소식

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올해 부동산 정책이 지속적으로 조정되고 최적화됨에 따라 많은 부동산 개발자와 부동산 중개인이 우대 정책을 시작하여 일부 도시에서 일정한 결과를 얻었습니다. 그런데 기자는 최근 이런 사실을 발견했다.일부 개발업체와 중개인은 주택 구매자를 유치하기 위해 '제로 다운페이먼트', '초저다운페이먼트' 등의 사업을 시작했습니다.

이러한 상황에 대응하여 최근에는정저우, 난닝, 산둥 등 전국 여러 곳의 관련 부서에서 연속적으로 위험 경고를 발령했습니다.그렇다면 '제로 계약금'과 '초저계약금'은 정확히 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?

'다운페이먼트 제로' 주택 구입의 위험과 진실

소위 '제로 다운페이먼트' 또는 '초저다운페이먼트' 주택 구입은 일반적으로 주택 구매자가 다운페이먼트를 미리 투자하지 않았거나 해당 금액이 주택법에서 규정한 다운페이먼트 비율보다 훨씬 낮은 상황을 의미합니다. 정책.부동산 개발업체나 중개업체에 의존하여 대출을 진행하고,아니면집값을 부풀려 은행에서 주택담보대출 형태로 계약금을 얻습니다.

최근 정저우 시립 주택 안전 및 부동산 관리국과 난닝 시립 주택 및 도시 농촌 개발국은 특히 '계약금 제로'에 대한 위험 경고를 발령했습니다.

9월부터 산둥금융감독국은 일부 부동산 개발업체와 중개인이 주택 구매자를 유치하기 위해 '다운페이먼트 제로' 주택 구매 전략을 시작했다는 점을 분명히 지적하는 특별 알림을 발행했습니다.그러나 이렇게 매력적으로 보이는 제안 뒤에는 소비자의 재산 안전과 정당한 권익을 침해하는 막대한 금전적 위험이 숨어 있는 경우가 많습니다.。

이후 쓰촨은행협회도 '계약금 제로, 월부금 제로' 등 마케팅 수법을 사용해 소비자를 현혹해서는 안 된다는 협약 형태도 요구했다.

17만원에서 2만원으로 바꾸는 비밀작전 '초저계약금'

올해 5월, 중국인민은행과 국가금융감독관리국이 발행한 '개인 주택 대출의 최소 계약금 비율 조정에 관한 고시'에서는 대출을 통해 상업용 주택을 구매하는 가구에 대해 다음과 같이 규정했습니다.첫 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출의 최소 계약금 비율은 15% 이상으로 조정됩니다.

"제로 계약금" 또는 "초저계약금"은 정책에 의해 명시적으로 금지되어 있음을 알 수 있습니다. 그렇다면 '제로 다운페이먼트'나 '초저다운페이먼트'로 집을 구하는 것이 정말 가능할까요?

최근 많은 소셜 플랫폼에서 '계약금 제로 주택 구입'이나 '초저계약금으로 주택 구입'으로 검색하면 전국 여러 도시의 부동산 관련 페이지가 많이 등장하고 있다. 이러한 "제로 다운페이먼트" 및 "초저다운페이먼트" 주택 구입이 실제로 존재합니까? 이러한 메시지를 확인하기 위해 기자는 온라인 소개에 따라 주택 구매자의 이름으로 정저우의 여러 부동산을 방문했습니다.

우리나라의 현재 요구사항에 따르면 첫 번째 주택의 계약금 비율은 15% 이상이고, 두 번째 주택의 계약금 비율은 25% 이상입니다. 현재 대부분의 도시에서는 이 최소 계약금 비율을 시행하고 있습니다. 베이징, 상하이 등 지역의 첫 번째 주택의 비율은 20% 이상입니다.

인터뷰를 통해 기자는 실제로 정저우에서 계약금 비율이 15% 미만인 '초저 계약금'을 약속하는 일부 부동산 프로젝트가 있다는 사실을 발견했습니다. 일부 영업사원은 기자가 구매 의사가 있다는 사실을 알고 계약금 2만 위안을 직접 제안하기도 했다.

판매원의 소개에 따르면,계약금 2만위안을 전제로 하는 것은 총 가격이 97만위안인 이 아파트의 경우 총 가격 114만위안을 기준으로 계약서와 청구서를 작성해야 한다는 것이다. 총 가격을 허위로 부풀리면 은행 대출 한도가 늘어날 수 있는데, 이는 계약금을 직접 '대출'한 것과 같습니다.작동 중 문제에 대해 걱정할 필요가 없습니다.

부동산 판매원: 이러한 상황은 이번이 처음이 아닙니다. 다른 사람들은 이미 몇 년 전에 재산 증명서를 취득했습니다. 계약 송장은 일관성이 있으므로 걱정하지 마십시오. 확인 후 무엇을 알 수 있습니까?

부동산 중개인: 그는 당신에게 더 많은 돈을 청구하지 않지만 감히 그렇게 하기 때문에 그는 여전히 당신에게 청구서를 발행하고 그렇게 높은 청구서를 발행합니다. 그가 감히 당신에게 이렇게 말한다면, 그 사람은 성공 사례가 있을 것이 틀림없다는 뜻입니다.

'다운페이먼트 제로'는 정말 '비용 제로'인가요?

개발자나 중개인은 단순히 주택 구매자를 유치하고 판매를 가속화하여 자금을 모으기 위해 할인을 제공합니다. 주택 구매자가 제로 또는 최소한의 비용으로 집을 구입할 수 있도록 하는 것이 '다운페이먼트 제로', '초저다운페이먼트'의 가장 큰 기믹이다. 그런데 실제로 주택 구입자들에게는 정말 비용이 전혀 들지 않는 걸까요?

