos,o esal inflar el precio de la casa, obtienen un pago inicial del banco en forma de préstamo hipotecario.

recientemente, la oficina municipal de seguridad de la vivienda y administración de bienes raíces de zhengzhou y la oficina municipal de vivienda y desarrollo urbano-rural de nanning han emitido advertencias de riesgo específicamente para el "pago inicial cero".

desde septiembre, la oficina de supervisión financiera de shandong también ha emitido recordatorios especiales, señalando claramente que algunos promotores e intermediarios inmobiliarios han lanzado una estrategia de compra de viviendas de "pago inicial cero" para atraer compradores de viviendas.pero detrás de esta oferta aparentemente atractiva se esconden a menudo enormes riesgos financieros que atentan contra la seguridad de la propiedad y los derechos e intereses legítimos de los consumidores.。

desde entonces, la asociación bancaria de sichuan también ha exigido en forma de convención que no se utilicen trucos de marketing como “pago inicial cero y pago mensual cero” para engañar a los consumidores.

la operación secreta para cambiar de 170.000 a 20.000 "pago inicial ultra bajo"

en mayo de este año, el "aviso sobre el ajuste del índice mínimo de pago inicial de préstamos personales para vivienda" emitido por el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera estipulaba que para los hogares que compran viviendas comerciales con préstamos,el ratio mínimo de pago inicial para préstamos personales comerciales para vivienda primera vivienda se ajusta a no menos del 15%.

se puede observar que la política prohíbe expresamente el "pago inicial cero" o el "pago inicial ultra bajo". entonces, ¿es realmente posible comprar una casa con "pago inicial cero" o "pago inicial ultra bajo"?

recientemente, en muchas plataformas sociales, si busca "comprar una casa con un pago inicial cero" o "comprar una casa con un pago inicial ultra bajo", puede encontrar muchas páginas relacionadas que involucran bienes raíces en muchas ciudades de todo el país. ¿existen realmente estas compras de viviendas con "pago inicial cero" y "pago inicial ultrabajo"? para verificar estos mensajes, el periodista siguió la presentación en línea y visitó varias propiedades inmobiliarias en zhengzhou en nombre de compradores de viviendas.

de acuerdo con los requisitos actuales de mi país, la tasa de pago inicial para la primera vivienda no es inferior al 15% y la tasa de pago inicial para la segunda vivienda no es inferior al 25%. la mayoría de las ciudades están implementando actualmente este requisito de proporción. para la primera casa en beijing, shanghai y otros lugares, la proporción es nada menos que el 20%.

a través de entrevistas, el periodista descubrió que, de hecho, hay algunos proyectos inmobiliarios en zhengzhou que prometen un "pago inicial ultra bajo" con una tasa de pago inicial de menos del 15%. algunos vendedores incluso ofrecieron directamente un pago inicial de 20.000 yuanes después de enterarse de que el periodista estaba realmente interesado en comprar.

según la introducción del vendedor,el requisito previo para el pago inicial de 20.000 yuanes es que para este apartamento con un precio total de 970.000 yuanes, se debe firmar un contrato y una factura sobre la base del precio total de 1,14 millones de yuanes, firmando un contrato yin y yang. y al inflar falsamente el precio total, se puede aumentar el límite del préstamo bancario, lo que equivale a pedir prestado dinero directamente. "presté" el pago inicial.no hay necesidad de preocuparse por ningún problema durante el funcionamiento.

vendedor de bienes raices: no es la primera vez que ocurre esta situación. otros ya habían obtenido sus certificados de propiedad hace varios años. no se preocupe, porque las facturas de su contrato son consistentes. ¿qué se puede descubrir después de verificar?

un agente de bienes raíces: no te cobra más dinero, pero como se atreve a hacer esto, todavía te emite una factura y emite una factura tan alta. como se atreve a decirte esto, significa que debe tener casos exitosos.

¿el “pago inicial cero” es realmente “coste cero”?

los promotores o intermediarios ofrecen descuentos simplemente para atraer compradores de viviendas y acelerar las ventas para recaudar fondos. permitir que los compradores de viviendas compren una casa a un costo mínimo o nulo es el mayor truco del "pago inicial cero" y el "pago inicial ultra bajo". pero, de hecho, ¿realmente no hay ningún coste para los compradores de vivienda?

el periodista descubrió que después de utilizar "pago inicial cero" o "pago inicial ultrabajo", el impacto más directo en los compradores de viviendas es:los pagos mensuales y las tasas de interés han aumentado significativamente.

según el precio de la vivienda mostrado al periodista por el vendedor, después de pagar un anticipo del 15% del precio original de 970.000 yuanes, la parte restante del préstamo es de 824.500 yuanes, que se puede reembolsar en 30 años, con el último interés lpr. tasa del 3,85% por un período de más de 5 años, y métodos de pago de capital e intereses iguales. el pago mensual es de 3865,32 yuanes.

