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今年、不動産政策の調整と最適化が続く中、多くの不動産開発業者や不動産業者が優遇政策を打ち出し、一部の都市では一定の成果を上げている。しかし、記者は最近、次のことに気づきました。一部のデベロッパーや仲介業者は、住宅購入者を惹きつけるために「頭金ゼロ」や「超低頭金」などの事業を開始している。

このような状況を受けて、最近では、鄭州、南寧、山東など全国各地の関連部門は相次いで危険警告を発令している。では、「頭金ゼロ」「超低額頭金」とは一体どうなっているのでしょうか？

「頭金ゼロ」で家を買うリスクと真実

いわゆる「頭金ゼロ」または「超低頭金」の住宅購入とは、一般に、住宅購入者が頭金を事前に投資していない、または金額が法律で定められた頭金比率を大幅に下回っている状況を指します。ポリシー。不動産開発業者や仲介業者に融資を依頼し、または家の価格をつり上げることで、銀行から住宅ローンの形で頭金を受け取ります。

最近、鄭州市住宅安全・不動産管理局と南寧市住宅・都市農村開発局は、特に「頭金ゼロ」についてリスク警告を発した。

山東省金融監督局も9月以降、一部の不動産開発業者や仲介業者が住宅購入者を惹きつけるために「頭金ゼロ」の住宅購入戦略を開始していることを明確に指摘し、特別な注意喚起を行っている。しかし、この一見魅力的なオファーの裏には、消費者の財産の安全や正当な権利や利益を侵害する、巨額の経済的リスクが隠れていることがよくあります。。

それ以来、四川銀行協会はまた、消費者を誤解させるために「頭金ゼロ、月々支払額ゼロ」などのマーケティング上のトリックを使用してはならないことを規約の形で要求している。

17万から2万への「超低頭金」変更の秘策

今年5月、中国人民銀行と国家金融監督局が発表した「個人住宅ローンの最低頭金率調整に関する通知」では、ローンで商業住宅を購入する世帯に対し、初めての住宅向けの商業用個人住宅ローンの最低頭金比率は 15% 以上に調整されます。

「頭金ゼロ」または「超低額の頭金」は、ポリシーによって明示的に禁止されていることがわかります。では、本当に「頭金ゼロ」や「超低頭金」で家を買うことは可能なのでしょうか？

最近、多くのソーシャル プラットフォームで「頭金ゼロで家を買う」または「超低頭金で家を買う」を検索すると、全国の多くの都市の不動産に関する関連ページが多数見つかります。こうした「頭金ゼロ」「超低頭金」の住宅購入は本当に存在するのでしょうか？これらのメッセージを検証するために、記者はオンラインの紹介に従い、住宅購入者の名義で鄭州市のいくつかの不動産物件を訪問しました。

私の国の現在の要件によれば、最初の住宅の頭金率は 15% 以上であり、2 番目の住宅の頭金率は 25% 以上です。現在、ほとんどの都市がこの最低頭金率要件を実施しています。北京、上海などの第一家庭ではその割合は20％を下らない。

記者は取材を通じて、鄭州市には頭金率15％未満の「超低額頭金」を約束する不動産プロジェクトが実際に存在することを発見した。記者が確かに購入に興味を持っていることを知り、頭金として2万元を直接申し出てきた営業スタッフもいた。

店員さんの紹介によると、頭金2万元の前提条件は、総額97万元のこのアパートの場合、総額114万元に基づいて契約書と請求書を交わすこと、このように陰陽契約を結ぶことです。総額を偽って水増しすると、銀行融資の限度額が増額される可能性があり、頭金を直接「借りた」のと同じことになります。運用中のトラブルの心配もありません。

不動産営業マン: このような状況が起こったのはこれが初めてではありません。他の人はすでに数年前に所有権証明書を取得していました。契約請求書には一貫性があるので、心配する必要はありません。確認すると何がわかりますか?