기자는 "제로 다운페이먼트" 또는 "초저 다운페이먼트"를 사용한 후 주택 구매자에게 가장 직접적인 영향을 미치는 것은 다음과 같다는 사실을 발견했습니다.월 납입금과 이자율이 크게 올랐습니다.

판매원이 기자에게 보여준 집값에 따르면 원가 97만위안의 15%에 해당하는 계약금을 갚고 남은 대출금은 82만4500위안으로 최근 lpr 이자로 30년 만에 상환 가능하다. 5년 이상 장기 이율 3.85%, 원리금 균등 상환 방식, 월 상환액은 3865.32위안이다.

집값 97만위안을 부동산 매매업자가 추천하는 방식으로 대출로 활용하면 원리금균등방식은 월 4,547위안이 된다.매달 682위안을 더 갚아야 하며 이는 17.6% 증가한 것입니다.

원금을 균등하게 상환하면 정상적인 계약금을 지불한 후 30년 동안 지불하는 이자는 총 477,471위안이 되며, 대출금액을 늘린 후,총 이자는 561,731위안으로 84,000위안 이상 증가했다.

게다가 계약서와 청구서에 표시된 집값이 실제 가격보다 높기 때문에,주택 구입 과정에서도 추가 세금이 발생합니다.

lou jianbo, 북경대학교 부동산법 연구센터 소장: '제로 다운페이먼트'는 주택 구입자의 지불 부담을 실제로 줄여주지는 않습니다.실제로 최종 지불금은 계약금보다 확실히 더 많을 것입니다.

"제로 계약금"과 "초저 계약금"에는 위험이 많습니다.

현재 개발업자와 중개인이 추진하는 '제로 계약금'과 '초저 계약금'은 주택 구입자의 '조기 진입'에 도움이 되는 것처럼 보이지만 실제로는 위험이 가득하다.

광둥 출신의 tian 씨는 이전에 후이저우에 있는 집을 마음에 들어 정착하고 싶었지만 집을 살 능력이 없었음에도 불구하고 '계약금 제로'를 사용하라는 판매원의 조언을 따랐습니다."버스를 먼저 타고 티켓값을 지불"하면 될 것 같아요,향후 환불 문제를 해결해 드리겠습니다. 그래서 실제로 몇 천 위안만 지불한 후 tian 씨는 주택 구입 계약을 체결했습니다.

그러나 계약금은 없지만 월 상환액이 훨씬 높습니다. 충동적으로 '다운페이먼트 제로'로 집을 구입했고, 차후 상환 계획도 없었기 때문에얼마 지나지 않아 그는 모기지 지불 기한이 연체되었습니다.

기자들은 "제로 다운페이먼트" 접근 방식이 주택 구입 능력에 대한 주택 구매자의 잘못된 판단을 쉽게 증가시켜 채무 불이행 위험을 크게 증가시킬 수 있다는 사실을 발견했습니다.

그렇다면 이러한 일련의 과정에서 은행이 주택가격의 문제점을 파악하여 이러한 현상을 방지할 수 있을까? 이를 위해 기자는 원래 티안 씨의 대출을 담당했던 은행 지점 담당자에게 연락했다.

은행 후이저우 다야만 지점 대출 업무 책임자 예 매니저：이와 관련하여 검토 요구 사항이 없다면 야채를 사러 재래시장에 가는 것과 같을 것입니다. 누가 가격을 검토할 것입니까?거래의 양 당사자로서 계약 가격이 우선합니다.

실제로 우리나라의 상업은행법 및 기타 법률 조항에 따르면 상업은행은 차용인의 대출 자격, 보증 조건, 대출 목적 및 기타 관련 내용을 검토할 법적 의무가 있습니다. 동시에 주택가격의 검토방법에 관해서는,또한 업계는 이미 상대적으로 성숙한 메커니즘을 갖추고 있습니다.

자오수치(zhao xiuchi) 베이징부동산법학회 부회장: 은행에서는 반드시 집값을 검토할 것입니다. 주택담보대출은 주택을 담보로 하기 때문에 담보가치를 재검토해야 한다. 평가할 때 보통 시세, 같은 주변 지역의 주택 가격, 주택의 구조 등을 종합적으로 비교한 후 합리적인 주택 가격을 결정합니다.

관계자들은 은행 입장에서 '다운페이먼트 제로'의 리스크를 과소평가할 수 없다고 말했다. 일부 은행은 허술한 검토 등의 이유로 '제로 다운페이먼트' 주택 구입을 위해 대출을 발행했고, 이로 인해 거래량이 늘어난 것으로 보입니다. 그러나 실제로 '제로 계약금'에는 은행에 허위 정보를 제출하는 등 사기 대출 방식이 수반되는 경우가 많기 때문에 주택 구입 능력이 없는 사람들에게 대출이 흘러들어 금융 레버리지 효과도 증폭되고 불확실성이 발생한다. 시장 규모가 커지면 차용인이 대출금을 상환하지 못하거나 상환을 포기할 때 은행이 손실을 입을 가능성이 높아져 부실채권 위험이 높아집니다. 따라서 은행은 대출을 하기 전 흐름도, 인터뷰, 방문 등을 검토해 계약금 출처의 진위 여부도 확인해야 한다.

lou jianbo, 북경대학교 부동산법 연구센터 소장: 전반적인 금융안정의 관점에서 볼 때, 은행이 주택 구입자에게 빌려주는 돈은 실제로 우리 보통 사람들이 은행에 예금하는 돈입니다.돈을 회수하지 못하면 결국 손해를 보는 것은 예금자들의 이익이다.