si el pago total de la casa de 970.000 yuanes se utiliza como préstamo de acuerdo con el método recomendado por el vendedor de bienes raíces, el método de capital e intereses iguales será de 4.547 yuanes por mes.debes pagar 682 yuanes más cada mes, un aumento del 17,6%;

si paga el capital en cantidades iguales, después de pagar el pago inicial normal, el interés total pagado en 30 años será de 477.471 yuanes, y después de aumentar el monto del préstamo,el interés total fue de 561.731 yuanes, un aumento de más de 84.000 yuanes.

además, debido a que el precio de la vivienda marcado en el contrato y en la factura es superior al precio real,también se incurrirán en impuestos adicionales durante el proceso de compra de la vivienda.

lou jianbo, director del centro de investigación de derecho inmobiliario de la universidad de pekín: el "pago inicial cero" no reducirá realmente la carga de pago de los compradores de vivienda. el pago final de la casa será el mismo si se agregan los intereses del préstamo.de hecho, el pago final definitivamente será mayor que el pago inicial.

el "pago inicial cero" y el "pago inicial ultrabajo" tienen muchos riesgos

actualmente, el “pago inicial cero” y el “pago inicial ultrabajo” promovidos por promotores e intermediarios parecen ayudar a los compradores de viviendas a “entrar temprano”, pero en la práctica están llenos de riesgos.

el sr. tian de guangdong ya se había enamorado de una casa en huizhou. estaba ansioso por establecerse, pero siguió el consejo del vendedor sobre utilizar el "pago inicial cero" a pesar de que no tenía la capacidad de comprar una casa.creo que puedo "subirme primero al autobús y luego pagar el billete",resolveremos el problema del reembolso en el futuro. entonces, después de pagar sólo unos pocos miles de yuanes, el sr. tian firmó un contrato de compra de una casa.

sin embargo, aunque no hay pago inicial, los pagos mensuales son mucho mayores. debido a que compré impulsivamente una casa con “pago inicial cero” y no tenía ningún plan para pagos posteriores,poco después, se atrasó en el pago de su hipoteca.

los periodistas descubrieron que el enfoque de “pago inicial cero” puede fácilmente aumentar los errores de juicio de los compradores de viviendas sobre su capacidad para comprar una vivienda, aumentando considerablemente el riesgo de incumplimiento.

entonces, ¿es posible que el banco identifique problemas con los precios de la vivienda durante esta serie de procesos para evitar tales fenómenos? con este fin, el periodista se puso en contacto con la persona a cargo de la sucursal bancaria que originalmente manejó el préstamo para el sr. tian.

gerente ye, jefe de negocios de préstamos de la sucursal de un banco en huizhou daya bay：si no hay exigencia de revisión en este sentido, sería como ir al mercado húmedo a comprar verduras. ¿quién revisará los precios?como ambas partes de la transacción, prevalecerá el precio del contrato.

de hecho, de acuerdo con la ley de bancos comerciales de mi país y otras disposiciones legales, los bancos comerciales tienen la obligación legal de revisar las calificaciones del préstamo del prestatario, las condiciones de la garantía, los propósitos del préstamo y otros contenidos relacionados. al mismo tiempo, en cuanto al método de revisión de los precios de la vivienda,la industria también cuenta ya con un mecanismo relativamente maduro.

zhao xiuchi, vicepresidente de la sociedad de derecho inmobiliario de beijing: el banco definitivamente revisará el valor de la casa. debido a que un préstamo hipotecario está garantizado por una casa, se debe revisar el valor de la garantía. al evaluar, normalmente lo comparamos con el precio de mercado, los precios de la vivienda en la misma zona circundante y, por supuesto, con la estructura de la casa y otros aspectos. luego hacemos comparaciones para determinar un precio de vivienda razonable.

personas relevantes dijeron que para los bancos no se pueden subestimar los riesgos del "pago inicial cero". algunos bancos han concedido préstamos para la compra de viviendas con "pago inicial cero" debido a una revisión laxa y otras razones, lo que parece haber aumentado su volumen de negocios. pero, de hecho, dado que el "pago inicial cero" suele ir acompañado de métodos de préstamo fraudulentos, como enviar información falsa a los bancos, los préstamos van a parar a personas que no tienen la capacidad de comprar casas, lo que también intensifica el efecto de apalancamiento financiero y crea incertidumbre. debido a las fluctuaciones del mercado, ser más grande hace que los bancos tengan más probabilidades de sufrir pérdidas cuando los prestatarios no pagan o renuncian a pagar los préstamos, lo que aumenta el riesgo de insolvencia. por lo tanto, antes de emitir un préstamo, el banco también debe verificar la autenticidad de la fuente del pago inicial revisando el diagrama de flujo, entrevistas, visitas y otros medios.

lou jianbo, director del centro de investigación de derecho inmobiliario de la universidad de pekín: desde la perspectiva de la seguridad financiera general, el dinero prestado por los bancos a los compradores de viviendas es en realidad el dinero que la gente corriente deposita en el banco.si el dinero no se puede recuperar, son los intereses de los depositantes los que al final se verán perjudicados.