不動産業者：彼はあなたにそれ以上のお金を請求することはありませんが、あえてこれを行うので、それでも請求書を発行し、非常に高額な請求書を発行します。あえてこんなことを言うということは、成功事例もあるはずということですね。

「頭金ゼロ」は本当に「費用ゼロ」なのでしょうか？

開発業者や仲介業者は、単に住宅購入者を引き付け、販売を促進して資金を集めるために割引を提供します。住宅購入者がゼロまたは最小限のコストで住宅を購入できるようにすることが、「頭金ゼロ」と「超低頭金」の最大の仕掛けです。しかし実際のところ、本当に住宅購入者に費用はかからないのでしょうか？

記者は、「頭金ゼロ」または「超低額の頭金」を使用した後、住宅購入者に最も直接的な影響があることを発見しました。月々の支払額と金利が大幅に上昇しました。

営業担当者が記者に示した住宅価格によると、頭金97万元の15％を支払った後、残りのローン部分は82万4500元で、最新のlpr金利で30年で返済可能だという。金利は5年以上で3.85％、元利均等返済方式で月々の返済額は3865.32元。

不動産営業マンの勧める方法で家の支払い97万元を全額ローンにすると、元利均等法で月額4,547元となります。毎月 682 元、17.6% 増加して返済する必要があります。

元金を同額返済した場合、通常の頭金を支払った後、30年間で支払う利息総額は477,471元となり、融資金額を増額した後、利息総額は56万1,731元で、8万4,000元以上増加した。

また、契約書や請求書に記載されている住宅価格が実際の価格よりも高いため、住宅購入の手続き中にも追加の税金が発生します。

ルー・ジャンボ氏、北京大学不動産法研究センター所長: 「頭金ゼロ」では、住宅購入者の支払い負担は実質的に軽減されません。実際、最終的な支払い額は頭金よりも確実に高くなります。

「頭金ゼロ」「超低額頭金」はリスクが多い

現在、デベロッパーや仲介業者が推進する「頭金ゼロ」や「超低頭金」は、住宅購入者の「早期入居」を助けるように見えますが、実際にはリスクがいっぱいです。

広東省出身のティアンさんは以前、恵州市の家に興味を持っていた。定住することに熱心だったが、家を買う能力がないにもかかわらず、「頭金ゼロ」という営業マンのアドバイスに従っていた。「先にバスに乗ってからチケットを支払う」でもいいと思いますが、返済の問題については今後解決してまいります。そこで、田さんは実際に数千元を支払っただけで、住宅購入契約に署名した。

ただし、頭金はありませんが、月々の返済額はかなり高くなります。頭金ゼロで衝動的に住宅を購入し、その後の返済計画も立てていなかったため、それから間もなく、彼は住宅ローンを滞納してしまいました。

記者らは、「頭金ゼロ」のアプローチは住宅購入能力に関する住宅購入者の誤った判断を容易に高め、債務不履行のリスクを大幅に高める可能性があることを発見した。

では、銀行はこうした一連のプロセスの中で住宅価格の問題点を発見し、このような現象を回避することは可能でしょうか？このため、記者は田さんへの融資を最初に扱った銀行支店の担当者に連絡した。

葉マネージャー、銀行恵州大雅湾支店融資業務責任者：この点で見直しの義務がなければ、生鮮市場に野菜を買いに行くようなものでしょう。誰が価格を見直すのでしょうか。取引の両当事者として、契約価格が優先されます。

実際、我が国の商業銀行法およびその他の法規定によれば、商業銀行は借り手の融資資格、保証条件、融資目的およびその他の関連内容を審査する法的義務を負っています。同時に、住宅価格の見直し方法については、業界には、比較的成熟したメカニズムもすでに備わっています。

北京不動産法律協会副会長、趙秀打氏: 銀行は間違いなく家の価値を見直します。住宅ローンは住宅を担保にしているため、担保価値を検討する必要があります。査定の際には、相場や同じ周辺地域の住宅価格、もちろん家の構造などと比較して適正な住宅価格を決定するのが一般的です。

関係者によると、銀行にとって「頭金ゼロ」のリスクは過小評価できないという。審査の甘さなどを理由に一部の銀行が「頭金ゼロ」の住宅購入向け融資を発行し、取引量が増加したとみられる。しかし実際には、「頭金ゼロ」は銀行に虚偽の情報を届けるなどの不正融資が行われることが多いため、住宅購入能力のない人に融資が流れ、これも金融レバレッジ効果を強め、不確実性を生み出しています。銀行は市場の変動によって引き起こされ、銀行は借り手が返済できなかったり返済を断念したりした場合に損失を被る可能性が高く、貸し倒れのリスクが高まります。したがって、銀行もローンを発行する前に、フローチャートの確認、面接、訪問などの方法で頭金の出所が本物であることを確認する必要があります。

ルー・ジャンボ氏、北京大学不動産法研究センター所長：全体的な金融安全の観点から見ると、銀行が住宅購入者に貸しているお金は、実際には私たち一般人が銀行に預けているお金です。お金が回収できなかった場合、最終的に害されるのは預金者の利益です。